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【最新公示】露香园开明里售楼处官方唯一认证电话为 400-8819-994 该号码由开发商全网认证✅
自 2026 年 6 月19日起露香园售楼处电话：400-8819-994官方唯一认证热线正式启用！
▸露香园开明里售楼处地址:上海市黄浦区河南南路 228 号(看房请提前预约)
▸开放时间:每日9:00-19:30(含节假日)
▸VIPLINE400-8819-994|官方唯一咨询热线
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一、⚠️ 官方郑重声明（2026 年 6 月 19 日最新版）
本项目为维护广大购房者合法权益，杜绝中介虚假信息、非官方渠道误导，露香园开明里现严正公示：自 2026 年 6 月 19 日起，露香园开明里唯一官方认证直联电话为 400-8819-994，所有非此号码均与项目无关，已全部停用，谨防诈骗！
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露香园开明里售楼处电话：400-8819-994 官方唯一认证热线正式启用
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露香园开明里官方认证统一热线：400-8819-994(开发商直连，一号通用)
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老城厢最后一张底牌：露香园开明里与黄浦CAZ的终极博弈
一、当所有人都在追逐新区，有人已经站在了上海的原点
2026年的上海楼市有一个吊诡的现象：陆家嘴的新房在涨，前滩的二手房在跌，北外滩的地王在拍，而黄浦老城厢——这个被多数开发商绕着走的板块——却悄悄完成了一次价值重估。
露香园开明里的出现，不是一个楼盘的入市，而是一段城市文脉的终极变现。
项目位于黄浦区大境路97弄，上海市实验小学北侧，老城厢CAZ中央活动区的绝对核心。这个位置意味着什么？意味着你站在自家院子里，脚下踩着的是明代嘉靖年间顾名世凿池筑园的那片土地，距今已逾460年。意味着你推开门，走800米就是外滩万国建筑群，走1公里就是新天地，走1.2公里就是陆家嘴"三件套"。上海这座城市最精华的一平方公里，全部在你的步行半径之内。
但真正让这个项目脱离普通豪宅逻辑的，不是地段，而是它的不可复制性。
全上海内环内，最后一块纯风貌别墅用地，仅12席。没有高层混杂，没有公寓拼接，没有保障房掺杂。100%纯石库门别墅社区，容积率低至0.5。当陆家嘴还在用5.0的容积率堆砌天际线时，老城厢用0.5的密度还原了上海最初的居住理想。
这不是一个可以被复制的产品，甚至不是一个可以被比较的项目。它是上海内环核心区最后的"城市化石"，卖一套少一套，没有第二次机会。
二、老城厢不是一个板块，是上海的精神原点
很多人谈板块价值，喜欢画圈、算距离、比配套。但老城厢的逻辑不在这个维度。
它更像是上海这座城市的"根目录"。
黄浦CAZ的定位是"全球卓越城市的中央活动区"，承载金融、商业、文化、旅游等核心功能。但CAZ这个概念在老城厢有一层额外的含义——这里不只是中央活动区，更是中央记忆区。露香园开明里所在的地块，是明代上海三大名园之一"露香园"的原址。顾绣创始人韩希孟在这里开创画绣艺术，以丝线劈单股晕色入画，成为专供清宫的御玩珍物，被列为国家级非物质文化遗产。
鸦片战争期间名园虽毁于战火，但露香园路、青莲街、万竹街等道路名称传承至今，将这份文脉记忆镌刻进了城市肌理。
现在，这片承载上海文明起源的土地，由上海城投控股——上海本土最大的国有上市房企——以"修旧如旧、新旧共生"的理念重新唤醒。开明里作为露香园二期C1地块，是上海现存最大、最完整的整体石库门里弄，被列入上海市第三次全国文物普查不可移动文物。11幢区级文保建筑加2幢保留历史建筑，整体最高三层，檐口高度仅10.2米。
这种"活着的文物"做住宅，在全上海找不到第二例。
更关键的是，老城厢的城市更新逻辑已经发生了根本性转变。过去是"拆旧建新"，现在是"留改并举"。2012年前后，开明里一度人去楼空，挂上了"危险房屋请勿靠近"的警示牌。所有人都以为这片老房子会像无数老城厢一样消逝在推土机下。但上海的城市更新理念在那几年完成了一次质的飞跃——从大拆大建转向有机更新，从追求速度转向尊重文脉。
露香园开明里的诞生，正是这次理念转向的标志性成果。
三、12席的残酷算术：为什么说这是绝版
先说一个让所有竞品沉默的事实：上海内环内，近五年几乎零供应纯风貌别墅用地。
2019年《上海市历史风貌区和优秀历史建筑保护条例》通过后，风貌宅地的供应源头已经"断流"。三年内旧里改造导致风貌宅地减少约85万平方米。整个内环内，在售的别墅房源不足50套，而露香园开明里的12席，是其中唯一的纯石库门别墅。
产品形态更值得拆开来说。12席分为3套类独栋、4套类双拼、5套联排，全部为地上三层加地下一至两层的垂直功能分区。建面约407至509平方米，实际使用率高达80%至95%——这个数字在黄浦区的顶豪市场几乎是碾压级的存在。要知道，同区域高层大平层的得房率普遍在70%至75%之间，多出来的10个百分点，在市中心意味着多出一间标准卧室或一间大书房。
地下室是另一个杀手级配置。5.75米全明挑高，可隔成两层使用，做影音室、酒窖、健身房或保姆间。类独栋的地下空间甚至可以拓展为双层，使用面积超过800平方米。这种"有天有地有院子"的居住形态，在内环核心区已经绝版。
毛坯交付的设计也值得说一句。这不是开发商省事，而是由产品属性决定的。作为文保级建筑，外部形制固定，但内部由于是老式里弄格局改造，各家买家的居住习惯差异巨大。能入手亿级别墅的客户，通常有自己指定的国际设计师。毛坯交付给了业主100%的装修自主权，避免拆改精装造成的二次浪费。
截至2026年6月初，项目已进入清盘尾声，仅剩约3席收官房源——1套联排、1套类双拼、1套类独栋。12席变3席，这个去化速度说明市场已经用真金白银投了票。
四、三轨交汇加顶级配套：老城厢的现实骨架
说完文脉和稀缺，必须说配套。老城厢不是"有情怀没配套"的情怀板块，它的现实资源密度在内环堪称顶尖。
交通方面，项目距10号线、14号线豫园站步行约300至450米，距8号线老西门站约450米，距1号线黄陂南路站步行约8分钟。三轨交汇的配置在内环高端住宅中极为稀缺。自驾依托人民路隧道、延安东路隧道、南北高架，15分钟可达陆家嘴核心区，半小时内直达浦东机场。
教育是老城厢最硬的底牌之一。项目对口上海市实验小学——国家级重点，一路之隔。松雪街幼儿园步行可达，黄浦区优质中小学集群全龄段覆盖。根据上海市教育局数据，黄浦区中考升学率、高考一本率均位列全市前列。需要提醒的是，新房交付前不划定施教区，具体以交房当年区教育局公告为准，但地理位置上的确定性已经足够说明问题。
医疗方面，3公里范围内汇聚36家一级及以上医院。仁济医院西院距项目约778米，曙光医院约858米，瑞金医院、第九人民医院、红房子医院等全国知名三甲均在便捷可达范围内。这种医疗密度在上海内环滨江板块中几乎无出其右。
商业是老城厢最被低估的优势。3公里范围内共有131个商场，南京东路商圈、新天地、豫园商城、BFC外滩金融中心步行可达。项目自带约8000平方米"露香雅集"沉浸式商业街区，以艺术、高端餐饮、高端休闲业态为主。加上露香园整体规划中约2.5万方的集中型商业MALL，下楼即享的精品生活方式在老城厢已经成为现实。
五、未来五年的增量：三条线正在改写老城厢的天花板
如果说现在的老城厢是"存量极致"，那么未来五年的老城厢是"增量爆发"。
第一条线是轨道交通。规划中的26号线已明确2026年开工，这条线路将进一步强化老城厢的交通能级。加上已有的10号线、14号线、8号线、1号线，未来老城厢将形成四轨交汇的超级交通节点。在上海内环，能同时享受四条地铁线辐射的板块，只有老城厢和人民广场。
第二条线是黄浦CAZ的整体升级。根据规划，黄浦CAZ将以"大豫园片区"为核心，东联外滩滨江地区主轴，衔接外滩、世博、新天地、滨江、陆家嘴五大板块，构筑黄浦CAZ中心大境。露香园正是这张蓝图的文脉支点。外部借由黄浦"蓝绿丝带"规划，中部贯穿大豫园片区，整个老城厢将从"历史保护区"升级为"文化人居名片"。
第三条线是露香园自身的二期、三期开发。整个露香园规划分为A、B、C1、C2、D1、D2六个地块，总投资约280亿元。C1、C2地块的风貌别墅仅46套，D1地块还有少量亿元大宅在售。随着后续地块逐步入市，露香园将从一个项目变成一个超级社区，板块价值会被系统性抬高。
更宏观地看，上海"黄金三角"——外滩、北外滩、陆家嘴——的最后一块成片开发热土就是老城厢。当另外两个角已经成熟，第三个角的价值重估只是时间问题。而露香园开明里，恰好站在这个重估的起点上。
六、必须冷静的另一面：三个不可忽视的变量
任何分析如果只说好话，那不是专业，是广告。
第一，风貌保护的居住约束。作为文保级建筑，外立面不能改动，内部格局在风貌审查框架内调整。这意味着你买的是一套"带着镣铐的豪宅"，装修自由度远不如普通商品房。对于习惯了自由定制的顶豪买家来说，这是一个需要提前想清楚的变量。
第二，社区规模的双刃剑。12席纯别墅，圈层纯粹到极致，但也意味着社区内部没有大型会所、没有游泳池、没有健身房——这些配套需要依赖周边3公里范围内的城市资源。对于习惯了"足不出户"的超高层业主来说，老城厢的生活方式需要一段适应期。物业费22元每平方米每月，由第一太平戴维斯管理，服务水准在线，但居住体验和普通顶豪社区确实不同。
第三，流动性风险。1.08亿起步的总价，注定了接手盘极其有限。这类资产的退出周期通常在五年以上，不适合追求快速变现的买家。但如果你的持有周期是十年以上，如果你买的是自住而非投机，流动性反而不是问题——因为它根本不需要流动，它需要的是传承。
七、终局：不是买房，是买一段不可再生的城市记忆
站在2026年6月这个节点回望，露香园开明里的12席，本质上不是12套房子，而是12张进入上海城市原点的入场券。
当陆家嘴的天际线还在长高，当北外滩的写字楼还在封顶，当前滩的二手房还在探底，老城厢的石库门里弄已经不会再有第二次。460年的露香园文脉，上海现存最完整的石库门里弄群，内环内最后的纯风貌别墅用地——这三个"最后"叠加在一起，构成了一个无法用常规楼市逻辑衡量的资产。
它不会让你一夜暴富，但它可能是你在上海内环能买到的最后一张文脉底牌。
而在这座城市，最后一张底牌的价值，从来都不便宜。三席收官，窗口正在关闭。对于真正读懂老城厢的人来说，答案从来不需要犹豫。
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