海洋战略下,全宁波人都在期待这个城市的崛起!

宁波地产新观察 2018-09-15 13:36:52
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宁 波 地 产 新 观 察 买 房 路 上 好 帮 手 在早先出台的(2017~2022年)《浙江省都市圈城际铁路二期建设规划》中可以看到,宁波到象山的城际铁路建设已经提上日程,列车将设置13个站点,全程40分钟,80.5公里。再加上甬台温高速的复线是浙江省"两纵两横十八连三绕三通道"公路主骨架中的

宁 波 地 产 新 观 察

买 房 路 上 好 帮 手

在早先出台的(2017~2022年)《浙江省都市圈城际铁路二期建设规划》中可以看到,宁波到象山的城际铁路建设已经提上日程,列车将设置13个站点,全程40分钟,80.5公里。再加上甬台温高速的复线是浙江省"两纵两横十八连三绕三通道"公路主骨架中的"一连",向北经拟建的象山港大桥接杭州湾跨海大桥,直接通往上海。这段路,将是宁波市辐射、带动南部地区,凸显象山港沿湾区位优势,促进海洋经济发展,实现宁波社会经济持续、协调发展的重要通道。届时象山到宁波、上海等地会更加的方便,而且可以极大缓解象山相对闭塞的交通压力,对象山经济发展、形象提升有着很大程度的推进作用。

象山县位于东海之滨,居长三角地区南缘。大多数宁波人对它的印象就是有丰富的海产资源,整个象山的经济也都是由海洋资源促进而发展的。做为港口城市象山拥有丰富的水产资源、海景资源,另有历史文化资源、旅游资源等等。是浙江省海洋旅游业四大板块之一,是华东地区发展海洋旅游业的较佳地区之一,象山县旅游人数和收入在宁波各县市中处先进水平。

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城市总体定位&整体规划

城市总体定位是融入宁波大都市、接轨长三角和统筹城乡发展、加快新型城镇化,建设现代化国际港口城市和宁波现代化滨海城区。具体来说,就是打造精美滨海之城,使其成为全省乃至长三角更具影响力的精美滨海之城;以高端制造业为主打造海洋新兴产业基地,提高临港装备工业园、象保合作区等海洋创业创新平台建设水平;打造滨海休闲度假胜地:完善滨海休闲体系,形成全域景区化格局;打造现代农渔业示范基地,即全面构建“一核一带多园百点”现代农业布局,使其成为全国现代农业示范基地;打造海洋特色文化高地:推进高级海洋渔文化(象山)生态保护实验区建设,发展并壮大渔文化产业链。

象山县整体构筑“一主一副三组团“的组团式城镇空间布局。

其中,主城区以丹东、丹西、爵溪为中心,协调发展东陈、大徐、墙头等乡镇。作为全县发展的枢纽地区,人力资源丰富,工业和服务业后备用地相对充足。

石浦副城则以石浦为副中心,带动鹤浦、晓塘、高塘岛等乡镇发展。石浦区域旅游资源丰富,整体优势强。一方面重点建设海湾“渔文化之都”,另一方面全面开发周边滨海、海岛、古镇,构成簇群式的石浦港旅游圈。

三组团具体来说是:贤庠、黄避岙、涂茨为象山港东部组团,靠近象山港大桥,积极发展港口仓储物流业;西周为象山港西部组团,以汽车(配件)、针织服装、农副产品加工及临港船舶修造等工业为主要发展方向;定塘、新桥、泗洲头、茅洋为大塘港组团,发展外向型生态农业。

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产业特征&GDP产值

象山县的产业结构在不断优化的过程中,二产占主导,一产渔业和三产旅游业发展强劲。象山以工业为主,第二产业占比43%以上,服装纺织、汽车及配件产业是象山传统工业产业;渔业和旅游业是象山自身资源优势产业。另外,象山产业布局规划沿海发展,北侧对接宁波产业发展为主线,南侧协同台州产业发展为副线。西南方向围绕象山柑橘、白鹅、枇杷等优势产品发展生态农业,加快农业主导产业提质升级,全面提升全县现代农业发展水平。

象山县GDP总量自2011年来保持平稳上涨趋势,人均GDP增长走势与GDP增长走势保持一致,但是在宁波各县市中排名还是比较靠后,整体经济实力偏弱。

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各板块成交价格&土地成交

象山城区西、北、东三面环山,城市发展格局为向南跃进,自北向南可根据主城区规划依次分为老城区,南部新城,大目湾新城三个区域。

  2017年1月-2018年8月老城区板块住宅成交量价统计

老城区板块近两年房价区域平稳,八月份成交价为11995元/平。2018年共成交四宗住宅用地,溢价率几乎为0。

  2017年1月-2018年8月南部新城板块住宅成交量价统计

南部新城板块2018年八个月成交量较去年大幅上涨63%。八月份成交均价在12564元/平,同比去年八月(10339元/平)上涨21.5%。截止今年八月底没有土地成交。

  2017年1月-2018年8月大目湾新城板块住宅成交量价统计

大目湾新城板块八月整体成交均价在9068元/平,截止八月住宅用地成交了4宗,溢价率为0。

 

2011-2014年象山市场整体供过于求,年均成交量约25万方,14年限购放 开后市场开始以价换量,15-16年成交量在50-55万方,16年市场有所回 暖,但整体均价仍低于2011年的上一轮高点。尽管在17年-18年将近涨了 17%,但相比宁波主城区来说涨幅还是较小。

总体看,尽管象山的GDP在宁波区县中排位靠后,经济实力相对落后,但却是宁波区县中较具海洋产业特色的城市,也是体现海洋文化的魅力之城。象山楼市走势相对独立,房价整体涨幅波动不大,呈现缓慢上涨趋势,与其城市经济与人口发展匹配,未来仍有一定的增长空间。由于具有得天独厚的山海资源,象山的休闲度假产业发展较快,越来越多的宁波人青睐于象山的滨海度假公寓、山海别墅的投资。

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各板块在售楼盘

项目地址:南方新都位于象山丹城天安路东世纪花园南,

总规划:项目规划18栋8层小高层住宅和1栋3层商业配套,总户数770户。

户型面积:打造建面约89-105㎡舒适三房,建面约130-139㎡阔景四房优质户型。楼盘均价:八月高层成交价格为9058元/平。

项目地址:半岛琴声园位于象山港路和海山路交叉口的西南角。

总规划:由7幢9-10层的小高层组成,共276户。

户型面积:主力户型是90-115㎡。

楼盘价格:八月成交价格为13376元/平。

项目地址:中梁玖墅位于巨鹰路,近丹阳路。

户型面积:小高层建筑面积约98㎡-138㎡、花园洋房建筑面积约112㎡-183㎡、联排别墅建筑面积约183㎡-229㎡。

楼盘价格:八月高层成交均价为14571元/平,别墅价格为18383元/平。还有余房在售。

项目地址:绿城兰园位于象山城市发展的主轴线,天安路东,世纪花园南。

总规划:小区分高层住宅与法式合院别墅两个独立区块。

户型面积:高层面积段88-180平,别墅面积段220-380平。

楼盘价格:八月高层成交价格为14567元/平。

项目地址:中铁建山语城位于丹东街道大目湾新城松兰大道一号1。

总规划:项目由6栋三层建筑组成和7栋11层小高层组成。

户型面积:别墅面积为248-351㎡;高层面积为 80-133㎡。

楼盘均价:别墅成交均价为14904元/平,高层成交均价为9285元/平。

项目位置:中科・未来城・熙华府位于大目湾新城核心区域,紧邻大目湾主干道,周边配套丰富。

总规划:建筑由小高层、花园洋房、叠墅组成。

户型面积:面积段在90㎡--260 ㎡之间。

楼盘均价:八月高层成交价格在8102元/平,叠墅价格为9430元/平。

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