黑石看重的国内物流地产,正成为一门好生意

 来源：界面新闻 黄昱HY

黑石愿意在中国投资两类房产：一是仓储类资产，第二是城市购物中心。

记者 |黄昱

“华尔街PE之王”黑石集团，这一被不少国内房企视为标杆的全球私募巨头，正在大举投资中国不动产市场，其中物流地产为重要板块。

为了在中国寻找优质的物流资产，黑石集团在2018年成立了龙地物流，并要建立一个专业团队，来扩展这个资产管理平台。

今年7月15日，黑石集团宣布任命原铁山亚洲区董事总经理黄咏祥为龙地物流的首席执行官。龙地物流为黑石房地产基金在中国拥有和管理的物流平台，黄咏祥将负责龙地的管理和未来发展。

在任命当日，黄咏祥对外接受了采访，他表示黑石集团专门设立一个仓储物流平台有许多优势，包括资产的标准化、质量的一致性、市场和客户的信息共享，使其可以享受规模效益；同时，对租客来说也是一个很好的事情，可以在投资组合里面选择扩张。

据界面新闻了解，龙地物流目前成立了一支由38人组成的本土团队，旗下运营着在广州、上海等一些主要城市进行布局和挑选的资产组合。

黑石房地产中国区董事总经理陈宇表示:“过去三年，黑石将龙地投资组合打造成一系列精心挑选的优质物流资产，在中国主要城市枢纽作出战略性布局，亦在科技和第三方物流等快速增长的领域建立多元化的租户基础。”

今年初，黑石集团曾以11亿美元收购了广州富力国际空港综合物流园70%的股权。该物流园计划总建面超过120万平方米，是目前大湾区较大的物流园项目。至此黑石集团在中国的物流投资组合大幅扩张了近三分之一，覆盖国内23个城市。

目前为止，龙地物流旗下的物流仓库面积已经增长至500万平方米，涉及全国18个城市、40个物流园区，整体出租率超过90%，租户集中于在第三方物流、电商、制药和科技等迅速增长的领域，较大的租户是京东，占整个投资组合的9%。

物流产业是黑石集团在中国乃至全世界都看好的资产类型。黑石集团资料显示，物流业占据其在大中华区房地产投资组合的62%。

黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民曾透露，未来，黑石愿意在中国投资两类房产：排名前列是仓储类资产，第二是城市购物中心。

黑石集团自2010年开始对物流地产进行投资。自2010年以来，黑石集团通过200多笔交易，收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。

2019年6月，黑石集团宣布收购普洛斯位于美国的工业物流仓库及债务，金额为187亿美元，这是全球史上较大的私有不动产交易案。收购完成后，黑石一举跃为美国较大的仓储物流业主之一。

黑石集团在中国的物流地产生意则起始于2013年，当时投向上海一个物流开发项目。而相比前几年的低调，去年以来，疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展，也促使黑石集团不断加码位于中国的物流地产。

除了大手笔从富力手中收购的物流园外，去年以来，黑石集团在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等都有所投资布局，同时还在上海新建成一座物流园区，园区内包括医药、冷库、生鲜电商、物流等企业。

黑石集团今年在中国或还有一笔物流投资相关的大买卖。今年初，有消息指出，黑石、美团、ESR、京东旗下京东物流，正参与竞购中国第三大现代仓储公司——中国物流资产的控股权，总交易价格或高达20亿美元。

突如其来的疫情，为国内的仓储物流行业带来大发展机会，物流地产呈现逆势上扬的态势。

如2020年万纬物流管理项目（含非并表项目）的营业收入为18.7亿元，同比增长37%；宝湾物流实现营业收入11.8亿元，同比增长22%；中国物流资产实现营收7.99亿元，同比增长12.1%。

物流地产正逐渐从房地产的另类投资变成核心的投资类别。仲量联行数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。

从国内仓储物流的竞争格局来看，仍表现为海外巨头一马当先，国内企业加速赶超的局面。根据智研咨询数据显示，2019年物流地产市占率前四位分别为新加坡物流巨头普洛斯、万科旗下的万纬物流、远洋和安邦共同投资的宇培、澳大利亚公司嘉民，市占率整体为48.9%。

除了万科外，在寻求新的利润增长点的背景下，还有不少房企也入局物流地产，如光明地产、绿地、华夏幸福等。

当然在地产开发商队伍中，万科当属先行者。2014年，万科开始涉足物流地产，先后进驻廊坊、贵阳和武汉。2015年万科正式进军物流地产行业，并启用全新品牌“万纬”。

2017年，万科联合厚朴等组成财团竞购新加坡物流巨头普洛斯，万科占股21.4%成为排名前列大股东，借此一举成为国内物流地产老大。

截至2020年底，万伟物流在44个城市累计管理148个项目，可租赁建面1148万平方米，其中，高标库128个，可租赁建面1062万平方米，冷库20个，可租赁建面86万平方米。

排名前列太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾指出，中国作为生产能力全面复苏的国家，出口量持续稳步的增长，随着网上零售市场份额占比的逐步扩张，在线平台以及更广泛的产品类别正在以更为迅速便捷的方式扩张，促使物流仓储市场蓬勃发展。

不过值得注意的是，国内仓储用地长期处于供需不平衡状态，一些位于核心区位的物流资产成为国内外资本追逐的对象，竞争势必会越来越激烈。