租售同权来临 对宁波人的生活影响几何?

1什么是“租售同权”

自广州打响“租售同权”排名前列枪后，短短一个月的时间内，这四个字成为房产市场最热门的词汇。

8月28日，国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定排名前列批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

具体到每个城市，对租售同权的落地政策又各有偏重，但核心只有一个——给购房人群提供另一种选择，也就是租房。从国家层面考虑，调控房价这么多年过去了，效果依然不温不火。因为大家都明白，现在老百姓一旦手头有了闲钱，就会选择投入房事这种最稳妥的方法。过去的经验证明政府很难去调控买房这种行为本身，那就转而盯上与买房并行的一种行为——租房。这里面的逻辑是分流购房需求，从而降温房价，房租上涨也将鼓励稳健投资者长期持有房产，短线炒房获益行为将减少。

租售同权之所以引起这么大的关注，还在于这个“权”字如何界定。其中，社会关注焦点在于上学。Sir提炼一下广州的做法，各位可以做个参考。

▲广州最热门的小学之一——署前路小学。一个楼龄有16年的小区，二手住宅成交价是7.3万元/平，买一套住房连税费总价至少要700万元。

政策原文中，专门画出了可以享受租售同权就近上学的三类人：具有本市户籍的适龄学童，政策性照顾借读生，符合积分入学的来穗人员。

这其中，具有本市户籍、租房居住的适龄学童，一直都可以入学，多为教育局统筹分配。统筹分配，意味着这部分人其实不一定能上租住地学区内的对口小学，也可能是3公里范围内的其他小学。这是政策一直允许的。

实行租售同权之后，从政策方面保障不能把租房的分值降得太低，从政策上保障了这类适龄学童的完全入学。但门槛依然存在，一类是必须有广州户籍，一类是政策性照顾生，全广州也就有5000来名，另一类是符合积分入学，积分入学的条件包括办理广州居住证，在广州租住满年限，交社保等等。

参考广州的政策不难发现，所谓的租房就能享受学区房入学资格远没有想象中这么简单，但是对于稳定房价，推动租赁市场健康有序发展还是能起到一定的促进作用。

2宁波何时才会跟进

那么，既然多地已经出台鼓励租售同权的政策，那宁波究竟何时会跟进呢。以Sir的判断，暂时不会。

纵观历年来宁波政府对于房产的调控，有很强烈的被动跟随心态，从来不做出头鸟。即便是国家选择试点，也很少考虑宁波做为选项。至于政府自发出台的，无论是抑制房价的限购政策也好，还是发放补贴的救市政策也好，宁波基本都会在观望中亦步亦趋地进行。

所以，租售同权四个字何时能落地到宁波，Sir认为应该会在其他城市试点一段时间且取得成果后。

3对宁波的影响体现在两大方面

一旦宁波落地该项政策，会产生哪些影响呢。真的就像Sir身边那位常年不买房的朋友所意淫的那样：他去青林湾租套房子，就能与隔壁刚花巨资买了房子，孩子还在读幼儿园的邻居说：我在海曙外国语学校等你；还是他去金湾华庭租套房子，第二年就能在朋友圈晒出华泰小学的入学通知书呢。持有以上妄想的看官，Sir可以很负责任地说一句：都洗洗睡吧。

虽然宁波有关租售同权的具体细则尚未出台，但有一点可以肯定，学区房的硬性影响力依然并且将会在很长一段时间内存在，这在全中国都属于稀缺资源。所以租房几乎不能享有同等权益。

这一点，广州一位家长的说法恐怕代表了大多数购房者的心声：你每年花几万房租，孩子就能和我家花几百万卖学区房的上同一所学校，那别人会怎么想？“所以，据传广州当地已经出现有中介开始打包5年总房租提供给租户，租房要一次性交齐5年，这5年的房租不仅包括原来的房租、还包括房东需要缴纳的税款，还包括学位的价格，甚至还计算了每年物价上涨的空间。

 那么，租售同权真正会影响哪些方面呢？Sir认为，它最主要的影响还是在于保障了租房者的权益，这将直接导致租房市场的规范与热门。

中国现有的租房市场，换做哪里都一样，房东是特别的强势一方，想让租客滚蛋就有一千种方法。如果我们去看各地出台的租售同权政策，无不提到要保证租客的权益，甚至会上升到受法律重点保障的地步。即便你和房东闹上法庭，因为租客本身是弱势群体，判决也会有利于租客的一面。

Sir举个例子，各位私家车族开车时候最怕什么？电瓶车肯定占首位（当然也有人给Sir建议说是新手女司机）。为什么，因为各种交通法规虽然没有明说，但你在和电瓶车发生事故时赶来处理的交警肯定都是护着他们。同样，以后的租房市场也会是这种情况。

Sir的一位朋友，外国留学回来，深受资本主义思想荼毒的他笃定了一辈子租房的打算。但是在去年一年经历过三次房东毫无征兆地以各种理由要赶他走的奇葩事件后，他终于忍无可忍在上个月走进了售楼处，他给Sir回复说受够了。Sir很想劝他，要不再等等。

也就是说，租售同权政策落地后，租客政策受保证了。而与之相配套的社保、医保等社会热点资源也会得到相应提升，在还未面临子女入学入托问题的年龄人群中，显然会对租房产生更浓厚的兴趣。

而这部分人，大多数集中在刚毕业的大学生，外地务工人员，青年创业者身上。他们没有那么多的储蓄，甚至他们的未来会扎根哪座城市都存在很大的不确定性，但社会现实却逼着他们赶紧买房。因为按照中国人传统的观念，想留在一座陌生的城市，不管你工作找得多好，朋友交得多广，只有买了房才算是真正扎根。

要知道，现在的年轻人都很有想法，即便是租房，他们也想有自己的freestyle。但在中国租房，除非你掌握房东在屋里装摄像头的证据，你除了在床头贴几张吴亦凡或者angelababy的照片，还敢动半点改造房子的心思吗？你今天买了油漆，想给自己刷出一间工业风或者少女心的房子，明天就要担心房东电话打来让你走人，到最后不仅连油漆的钱收不回来，还要折腾半天弄回原样。

现在，你可以和房东签一份长约，写明租金，至少在这段时间内，他不敢随便赶你走人。你也可以安心住着，甚至可以在合同里写明对房子进行一些个性化软装。

这样一来，其实对青年群体是个很大的帮助，他们不用急着买房，可以把家里辛苦凑得首付用作其它发展。

Sir再多说一句，国家这两年高喊的“大众创业万众创新”，明眼人都看得出来重点推广人群应该是在刚毕业的大学生群体。租售同权政策的出台，将再次带动创业热情，因为原先准备拿给开发商或者二手房东的首付，都可以用作启动资金了。对宁波15.5万在校大学生而言，最重要的是，在你人生最灿烂的年华里，有太多的可能性，不用过早地榨干父母一辈子的积蓄到头来被绑在一座城市落得个房奴的下场。

当然，这也将直接刺激市中心房租市场的上涨。房价涨幅收紧，那么房租自然会水涨创高。这部分群体考虑租房的区域自然而然也会转移到相对偏僻一些的地方租房。

如此一来，那些地处城乡结合部，本身就没有特别亮点（学区，地铁）的楼盘，无论是新房还是二手房的交易，将受到很大影响。因为这些地方的房子无非也就是卖给预算不够的人群或者年轻人赶着结婚用，说白了就是刚需。一旦这部分人群由买转租，那么这部分购房需求会被极大分流，从而导致对此类房源的需求长期不振。

而关于租售同权的做法，其实老外早有先例。或许我们可以借此预见国内租房市场未来的发展模式。

据调查，德国有60%左右的居民都选择了租房，住房自有率很低，只有约43%的人口自购自住，而57%的人口租房居住。在柏林、汉堡、法兰克福、斯图加特等大城市和周边地区，租房率更高达82%。

德国能够成为住房租赁大国固然有其文化原因，但是不得不说是受德国相关政策健全的影响。德国在租购同权方面有哪些经验呢？简单地说，就是公务服务平权以及租客和房东权益平等。具体措施Sir就不展开赘述，各位看官可以自行百度。

结合中国国情，这项政策推行前景如何，Sir和大家一起拭目以待。