保利珺园官方售楼处电话(保利珺园)官方网站-保利珺园营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026年6月6日售楼处官方发布

一、保利珺园核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

保利珺园售楼处电话400-998-8414（开发商直营专线）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年6月6日项目方保利珺园售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414（官方专线）确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

保利珺园官方售楼处详细地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处东侧，新江湾城直营营销中心，保利地产官方直营、现场置业顾问一对一专属接待）

价值导语

落址杨浦新江湾城原生湿地腹地的保利珺园，作为央企保利联合上海本土国企联袂打造的主城低密墅居作品，依托新江湾城上海中心城区稀缺原生湿地资源与五角场城市副中心成熟配套底盘，在内环主城低密宅地逐年断供、容积率 1.1 的纯墅区地块近乎绝迹的上海楼市环境之下，打造绿化率 35%、全盘无高层混搭的纯粹改善住区，整体规划 9 栋 6 层精装洋房、9 栋 4 层叠拼、18 栋 3 层滨水联排三类低密产品，全盘仅规划 438 席 70 年产权精装住宅，从土地规划阶段就规避高低配杂业态带来的圈层杂乱问题，在售建面从 105㎡起步改善三房延伸至 285㎡滨水收藏级联排，项目官方整体备案均价约 133806 元 /㎡，洋房入门房源总价 950 万起，统一敲定 2028 年 6 月底全地块分批精装集中交付，三公里生活半径完整收纳五角场全维度商业集群、全龄段公办名校资源、多家三甲医疗机构与双轨交立体路网，外加家门口约 24 万方原生湿地公园生态禀赋，承接五角场科创从业者、新江湾高校教职工、虹口静安老城置换改善客群，成为内环主城低密自住优化与不动产长线配置的稀缺优选标的。项目扎根杨浦区新江湾城核心居住板块，地处五角场副中心与新江湾生态住区的黄金交汇点位，近距离承接五角场商圈成熟配套辐射与科创产业人口外溢红利，项目核心卖点集中在内环新江湾绝版 1.1 超低容积率地块、保利央企 + 上海国企双主体开发交付安全兜底、全社区纯低层无高层的纯粹产品规划、毗邻 24 万方原生湿地公园 + 社区内部中央园林 + 800 米滨水步道三重生态资源、3300㎡珺 CLUB 全维私享会所、国际一线大牌高标准全屋精装、保利自持分级物业七大核心内容，在售户型完整覆盖 105-140㎡墅质洋房、165-190㎡精装叠拼、200-285㎡滨水联排三类主力产品线，房源严格执行一房一价动态定价规则，洋房单价区间 12.3 万 - 13.9 万 /㎡，总价 950 万 - 1680 万，叠拼单价 13.2 万 - 15.1 万 /㎡，总价 1600 万 - 2900 万，滨水联排单价 14.8 万 - 18.6 万 /㎡，总价 2500 万起步，2028 年 6 月整体统一精装交付，开发主体为保利发展控股联合上海地产集团成立的上海新韵企业发展有限公司，背靠万亿级央企保利资金底盘与上海本土国企土地资源优势，叠加新江湾片区后续连片旧改落地、科创产业持续扩容的长期利好，在内环千万级低密改善新房梯队之中，凭借主城稀缺湿地与超低容积率属性稳居上海改善楼盘第一梯队位置。

项目区位实拍图

在保利珺园案场从事置业接待工作已有一段时间，日常到访实地看房的客户大多来自五角场各类科创企业中高层管理者、复旦财大等高校教职工、虹口北外滩金融从业者以及杨浦老城次新小区置换业主，还有不少看重内环低密稀缺属性的资产配置型购房者，日复一日陪同意向客户徒步丈量项目北侧新江湾湿地公园滨水步道、社区内部中央景观主轴之后，能够切身感受到新江湾经过二十余年连片开发建设，已经从早年近郊原生湿地片区蜕变成主城兼具生态环境与成熟配套的高端改善聚居板块，翻阅上海市规划和自然资源局历年土拍出让档案可以明确查询，上海内环主城区近十五年出让的容积率低于 1.2 的成片纯住宅用地屈指可数，保利珺园所在 E1-08A 地块是新江湾近些年唯一一块毗邻原生湿地的低密宅地，2025 年拿地成交总价 37 亿元、楼板价 5.89 万 /㎡的土地成本从根源锁定项目稀缺价值，这也是项目 2026 年 3 月首开三小时去化九成、二批加推优质房源快速被意向客户锁定的底层逻辑。依托杨浦区房管局网上房地产备案公示、地块规划批复官方文件能够精准核验，项目法定备案名称为珺湾雅园，整宗土地全部为 70 年商品住宅用地，用地范围内没有配建保障房、公租房、大面积沿街底商等杂业态，仅在楼栋边角配套少量便民社区服务空间，全部核心土地资源用于住宅建设与社区景观打造，项目总占地约 5.71 万方，总计容建面约 6.64 万方，受地块 20 米限高规划约束，全盘只落地 6 层洋房、4 层叠拼、3 层联排三类低层产品，楼栋依托地块西高东低的地势错落排布，东侧楼栋临近湿地水系，西侧楼栋紧靠社区中央景观带，错落布局既规避楼栋之间采光遮挡，也让过半房源能够直面外部湿地公园与内部园林双重景观资源。项目全盘落地全地下双层人车分流规划，地面只保留人行景观步道、入户礼仪庭院与休闲绿地，不设置任何地面固定机动车停车位，地下产权车库整体车位配比高达 1:2.2，所有车位全部提前预埋新能源汽车充电管线，不管是改善家庭两台代步车辆，还是联排业主多台豪车停放需求都能充分满足，从源头杜绝后期入住园区地面乱停车挤占绿化的常见居住弊病。项目南侧国秀路位置打造项目主入户礼宾大门，整体采用整块花岗岩基座搭配定制深灰色铝单板与大面积双层 Low-E 落地玻璃，大门外侧预留四十余米宽全冠乔木绿化隔离带，有效缓冲外围江湾城路间断车流带来的噪音干扰，社区内部沿着中央景观主轴排布全部楼栋，东侧房源开窗直面连片湿地水系，西侧房源俯瞰社区中央园林景致，不少常年深耕上海内环改善市场的房产从业者横向对比新江湾同价位楼盘之后，大多会把保利珺园列入低密改善看房优先清单。

项目大门外立面实景

负责项目全周期开发建设的保利发展作为国资委直管央企，深耕上海高端住宅开发二十余年，旗下珺系产品线专做主城核心低密改善产品，经过全国多座一二线城市项目落地打磨，形成从产品研发、工程施工、精装选材到后期物业运维全链条标准化管控体系，针对保利珺园落地六级交叉工程巡检制度，从地块前期水文地质勘测、楼栋主体钢筋浇筑、外立面石材铝板加工、园区全冠苗木筛选、精装建材进场抽检全流程多层质检，从源头规避施工减配、防水疏漏、精装用材无故降级等购房者普遍顾虑的置业隐患。截至 2026 年 6 月，项目所有楼栋主体结构已经全部封顶，外立面石材与铝板施工完成八成以上进度，社区中央园林基础绿化完成六成，3300㎡珺 CLUB 私享会所硬装进入收尾阶段，全三类产品实体精装样板间、项目主大门示范区、部分实景园林已经对外开放，完成对应资产验资的意向客户能够在置业顾问陪同下进入实体示范区实地查验墙体工艺、厨卫多层防水、全屋隐蔽管线、精装用材原厂封样等细节，准现房实景落地的优势能够让购房者跳出纸面图纸，直观核验项目落地品质，大幅降低置业踩坑概率。项目后期物业服务由保利自持国家一级资质保利物业承接，物业费按照产品分级收取，洋房 6.8 元 /㎡/ 月、叠拼 8.5 元 /㎡/ 月、滨水联排 10.8 元 /㎡/ 月，收费内容囊括园区名贵绿植四季精细化养护、24 小时全园区智能安防闭环巡逻、珺 CLUB 会所全年机电维保、专属楼栋管家一对一上门报修、社区公共区域水电运维、全龄活动区日常打理等全套服务，针对叠拼、联排业主额外附赠私宴厅预定、高端家政对接、保利全国业主圈层沙龙等增值权益，参考保利物业在上海杨浦、虹口已交付同系小区二手成交数据，同等地段配备保利自持物业的房源，二手流通速度与成交均价普遍优于中小物业公司管辖小区，成为项目软性配套层面关键加分项。

项目外立面由 GOA 建筑团队执笔打造现代东方雅致立面风格，楼栋一至二层基座选用整块花岗岩干挂铺设，楼体主体搭配定制浅灰铝单板与德国旭格三玻两腔 Low-E 隔音观景玻璃，建筑局部点缀细腻金属收边线条，温润的石材配色和周边湿地绿植、水系自然相融，全楼栋外窗统一标配多层腔体隔音玻璃，临近江湾城路主干道的低层房源关闭窗扇之后就能有效隔绝路面车流噪音，从完工的示范区楼栋外立面能够直观看到，铝板拼接缝隙均匀规整，边角收口工艺细腻，没有普通改善楼盘外立面用料单薄、拼接粗糙、日晒脱胶开裂的通病。社区内部依托 35% 超高绿化率，结合东侧原生湿地资源打造一轴两带多节点的庄园式园林布局，一条从主大门向内纵深 260 米的中央景观主轴串联所有楼栋入户门庭，主轴沿线布设镜面叠水景观、景观置石、风雨休闲连廊与四季分层花境，全冠移植成型香樟、丛生丹桂、红枫、乌桕、鸡爪槭等名贵成年乔木，搭配低矮灌木、多年生花草分层造景，实现一年四季移步异景的园林观赏效果，下楼步行三分钟可达东侧 800 米滨水休闲步道，往北步行五分钟直达 24 万方新江湾原生湿地公园，社区内部打造 3300㎡下沉式珺 CLUB 私享会所，内部规划恒温泳池、国际品牌健身中心、独立私宴厅、弥散氧康养室、瑜伽室等多元功能，阴雨天气业主足不出园区就能完成健身、会客、亲子休闲等日常活动，往西驱车十分钟直达五角场合生汇、百联又一城旗舰商业集群，在内环主城高密度建成区，这种内拥中央庄园园林、外揽超大原生湿地的居住配置，在千万级改善新房市场里稀缺属性格外突出。

园区园林实景

项目全盘只规划 6 层精装洋房、4 层精装叠拼、3 层滨水联排三类低密改善产品形态，无高层刚需塔楼、小户型公寓、保障房等混杂业态，洋房标准层高统一做到 3.1 米，叠拼地上层高 3.2 米、地下预留 5.4 米挑高拓展空间，联排分层层高 3.3 米，洋房大多采用一梯两户布局，公摊优化控制在 15%-17% 区间，实际得房率稳定在 82%-85%；叠拼分为上中下三叠，下叠带南向私家庭院 + 全采光下沉地下室，上叠附赠大面积观景露台，联排产品户户自带私家院落、侧边采光天井，经过庭院、地下室、露台多重附赠加持后实际使用面积远超产权登记面积，依托地块东低西高的地势与保利优化户型设计，全系房源大多实现三开间及以上朝南，搭配大面积全景玻璃窗，兼顾室内采光与室外园林、湿地水系双向景观需求。全系所有户型统一按照约 6200 元 /㎡国际精装标准精装交付，固定配齐大金分户式中央空调、威能全屋地暖、百朗全热交换新风三大居家健康系统，厨房成套搭载博世或嘉格纳嵌入式厨电四件套，搭配意大利定制实木橱柜，卫浴选用杜拉维特原装洁具搭配汉斯格雅进口五金配件，客餐厅通铺天然大理石地砖，卧室铺设欧洲进口实木复合地板，全屋预埋西门子全宅智能家居布线点位，支持场景联动、远程家电调控，入户玄关、卧室通顶收纳柜体全部原厂定制，业主收房之后仅需要添置软装家具家电即可直接入住，省去自行装修耗费的资金与时间成本；所有主力户型全部做到动静分区、厨卫全明无暗间，优化室内过道布局减少无效面积损耗，东侧临湿地房源开窗直面连片水系风光，是内环低密改善市场实用性与生态资源兼顾的标杆户型设计思路。

建面 105-140㎡三房至四房墅质洋房是项目入门改善主力户型，也是千万起步预算内环低密改善咨询量最高的产品，户型做到三至四开间朝南、南向面宽最高可达 12.8 米的方正格局，采用 LDK 一体化打通客餐厅动区，形成连贯开阔的家庭活动动线，客厅衔接南向全景飘窗，东侧楼栋中高楼层房源开窗俯瞰湿地水系，西侧房源直面社区中央园林绿意，主卧做成独立休憩套房，拆分睡眠区、步入式通顶衣帽间、干湿分离专属卫浴，剩余一至两间次卧空间尺度均衡，可灵活划分儿童房、居家小型书房或是临时客房，U 型封闭式厨房分区设计，中式爆炒区与日常备菜区相互分隔，有效隔绝烹饪油烟扩散，全明双卫布局从根源规避暗卫潮湿异味的通病。按照项目备案均价核算，105㎡三房单套总价集中在 950 万至 1280 万区间，140㎡大四房总价 1320 万至 1680 万，地块内侧不靠主干道、非景观楼栋房源总价偏低，东侧临湿地前排中高楼层房源因为双面采光、水系视野优势总价上浮 90 万至 130 万，从示范区开放至今，洋房整体去化率突破七成，湿地前排优质中高楼层房源大多被提前锁定，剩余可选房源集中在楼栋中低区非景观位置。走进 105㎡户型精装样板间客厅能够直观感受到空间利用率，全屋精装选材和叠拼、联排采用同一品牌配置标准，不会因为户型面积偏小缩减精装配置，样板间客厅可以从容摆放大型组合沙发与六人位实木餐桌，日常居家起居、小型亲友家庭聚餐都能轻松实现，南向全景飘窗拓展户外观景休闲空间，九百五十万预算就能入手内环央企精装 6 层洋房，是浦西中环刚需进阶改善市场适配度很高的入门产品。

105㎡洋房户型图

建面 165-190㎡三至四房精装叠拼定位项目舒适型进阶改善主力户型，房源大多排布在社区中段中央景观与湿地过渡的优质位置，户型升级加宽南向整体采光面至 14.2 米，横厅布局优化室内动线，除主卧独立豪华套房之外，一处可变空间可按需拓展休闲书房或是小型休憩次卧，剩余一间房间可拆分儿童房、老人房或是居家私人藏书书房，适配二胎小家庭或是老人短期同住需求，下叠 5.4 米挑高地下室可自由改造私家影音室、酒窖、室内健身区，优化后的 U 型厨房预留小型西餐操作台点位，满足日常烘焙、西式简餐与中式爆炒多重居家烹饪需求，双卫干湿分区全明采光无暗间，单套总价稳定在 1600 万至 2900 万之间，大多是从虹口、静安老城洋房小区置换、看重内环现成配套与湿地生态资源的中产改善家庭重点选购，站在 180㎡上叠样板间主卧窗边，中高楼层房源可以无遮挡俯瞰整片湿地水系与社区园林绿意风光，实地参观叠拼样板间主卧，白天全屋自然光充沛，即便阴雨天气也无需频繁开启室内照明，全屋三层中空玻璃隔音选材到位，即便是临近外围市政道路的房源，关闭窗户之后室内就能保持静谧的居家环境，现阶段该户型整体剩余房源不足 48 套，常规楼层房源现场验资 300 万资产证明即可预约参观样板间，临湿地前排优质房源需要验资 500 万资产证明预约入场。

180㎡叠拼户型图

建面 200-285㎡四至六房滨水联排作为项目高阶典藏改善主力户型，房源集中在社区东侧临湿地首排楼栋位置，户型升级三卧朝南格局，南向整体采光面突破 16.5 米，超大 IMAX 客餐厅无遮挡衔接私家庭院，除主卧全套房设计之外，另外两间次卧均为独立套房布局，剩余一处多功能空间可灵活改造私家茶室、影音室或是客房，中西双厨分离设计，兼顾日常居家烹饪与小型家庭私宴烹饪需求，全房三至四卫全明干湿分离，单套总价稳定在 2500 万至 5200 万之间，选购客群多为五角场科创创始人、北外滩金融高管、市中心老牌别墅置换业主，现阶段该产品线全盘货量剩余不足 32 套，湿地端头无遮挡优质房源半数处于意向锁房状态，看房验资门槛提升至八百万资产证明。

260㎡联排户型图

从项目外围全维度配套实地走访测评能够清晰看到，交通、商业、教育、医疗、生态五大配套绝大多数实景落地运营，在建配套均进入落地收尾阶段，没有停留在远期纸面规划的资源短板，也是支撑项目自住价值与不动产长期保值能力的核心基石。轨道交通层面项目坐拥双轨环绕利好，直线 800 米可达 10 号线新江湾城站、步行十分钟即可进站，三站直达五角场商圈、六站抵达四川北路；直线 700 米可达在建 20 号线规划站点，未来通车之后形成双轨交汇立体路网，依托地铁网络半小时通达人民广场、北外滩、陆家嘴等全城核心商圈；自驾出门三百米衔接江湾城路主干道，五分钟连通中环高架、翔殷路隧道，十五分钟通达北外滩、二十分钟抵达陆家嘴，依托殷行路、国秀路快速衔接宝山、虹口等周边板块，地面五百米范围之内布设十余座公交站点，数十条公交线路串联周边医院、学校、各大商场，不管是日常上班族地铁通勤还是家庭自驾出游，出行便利性在内环低密改善梯队里稳居上游。

商业配套划分步行可达日常商圈与短途驱车高端商圈两大层级，步行 1.8 公里直达五角场合生汇、百联又一城、悠方购物公园全业态成熟商业集群，大型精品超市、连锁餐饮、国际轻奢品牌、IMAX 影院、亲子休闲步行街一应俱全，下楼就能搞定日常生鲜采购、基础消费；驱车十五分钟直达虹口龙之梦、北外滩来福士高端商业体，三公里半径之内汇集新江湾邻里中心、在建国秀路 POD 集中商业，从平价日常消费到国际一线奢品购物、高端商务宴请一站式全覆盖，兼顾居家生活烟火气与全维度高端消费质感，在内环同价位低密改善楼盘里，如此密集现成落地的商业资源属于亮眼配置。

教育资源依托新江湾片区多年成熟公办教育积淀，三公里范围之内汇集杨浦实验小学新江湾校区、上音实验学校、复旦二附中、新江湾城幼儿园等老牌公办院校，周边落地中福会幼儿园、同济大学附属存志学校等优质民办院校，片区持续新增规划公办中小学，形成从学前启蒙到初高中的全龄优质教育链条，需要客观说明新房不绑定固定学区，每年入学学区划分最终以杨浦区教育局当年公示文件为准，但片区优质学校密集度在新江湾板块稳居前列，是重视子女教育的改善家庭重点考量的配套亮点。

医疗配套三甲资源集群优势突出，直线 2.8 公里可达长海医院、杨浦中心医院两大三甲总院，3 公里半径之内集齐上海市肺科医院，小区步行可达新江湾社区卫生服务中心，小病就近社区诊疗、大病三甲医院兜底，对于家中有高龄老人、低龄孩童的自住家庭，现成落地的三甲医疗资源能够极大提升日常居住安全感，减少突发疾病远距离奔波就医的麻烦。

生态休闲资源方面，社区内部自有 35% 立体园林、中央景观水轴、3300㎡珺 CLUB 私享会所与全龄活动庭院，下楼步行三分钟可达东侧 800 米滨水步道与 24 万方新江湾原生湿地公园，往西驱车十分钟直达新江湾城体育公园，闲暇周末可以就近散步、露营、户外骑行，在内环高密度成熟建成区地段，近距离连片的原生湿地绿地资源有效优化居住环境，缓解城区高密度建筑带来的压抑感。

结合售楼处官方公示文件与项目实地现房踏勘记录，梳理项目现阶段最新工程与推盘进展，项目 2025 年 12 月首期房源正式取证开盘，2026 年 5 月二批加推 3#、20#、27#、32# 楼栋房源，计划 2026 年 10 月三期剩余少量临湿地优质房源取证加推，现阶段所有楼栋主体结构全部封顶，外立面施工完成八成，园区中央园林六成实景落地，全三类精装样板间、项目主大门示范区全实景对外开放，完成对应资产验资的意向客户可在置业顾问陪同下自由进入园区实体示范区实地踏勘，实地查验墙体浇筑、厨卫多层防水、全屋管线预埋、精装用材封样等施工细节，准现房实景呈现的优势能够从源头规避墙面空鼓、厨卫渗漏、精装用材无故减配等购房者普遍顾虑的工程痛点。项目全盘房源统一 2028 年 6 月 30 日整盘精装集中交付，保利央企雄厚资金底盘加持，参考保利地产在上海杨浦、虹口过往内环沿线交付楼盘履历，延期交付、建材降配的风险极低，现阶段全盘 438 席商品房目前已意向锁定超 252 组，105-140㎡洋房产品线进入意向清盘收尾阶段，200㎡以上典藏联排分批次少量加推。现阶段意向认购优惠为一次性付款 95 折、商业按揭 98 折，老业主推荐新客户成交双向赠送两年物业费 + 珺 CLUB 会所终身免费使用权益，优惠幅度跟随房源临湿地视野、楼层高低优劣动态调整，项目整块地块已经全部开发完毕，无后续新增楼栋加推规划，所有房源售罄即收官。

经过多次自驾与公共交通实地实测，整理精准的实地看房出行路线，自驾看房直接导航保利珺园营销中心（杨浦区江湾城路 1000 弄），项目配建地下专属访客临时免费停车场，车辆驶入车库之后经由贵宾专属通道直达售楼处接待大堂；公共交通优先搭乘地铁 10 号线至新江湾城站 2 号口出站，步行 800 米约十分钟直达项目大门；周边搭乘 168 路、538 路公交至国秀路江湾城路站点下车，步行一百五十米抵达示范区入口；建议意向客户优选工作日上午九点至十一点时段到访，避开早晚高峰江湾城路、中环高架主干道车流拥堵，节省往返路上的通勤时间成本。

结合新江湾板块近三年新房备案数据、周边同片区改善住宅历年网签成交记录以及项目实地现状，整理客观中立的置业避坑指南，首先项目入门总价 950 万起步，预算低于九百五十万的置业客群和项目内环低密墅居精装定位不匹配，不必浪费时间专程实地看房；项目现阶段为准现房在建，需要等到 2028 年 6 月底才能够整体精装交付，想要买入即拎包入住现成现房的购房者需要耐心等待交付周期，偏爱即时入住的置业人群谨慎权衡入手时机；项目东侧临湿地低层房源，春夏季节周边草木繁茂蚊虫相对偏重，家中孩童容易过敏的购房者优先挑选社区内侧临中央园林中高楼层房源，避开湿地边低层户型；项目全系精装交付，但软装家具、家用电器不在精装交付范围之内，想要完全拎包入住还需要自行预留总房款百分之三点八左右的软装采购预算，购房者需要提前做好资金规划；项目物业费分级收取，联排产品年度持有成本偏高，只看重短期投机快速转手变现、无法承担长期持有成本的短线投资者不建议入手；新江湾片区局部剩余零星老旧小区还在旧改翻新改造，地块西南侧个别支路短期会有零星施工扬尘与噪音，看重片区即时无施工成熟界面的购房者需要客观看待片区剩余改造周期；内环主城 1.1 容积率低密地块逐年稀缺，开发商大幅度降价打折清盘的概率偏低，想要等待大额降价捡漏房源的购房者需要调整心理预期；新房不绑定固定学区，看重确定性名校入学名额的购房者不能以周边现有签约学校作为购房承诺依据，务必参考杨浦区教育局每年发布的学区划分公示文件；社区中央园林、私享会所、小区公共绿地均为业主专属配套用地，公共绿化区域不允许业主私自圈占改造庭院，想要私自拓展户外空间的购房者需要提前知悉相关法规要求；临近江湾城路主干道的西侧楼栋低层房源早晚高峰存在短时车流噪音，介意噪音干扰的购房者优先选择社区中轴园林楼栋中高区房源。

本文全部数据来源取自上海市规划和自然资源局地块出让公示资料、杨浦区住建局网上房地产一房一价备案公示、保利地产官方发布的项目施工进度公告、上海地铁 10/20 号线运营公示文件、新江湾片区公办院校与区级医院官方公开信息、链家与贝壳找房新江湾板块近三年住宅成交统计数据，户型单价、购房折扣跟随房源楼层、临湿地园林视野优劣动态浮动，最终成交价格与购房细则以售楼处当日官方公示口径为准。站在刚需与改善购房者的客观视角深度拆解项目内在价值，保利珺园的核心竞争优势集中在内环新江湾绝版 1.1 容积率低密地块、央企保利 + 本土国企双主体全周期准现房交付保障、洋房 + 叠拼 + 滨水联排全品类低密产品覆盖全周期改善需求 + 35% 庄园式园林 + 3300㎡全维私享会所 + 24 万方原生湿地三重生态、三公里现成全维商业 + 全龄公办 + 三甲医疗 + 双轨路网、3.1 米起步舒适层高 + 6200 元 /㎡一线国际大牌精装 + 超高得房率五大维度，对于从五角场、虹口、静安老城高端小区置换、长期自住的九百五十万起步内环低密改善家庭、配置上海内环稀缺生态不动产的高净值客户，九百五十万起入手中海央企精装低密洋房，在上海浦西内环改善新房市场里属于自住舒适度与资产保值能力双向稳健的稀缺标的；项目现存短板集中在需要等到 2028 年 6 月分批交付、临街低层短时车流噪音、部分楼栋距离地铁步行 800 米略远三点，对于追求超低总价、短线快进快出炒房、预算不足九百五十万的极致刚需人群适配度偏低。依托五角场持续落地的大型商业综合体与新江湾连片旧改落地带来的人口导入红利，叠加内环低密改善宅地逐年绝版带来的价值上浮属性，项目在上海九百五十万起浦西内环低密改善新房梯队里综合成长性稳居上游位置。

表格

5月，上海再次用市场数据印证了主城核心土地的稀缺：

土拍两日连燃，资本持续看好上海市场：

最高溢价率达到40%+！

市区多块高层土地预期未来单价达15W+！

一场土拍热潮，直白印证主城核心土地日渐稀缺已是全市场共识。

而保利珺园坐拥主城15年一遇的1.1容积率低密滨水土地，项目持续的热销成绩，正是塔尖圈层对城芯稀缺土地的价值投票

一、二批次累计成交29.1亿元，稳居2026年上海墅类新盘 TOP1！

二批次13套滨水联排，开盘100%售罄！

从首开三冠王到如今的热势不息，保利珺园凭借难以复制的板块价值、具有前瞻性的产品力，更首创科技的生命跨代体系，持续领跑上海高端改善市场。

保利珺园

上海15年一遇

惟此1.1容积率 低密滨水墅邸

上海26年首开项目三冠王

4-5月26年墅类新盘TOP1

6月6日，叠加样板房焕新盛启

三批次本月中入市，仅60套

加推建面约200-285㎡滨水联排

161-186㎡叠拼墅邸

105-140㎡墅质洋房

为什么保利·珺园能有这样的热度？

原因很简单，保利·珺园每一个维度单独拿出来都是当前上海豪宅市场的天花板存在！

从纽约中央公园西的顶豪群，到伦敦海德公园一号，从香港半山的传世宅邸，到北京缦合纵观世界塔尖豪宅的传奇。

从来都不只是建筑的雕琢，而是对不可复制稀缺价值的绝对占有，这份占有，藏着六大核心价值，缺一不可，让保利珺园成为2026年上海更具统治力的塔尖资产！

最新消息：

保利珺园三批次本月即将加推！

涵盖建面约161-190㎡叠拼墅邸、建面约200-285㎡滨水联排，以及建面约105-140㎡墅质洋房三大业态。

作为上海等待了15年的1.1容积率低密滨水墅区，坐拥难以复制的板块价值、具有前瞻性的产品力，更首创大健康理念增加资产延展性，实为不可多得的家族恒产，每一席都是限量版藏品。

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口令：保利·珺园

01、总价2100万起创新四代墅，时代藏家的共识之选

建面约161-186㎡四代叠拼，不仅是创新四代墅，更是保利珺园提交给峰层人群的改善生活答案，在全上海维度都极度稀缺！

对比同环线：北外滩、东外滩的平层单价已站上13万—17万/㎡，一套120-160㎡的平层，总价都要约2500—3000万。

而在保利珺园同样的总价段，你得到的是：

4F真叠墅，建面约160㎡，最高附赠80㎡，达成买一套送半套的极致实得率

独立入户+花园+双露台空间+上下分层、动静分离的墅居生活……

更重要的是，还有市区十五年一遇的1.1超低容积率的低密属性和新江湾的板块价值加持。同时以前瞻性思维预见塔尖人群需求，以颠覆性设计打破传统叠墅痛点，成为上海主城叠墅产品的“天花板”。

这是一套从结构设计到空间规划、从内部装标到外部设计的全方位创新墅。

①真4F叠墅+动静分离，独创咬合设计，带来同面段罕见的5面宽朝南

项目匠造4层真叠加产品，圈层纯粹统一，尽显高阶居住格调。上下叠南北独立入户，进一步升级私密性与尊崇感。

首先，在空间布局上，创新打造咬合式结构，在同等面宽之下实现南向多一开间，让采光与视野再升一级。

其次，整体空间遵循极致动静分区规划，自下而上依次“动——静——静——动”设计，动区舒展待客、静区静谧休憩，将日常活动层与私密休憩层彻底分离，生活秩序井然有度，每一寸尺度皆为高净值人群量身定制。

②买一套送半套+四房四卫+双套房平权设计，极致尊崇尺度感

市面上180㎡左右的叠墅，通常只有主卧一个套房，次卧共享公卫。而保利珺园在180㎡叠墅里，做了四房四卫+双套房平权设计，对比市面上同面积段产品，可以说是碾压机的居住革新！

超高得房率颠覆传统空间认知，适配多元居住需求。180㎡双套房平权设计，彻底打破常规布局桎梏，空间利用率拉满，让家庭互动与社交成为空间的核心叙事

我们把上叠和下叠拆开来看：

·下叠：最大120㎡花园，将空间拓展到极致

下叠的核心价值是极致空间！

宅前花园，最大边套约120㎡这个数字意味着什么？上海很多联排别墅的花园也不过如此，甚至一些双拼产品的庭院面积都达不到这个量级

实拍图

约6.5米宽厅与近40m²客厅，LDKG一体化设计的0空间浪费设计，孩子奔跑、友人畅谈都更宽敞！

独立地下室，最高约6米挑高容纳全家的兴趣爱好，无论是女主人的会客厅还是男主人的收藏室亦或是小主人的演奏厅，这里都可以装下！

有天有地的双露台上叠，生活颗粒度拉满！

在保利珺园，上叠不再是和整栋楼共用一个大堂，北向独立入户的设计，让上叠业主拥有专属的归家动线！

起居层露台，将生活的日常延伸至无限！上叠起居层与露台相连，早晨的咖啡、午后的日光、傍晚的微风——露台让这些日常片段都有了更开阔的承载。

露台层，上叠的点睛之笔！这是保利珺园上叠户型的惊喜彩蛋！

实拍图

③科技+AI+大健康，保利首创科技的生命迭代体系，这是当下豪宅市场具颠覆性的一环！

保利珺园以近零能耗建筑与ENF环保板材奠定健康基底，更引入上海住宅首发的弥散氧系统、全屋新风系统和全屋智能控制提醒，守护业主的健康。配置AI健康戒指实时监测健康指标，搭建从建筑到空气的全维塔尖健康闭环。将健康纳入了资产延展性的内卷赛道！

④上海叠加别墅首创四重定制+六大豪宅手法革新，高定装标呈现豪宅生活

上海新房首发专属定制就是从保利开始，而保利珺园更是带来四重定制升级：

·客厅背景墙可定制：背景墙升级为石材！波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景三款奢石可选。

·木饰面可定制：木饰面可升级定制，庄园木与法式白，两款木饰面可选，一键切换房屋风格。

·厨房背景墙可定制：背景墙为岩板铂金冰玉、波斯白玉、安第斯雪景三款可选，定制专属于你的大师厨房。

·门把手可定制：门把手定制，确保归家的第一重礼遇。

高定装标严格遵循豪宅标准，从嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等顶奢品牌精装，到空间叙事革新、她享主义女神八件套，实现全场景升级，前瞻性思维规划生活场景，交付满足个性化需求的奢享豪宅。

⑤现代法式庄园立面，从石材开始打造呼吸感

甄选被誉为“会呼吸的石头”的法国木纹米黄石材，搭配香槟色铝板，以奢贵材质奠定庄重基调。大面积蓝灰色落地玻璃窗，辅以古铜与香槟金精致线条，采光通透、格调雅致。石材的厚重、玻璃的通透、金属的细腻相融，筑就兼具美学与收藏价值的现代法式庄园立面。

融合巴黎白马庄园的山花符号与穹顶、白玉兰等海派元素，让法式浪漫与上海底蕴共生。

除了180m²叠墅产品，保利·珺园还有面积控制更友好的160m²叠墅，以更低总价门槛，同享有天有地墅居生活、超配奢装与真高知圈的机会，值此一次！

02/总价约2776万起滨水联排，定义改善的传世价值

断供下的稀缺占位：

低密产品供需关系的极度倾斜，在“联排”这一产品形态上表现得尤为淋漓尽致。据最新市场数据，上海外环内联排可售存量仅342套，占外环内新房总量的2.4%，稀缺度不言而喻。

聚焦到少见的原生低密板块新江湾城，保利珺园更是板块4年来首个推出联排新品的项目。据统计，过去十年新房总供应不到2000套，其中全新联排供应量仅百套上下，占板块总供应比例不足5%。

而将目光放到2800万级的豪宅市场，同预算在北外滩、徐汇滨江只能买到180㎡左右的平层，无法实现有天有地的体验；而在保利珺园，可拥有上下分层、动静分离的低密联排，居住尺度与私密性远超同价位大平层。

二手市场，同样印证了这份稀缺：新江湾城的联排，较同板块高层溢价普遍超40%。如新江湾首府联排挂牌价已达15.38万/㎡，中建大公馆惜售到无房可挂。而且这些房源挂牌周期短，价格走势稳健。整个市场对低密产品的认同，历经时间沉淀，愈发根深蒂固。

保利珺园二批次的热销成绩，进一步验证了稀缺资产的市场统治力：单价16.8W+/㎡，总价4850万级滨水联排开盘即售。滨水占位、超低密规制、绝版土地三重稀缺叠加，成为高净值人群资产配置的优先之选。

独栋级尺度与超高实得率，更让保利珺园联排别墅成为全上海稀缺的终改之选。

上海2010年前后的联排产品，面宽普遍只有6-7米，进深拉到12-14米，客厅像一条走廊，中间区域永远照不到阳光，这样的房子住久了，显然已经与购房者的终极置业需求脱节。

保利·珺园打破传统联排长条暗房局限，直接将联排产品的面宽拉到9-11米，采光通风、视野极大提升。边套更做到三层主卧270°环幕视野，把一套观景宅邸嵌进了湿地公园里！超260%实得率，高挑空地下室、星空露台、宅前9-10米面宽花园全都媲美独栋！

地下两层+南北双采光窗，将空间极致扩展。

传统联排的地下室，往往是整栋房子最被将就的空间，层高不够、采光不足、通风不畅——最后沦落为堆杂物的地方，一年到头也下不去几次。

而珺园联排的地下两层，偏偏不将就！

约6米的层高（局部4.4米），配合南北双采光窗，带来绝佳的采光、通风体验，阳光可以从两个方向照进地下，空气可以在两层之间自然对流！

在这里，私藏酒窖、家庭影院、健身空间、静心书房等所有兴趣爱好都能落地，生活一下子就充盈起来了！

03/总价约1100万起墅质洋房，刷新豪宅产品力标杆

保利珺园的墅质洋房，是项目为改善家庭准备的彩蛋产品，1085万起的总价，就能享受和叠墅、联排同等的墅区配套与高知圈层，质价比拉满。

建面约105㎡三房

约30㎡LDKB一体化方厅，南向双阳台+南北双270°转角飘窗，采光通透，超高实得率，是首改家庭的优选

实拍图

建面约140㎡四房

约13.3米的南向采光面，让整个户型被阳光包裹，通透感无敌；约6.6米的客厅超大开间，可隔出N+1房，待客与起居都显得大气从容，这样的尺度感，碾压市面上同面积段户型；北侧还预留了家政空间，功能延伸性极强，能随着家庭成长灵活改造，实现 “可生长” 的居住理想，是兼具气场与潜力的藏品级户型！

04｜主城15年一遇，1.1低密土地的价值觉醒与纯粹墅区重构

上海主城区15年久候，仅1.1超低容积率，双湾环抱、对望原生走廊绿地。板块建筑限高20米，打造纯粹体验墅居。这样的土地禀赋，在上海城芯不可再生、不可复制，是真正的“土地孤品”，从根源上奠定项目的家族恒产定位。

① 极致稀缺的低密天赋：

保利珺园坐拥上海主城15年一遇的约1.1容积率土地，仅此一项，便足以立于家族塔尖恒产。

而项目地块双侧临水，对望生态走廊隔水相望，再加上建筑限高20米，妥妥的纯粹低密滨水墅区跃然纸上，保利开辟了一条“完全没有竞品”的独立赛道！

② 约3300m²珺CLUB会所，高阶生活的极致呈现：

· 结合科技、大健康、AI提升资产延展性，打造JunYa塔尖生活体系：

保利珺园以前瞻视野，构建“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色

在约3300m²珺CLUB，保利为新江湾定制出一座[科技的生命跨代体系]，将冷疗舱、水疗池、高压氧舱等过去只存在于顶奢酒店和专业康养机构的配置，首次系统性引入豪宅社区。结合室内弥散系统、AI戒指等，让健康融入每个生活的瞬间。

· 三大领创颠覆想象：

珺CLUB会所内规划16大功能区，覆盖运动、社交、艺术与休闲，融汇4大领创功能，打造出上海少有的“X+1”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式。

三大首创功能，包括首个双琴房、首个带冷疗舱、首个带水疗空间以及领创的全景平行客厅。

每一种功能都呈现1+1＞2的效果，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度！

③ 东方海派的美学设计：

保利珺园特邀GOA袁源等五大全球顶级设计所，融合1930年海派Art Deco风格与全球顶奢白马庄园度假灵感，营造兼具仪式感与东方底蕴的建筑景观。

社区景观以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园。以两环二轴为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院，集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学！

05｜锚定新江湾四大基因，铸就不可复制的核心板块传奇

将视角拉高至宏观的城市版图，保利珺园的热销，更是对新江湾城板块价值的终极确认。土地的天赋决定了资产的厚度，新江湾历经25年的高起步沉淀与兑现，已然在上海版图上形成了一道无法撼动的价值护城河。

保利珺园不仅占据了得天独厚的核心地段，更深度占有、并完美诠释了新江湾不可复制的四大极核基因，这正是其铸就上海核心板块传奇的底气所在：

第一，不可复制的豪宅基因：回望新江湾二十余年的土地履历，“地王”二字几乎是其与生俱来的注脚。10年诞生8大地王，吸引铁狮门、仁恒、绿城、华润等顶级开发商入驻，是上海公认的高端人居天花板，豪宅属性早已深入人心。从单价到总价，从本土巨头到国际资本，新江湾始终是上海豪宅阵营中那个被反复“加冕”的名字。这不是偶然的资本狂欢，而是一代代塔尖人群用真金白银投下的共识票——新江湾，从来都是上海主城低密豪宅的价值坐标。

第二，上海主城难以复刻的生态孤本。 上海市绿化覆盖率为37.6%，而新江湾城已逼近60%，接近全市均值的两倍；人均绿地面积约23.3㎡，是上海人均公园绿地面积的3倍。更难得的是，这里是上海中心城区唯一拥有大规模原生湿地生态系统的板块——约300公顷绿地，面积堪比420个标准足球场，每立方厘米负氧离子峰值高达5800个，为市区均值的3倍。若置于全球坐标系下，其人均公共绿地逾25㎡，高于伦敦（23㎡）、巴黎（22㎡）与新加坡（17㎡）。土地稀缺的主城之上，这份生态天赋已是稀世难求。

第三，以百年复旦大学领衔的深厚人文底蕴。 3公里内坐拥复旦大学、同济大学、上海财经大学3所“双一流”学府，上海德法学校1所国际学校，以及复旦附中、上海交大附中杨浦实验学校（九年一贯制，与项目交付同步招生）等7所全龄段名校。更难得的是一脉相承的人文圈层——邻里多为教授、企业家，周末复旦的公益讲座、同济的图书馆，皆是免费而高质的成长课堂。孩子无须舟车劳顿，从容求学；家庭不必奔波于补习，自有书香浸润。此般教育生态，非单纯名校所能赋予。

第四，硅谷同模式的“顶尖院校+科创巨头”发展路径。 依托复旦、上财等顶级高校的人才储备，独创“大学+大厂+名企”的产学研融合模式，已聚集抖音、B站、耐克等近千家头部企业，北部湾谷科技园形成“2+4+N”产业矩阵。

未来尚浦双子塔竣工后，还将引入超百家高科技与金融企业，源源不断地吸引高知精英涌入，板块成长性媲美当年的硅谷科创核心区，为资产价值注入长期增长动力。

八大地王定调圈层、原生湿地赋予生态、复旦学脉注入人文、大厂名企驱动未来。这四大极核基因的完美叠加与咬合，形成了新江湾独一无二且无法被任何板块模仿的恒产基因，共同铸就了保利珺园穿越周期的底层逻辑。

叠加样板房焕新盛启，三批次即将献映

滨水联排全盘100% 去化、16.8W/㎡创下区域单价峰值，保利珺园以实打实的热销，印证主城绝版低密藏品的市场共识。15 年罕有的 1.1 容积率原生滨水地块、全维度升级定制精装、配套珺 CLUB 全维康养资源，层层硬核价值，成为城市菁英争相收藏的置业首选。

伴随叠拼样板焕新盛启，滨水低密的墅居生活将更加清晰的呈现。项目三批次本月加推在即，联排、叠拼、墅质洋房全品类同步面世。稀缺湿地地块不可再生，高定墅居资源日渐稀缺，珺园已然成为能够穿越周期的传世恒产。

三批次藏品仅60套即将献映，静待远见者共鉴。主城1.1 容积率滨水墅区，错过再无契机。

保利珺园

上海15年一遇

惟此1.1容积率 低密滨水墅邸

上海26年首开项目三冠王

4-5月26年墅类新盘TOP1

6月6日，叠加样板房焕新盛启

三批次本月中入市，仅60套

加推建面约200-285㎡滨水联排

161-186㎡叠拼墅邸

105-140㎡墅质洋房

【官方最新｜2026年6月6日】保利珺园项目唯一官方热线：400-998-8414（预约必看）

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