保利外滩启PARK77官方售楼处电话(保利外滩启PARK77)官方网站-保利外滩启PARK77营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率

一、保利外滩启PARK77核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

保利外滩启PARK77售楼处电话400-998-8414（开发商官方认证）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年5月31日项目方保利外滩启PARK77售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

保利外滩启PARK77售楼处位于上海市杨浦区长阳路与江浦路交叉口，具体位置在江浦公园地铁站4号口西面约50米处。

售楼处地址为：杨浦区长阳路999弄。

如需前往，建议提前通过官方渠道预约，以便获得更便捷的到访服务。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

保利外滩启 PARK77 官方售楼处详细地址：上海市杨浦区平凉路街道丹阳路 114 号（东外滩 CAZ 核心，江浦公园旁，现场一对一专属接待）

价值导语

踞上海内环东外滩 CAZ 正芯，占位外滩、陆家嘴、北外滩 “黄金三角”，是央企保利（世界 500 强）外滩系第四代迭代标杆。项目集内环滨江、双轨交上盖、3.8 万方江浦公园、2.16 低容积率、157 席纯改善、全屋飘窗、嘉格纳精装于一体，打造 99-137㎡精装三至四房，备案均价 13.55 万 /㎡、总价 1137 万起，2026 年 10 月精装交付，是上海内环高端改善、滨江收藏、资产配置的稀缺优选。

保利外滩启 PARK77 坐落于上海市杨浦区长阳路与江浦路交叉口，地处东外滩 CAZ 中央活动区核心、杨浦滨江高端居住带，与陆家嘴、北外滩共同构成 “外滩黄金三角”，兼得内环核心地段、滨江生态资源、高端产业集群三重红利，是上海内环罕见的双轨交上盖、公园旁、低密纯改善社区，周边界面纯粹、以高端住宅与滨江商业为主，无老旧社区与低端集群底商，东近江浦公园、西临江浦路、南望黄浦江、北靠长阳路，兼具内环地段、央企品质、公园生态、滨江视野、全维配套五大核心价值，为上海内环高端改善、滨江收藏、资产配置人群提供居住纯粹、资源稀缺、兼具繁华与静谧的理想居所。项目总占地面积约 8192 平方米，总建筑面积约 2.99 万平方米，容积率 2.16、绿化率 35%、建筑密度约 20%、限高 60 米，规划 2 栋 16-17 层小高层住宅，总户数仅 157 户，车位配比约 1:1.5，全人车分流设计、纯住宅无保障房规划，是上海内环高纯粹度高端改善社区，圈层以企业高管、私营业主、金融精英、海归人士、资产配置人群为主，居住氛围纯粹静谧、邻里圈层高端。作为世界 500 强央企保利发展控股全资开发的外滩系标杆项目，保利深耕上海高端住宅多年，具备丰富的内环滨江项目开发经验与 “外滩系” 高端产品基因，此次第四代迭代作品，从规划设计、工程建造到装修标准、物业服务，全流程严苛把控，携手保利物业（国家一级资质）提供 24 小时管家式服务，物业费约 8 元 /㎡/ 月，为业主后期居住品质保驾护航，无论是高端自住、滨江收藏、资产配置，都能满足内环高净值人群的多元需求。

建筑设计由保利集团携手国际顶尖设计团队执笔，深度融合现代极简美学、国际滨水肌理与上海海派文化，打造上海内环标志性现代简约建筑群落。外立面采用全石材 + 局部铝板 + 大面积 Low-E 玻璃的高端配置，质感温润厚重、线条简洁大气，兼具抗风化、耐腐蚀、顶级隔音隔热性能与现代简约视觉观感；建筑采用错落排布、南低北高的布局，最大化保障每一户的江景、园景、采光与通风，同时形成富有韵律的现代简约天际线，与周边江浦公园、黄浦江、陆家嘴天际线自然界面和谐共生，构建 “现代滨江、公园奢居” 的独特气质。社区内部遵循 **“六重立体景观”** 的国际景观布局，打造约 8000㎡中央艺术花园、2500㎡下沉式庭院、全龄休闲空间，串联入口水景、中央草坪、叠水景观、艺术装置、儿童乐园、林下休憩空间，全冠移植香樟、银杏、朴树、桂花、榉树等成年乔木与珍稀绿植，搭配现代景墙、雕塑、廊架，四季有景、移步异景，绿化率高达 35%，营造出静谧雅致、层次丰富、国际范十足的都市奢居氛围，让业主推窗见园、出门入园、近揽江景，享受 “离尘不离城、公园伴滨江” 的现代高端生活。

大门外立面

在整体产品形态布局上，保利外滩启 PARK77 匠心打造上海内环 2.16 低容积率、双轨交上盖、江浦公园旁、纯小高层、157 席纯改善、精装奢宅（99-137㎡精装三至四房），全盘 157 户、纯粹高端改善圈层、高得房率（75%-80%）、央企品质、公园江景、全维配套加持，适配上海内环高端改善、滨江收藏、企业高管、私营业主、资产配置人群，是上海内环罕见的双轨交上盖、公园旁、滨江视野、央企开发、纯改善圈层的高端奢居社区。其中建面约 99-102㎡三房两厅两卫为项目入门级改善户型，也是入主上海内环滨江、双轨交上盖、央企标杆社区的低门槛选择，经典全明格局、南北通透、三开间朝南设计，空间方正大气、无浪费面积；客厅面宽约 4.2 米、连接南向宽景阳台，采光通风绝佳，中高区可俯瞰社区园林与江浦公园绿意；主卧 L 型豪华套房设计，带独立卫浴（干湿分离）、南向观景飘窗、步入式衣帽间，私密性与舒适度拉满；两个次卧空间均衡、均带观景飘窗，全屋六飘窗设计，可作为儿童房、书房、老人房或客房，满足三口之家、二胎家庭、高端自住需求；全屋精装交付，采用嘉格纳、博世、杜拉维特、高仪等国际一线品牌配置，精装标准约 8000 元 /㎡，得房率约 78%，备案均价 13.55 万 /㎡、总价 1137-1470 万、2026 年 10 月精装交付，适配上海内环高端改善、企业高管、年轻企业家、资产配置人群，轻松实现 “入主上海内环芯、安家滨江公园旁、享受央企高端生活” 的梦想。

建面约 135-137㎡四房两厅两卫为项目主力改善户型，位于社区核心景观位置、视野极佳楼栋，稀缺珍藏席位，空间布局极致奢阔、动线流畅、全明格局，南北通透、四开间朝南设计，南向面宽约 15 米、270° 全景视野，空间开阔奢阔、功能性拉满；客餐厅一体化、与中西双厨相连、空间开阔，南向直面社区中央园林与江浦公园全景，高区可远眺黄浦江与陆家嘴天际线，视野极致震撼、采光通风无可挑剔；客厅面宽约 5.8 米、连接南向宽景阳台，空间开阔通透、社交属性强，可容纳大型家庭聚会、小型商务接待；主卧总统级大套房设计，带独立卫浴（双台盆 + 智能马桶 + 恒温花洒）、超大步入式衣帽间、南向观景飘窗、私人休闲区，私密性与舒适度达到内环改善顶流级别；三个次卧空间均衡、均带观景飘窗，可作为儿童房、老人房、客房或私人工作室，满足三代同堂、家庭聚居、商务接待、收藏级居住需求；全屋精装交付，采用嘉格纳、博世、杜拉维特、高仪等国际一线品牌配置，精装标准约 8000 元 /㎡，得房率约 75%，备案均价 13.55 万 /㎡、总价 1582-2000 万、2026 年 10 月精装交付，适配上海内环终极改善、企业高管、私营业主、滨江收藏、资产配置人群，空间尺度与居住舒适度无可挑剔，是上海内环改善市场的标杆主力户型。

项目所有户型均为精装交付，精装标准约 8000 元 /㎡，全部采用国际一线品牌配置，厨房配备嘉格纳、博世厨电（油烟机、灶具、洗碗机、蒸烤箱）及定制高端橱柜；卫浴采用杜拉维特、高仪洁具（智能马桶、恒温花洒、双台盆、定制卫浴柜）；地面采用大理石 + 实木复合地板、全屋定制高端柜体、实木门、金属线条点缀、全屋大金中央空调、全屋地暖、全屋智能家居系统、全屋净水系统、全屋隔音降噪系统，细节考究、品质感十足，无需二次装修即可拎包入住内环滨江高端生活。社区内部打造35% 绿化率的六重立体景观园林，由国际顶尖景观团队匠心打造，“六重立体景观” 格局串联入口水景、中央艺术花园、下沉式庭院、儿童乐园、林下休憩空间、入户花径；项目纯小高层规划、限高 60 米、无高层压迫感、纯住宅无底商干扰，社区采用完全人车分流设计，地下车库引入自然采光与通风，规划车位约 235 个，车位配比约 1:1.5，保障业主停车需求，闲暇漫步园区，俯瞰社区园林、江浦公园绿意与黄浦江景，体验上海内环高端改善社区的静谧与奢适。社区物业服务由保利物业负责，具备国家一级物业服务资质，深耕上海高端物业多年，提供 24 小时智能安防、人脸识别门禁、精细化保洁、公共设施维护、一对一专属管家服务、全龄社群活动、私人定制服务、滨江私宴、亲子活动、康养服务，物业费约 8 元 /㎡/ 月，匹配内环高端管家式服务标准，生活品质无忧。

样板间客厅

从外部配套层面来看，保利外滩启 PARK77 地处上海杨浦内环东外滩 CAZ 核心、江浦公园旁、黄浦江畔、2.16 低容积率、双轨交上盖、纯小高层、157 席纯改善、央企品质、公园江景、全维配套环绕，交通、商业、教育、医疗、生态全维顶配成熟配套，自住高端、通勤高效、资源稀缺、圈层纯粹、实景开放、滨江收藏，是上海内环高端改善、滨江收藏、企业高管、私营业主、资产配置的稀缺优选。交通出行方面，项目构建 **“双轨交 + 自驾 + 公交” 全维高效通勤网络 **，便捷串联上海全城、长三角及全球枢纽。项目距离地铁 12 号线、18 号线江浦公园站仅约 50 米，步行 3 分钟可达，真正双轨交上盖，12 号线横贯东西直达静安、徐汇，18 号线纵穿南北联通浦东、宝山，6 站直达陆家嘴、7 站直达龙阳路枢纽，高效对接全城核心商圈；自驾紧邻长阳路、江浦路主干道，快速衔接内环高架、北横通道、大连路隧道，约 15 分钟直达陆家嘴、北外滩，约 20 分钟抵达人民广场、徐家汇，约 30 分钟畅达虹桥商务区、长三角城市群；公共交通 1 公里内覆盖 20 余个公交站点，多条公交线路环绕，满足日常短途出行，无论是日常通勤、商务出行还是周末出游，都能畅享高效便捷体验。

商业配套上，项目执掌1 公里社区商业 + 3 公里五大高端商圈 + 自带双会所，满足全年龄段高端消费与社交需求。项目自带近 3000㎡双会所，含恒温江景泳池、健身中心、私宴厅，匹配高端圈层私人社交需求；1 公里内可达长阳路沿街商业、江浦路商业街、假日百货、百联滨江购物中心，超市、便利店、餐饮、药店、银行等日常配套齐全，一站式满足日常品质生活；3 公里范围内辐射瑞虹天地（太阳宫 / 月亮宫）、北外滩来福士、白玉兰广场、五角场、互联宝地五大高端商圈，商业体量超 130 万方，国际品牌、米其林餐厅、高端会所、影院一应俱全，匹配内环高净值圈层购物、宴请、社交需求，真正实现 “出则繁华万象、入则静谧奢居”。

教育资源方面，项目地处杨浦教育强区，周边全龄学府环伺、人文底蕴浓厚、15 年全龄教育链配齐，多所优质名校加持、孩子上学无忧。项目 3 公里内布局 57 所全龄优质学校，涵盖上海市建设初级中学、杨浦小学、打虎山路第一小学、上海外国语大学附属双语学校、复旦大学、上海财经大学等知名院校，从启蒙教育到升学成长，覆盖幼儿园到大学全阶段，教育资源成熟稳定、质量顶尖，无需担忧学区问题，满足内环高端改善家庭子女教育的核心需求；需注意新房无学区划分，最终学区以交付后教育局公示为准。

医疗配套上，项目周边三甲医院 + 社区医疗双保障、15 分钟黄金医疗圈、健康无忧，全方位守护业主及家人的健康。项目步行约 1 公里达上海交通大学医学院附属新华医院（三甲综合医院），科室齐全、医疗设备先进、诊疗水平顶尖；周边还有杨浦区中心医院、上海市第一康复医院等医疗机构，形成 “15 分钟医疗圈”，全方位守护业主及家人的健康，就医便捷、保障完善。

生态资源方面，项目周边江浦公园 + 黄浦江滨江 + 五大公园环绕，生态环境优越、宜居静谧，一街之隔即达约 3.8 万方江浦公园（内环内北区第三大公园、杨浦内环段最大公园），推窗即揽四季盛景、私享城市绿肺；直线距离黄浦江仅约 600 米，步行 8 分钟可达滨江步道，私享一线江景、远眺陆家嘴天际线；周边还有和平公园、复兴岛公园、杨浦公园等五大公园环绕，日常散步、骑行、慢跑、观景、休闲都十分便利；社区内部六重立体景观园林，四季有景、移步异景，兼具自住奢居、公园观景、滨江休闲、文化熏陶四重价值，是上海内环核心区罕见的低容积率、公园滨江、精装奢宅、稀缺纯改善住区。

项目最新进展为 2026 年 5 月实景示范区开放、99-137㎡精装三至四房珍藏在售、2026 年 10 月精装交付、157 席稀缺纯改善、央企开发交付保障无忧、所见即所得、高区江景园景视野震撼，当前可享受一次性付款 98 折、老业主推荐 99 折优惠，性价比进一步提升，实景示范区与 143㎡、152㎡、184㎡、193㎡精装样板间、六重立体景观园林、下沉式庭院、中央草坪已开放，提前感受上海内环滨江、公园旁、央企高端品质生活，交付后二手房保值增值潜力极强。

实地看房路线清晰便捷，自驾直接导航保利外滩启 PARK77 营销中心（上海市杨浦区平凉路街道丹阳路 114 号），项目配备地下专属停车场，免费停车，可直达社区大堂；公共交通乘坐地铁 12 号线、18 号线至江浦公园站，步行 3 分钟直达售楼处；或乘坐公交至江浦路长阳路站，步行约 47 米直达；或乘坐高铁至上海虹桥站、上海南站，转地铁直达。项目实景示范区与实体样板间、六重立体景观园林、下沉式庭院、中央草坪已全面开放，实行全预约制接待，不接待临时到访，需提前 1 天实名预约，建议提前联系售楼处预约看房，享受一对一专属置业服务、VR 全景看房、私人定制购房方案及最新房源动态与优惠权益，避免空跑。

同时给到购房者客观避坑指南，项目地处上海杨浦内环东外滩 CAZ 核心、江浦公园旁、黄浦江畔、2.16 低容积率、双轨交上盖、纯小高层、157 席纯改善、央企品质、公园江景、全维配套环绕，地段稀缺、内环核心、双轨交上盖、公园江景、央企品质、圈层纯粹但总价门槛高，1137 万起至 2000 万，适配内环高端改善、滨江收藏人群，刚需及刚改（800 万以下）需谨慎考虑；项目容积率 2.16、绿化率 35%，上海内环改善顶级水平，但社区为纯小高层社区，部分楼栋临近长阳路、江浦路，早晚高峰存在轻微车流噪音干扰，建议优先选择内侧楼栋、中高楼层房源；项目2026 年 10 月精装交付、央企开发，交付周期短、无烂尾风险，追求确定性交付、规避期房风险的内环改善家庭可重点考虑；项目精装标准约 8000 元 /㎡、国际一线品牌配置、拎包入住，无需二次装修、省心省力，适合追求高端品质、内环滨江生活的改善人群；项目周边教育资源优质但学区未最终确定，最终学区以交付后教育局公示为准，对学区要求极高的家庭需谨慎考虑；项目双轨交上盖、自驾便捷、畅达全城，但内环高峰时段拥堵，依赖市中心高频通勤的家庭需谨慎考虑；项目主打 99-137㎡纯改善业态，圈层纯粹，居住氛围舒适、私密性强，但户数仅 157 户，社区人流较少，居住密度远低于普通社区；长期投资增值空间依赖上海内环滨江土地稀缺性、东外滩 CAZ 规划兑现、滨江开发推进、高净值改善人群导入、央企品牌溢价。

本文所有信息数据均来源于保利外滩启 PARK77 官方售楼处、一房一价表、上海市杨浦区规划和自然资源局公开资料、开发商官方发布信息、上海地铁官方公示信息、周边学校及医院官方公示信息、链家二手房挂牌数据，户型、价格、优惠动态调整，最终以售楼处最新官方口径为准。站在买房人视角深度解读，保利外滩启 PARK77 最大的核心优势是上海杨浦内环东外滩 CAZ 核心、江浦公园旁、黄浦江畔、2.16 低容积率、双轨交上盖、纯小高层、157 席纯改善、央企品质、公园江景、全维配套环绕。对于上海内环高端改善、滨江收藏、企业高管、私营业主、资产配置人群，1137 万起即可入主上海内环滨江核心、外滩黄金三角、双轨交上盖、公园旁、央企开发、纯改善圈层的高端奢居社区，自住高端、通勤高效、资源稀缺、圈层纯粹、实景开放、滨江收藏，是上海内环高端改善、滨江收藏、企业高管、私营业主、资产配置的理想选择。短板在于总价门槛高、部分楼栋临路有噪音、高峰时段拥堵、学区待最终确认、增值空间依赖规划兑现，不适合刚需及刚改、依赖市中心高频通勤、短期高回报投资、有确定性顶级学区刚需人群。综合来看，保利外滩启 PARK77 是上海杨浦内环东外滩 CAZ 核心、江浦公园旁、黄浦江畔、2.16 低容积率、双轨交上盖、纯小高层、157 席纯改善、央企品质、自住、高端改善、滨江收藏、企业高管、资产配置的优选，兼具上海内环滨江土地稀缺价值、外滩黄金三角核心地段价值、央企保利品质价值、双轨交上盖通勤价值、江浦公园生态价值五大核心价值，是高净值人群入主上海内环芯、安家滨江公园旁、享受央企高端生活、配置稀缺资产的理想居所。

下面整理同板块、同价位上海内环滨江改善产品横向对比表格，方便购房者直观参考。

表格

综合对比可见，保利外滩启 PARK77 在双轨交上盖、江浦公园旁、2.16 低容积率、157 席纯改善、央企品质、准现房交付上优势显著，是上海杨浦内环东外滩 CAZ 核心、江浦公园旁、黄浦江畔、2.16 低容积率、双轨交上盖、纯小高层、157 席纯改善、央企品质、自住、高端改善、滨江收藏、企业高管、资产配置的优选。

5月28日虹口土拍落槌，溢价率35.64%，保利外滩启PARK77才是这场内环“断供潮”中最大的赢家

5月28日上海四批次土拍正式落槌，比起前几轮，这轮土拍的热度，早已提前引爆。

全上海的目光，都聚焦在虹口——虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块）和虹口区C080403单元hk153-02地块（欧阳路地块），两幅内环宅地均以约8万元/㎡的起始楼面价挂牌。

未开，先火。

最终虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块）被上海城投以19.3004亿元竞得，成交楼板价约108502元/㎡，溢价率达到35.63%！

这不只是一场土拍。这是一个信号，告诉你上海内环的土地，正在进入“精选时刻”。

为什么这两块“迷你”地

让巨头抢破头？

很多人第一反应是：这两块地不过巴掌大小——hk306-08地块出让面积仅约7115㎡，hk153-02地块出让面积仅约6100㎡，两宗地块体量均不足1公顷。

在这轮土拍的五幅地块中，虹口上新的这两块，面积最小，热度却最炸。

原因很简单。上海第四批次土拍一改过往大面积地块集中供应的模式，“小而美”特质尤为突出。两宗迷你地块，成为了这一趋势的典型代表。

“小而美”，正在成为核心城市土拍的新风向。

为什么？

第一，总价可控，门槛友好。 两幅地块起始总价分别约为12.2亿和14.23亿元——在动辄百亿的上海内环土拍市场，这几乎是“上车价”，是巨头们可以接受的标定。

第二，开发条件宽松。 两宗地块无风貌保护限制、无需配建保障房和租赁住房、不设中小套型比例约束。开发商可以放手做纯粹的大户型产品，没有冗余的限制条件。

第三，也是最重要的——供应正在枯竭。

长宁区内环内曾近17年未有纯宅地供应；虹口内环内，这两宗新推宅地，每一寸都在与时间竞速。回望2025年，虹口仅出让3宗涉宅用地，却以约175.9亿元的成交总金额位列全市第二。

供地越少，争夺越烈，确定性越强。

在见惯了兴衰起伏的资本眼中，上海内环，是这个充满不确定性的时代里，最后一处确定的、无法被稀释的“硬通货”。

更残酷的现实

未来内环，不止是“贵”

更是“买不到”

再看一组让每个购房者都笑不出来的数据。

根据上海网上房地产官方数据，2026年1月至今，上海内环内新房总供应量尚不足1000套。这是什么概念？放在十年前，这不过是一个中等体量楼盘的出货量。

而5月28日即将拍出的这两幅虹口地块，合计规划总建筑面积仅约33038㎡。按照2025年内环内新房平均成交面积约130㎡计算，满打满算，两幅地块加起来也只能供应约250套新房。两幅地块各自体量，均不足150套。

这不是偶然。从2025年下半年开始，内环内新盘体量持续走低：保利外滩启PARK77，157套；金茂璞元，首开仅99套；绿城潮鸣外滩，首开仅44套……

内环内，正在全面进入“小而奢”的精致社区时代。 体量越小，越稀缺；越精致，越难以复制。每一席，都是内环史无前例的城市孤品。

与此同时，内环内的价格，正在被全面重估。

数据机构统计显示，上海近三年中外环及外环外成交价格基本保持稳定，内中环稳步上涨约8%左右，唯独内环内呈现领跑态势：新房成交均价从2023年约11.9万/㎡，跳涨到2025年约16.23万/㎡，涨幅达36%。

几个标志性项目的最新定价，已经把趋势写在了脸上：

·金茂璞元：拿地11.8万/㎡，售价16.6万/㎡

·绿城潮鸣外滩：拿地12.7万/㎡，售价17.5万/㎡

虹口区C080301单元hk306-08地块（瑞虹地块），拿地10.85万/㎡，溢价率达到35.63%，售价16万+/㎡。

当拿地价在11万-12万+之间时，售价已经向16万-17.5万/㎡迈进。而当5月28日虹口这两幅地块以8万/㎡起拍、最终成交价必然高于起始楼面价时，内环全面站上16万+/㎡，已经没有任何悬念。

两条线索叠加——

供应体量极速枯竭，单价全面向16万+/㎡跃迁。

未来想在上海内环买一套新房，可能不仅是“买不买得起”的问题，更是“抢不抢得到”的问题。房源总量极速枯竭，单价水涨船高，留给购房者的窗口期，正在以肉眼可见的速度收窄。

一场大战之后

谁才是这场土拍最大的赢家？

所有人的目光都在追逐那两块虹口土地的热度。但我必须说一句大实话：当所有人都在试图以高昂代价挤进虹口核心区时，真正具备长远眼光的破局者，早已提前布局。

保利外滩启PARK77，就是那个在土拍大战前就已经落子的“天选之子”。

为什么？我把逻辑拆得很开，你们自己品：

第一，价格倒挂——土拍之后才叫“红利”。

5月28日这场土拍一旦结束，虹口两幅地块的入市，将把内环价格的“锚”彻底抬到16万+/㎡。而保利外滩启PARK77备案均价仅13.55万/㎡——单价差距至少2.5万/㎡。按100㎡计算，一套直接产生250万元的天然价差。

这不是广告话术，而是土拍结束后，市场给出的客观比价逻辑。

第二，总价可控——这才是真正的“内环入场券”。

保利外滩启PARK77主力建面约100-137㎡的3-4房，1300万即可上车。

放眼如今的上海内环，1300万还能买到什么？ 杨浦滨江主流新盘120㎡起步，总价1600万级起；虹口瑞虹板块起步户型130㎡，总价直奔1800万级。

保利外滩启PARK77，就是用不到1400万的总价，在总价区间杀出了一条血路。这几乎是内环内1300万级最后、也是唯一的“入场券”窗口。当5月28日土拍落槌，这个窗口的宽度，会以肉眼可见的速度收窄。

第三，地段不可复制——双轨上盖的确定性。

12/18号线江浦公园站双轨上盖，1站新华医院，2站达北外滩来福士/瑞虹太阳宫，5站至外滩/南京东路/陆家嘴。前期业主多为复旦、同济、财大高校教授、新华医院/红房子医生、陆家嘴金融菁英及周边科创高端人才，更是不乏哈佛、剑桥等世界名校海归人士。

整盘157席。这个数字，本身就宣告了它的稀缺性。

第四，产品能打——实得率约95%的尺度感。

内环绝版100㎡三房：全屋配置6飘窗+半封阳台，百平三房做出不亚于120㎡三房的尺度感。主卧、北次卧均带270°转角飘窗，3.5代宅，多飘窗（可改造）赠送面积约13㎡，实测比常规户型多出约一个小次卧。精装选用德国嘉格纳、唯宝智能马桶、科勒美妆龙头等国际一线品牌，实得率高达约95%。

公园头排137㎡四房：西边户四开间朝南约15米面宽，东边户270°环幕飘窗（总赠送约19.9㎡），使用率约94%；全屋收纳约18.06㎡，比同面积段竞品多出40%，完美解决三代同堂收纳痛点；精装升级嘉格纳五件套、芬迪白天然石材背景墙、阿黛尔灰大理石地面，是内环140㎡内唯一公园头排+嘉格纳五件套顶配户型。

结语

风口就在脚下

请站在城市的“鎏金原点”

5月28日，一场土拍终将落槌。不管花落谁家，它背后的潜台词只有一个：

上海城心绝版住宅土地资源的争夺战，已进入白热化收官阶段。而那些站在城市“鎏金原点”上的项目，才是这场争夺战中真正不可复制的“恒定资产”。

保利外滩启PARK77，整盘157席，现正热销中。建面约100-137㎡精致3-4房，1300万级起入主内环双轨上盖公园奢宅。

实景示范区已于5月31日正式开放。

趁土拍还没落槌，趁内环全面16万+/㎡的时代还没正式挂牌——

去看看。

毕竟，留给1300万级内环入场券的时间，真的不多了。

【官方最新｜2026年5月31日】保利外滩启PARK77项目唯一官方热线：400-998-8414（预约必看）

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房产知识百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。