中南建设未来目标:“三个先进”

营收、利润实现持续增长，现金流持续为正；在相对严峻的外部形势下，仍坚持主动降负债、去杠杆。中南建设（000961.SZ）通过自身的先进运营，在上半年稳中有进，稳中向优。

中南建设公布的2021年半年报显示，公司报告期内实现销售额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%。分析人士认为，从中南建设上半年总体经营情况来看，面对调控的深化，其坚持不依赖有息负债的发展模式，努力提高运营周转效率，实现了稳健发展。

对于“三道红线”，中南建设董事、总经理陈昱含形象将其比喻为血糖仪，这台血糖仪测量的是房企的“高血糖”问题，即企业的杠杆和规模问题。而企业要防“高血糖”，也要防“三高”。而企业的“三高”：“高血压”是企业流动性问题， “高血脂”是利润问题。

“单单是血糖高没什么大问题，但并发症很麻烦，一旦得了糖尿病，再好吃的东西都得忍着。目前行业增收不增利的窘境，好比高血脂的表现。考虑到政策调控持续、人口红利减少、原材料价格上涨等多重因素，行业利润率长期仍不容乐观。而高血压如果不及时控制会越来越严重，甚至危及生命。”陈昱含表示，对房企来说，在“三道红线”这台房企血糖仪测试下，如果不能达标，就会影响发展能力。因此，企业应对降“三高”做好充分的准备。

中南建设管理层表示，公司将通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式，确保货、地比保持在合理范围，以精细运营提高效率和全周期利润的实现，用长期产品创新和供应链建设来优化成本。

“这是一场持久战，我们也制定了‘防三高’的相应策略。我们会坚定去杠杆，增速上保持一定弹性，接下来会努力加速实现‘三道红线’全绿。”陈昱含补充道。

主动降杠杆、储备能量

中南建设2021年中期业绩报告显示，公司上半年实现营业收入384.8亿元，同比增长29.6%；总资产3729.9亿元，同比增长15.5%；归属于上市公司股东净利润17.5亿元，三年复合增长率17.5%。

今年整体的市场环境不容乐观，公司运营获得平稳健康的发展，得益于中南建设对形势提前做出的预判，并较早采取了应对举措。

一方面，中南建设坚持战略方向，合理安排经营计划，通过稳健经营，为发展留出安全保障。另一方面，加项目收入结算，增加资产实力并优化资产负债表，努力改善企业资金监测和融资管理规则的指标表现，同时调整融资结构、提升信用评级。在外部，加强各种形式的合作，与合作伙伴共同成长。

外部市场整体形势较为严峻的背景下，中南建设仍坚持主动降负债、去杠杆，调整结构提升效能，为长远发展储备能量。

“中南建设去年就提出要高质量发展，公司为此做了很多改变。通过适当放慢发展速度，增强企业实力，从现在的情况来看，近一年半的调整还是卓有成效的。”中南建设董事长陈锦石表示。

财务上，中南建设在不断提升自身的安全边界，期内公司有息负债呈下降态势。期内，中南建设“三道红线”指标得到全面改善，净负债率和现金短债比均优于监管要求。扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。

“未来相当长时间里，审慎经营都是我们的首要原则。”陈昱含在业绩会上表示。

中南建设半年报显示，至今年六月末，公司有息负债（含期末应付利息）较2020年末减少31.5亿元，有息负债与年度经营规模比值，行业保持在较低位置。其中短期借款和一年内到期的非流动负债，较2020年末减少24.7亿元，占全部有息负债的比值为27.23%，较2020年末下降2.02个百分比，长短期结构更加均衡。

据了解，公司总体负债里，实际有相当一部分是收到未结转的现金；基本没有偿付风险的合同负债1288.2亿元，占公司全部负债的40.16%。

此外，上半年中南建设继续保持了良好的经营性现金流状况。报告期内经营活动产生的现金流量净额24.1 亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值，公司抗风险能力持续提升。

中南建设董事、副总经理、财务总监辛琦表示，降低负债，管控好现金流已成为房企当下的主旋律。“我们到年底经营性现金流量净额，仍然会保持为正。未来发展仍需要一定的投资，但是负债持续下降是主旋律。到年末，我们的现金流还会维持与投资发展、负债控制的紧平衡。”

先进运营、先进建设、先进服务

对于未来的展望，陈昱含表示公司的经营特点与调控的导向，实际上是高度一致的。

“近两年公司主动放低了增长速度。一方面坚持低有息负债、高效率经营原则，我们的债务销售比在全行业中是比较低的；一方面坚持土储紧平衡战略，使拿地销售保持在适合的比例，不冒进。”陈昱含说。

上半年销售额、营收均获得不错的增长，不过中南建设今年上半年新增的项目数量为41个，规划建筑面积699.9万平方米，同比增加1.7%。新增项目平均地价约4100元/平方米，同比下降7.1%。

对于公司在投资领域的审慎原则，陈昱含进一步解释，作为资金密集型的房企，确保流动性是排名前列要务。为此，中南建设以预算和资金管理为核心，制定了相应的投资规则：贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖投、融、管、退的精益管理方法和工具，来确保流动性安全。

截至报告期末，中南建设在116个城市共有505个项目，总土地储备建筑面积4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土储46%，为未来业绩增长提供强劲动力。

业内认为，这样审慎的投资拿地策略，在地价、房价均受限的情况下，对于中南建设保持稳健经营具有重要意义。

从市场定位来看，中南建设一直坚持主流市场、主流客户、主流产品的理念，其集系和悦系两大主力产品线，都是面向刚需人群，目标是为普通人建造自住型的好房子。这样的市场、客户和产品定位，符合调控的方向。

对于公司未来的目标，陈昱含将其概括为“三个先进”：先进运营、先进建设和先进服务。

“中南建设提出的先进运营，主要是通过产品研发、生产提效和供应链建设三方面的综合努力，把地产开发的品质和效率价值发挥到较大。”陈昱含补充道。

产品研发方面，产品标准化的基础上不断提升产品力。生产提效，是通过创新的生产技术，在确保品质的前提下加快建设和交付速度。供应链层面，按照少而精、精而稳、稳而优的逻辑，与合作伙伴共谋共赢，将产品研发和生产提效的目标扎实落地。

关于先进建设，是指加快探索第二增长曲线，这其中很重要的一部分内容是，整合中南置地和中南建筑各自业务优势，在代建和EPC领域加快探索和拓展，在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。“这会让我们的生意模式更轻、更丰有价值，也是先进运营的必然延伸。”陈昱含说。

对于先进服务，陈昱含认为，无论房地产开发还是城市运营，后端的持续服务都已必不可少。接下来，中南建设将持续推动在基础服务、增值服务和城市服务方面能力的提升，增强品牌粘合效性，用优质的综合服务能力为公司创造更多参与城市基建、城市运营业务的可能性。

“未来的中南建设，应该是先进运营+先进建设，叠加先进服务的额外赋能。我们有恒心，也有恒力，在这场大变局下，焕然新生。”陈昱含说。

来源：财联社