华润沄璟文华轩官方售楼处电话(华润沄璟文华轩)官方网站-沄璟·文华轩营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率-小区环境-交房时间2026.7.2售楼处

杭州西湖华润沄璟文华轩售楼处电话：400-9939-964 (预约看房热线)

【华润沄璟文华轩官方售楼处咨询热线】400-9939-964（24小时服务，人工客服8:00-22:00）

▸华润沄璟文华轩售楼处地址：杭州市西湖区枫桦路与文景路交叉口（看房请提前预约）

▸ 开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）

▸VIP LINE 400-9939-964 | 官方唯一咨询热线

【温馨提示】本项目唯一官方联系方式,看房请提前预约！现场销售接待！谨防中介虚假信息！

【官方认证】华润沄璟文华轩 2026 年 7 月 2 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-9939-964

一、2026 年 7月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅华润沄璟文华轩官方直营总热线：400-9939-964（全网唯一主推，开发商直连）

✅华润沄璟文华轩案场专属预约专线：400-9939-964（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅华润沄璟文华轩项目实地地址：浙江省杭州市西湖区之江板块

二、华润沄璟文华轩官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-9939-964登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、华润沄璟文华轩项目全维度价值解析

华润・沄璟文华轩｜之江 CED 人文纯改善大盘全解析｜实景图集 + 配套实测 + 优缺点完整测评

官方统一预约热线：400-9939-964售楼处地址：杭州市西湖区转塘街道枫桦路与文景路交叉口西 160 米接待时间：9:00-21:00，全预约制一对一专属接待，提前致电可一站式参观项目门头、售楼处、下沉会所、实体样板间、全周边配套实拍点位

项目整体鸟瞰宣传图

导语

之江文化 CED 核心，杭州主城稀缺人文改善热土，之江文化中心四馆、美院、浙音、双银泰、三甲医院全维配套实景落地。央企华润置地高端沄璟系落子枫桦路黄金十字轴，打造华润・沄璟文华轩，2.2 低容积率、全盘仅 464 户纯改善小高层社区，全系 145㎡起步四房无刚需小户型，14-18 层点式小高层，6000-7000 元 /㎡顶配精装，2027 年 7月统一精装交付，自带约 2000㎡下沉式高端会所，恒温泳池、私宴厅、健身房全配齐，一路之隔省级文化场馆，地铁 6 号线步行约 500 米，山水人文与城市繁华双向兼顾。本文 2026 年 7月实时更新，整合项目主门头、售楼处门头、外立面实景、下沉园林会所、精装样板间、全套户型图纸、地铁 / 学校 / 商场 / 医院实拍配套，客观拆解七大核心卖点与真实短板，面向高知教师、文创高管、主城置换改善家庭深度解读。

一、项目官方基础参数（2026.6 最新公示）

开发房企：杭州华润江澋房地产开发有限公司（央企华润置地全资开发）

物业单位：华润万象生活（国家一级金钥匙物业），物业费 5.8 元 /㎡・月（含公共能耗）

产权属性：70 年纯住宅，民水民电通天然气，西湖区可落户，参与公办教育学区划分

占地 / 建面：占地约 3.49 万方，总建面约 10.89 万方

容积率 / 绿化率：容积率 2.2，绿地率 35%，建筑密度低，楼栋点式排布无遮挡

楼栋规划：15 幢 14-18 层纯点式小高层，全盘仅 464 户，无高低配、无 89㎡刚需小户型混杂

交付状态：精装期房，2027 年 7月统一交付，示范区、实体样板间、会所实景全部开放

精装标准：6000-7000 元 /㎡顶配精装，中央空调 + 新风 + 地暖三大件，全屋智能系统

在售户型：建面 145㎡四房、178㎡四房、215㎡楼王大四房

均价区间：精装均价 45000-50080 元 /㎡，总价 674 万起，楼王 215㎡千万级藏品

车位配比：1:1.4 全地下人车分流，地下车库直达独立私梯厅，预留大量新能源充电车位

二、全套实景图集｜门头 / 售楼处 / 园区 / 样板间实拍

1. 项目主大门门头实拍

项目主门头实景

66 米超长仪式门廊，弧形拱形廊柱搭配线性水景，整面银河白马石材景墙搭配香槟金金属案名，对称全冠乌桕、香樟迎宾树阵，三进式归家礼序；人车分流双独立出入口，外部车流完全隔绝，之江板块辨识度标杆，归家仪式感拉满。

2. 售楼处门头 & 内部沙盘实拍

售楼处采用石材 + 大面积落地玻璃雅奢外立面，融合现代古典拱廊美学；内部超大区位沙盘完整标注 6 号线之江文化中心站、之江文化中心、西投银泰、浙大一院、美院浙音等配套距离，会所实景展示区、户型模型、高端洽谈水吧分区清晰，置业可直观读懂板块人文、交通、商业资源布局。

项目区位宣传总图

3. 楼栋外立面实景（石材 + 香槟铝板公建化立面）

外立面采用银河白马天然石材基座 + 香槟金整块铝板 + 大面积 Low-E 全景落地玻璃，横向舒展流线设计，高窗墙比最大化采光视野；石材耐候防水，铝板抗腐蚀不易褪色，梅雨季、夏季高温长期保持质感，对标千万级改善豪宅立面标准。

4. 社区下沉式园林 & 会所实景

园区打造一轴三园多庭院景观，中央镜面水景、四季花境、林荫休憩廊架、珊瑚沙河滨水步道错落分布；约 2000㎡地下高端会所 “凯旋会客厅”，7 米超高挑空，涵盖恒温标准泳池、专业健身区、私宴包厢、影音放映厅、行政茶室；全楼栋 4 米超高架空层，分设儿童阅读学堂、长者休闲区、邻里会客空间，全龄休闲场景全覆盖。

5. 实体精装样板间实拍

全屋 6000 + 元 /㎡顶配精装交付，通铺高端柔光地砖、全屋墙布，国际一线家装品牌全线配齐：

冷暖系统：日立中央空调、全屋新风、威能地暖三大件标配；

厨房：加格纳 / 方太高端四件套、石英石台面、极窄系统移门、全屋定制收纳柜体；

卫浴：汉斯格雅恒温花洒、唯宝台盆、杜拉维特智能马桶、双台盆干湿分离卫浴；

智能配套：全屋摩根智能家居、六合一智能门锁、全屋智能灯光、电动窗帘预留点位。

三、周边环境 & 配套实拍详解（2026 年 7月实地实拍，全部落地运营）

项目坐落之江 CED 文化核心，一路之隔省级四馆，双地铁覆盖、双银泰商业、三甲医院、全龄公办名校环绕，背靠西湖群山、近揽钱塘江，人文、生态、城市配套多维全覆盖，无远期规划空谈。

（一）交通路网｜地铁 / 自驾 / 公交实拍配套

轨道交通（地铁 6 号线实拍站点）直线距离地铁 6 号线之江文化中心站约 488-600 米，步行 7-10 分钟直达进站口。6 号线串联之江、滨江、奥体、钱江新城，2 站换乘 12 号线直达未来科技城，半小时通达武林、钱江新城主城核心；远期规划 10 号线南延、11 号线落地，板块形成四轨交汇格局，轨交通达性持续升级。1 公里内 28 个公交站点，之江文化中心北站直线仅 235 米，多条公交直达美院、浙音、银泰、三甲医院，短途出行无需自驾。

自驾快速路网紧邻枫桦路、文景路城市主轴，3 分钟驶入彩虹快速路、紫之隧道、之江路隧道：

15 分钟直达钱江新城、奥体；

20 分钟抵达滨江天街、西湖景区；

30 分钟直达武林广场、未来科技城；近之江大桥、机场高速，商务出差、跨城通勤高效便捷。

（二）全龄教育 & 人文艺术配套｜学校实景实拍

学前 - 中小学公办教育

直线 500 米内多所公办普惠幼儿园；800 米求是教育集团之江二小（西湖区优质公办），1 公里之江一中（公办初中，优高录取率 67%），完整 12 年公办教育链（学区以交付后教育局官方划片为准，不做承诺）。

顶尖艺术人文圈层

一路之隔之江文化中心（省图书馆、省博物馆、非遗馆、文学馆四馆一体），步行 5 分钟抵达中国美术学院象山校区，1 公里浙江音乐学院，常年艺术展览、音乐会、书画沙龙不间断；周边云栖小镇、艺创小镇文创企业集聚，业主多为高校教师、文创高管，圈层纯粹，人文氛围浓厚。

（三）商业配套｜社区底商 + 双大型综合体双覆盖

家门口便民商业

项目自带约 680㎡沿街底商，规划生鲜超市、药店、咖啡馆、干洗店、银行网点，日常买菜、日用品采购下楼即达；西侧 500 米沿街便民餐饮、农贸市场齐全。

大型集中商业（步行 / 车程 5-10 分钟）

直线约 500 米西投银泰城（已开业），1.2 公里之江银泰，双银泰总商业体量超 30 万方，盒马超市、影院、高端零售、亲子娱乐、连锁餐饮一站式满足；15 分钟车程可达奥莱金街、转塘象山国际广场，兼顾日常烟火与高端休闲消费。

（四）医疗配套｜社区门诊 + 双三甲医院双重保障

便民基础医疗

300 米珊瑚沙社区卫生服务站，日常体检、小病问诊、疫苗接种便捷；500 米转塘口腔、妇幼专科门诊配套齐全。

三甲综合医院

直线 1.9 公里浙大一院之江院区（三甲综合），2.6 公里树兰医院（三甲），全科诊疗、急诊、专科手术资源完善，15 分钟健康医疗圈，守护全家全周期健康。

（五）生态 & 休闲环境实拍

山水原生生态

项目西侧紧邻珊瑚沙河滨水景观步道，推窗可见西湖连绵群山，九溪、龙坞茶镇生态资源环绕，森林覆盖率高，负氧离子充沛，隔绝城市主干道车流噪音；直线 3 公里钱塘江沿江景观带，骑行、露营、江景散步日常可享。

城市公园配套

1 公里双流公园、2 公里凤凰创意公园，环湖跑道、大草坪、休闲廊架齐全；社区内部 35% 高绿化，内外双生态，天然城市氧吧，宜居属性拉满。

四、全户型高清图纸解析（建面 145-215㎡）

145㎡户型图

178㎡户型图

1. 建面约 145㎡ 四房两厅两卫｜改善入门主力户型

经典四叶草布局，四房分置户型四角，动静完全分区、互不干扰；三开间朝南，南向面宽 13.2 米，约 12.4 米双联观景阳台连通客厅与次卧；3 米标准层高，独立一梯一户私梯厅，入户整墙收纳玄关；主卧独立套房带全景飘窗、步入式衣帽间，双卫干湿分离，总价 674 万起，三口、二胎改善家庭首选，板块成交爆款户型。

2. 建面约 178㎡ 四房两厅三卫｜进阶改善主流户型

四开间朝南，南向面宽约 14.5 米，约 8.5 米贯通大阳台；层高 3.1 米，边套 270° 三面采光，南北通透对流；双套房设计，主卧双台盆卫浴 + 超大衣帽间，三卫配置解决多人口洗漱冲突；LDBK 一体化超大客餐厅，可容纳 10 人圆桌家庭聚餐，四间卧室尺度均衡无狭小鸡肋空间，三代同堂长期自住优选。

3. 建面约 215㎡ 四房两厅三卫｜楼王顶奢改善户型

全盘稀缺楼王户型，层高 3.15 米，五开间朝南，22 米 MAX 南向采光面；270° 环幕观景，中西厨分区设计，独立私宴厅；双豪华主卧套房，主卧配备独立观景露台、双衣帽间、双台盆卫浴；预留独立茶室、藏品间，中高楼层俯瞰社区中央水景与西湖群山，千万级终极改善藏品。

五、项目七大官方核心卖点

央企华润置地高端沄璟系，资金稳健交付零风险华润置地世界 500 强央企全资开发，无资金暴雷、延期交付隐患；沄璟系为华润高端改善专属产品线，从建筑、园林、会所、精装全维度升级，对标主城千万级人文豪宅，品质有央企官方背书。

之江 CED 核心人文高地，一路之隔省级四馆占位之江文化发展核心，一路之隔之江文化中心四馆，紧邻国美、浙音，杭州稀缺人文住区；区别于刚需产业板块，文化资源不可复制，自住圈层、长期资产溢价优势突出。

2.2 低密纯改善社区，全盘 464 户无小户型混杂容积率 2.2、35% 高绿化，15 幢 14-18 层点式小高层，全盘仅 464 户，全系 145㎡起步四房，无 89㎡刚需小户型；点式楼栋排布楼间距开阔，一梯一户独立私梯厅，业主多为高校教师、文创高管，圈层纯粹安静。

石材 + 铝板公建化立面，板块颜值天花板之江同价位罕见天然石材基座 + 香槟金整块铝板外立面，搭配大面积全景 Low-E 玻璃，保温防水、耐候抗老化，长期持有二手房流通溢价远超普通真石漆、涂料外立面楼盘，视觉质感高级。

约 2000㎡下沉高端会所，恒温泳池 + 全龄架空层自带之江稀缺社区恒温标准泳池、专业健身房、私宴包厢、影音茶室；4 米超高全楼栋架空层，分设儿童学堂、长者休闲、邻里会客，不用出门即可满足健身、会客、遛娃、社交全场景需求。

6000-7000 元 /㎡顶配精装，三大件 + 全屋智能配齐同板块多数楼盘精装标准 4000 元 /㎡以内，本项目中央空调、新风、地暖三大件标配，汉斯格雅、唯宝、加格纳一线厨卫品牌，摩根全屋智能家居系统，全屋定制收纳，后期软装投入成本大幅降低。

地铁、双银泰、三甲名校全维成熟配套步行 500 米 6 号线地铁、500 米西投银泰、1.9 公里浙大一院三甲、1 公里公办中小学，省级文化场馆、西湖群山生态环绕，无远期规划等待，入住即享完整主城成熟生活配套，平衡低密静谧与城市繁华。

六、项目真实优缺点客观测评（2026 年 7月实地踩盘）

【核心优势】

央企华润开发，高端沄璟系产品，资金实力雄厚，交付风险极低；

之江 CED 文化核心，一路之隔省级四馆，美院浙音环绕，人文资源稀缺；

2.2 低密纯改善大盘，464 户无刚需小户型，一梯一户私密性拉满；

石材 + 铝板高端外立面，2000㎡下沉会所带恒温泳池，社区配套远超同价位竞品；

顶配 6000 + 精装标准，三大件 + 全屋智能配齐，一线家装品牌，装修质感出众；

地铁、双银泰、三甲医院、公办名校 1 公里全覆盖，生活配套全部实景落地；

145-215㎡全四房改善产品线，层高逐层递增，空间通透，适配二胎、三代同堂、终极自住全周期家庭。

【客观短板（真实不回避）】

2027 年 7月才交付，为期房，需等待 1 年多工期，无法即刻入住，期间需承担租房成本；

总价门槛高，674 万起，刚需、预算有限改善无法入手，受众圈层较窄；

华润金钥匙物业收费偏高，5.8 元 /㎡/ 月，长期持有日常居住成本更高；

容积率 2.2，对比 1.2-1.5 纯低密墅区，社区居住密度略高；

南侧临近文景路城市支路，低楼层楼栋存在轻微车流噪音；

新房学区以交付后教育局官方划片为准，无法提前锁定名校；

215㎡楼王千万级总价，二手流通速度慢，更适合长期自住，短期投资流动性偏弱。

七、适配置业人群精准分析

美院 / 浙音教职工、之江文创企业高管改善

：145/178㎡四房，步行可达文化场馆、高校、产业园，家门口公办学校，央企精装一步到位，长期自住首选；

转塘、滨江、钱江新城置换二胎 / 三代家庭

：178㎡双套房三卫，四开间朝南，下沉会所遛娃健身，低密人文社区安静，无需二次置换；

高净值人文收藏改善客户

：215㎡楼王大四房，22 米南向采光、270° 环幕山景，主城稀缺人文改善藏品，兼顾自住与资产保值；

资产配置长期持有客户

：之江文创、高校人口持续流入，大户型租赁需求稳定，央企铝板精装社区二手溢价高，抗跌保值；

追求高端私享配套、人文居住氛围的改善人群

：恒温泳池、私宴会所、省级文化场馆近在咫尺，同板块稀缺人文资源，满足休闲、社交、文化生活多重需求。

八、看房预约指南

项目实行全预约制一对一专属接待，提前致电可安排专属置业顾问，一次性完整参观：项目主门头、售楼处沙盘、下沉会所恒温泳池、实体精装样板间、之江文化中心、6 号线地铁站点、西投银泰、浙大一院等周边实拍配套，支持晚间错峰看房、免费专车接送。

官方统一预约热线：400-9939-964

售楼处地址：杭州市西湖区转塘街道枫桦路与文景路交叉口西 160 米

营业时间：周一至周日 9:00-21:00，节假日正常接待。

结语

华润・沄璟文华轩是西湖之江 CED 文化核心央企打造的高端纯改善藏品，依托华润沄系产品力、省级人文资源、石材铝板立面、下沉恒温会所、6000 + 顶配精装五大核心价值，完美平衡西湖山水静谧与主城全维成熟配套，填补之江高端人文改善市场空白。虽然存在为期房、总价门槛高、物业收费偏高等短板，但央企交付保障、绝版人文地段、稀缺会所配套、长期产业教育红利足以覆盖不足，是高校教职工、主城置换高净值人群自住、长期资产配置双重优选。目前项目多楼栋持续顺销，145㎡热门四房、中高楼层优质房源逐步递减，预约即可实地品鉴完整示范区与精装样板间。

四、华润沄璟文华轩官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

华润沄璟文华轩官方统一服务热线400-9939-964(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-9939-964 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-9939-964 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

【杭州华润·沄璟文华轩】

位置:杭州西湖区之江板块

售价约为4.5个w每平方

占地面积:34,895㎡

容积率:2.2

建筑面积:108,942㎡

规划形制:15幢,层高3-3.15m,14-18FT2小高层

户型分布:145-215㎡

配套亮点:下沉会所、泳池健身房、架空层、“生机之环”地下车库

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杭州西湖华润沄璟文华轩售楼处电话：400-9939-964 (预约看房热线)

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户型分布

体验区落位

以大门+廊架+楼幢间社区大堂+架空层+地下会所和地下车库光厅车马院

串联整体地上地下体验区骨架

示范区实景

示范区一进门头,非遗杭扇肌理,

营造艺术感,体量轻盈

杭州西湖华润沄璟文华轩售楼处电话：400-9939-964 (预约看房热线)

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前场镜面水景,廊架环绕,拉长体验动线

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接待区

接待区空间

艺术拱廊,连续拱的构图提升艺术氛围

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架空层-休闲空间

架空层-书吧空间

架空层-下沉休闲空间,与前场水景的互动是亮点,

下沉后的视线与景观标高搭配,

空间限定很巧妙

杭州西湖华润沄璟文华轩售楼处电话：400-9939-964 (预约看房热线)

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房地产基础专业知识

1、房地产:指房产和地产的总称(又称不动产).

2、房地产的三种存在形态:

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征:

a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动);

b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);

c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);

d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);

4、房产:是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利).

5、房屋分类:

a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);

b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;

c、所有权归属:公房(直管公房和自管公房等)和私房;

6、地产:是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利).

7、土地分类:

a、开发利用:生地和熟地;

b、建筑功能:建筑用地和非建筑用地;

c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等;

8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理和服务的行业.包括:

a、土地开发;

b、房屋建设、维修、管理;

c、土地使用权的有偿划拔、转让;

d、房屋所有权的买卖、租赁;

e、房地产抵押贷款;

f、房地产市场;

9、土地使用权:就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用和收益的权利).土地公有制采取了两种形式:即集体所有制和国家所有制.a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权.

土地使用获得的方式:

划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;

出让:从国家有偿取得使用权,方式:协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价,根据使用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得,不违法的前提下,通过正规渠道取得);

10、房地产市场:

a、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);

b、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);

c、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房);

房地产市场结构善一览表:

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业(投资者)

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

11、土地使用权出让:指国家以土地所有者身份,按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件,将城市土地使用权出让给土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为.出让交易双方是国家和用地单位或个人.

12、土地产权:包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权.

地上权:指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利,它的实质就是土地使用权;

地役权:指利用他人土地供自己使用的权利;

抵押权:指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利;

租赁权:指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益,承租人即取得该块土地的租赁权;

13、土地使用年限:指国家将土地使用权出让给土地使用者,双方约定土地使用者可以使用的年限.

1)土地使用权出让年限:

a、居住用地70年;

b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;

c、商业、旅游、娱乐用地40年;

PS:使用用途需转换的要补年限地价的差价,国家指定的则遵照执行;

2)土地使用年限到期后如何处理:

a、国家有权无条件的收回该土地;

b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;

c、项目的存在不影响城市规划,不影响市容,只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用.

PS:b、c条完全存在的情况下,以当时的地价购买使用年限,年限由政府规定,否则无条件收回;

14、商品房:开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设,并经国土局批准在市场上流通的房地产,它是在获取房产证后,可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产.

商品房的物业类型:住宅、写字楼、商场、酒店、市场.

15、商品房的预售制度:五证二书

五证:〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、

〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

二书:〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件.

16、烂尾楼:指未能完成施工中途停建的楼盘.造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题,非常建设等.

17、楼花:指已经动工建造,但尚未建成的楼宇、房屋.即指图纸上的楼宇,处于建筑施工的最初阶段,离交房时间长,价格优惠,买了后又可转卖,赚差价.

18、炒楼花:买卖尚未建筑好的房屋.(现在政府有规定,商品房5年内不许转让,交5%的营业税,为了控制炒房)

19、期房:指具备预售条件,尚未竣工交付使用的商品房.(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)

20、现房:指已经工程质量监督部门验收,并取得质量合格证明文件,可以交付使用的商品房.(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)

21、经济适用房:指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅,是有经济性和适用性).不是人人可以买到,必须符合当地政府所规定的条件,经过排号购买.长沙房口,25岁以上,65㎡以内以经济价购买,65㎡以外以商品房价购买,5年后才能转卖).

22、二手房:办好产权证,进行再次转让的房屋.其他如:公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房.

23、诚意金:指商品房在未取得预售证之前,开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的折扣承诺).

24、定金:指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)不能返还.

25、订金:不能担保债权人的作用,能返还.

26、玄关:登堂入室的第一张门进去的地方,开门区域.

27、公寓:指2层以上,供多户人家居住的建筑.

28、纯办公楼:专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼.

29、综合楼:居家、办公、商场、集合一体的大楼.

30、商住住宅:SOHO,居家,办公于一体.

31、别墅:指在郊外或风景区建造的供休养,住宿用的花园住宅,TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅).

32、SHOPPINGMALL:一站式购物,集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域,起源于美国(也称第六商业业态).

33、物业管理:指由专业公司或机构,接受业主(或使用人)的委托,对物业实话专业化管理,并向业主(或使用人)提供高效、周到服务的行为.

34、物业管理内容:对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等.物业管理属社区管理范畴.

35、业主大会:指由物业管理区域内全体业主组成的,对本区域内物业管理具有决定权的组织形式.

36、业主代表大会:由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织.

37、业主委员会:由物业管理区域内业主代表组成,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主代表大会或业主代表选举产生.

38、一次性付款:指购房户在购买商品房时,在没有享受政策性贷款的情况下,将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式.

39、分期付款:购房者签约后,将购房款分成若干比例,按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期房),交房时,款项全部付清.

40、银行按揭:指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式.即购房者在购房时,向银行提出担保的质押文件,在银行审核通过后,取得房屋总价的部分贷款,依抵押约定,按期按时间段向银行偿还贷款本息,并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押,住房:七成二十年;门面:五成十年或六年十年).

41、公积金:“全称住房公积金”,指城镇住房制度改革中,国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的,专项用于住房消费的资金(门面不行).缴存比例:均不得低于职工上一年度月平均工资的5%,有条件的城市,可以适当提高缴存比例;缴存方式:一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;

42、个人住房公积金贷款:指参加了住房公积金制度的职工,在购买、建筑、翻建和大修自住住房时,因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款.

43、契税:指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约,按房价的一定比例,向产权承受人征收的一次性税收(普通住宅:2%、非普通住宅:4%).

44、公共维修基金:指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅:2%;电梯房、门面:3%).

45、生地:指未经开发,尚未开成建设用地条件的农地或荒地.

46、起价:即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格,各层的差价几十～几百元).

47、基价:即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格.是针对房地产定价方法而言的,与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同).

48、均价:即物业的平均销售价格,将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数,即可得出每平方米的均价).

49、成本价:指住房制度改革中,出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格.

包括:A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;

二、建筑基础知识:

1、三通一平:是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整.

2、七通一平:给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整.

3、占地面积:红线范围内的面积.

4、建筑面积:指建筑物外墙(柱)勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等.

5、销售面积:指商品房按套出售,其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和.

6、使用面积:指住宅各层面平中,直接供住户生活使用的净面积之和(在住房买卖中,一般不采用使用面积来计算价格).

7、公摊面积标准:指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积,由两部分组成:一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室,建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积.

公用建筑面积分摊系数:公用建筑面积/套内建筑面积之和.

8、实用面积:建筑面积扣除公共分摊面积后的余额.

9、计租面积:住宅用房按使用面积计算,非住宅用房按建筑面积计算.

10、套内建筑面积:指商品房套内各部分建筑面积的总和.

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数

11、容积率:总建筑面积/总用地面积(多层容积率大致为3,高层为5,超高层为7,别墅为0.3-0.45左右、容积率越低,居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高,单价低、品质低)

12、建筑密度:基底面积之和/总占地面积*100%

13、绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比.

公式:植被垂直面积/占地面积*100%

14、绿地率:所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例.新区建设中不应低于30%,旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地).

绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率

15、得房率:套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

16、开间:住宅房子的横向宽度.进深:住宅的实际长度.

17、层高:指下层地板面到上层楼面的高度,包括楼板厚度,以米为单位.

18、净高:指层高减去楼板厚度的净剩值,即楼板上表面至上层楼板下表面的距离.

19、绿地面积:指能够用于绿化的土地面积,不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地.

20、跃层式商品房:上、下两层楼,客厅为两层高,没有封.

21、复式楼:楼梯连接两层,客厅只有一层高.

22、错层:房内高度不一至,一米以内分离.

23、砖混结构:由砖和混凝土组成,承重墙(四面不能动,梁柱都不能动).

24、框架结构:指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,适合大规模工业化施工,效率较高,承重墙在梁柱,墙面可以自由打通.其次还有:砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等.

25、房屋的耐用年限:指房屋能够维持正常使用的年限,与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关.

钢筋结构:60-80年砖混结构:40-60年砖木结构:30-50年其他:15年以下

26、土地计量单位:

1平方公里=100万平方米(km2)1公顷=1万平方米(hm2)

1公顷=15亩1亩=667平方米

27、住宅的楼层划分的规定:

低层住宅为:1-3层多层住宅为:4-6层中高层住宅:7-9层

高层住宅为:10-30层超高层住宅为:40层以上

三、房地产开发相关知识:

1、房地产开发:在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施,房屋建筑的活动.它包括从定点选址到交付使用的全过程,由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成.

2、土地开发:将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地.

3、房屋开发:由买得土地使用权的发展商,对土地进行平整,修路铺设上下水管道及热力网,然后建造各类房屋以及公共设施.

4、房地产二次开发:指先将生地开发成熟地(具备使用条件),然后再进行拍卖和出租,由买地者去建造房屋.

5、房地产一次开发:一次性边土地、房屋开发完成.

6、能源系统:包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施.

7、给水、排水系统:包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道),排水管网(下水道)、污水处理、排放工程.

8、土地国家所有权:指作为土地所有者的国家,对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利.

9、土地集体所有权:指农村劳动群众集体经济组织,在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利.

10、房屋的所有权:对房屋全面支配的权利,包括:占有权、使用权、收益权、处分权.

11、土地所有权:指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义.

法律意义:土地所有者将土地当成自己的财产,并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利.

经济意义:指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利.

四、其它内容须知:

1、办理银行按揭合同需出示:

1)个人身份证及复印件各3份,结婚证或流动人口未婚证明;

2)首期购房款(不低于30%,二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;

3)购房者或配偶单位的工资收入证明;

4)与开发商签订的购房合同;

5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;

6)个人住房借款合同,借款借据;

7)委托银行扣收购房房款协议书;

8)住房抵押承诺书;

9)贷款申请书.

2、办理银行按揭需交的费用:

1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);

2)抵押费,贷款额3‰(交房地产局);

3)律师见证费,贷款额1.8‰(交律师事务所);

4)备案登记手续费,每份合同20元(交房地产局);

5)印花税,每份合同10元(交房地产局);

6)按揭资料费,每份合同40元(交银行);

3、公积金提取条件:符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额.

1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;

2)职工离、退休时;

3)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的;

4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;

5)偿还购房贷款本息的;

6)房租超出家庭工资收入的规定比例的.

4、公积金贷款是有限额规定的:

1)贷款额不能超过25万元的最高上限;

2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;

3)贷款额不能超出总房款的70%;

5、预售房的条件:

1)土地出让金已缴清,取得国有土地使用证;

2)取得建设用地规划许可证;

3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);

4)施工进度已明确,交房日期已明确;

5)竣工验收前;

五、附加内容(房地产营销培训基础知识):

1、房地产销售行业:

它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人,上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业.

2、有正确的价值观:价值观---信念---期望---态度---行动目标

3、行动过程:执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划

4、忌语:大概不能肯定的语言

五声四语:迎客声---称呼声---致谢声---送客声

反对四语:蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语

5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库,杂屋没有产权),建筑如配套游泳池、车库等不算面积);

6、朝向:一般以客厅阳台的朝向为准.

7、商圈:称之购买圈或商势圈,指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量,对顾客吸引而形成的一定范围或区域.

分为:核心商圈:以大型商场为中心,人口占60-80%,价格高;次级商圈:拥有客户占20%;

边缘商圈:分布密度小,产品低档,价格低.

8、商业饱和度:是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式.

IRS:商业饱和度

C:主要客户指数

RE:每一个顾客平均购买量

RF:商圈内的经营面积

IRS=(C*RE)/RF

9、严重影响房地产价格因素:

1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值,DTP指数、房地产政策、法律法规);

2)影响房地产因素:开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;

3)影响每一栋单位的价格因素:楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;

4)多层:7层以下,金三银四铜五六;高层:7层以上,越往高上走价格越高,越往上景观越好;

5)影响商铺:升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理.针对每一个铺位影响因素:位置、面积(面积小、面积消费群体多,价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施.

10、递名片技巧:

1)当你与客户谈判时,客户感兴趣时,你递上名片客户对你印象深,认知度;

2)当客户快要起身时,递上名片,你的客户会准确记住,认知你;

11、递资料准确时间:

1)当你将重要内容讲解完毕,再递上资料,请他了解;

2)当你递名片时,一起递给他;

3)如果客户已拿了资料时,你顺着他资料内容一条条讲解下去,然后合上递给他;

12、市场调查目的,其实反映市场现状:

1)了解竞争楼盘;

2)了解消费需求;

3)了解消费行情;

4)为策划、销售提供依据

具体调查内容:

a)产品调查:规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么,业态定位)、铺型、配置(电

梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;

b)配套调查:内部配套、周边环境配套、功能配套;

c)价格调查:销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格);

具体调查方式:问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;

具体调查对象:市场、商城、专业街、步行街、专卖点

具体配套调查:医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)

13、风水与房地产营销:南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉).

风水宝地:依山伴水,龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍.阴:山之南、水之北;阳:山之北、水之南;龙椅之地:绿色是生命色;中纬度:夏吹东南风、西南风)

14、建筑颜色:红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪.

15、使用率=实用面积/建筑面积

小高层的使用率小于多层:60-70%

高层的使用率小于小高层:80%以上

写字楼的使用率小于高层:50-60%

16、产权证:土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的,福利房是有产权证,可以转让,在国家允许的年限内可以转让、出租).

17、绿化:是生态内的非常小的一个方面.

环境:周边所表现的元素:生态、人文、地理、交通.一个楼盘的环境包括:绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向.

18、价格:昂贵、便宜

1)加权比较法:在价格上及对手比较加X%或减X%,不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;

2)盈亏平衡法

3)经验评估法:根据以往经验来测标,价格阻力位针对顾客来说,内容包括:均价、起价(作用,降低入市门槛、一般是低开高涨,只对于大型楼盘、而小规模楼

盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六,超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有

品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格).

19、价格构成:

1)土地出让金:三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);

2)公共基础设施费(统称土地成本);

3)建安成本(土建成本);

4)管理成本(包括营销预算成本);

5)融资成本(利息);

6)税收费用;

7)利润;

20、销控:

内部认购:二八理论:好5%、次15%、差80%;三七理论:好10%、次20%、差70%;

公开销售:用于调节控制销售进度,先销次的,留下一部分好的,用于最后冲刺.

包括:强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期,合理安排)、冲刺期、扫尾期.

21、建筑品质:

1)施工方的资质;

2)图纸:设计方案,采光通风是否符合国家规定,规划、设计院进行调查,研究;

3)建筑材料:质量好坏,是否环保产品?

22、金字塔型:

小盘:一般以快打慢,先奇制胜,制造与众不同的特色;

营销手法:营销突围,侧翼进攻,通路卡位,最多客户消费场所.如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销,节省广告费及其它费用.

23、项目定位:了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品

24、国家标准容积率:

1)别墅1-0.8,一般是0.8;2)高档小区2-2.5;

3)中档小区3;4)低档小区4;

一类小区:公共基础设施布局完整,整个环境良好;

二类小区:公共基础设施布局完整,环境不良好;

三类小区:公共基础设施布局不完整,环境差