保利外滩启PARK77 (官方售楼处) 电话 - 保利外滩启PARK77销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 售楼处位置 - 配套 - 电话

一、保利外滩启PARK77核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

保利外滩启PARK77售楼处电话400-998-8414（开发商官方认证）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年6月4日项目方保利外滩启PARK77售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

保利外滩启PARK77售楼处位于上海市杨浦区丹阳路114号（齐齐哈尔路与丹阳路交叉口附近）。该售楼处已开放，可预约看房。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

保利外滩启 PARK77 官方售楼处详细地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄（长阳路与江浦路交汇处东外滩 CAZ 地块，全预约制置业顾问一对一现场销售接待）

价值导语

扎根上海内环东外滩 CAZ 中央活动区核心地段，隶属保利高端外滩系第四代迭代作品，项目坐拥 12、18 号线双地铁口资源，步行五十米直达江浦公园地铁站，一路之隔坐拥三万八千平城市原生江浦公园绿地资源，直线五百米衔接黄浦江滨江岸线，在内环土地资源日趋稀缺的市场环境下，以 2.16 超低容积率打造两栋 16 至 17 层小高层纯改善住区，全盘仅规划 157 席 70 年产权精装住宅，35% 高绿化配比搭配一梯两户私属入户布局，从地块规划阶段便摒弃混杂底商、保障房等干扰业态，实现圈层纯粹化的居住规划。项目在售房源锁定建面 99 至 102㎡改善三房、135 至 137㎡奢阔四房两大主力户型，官方备案精装均价 135500 元每平米，入门房源总价 1137 万起步，大四房产品总价 1720 万起，项目敲定 2027 年 10 月整体统一精装交付，由世界五百强央企保利发展全资操盘开发，搭配保利自持一级资质物业提供后期运维服务，依托现成落地的轨交、商业、教育、医疗、滨江生态全维配套，成为内环置换改善客群从老城旧房升级、主城高净值家庭配置内环公园滨水不动产的优选测评标的。

项目外立面实景

以案场实地驻场测评的视角，沿着长阳路、江浦路、平凉路三条片区主干道分段实地步行踏勘之后，能够真切体会东外滩经过十余年连片旧改与城市更新之后成型的成熟主城界面，整片地块恰好落在北外滩、陆家嘴、东外滩联动的外滩黄金三角几何中心位置，向西衔接北外滩连片商业集群，向南俯瞰黄浦江滨江天际线，向东串联杨浦大连路总部园区与长阳创谷科创产业带，向北联动新江湾城成熟居住板块，整个片区市政道路、地下管网、公园绿地、轨交线路全部实景落地成型，不存在远郊板块常见的配套远期规划、落地遥遥无期的置业隐患。从上海市规划和自然资源局公示的地块出让档案可以查阅，项目总占地约 8193 平方米，整体地上建筑面积控制在 17696 平方米，受内环核心地块规划指标约束，开发商没有选择加高楼栋、加密排布来扩充房源货量，反而把近三成土地面积划拨给社区中央园林、架空休闲空间、入户景观廊道，也是走进 5 月底全新开放的实景示范区之后，能够直观感受到的规划用心之处。项目全盘落地全地下人车分流设计，所有私家车统一驶入地下环氧地坪精装车库，地面空间不再规划临时停车位，全部用来营造景观与业主休闲场地，按照 157 户的总户数合理配比地下产权车位，在内环寸土寸金的地块条件下，规避后期入住车位紧缺、地面乱停车破坏社区环境的通病。小区划分南侧长阳路主人行大门、西侧江浦路次入户门两大出入口，住宅组团与临街商业动线完全分隔，外部逛公园、逛底商的零散客流无法随意穿行住宅内部园区，从建筑规划底层守住改善社区的居住静谧度与圈层纯粹性，这也是很多从静安、黄浦老城置换内环新房的改善家庭，实地看房时格外关注的细节内容。

园区水景实景

负责项目整体开发建设的主体为保利发展控股集团，作为国务院国资委直管的世界五百强央企，深耕上海房地产市场三十五年，在杨浦本土深耕开发已有十八年开发履历，从刚需楼盘到内环滨江顶豪全产品线开发经验充足，外滩系产品历经四代迭代打磨，从产品户型、精装选材到园林营造都形成标准化的高端管控体系，依托央企稳定的资金储备，项目从开工至今全程按照住建部门备案的施工计划表稳步推进，采用铝模爬架现代化施工工艺，从源头减少墙面空鼓、厨卫渗漏等建筑通病，项目设立三级工程质量巡检制度，阶段性开放工地实景供意向客户实地观摩，从根源降低延期交付、建材减配的置业风险。项目后期物业服务全权由保利自持物业承接，物业具备国家一级物业服务资质，项目核定物业费 8.2 元每平米每月，服务细则囊括二十四小时全园区智能安防闭环巡逻、楼栋专属管家一对一报修对接、园区绿植季度精细化修剪养护、公共设施月度巡检维保、架空层全龄场地日常管护等全套内容，保利物业在上海二手房市场的保值加成已经经过大量存量小区验证，同地段配备保利品牌物业的房源，二手成交均价普遍高于周边普通物业小区，成为项目软性配套层面不可忽视的加分项。

园区园林休憩区

项目外立面由国际知名建筑团队量身定制静奢风公建化设计，楼栋基座选用进口天然奢石整块干挂铺设，楼体主体搭配哑光浅灰定制铝板与大面积 Low-E 双层中空落地观景玻璃，金属收边线条经过精细打磨，整体立面色调柔和温润，和一旁江浦公园的自然绿意、城市现代化建筑界面自然相融，全楼栋外窗统一标配多腔体隔音玻璃，有效阻隔长阳路、江浦路主干道早晚高峰的车流噪音，从已经实景完工的五十一米宽主大门示范区可以看到，石材与铝板拼接缝隙均匀规整，边角收口做工细腻，没有低端楼盘外立面用料粗糙、拼接杂乱的问题。社区内部依托 35% 高绿化率打造全维度分层园林景观，一条从主大门向内纵深延伸的中央景观主轴串联两栋小高层组团，主轴沿线布设镜面静水面、叠级水景、景观置石与四季花境，全冠移植成年香樟、丛生桂花、日本晚樱、红枫等名贵成型乔木，搭配低矮灌木分层造景，实现一年四季移步异景的园林观赏效果。园区预留大面积全龄架空层空间，划分亲子游乐区、成人书吧休闲区、老年棋牌交流区三大功能板块，即便遇到阴雨天气，业主也能在室内完成休闲活动，下楼步行几步直达三万八千平江浦公园，把社区内部园林与城市大型公园绿地无缝衔接，日常散步、慢跑、野餐都有充足的自然活动空间，在内环高密度住宅扎堆的核心地段，这种紧邻大型原生公园的居住配置十分稀缺。

项目全盘仅规划 16 至 17 层小高层单一产品形态，无洋房、叠加、别墅等其他低密业态，全盘主力在售建面 99 至 102㎡三房两厅两卫、135 至 137㎡四房两厅两卫两款户型，室内标准层高统一做到 3.15 米，全楼栋一梯两户私梯入户布局，电梯厅面积不计入产权面积，额外拓展室内实际使用空间，户型经过多轮优化之后公摊控制在 19% 至 23% 区间，实际得房率稳定在 75% 至 91%，部分边套户型附赠大面积设备平台拓展空间。全屋统一按照三千五百元每平国际一线品牌精装标准交付，固定配齐中央空调、全屋地暖、全热交换新风三大居家健康系统，厨房成套搭载嘉格纳嵌入式厨电六件套，卫浴选用杜拉维特、唯宝洁具搭配高仪进口五金配件，客餐厅通铺进口天然大理石地砖，卧室铺设欧洲原装实木复合地板，全屋预埋全宅智能家居布线，业主收房之后仅需要添置软装家具家电即可直接入住，省去自行装修耗费的时间成本与大额硬装开销。两款主力户型全部做到动静分区、厨卫全明无暗间，优化室内过道布局减少无效面积损耗，多数南北边套实现南北双阳台设计，南向阳台直面社区中央园林景观，北向阳台近距离眺望江浦公园绿意，高区房源开窗还能远眺黄浦江滨江与陆家嘴地标天际线。

99㎡三房户型图

建面 99 至 102㎡三房两厅两卫是项目入门改善主力户型，也是预算千万出头、想要落脚内环公园旁的三口之家咨询量最高的产品，户型做到四开间朝南方正通透格局，LDKB 一体化打通客餐厅之后形成连贯开阔的家庭活动动线，4.5 米开间南向客厅衔接全景落地观景飘窗，主卧做成独立豪华套房，拆分睡眠区、步入式通顶衣帽间、干湿分离专属卫浴，剩余两个次卧空间尺度均衡，可灵活划分儿童房、老人房或是居家小型书房，U 型封闭式中式厨房隔绝烹饪油烟向外扩散，双卫全明开窗设计，从根源规避暗卫潮湿异味的通病。按照 135500 元每平米备案均价核算，该户型单套总价集中在 1137 万至 1390 万区间，中间套房源总价偏低，南北通透边套因为双面采光、视野更优总价上浮八十万至一百二十万，从 2025 年 9 月首开至今，该户型整体网签率突破百分之五十，中高楼层临公园房源基本被提前锁定，剩余可选楼层集中在楼栋中低区位置。走进这套户型的精装样板间能够直观感受到空间利用率，全屋精装选材和大四房采用同一品牌标准，不会因为户型面积偏小缩减精装配置，样板间客厅可以从容摆放大型组合沙发与八人位长餐桌，日常居家起居、小型亲友聚餐都能轻松实现，主卧飘窗拓展额外储物空间，小户型也能兼顾舒适度与实用性，是内环千万级改善市场里适配度很高的入门三房产品。

137㎡四房户型图

建面 135 至 137㎡四房两厅两卫定位项目主力进阶改善户型，房源大多排布在社区靠江浦公园一侧的优质楼栋位置，户型做到五开间朝南超大采光面，横厅贯通南北双阳台，室内空间尺度进一步拓宽，除主卧独立套房之外，南向次卧同样可以改造为小型套房，剩余两间房间可灵活拆分儿童房、长辈房、私人藏书书房，完美适配二胎家庭或是三代同堂全周期居住需求，独立中西分厨分区设计，中式爆炒与西式简餐分区操作，有效隔绝油烟扩散污染室内空间，单套总价稳定在 1720 万至 1900 万之间，大多是从黄浦豫园、静安南京西路老破小置换、追求内环公园 + 滨江资源的高净值家庭重点选购，中高区房源站立窗边可以无遮挡俯瞰整片江浦公园绿意与远处黄浦江江面风光，实地参观 137㎡精装样板间，白天全屋自然光充沛，即便阴雨天气也无需频繁开启室内照明，全屋隔音选材到位，即便是临近长阳路主干道的房源，关闭窗户之后室内就能保持静谧的居家环境，现阶段该户型网签率在百分之三十七左右，全盘货量稀缺，每次加推少量房源很快被意向客户预约锁定，想要实地参观样板间需要提前一天实名预约，部分优质楼层房源需要验资三百万资产证明才可入场。

项目区位鸟瞰

从项目外围全维度配套实地走访测评能够清晰看到，交通、商业、教育、医疗、生态五大配套全部实景落地运营，没有停留在规划图纸上的远期资源，也是支撑项目自住价值与不动产保值能力的核心基石。轨道交通层面项目是实打实的双地铁上盖物业，距离 12 号线、18 号线江浦公园站步行仅五十至八十米，两站地铁直达北外滩来福士，三站抵达陆家嘴金融城，五站串联人民广场、南京西路主城核心商圈，后续依托现有轨交路网无缝换乘 4、6、8 号线多条线路，轻松串联上海各大主城板块；自驾出门紧邻长阳路、江浦路城市主干道，八百米快速驶入内环高架入口，一公里衔接大连路隧道直达黄浦外滩，十五分钟通达静安、徐汇核心城区，地面五百米范围之内布设六座公交站点，十余条公交线路串联周边医院、学校与各大商圈，短途地面出行选择丰富多元，不管是日常上班族地铁通勤还是家庭自驾出游，出行便利性在内环新房梯队里稳居上游。

商业配套划分步行可达日常商圈与短途驱车顶奢商圈两大层级，步行七百米抵达互联宝地商圈、大润发商超，一千四百米直达百联滨江购物中心，两公里半径之内集齐瑞虹天地、北外滩来福士、金茂时尚生活中心等百万方级顶奢商业集群，从平价生鲜买菜、连锁餐饮、影院亲子到轻奢购物、高端商务宴请一站式全覆盖，下楼步行就能解决日常居家消费需求，驱车十分钟就能抵达内环各大顶奢商圈，兼顾居家生活烟火气与高端消费质感，在内环同价位改善楼盘里，如此密集的成熟商业资源属于稀缺配置。

教育资源依托杨浦老牌公办教育积淀，项目一街之隔就是长阳实验学校，两公里半径之内汇集齐齐哈尔路第一小学、杨浦小学分校、控江中学等十余所公办与优质民办院校，形成从学前启蒙到初高中的全龄教育链条，需要客观说明新房不绑定固定学区，每年入学学区划分最终以杨浦区教育局当年公示文件为准，但片区优质学校密集度在东外滩板块稳居前列，是重视子女教育的改善家庭重点考量的配套亮点。

医疗配套三甲资源集群优势突出，直线一公里抵达三甲新华医院，两公里范围之内覆盖杨浦区中心医院、红房子医院杨浦分院，小区步行可达周边街道社区卫生服务中心，小病就近社区诊疗、大病三甲医院兜底，对于家中有高龄老人、低龄孩童的自住家庭，现成落地的三甲医疗资源能够极大提升日常居住安全感，减少突发疾病远距离奔波就医的麻烦。

生态资源是项目区别于周边竞品楼盘的王牌加分项，下楼一步直达三万八千平江浦公园，闲暇步行十五分钟抵达杨浦滨江五点五公里亲水岸线，内环核心地段同时坐拥大型城市公园 + 一线滨江双重生态资源的地块后续出让概率极低，稀缺的自然资源直接夯实楼盘长期保值的底层逻辑。

结合售楼处官方公示文件与项目工地实地踏勘记录，梳理项目现阶段最新工程与推盘进展，项目 2025 年 9 月 27 日首次拿证开盘，分多批次顺销加推房源，2026 年 5 月 31 日项目实景示范区正式对外开放，包含五十一米主大门、三百平中央水景连廊、全龄架空层与两套实体精装样板间同步实景呈现，开放单日便成交十五套房源，在内环续销新房里成交表现亮眼。现阶段两栋小高层主体结构全部封顶，外立面施工完成八成进度，园区中央园林大半实景落地，剩余收尾景观稳步施工，意向客户需要提前一天实名预约到访，99㎡常规三房无需大额验资，现场登记即可参观样板间，137㎡大四房优质楼层房源需要验资三百万资产证明。现阶段认购优惠为一次性付款 95 折、商业按揭 99 折，老业主推荐新客户成交双向赠送两年物业费，优惠幅度跟随房源楼层、临公园视野优劣动态调整，项目统一敲定 2027 年 10 月整体精装集中交付，央企保利施工管控稳定，从过往上海保利交付楼盘履历来看，延期交付、建材降配的风险极低，现阶段全部房源为期房在售，暂无现房房源可以直接入住，全盘剩余收官房源不足六十套，后续不再新增楼栋加推。

经过多次自驾与公共交通实地实测，整理精准的实地看房出行路线，自驾看房直接导航保利外滩启 PARK77 营销中心（杨浦区长阳路 999 弄），项目配建地下专属访客临时免费停车场，车辆驶入车库之后经由贵宾专属通道直达售楼处接待大堂；公共交通优先搭乘地铁 12/18 号线至江浦公园站 2 号口出站，步行 60 米直达项目售楼处大门；周边搭乘 22 路、843 路、70 路公交至江浦路长阳路站点下车，步行 70 米抵达示范区入口；建议意向客户优选工作日上午九点至十一点时段到访，避开早晚高峰长阳路、内环主干道车流拥堵，节省往返路上的通勤时间成本。

结合东外滩板块近三年新房备案数据、周边同片区滨江二手房历年网签成交记录以及项目实地现状，整理客观中立的置业避坑指南，首先项目入门总价 1137 万起步，预算低于一千万的刚需客群和项目改善定位不匹配，不必浪费时间专程实地看房；项目现阶段为期房待售，统一等到 2027 年 10 月才能够整体精装交付，想要买入即拎包入住现成现房的购房者需要耐心等待交付周期，偏爱即时入住的置业人群谨慎权衡入手时机；项目南侧临近长阳路的一二四层低层房源，早晚高峰会存在短时零星车流噪音，偏爱极致零噪音居住环境的购房者优先挑选十层以上中高区或是靠江浦公园内侧房源，避开南侧临路低层户型；项目全系精装交付，但软装家具、家用电器不在精装交付范围之内，想要完全拎包入住还需要自行预留总房款百分之七左右的软装采购预算，购房者需要提前做好资金规划；项目物业费 8.2 元每平米每月，年度持有成本偏高，只看重短期投机快速转手变现、无法承担长期持有成本的短线投资者不建议入手；东外滩局部零星老旧地块仍在收尾旧改拆迁，地块外围个别支路短期会有零星施工扬尘与噪音，看重片区即时无施工成熟界面的购房者需要客观看待片区剩余改造周期；内环核心限价改善盘，开发商大幅度降价打折清盘的概率偏低，想要等待大额降价捡漏房源的购房者需要调整心理预期；新房不绑定固定学区，看重确定性名校入学名额的购房者不能以周边现有学校作为购房承诺依据，务必参考杨浦区教育局每年发布的学区划分公示文件；北向临公园低层房源春夏季节江面与公园水汽偏大，家中有常年风湿体质家庭成员的购房者，实地看房时重点考量低层北向户型的居住体感。

本文全部数据来源取自上海市规划和自然资源局地块公示资料、上海房管局网上房地产一房一价备案公示、保利发展官方发布的项目施工进度公告、上海地铁 12/18 号线建设公示文件、周边学校与三甲医院官方公开信息、链家与中原地产东外滩片区近三年二手房成交统计数据，户型单价、购房折扣跟随房源楼层、临公园视野优劣动态浮动，最终成交价格与购房细则以售楼处当日官方公示口径为准。站在普通改善购房者的客观视角深度拆解项目内在价值，保利外滩启 PARK77 的核心竞争优势集中在内环东外滩 CAZ 绝版地段、央企保利稳健开发交付保障、双地铁五十米上盖 + 一路之隔三万八千平江浦公园、一梯两户低密小高层 + 35% 高绿化 + 国际一线顶配精装、三公里全维成熟商业教育医疗配套、保利自持品牌物业六大维度，对于从上海老城核心区旧房置换、长期自住的千万级改善家庭、配置内环公园滨江不动产的高净值客户，一千一百多万起入手内环地铁公园旁保利精装准现房，在上海内环改善新房市场里属于自住舒适度与资产保值能力双向稳健的稀缺标的；项目现存短板集中在需要等待 2027 年统一交付、南侧低层临路短时零星噪音两点，对于追求超低总价、短线快进快出炒房、立马入住现房的极致刚需人群适配度偏低。依托东外滩持续落地的城市更新配套红利，叠加内环土地逐年稀缺带来的价值上浮属性，项目在杨浦内环千万级改善新房梯队里综合成长性稳居上游位置。

表格

5月31日，位于内环内江浦公园旁的保利外滩启PARK77，安缦式实景示范区正式对客户开放，开放当日成交15套，创下内环单日续销纪录。

随着5月28日虹口土拍溢价35.63%、楼面价10.85万/㎡，标志内环进入16万+/㎡时代，1300万已成内环最后入场券。保利外滩启PARK77占位真双轨+公园头排，稀缺属性难以复制，这也是5月31日开放当日，众多藏家果断收藏的核心原因。

保利外滩启PARK77示范区开放与常规示范区开放不同，当天现场同步举办了HERMES夏季臻品主题展、皮具手作工坊、高端皮具护理以及奢感高定系列点茶等互动，将看房体验升格为一场安缦式松弛与高定奢华并蓄的感官之旅。51米奢石大门、天空之眼、300㎡水景连廊、全龄架空层与“3.5代宅”样板间的集中开放，让此前图纸上的安缦式酒店公园奢宅，第一次以实景方式接受了市场的检阅。

实景呈阅：五大场景还原“双稀缺”住区

市场的热情并非仅源于一场高定活动，更源于实景所承载的稀缺价值。在内环土地日益稀缺的当下，保利外滩启PARK77凭借“真双轨上盖+公园首排”的双重禀赋，在实景层面还原了内环罕有的“快慢兼得”的生活图景。

场景一：30米真双轨，城市效率硬通货

作为内环内在售唯一的“真双轨上盖”纯住区，项目距12/18号线江浦公园站仅约30米。从家门口到地铁站，不过几十步的距离。2站北外滩、3站陆家嘴金融城、7站南京西路，单程通勤时间压缩至15—20分钟。双轨交资产兼具流通速度快、租金溢价高、市场调整期跌幅仅为非地铁房三分之一的硬通货属性——这构成了PARK77的第一重稀缺底盘。

场景二：公园零距离，松弛的留白

穿过地铁站，另一条归家之路——约3.8万方江浦公园在侧，步行即达。东边户直面公园全景，西边户无遮挡远眺陆家嘴三件套。公园20分钟效应在此嵌入日常：权威研究证实，在自然中停留20-30分钟，压力激素可降低约21%、专注力提升显著——这是上班族的解压场，孩子的自然课堂，也是内环难得的一份松弛留白。

场景三：51米奢石门廊，归家的第一重仪式

步入实景示范区，第一重记忆点来自社区主入口。51米宽的门庭以普拉达绿奢石（汤臣一品同款）与沉香云纹石材铺陈，搭配圆形星空顶车行入口，社区入口两侧黑松与油松伫立，造景手法借鉴安缦酒店的松景美学，营造静谧雅致、隐奢内敛的归家仪式感。

大门中央的艺术雕塑与金属格栅在灯光下投下光影，而门廊上方的镂空设计，更是与天空无界，在内环内带来了“天空之眼”的独特设计，让归家的第一眼，便是内环罕见的酒店式界面的边界——将城市的喧嚣轻轻挡在门外。

伫立于门庭水景中央的高定艺术雕塑为「玉镜流光」。其设计灵感源于「天圆地方」的东方哲学——圆顶镂空，如云开见月；金属锤纹，似潮汐起伏。项目LOGO以手工镶嵌其中，在光影流转间若隐若现。它象征着在繁华都市的核心，保留一处「呼吸与沉思」的精神空间。

「蓝珍珠」进口花岗岩，威尼斯棕进口奢石，沉香云纹石，普拉达绿奢石等多处奢石点缀门厅，每一块都是独一无二，让归家第一步不彰自显。

场景四：约300㎡水景连廊，风雨无扰的情绪转场

穿过大门，一座长9米、横跨300㎡中央水景的连廊将归家动线升华为情绪过渡。一侧是层层叠瀑，水声潺潺洗却尘嚣；一侧是镜面水膜，倒映天光云影。连廊两侧，红枫、鸡爪槭疏林造景，绣球花温柔点缀。天气晴好时，阳光透过磨砂玻璃拱顶洒下斑驳光影；雨天时，连廊全程有顶，从大门到入户大堂，无需撑伞，从容归家。这种在寸土寸金的内环舍弃可售面积打造水景连廊的做法，是开发者对居住体验“让位”的直接表达。

场景五：全龄架空层与3.5代宅样板间，温度与尺度的双重兑现

架空层内，3.5米挑高的空间中，自习室、品茗区、棋牌室与儿童区有序分布。午后，有家长带着孩子在儿童区阅读绘本；傍晚，长者在品茗区下棋聊天。这里覆盖了从5岁到80岁的全龄社交需求，是社区真正的“第二客厅”。

而“3.5代宅”的样板间则呈现出更直观的空间说服力：100㎡三房，新政后内环百平最后绝版，1300万起，6飘窗全赠约13㎡（可改造），全屋收纳约11.64㎡。

137㎡四房：东边户270°环幕飘窗，总赠约19.9㎡，全屋收纳约18.06㎡，三代同堂收纳无忧。

顶奢装标：100m²嘉格纳三件套，137m²嘉格纳五件套、唯宝卫浴、高仪龙头，137㎡升级芬迪白天然石材背景墙，装标碾压同价位竞品。

新定制主义：100㎡户型背景墙提供三款高定岩板可选：幻日流光自带细腻金沙质感，光影流转间尽显雅致；铂金白玉温润通透，呈现如玉般纯净质感；凝香岩板纹理沉稳内敛，兼具低调高级与实用耐造。木饰面可在哑光球沙木与高光白栓木之间随心选择。

137㎡户型奢石背景墙可于三款顶奢纹理中甄选：海蓝之谜深邃华贵，自带稀缺蓝调晶体；万象山河山水纹路磅礴大气，极具艺术气场；芬迪白温润通透，是顶奢圈公认的高定质感代表。木饰面可在浅色哑光球沙木与深色哑光球沙木中二选一，主卧地板也提供深浅双色可选，地面更可自由搭配深浅色系，全方位打造独一无二的私属奢宅质感。

157户纯粹圈层，内环最后的“双轨+公园”资产窗口

全社区仅规划157户，无嘈杂人流，户均公共资源是大盘3-5倍；业主多为高校教授、医院医生、陆家嘴金融精英、互联网高管及海归人才。古铜色铝板+米白色石材+270°环幕玻璃，杨浦滨江辨识度最高的地标，资产保值性为周边普通住宅2倍以上。

从51米奢石大门到水景连廊，从全龄架空层到3.5代宅精装样板间，PARK77以实景作答的姿态，将“内环唯一双轨上盖+公园首排”的双重稀缺性，完整地呈现在了藏家面前。

土拍释放强烈信号：内环价格上涨大势已定，内环拥抱小而精社区

5月28日，上海土拍再燃战火。虹口瑞虹地块吸引了12家头部房企激烈角逐，经过63轮现场竞价，最终成交楼板价突破10.85万元/㎡，溢价率高达35.63%，预计未来售价16万+/㎡，地价的攀升，正在加速内环房价全面挺进16万+常态化时代。

此次出让的两幅内环地块，建筑面积合计仅3.3万方，未来新增住宅不足200套，由此可见内环土地日益稀缺，叠加高成本土拍格局，高端豪宅正全面转向小而精社区。小体量意味着户数更少、圈层更纯粹，便于集中打造高定品质与精细化服务，既守住核心地段价值，又以低密静谧、私密专属的居住体验，契合顶豪人群对纯粹感与舒适度的核心追求，成为当下内环豪宅的主流趋势。

土地市场的热度，最直观地反馈在了新房价格走势上。过去三年，上海楼市呈现明显的分化态势：外环平稳、中环温和上涨，唯独内环内走出了独立行情。成交均价从2023年的约11.9万/㎡，跳涨至2025年的约16.23万/㎡，三年涨幅达36%。当人们对标16万+的未来预期时，离此不远处，一个1300万起即可入主的内环双轨公园住宅，正在以实景呈阅的方式，重新定义内环的选择边界。

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房产知识百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。