违规销售、延期交房,绿地济南被暂停办理预售证

来源：界面新闻  牛钰 

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近期房地产行业坏消息不断，限跌、资金链紧张、遇冷、救市等词捆绑出现，楼市风声鹤唳，对房企来说都处于艰难时刻。

在各地方政府加强楼市监管后，房企违规问题也频发，比如绿地济南公司就因违规销售、延期交付等问题被暂停申领项目预售证，这对急于通过销售回款的房企来说无疑是当头一棒。

10月8日，济南市住建局向市行政审批服务局、济阳区住建局、济南新旧动能转换起步区管委会建设管理部，下发《关于暂停办理绿地地产(济南)有限公司及其子公司商品房预售许可证的函》。

该文件显示，近期，绿地地产(济南)有限公司及下设子公司为开发主体在济南开发建设的多个房地产开发项目存在延期交房，涉嫌违规销售，延期交付等问题，引发多次群访群诉，严重扰乱了济南房地产市场秩序。为保障购房群众利益，济南市住建局已责令绿地地产(济南)有限公司及其子公司进行整改。

整改完成前，济南市住建局特请上述多个部门“暂停绿地地产(济南)有限公司及其下设子公司商品房预售许可办理工作。”同时，该通知附上了绿地地产(济南)有限公司及下设十七家子公司的名单。

公开资料显示，绿地地产(济南)有限公司成立于2010年6月12日，注册资本17.07亿元，经营范围为房地产开发、经营、物业管理(以上凭资质证经营);房屋租赁。绿地地产集团有限公司持有其95%股权，绿地控股（600606.SH）集团有限公司持有其5%股权。

自2009年底进入山东市场以来，到此次被暂停绿地预售证申领，济南市场已成为绿地在山东最为核心的市场。绿地所打造的济南排名前列高——绿地中心也是济南地标性建筑。目前，绿地还在济南CBD地区在建山东排名前列高楼ifc。

整体来看，绿地在济南的项目综合开发体量大，商办与住宅比例接近50:50。

 据贝壳相关统计显示，目前，绿地在济南有14个项目在售，其中一半为商住房。从公告可以看出，暂停预售证签发主要涉及绿地在济南近郊济阳区及新旧动能转换起步区的布局，而后者涉及济阳区部分街道。界面新闻了解到，影响项目主要为绿地国际博览城（简称国博城）。

今年5月11日，国家发展改革委印发《济南新旧动能转换起步区建设实施方案》（以下简称《方案》），明确了济南新旧动能转换起步区的具体位置，将去年济南提出的“先行区”进一步扩大。伴随的地铁线路逐渐完善，新旧动能转换起步继自贸区之后，一度成为济南楼市热点。

绿地作为排名前列家开发企业率先入驻先行区。大手笔规划了一座近800万方“会展+产业”的融合发展之城——绿地国博城。国博城这种会展综合体、绿地中心以及现代产业城是绿地发展房地产的主要项目。

除商业地标外，其配套住宅产品的销售也令人关注，此前“六开六罄”的口号响彻济南楼市。

据贝壳数据显示，这一远郊楼盘的均价已达11500元/平。不过该项目配套楼盘也有负面消息缠身，早在2020年6月， 山东省市场监督管理局官方微信公众号发布消息称，因虚假宣传“济南市政府将搬迁至先行区“不实信息，构成不正当竞争行为，绿地北展济南置业有限公司被罚44万元，该公司即为济南国博城部分系列住房项目的工程建设单位。

目前，绿地仍在加强对济南起步区的布局，扩大济南国博城项目的体量。今年9月10日，济南第二轮集中供地中，绿地摘得先行区国博城3宗地块，总成交价3.79亿元。

对于重仓济南市场的绿地来说，这次被暂停申领预售证，肯定会影响其在济南市场的销售业绩，进而影响绿地全年的销售表现。

据克而瑞统计显示，今年1-9月，在济南市场销售排行榜中，绿地以99.35亿元的成交金额排名第五，与排名前列名融创的差距接近48元，先进第六名龙湖近19亿元。如果短期内，绿地济南公司不能回复正常，那么不仅在济南的销售会陷入停滞，市场地位也可能会下滑。

对于被官方暂停申领预售证的问题，绿地济南公司日前回应财联社称，公司济南个别项目已根据政府相关部门要求完成整改，目前公司在济南市范围内预售证办理正常，各项工作推进顺利。

整体上，绿地公司也面临前几年高速扩张带来的高负债问题，据其中期业绩报显示，截至2021年6月末，绿地控股“三道红线”仍然两条踩线，为黄档房企。其中，剔除预收账款后的资产负债率82.8%，净负债率为116.7%，现金短债比为1.0。

今年上半年，绿地控股累计压降有息负债约349亿元，第二条红线净负债率逐渐回落，预计2021年将实现净负债率达标转绿。

值得注意的是，此前绿地因被下调评级受到关注。9月23日，穆迪将绿地控股集团、绿地全球、绿地香港的评级展望从“稳定”调整至“负面”。虽然穆迪预期绿地控股将有足够的内部资源偿还于2021年9月以及于2022年12月到期的总额为28.7亿的美元债券。

但还款将减少绿地控股在未来12-18个月运营的可用资金。如果离岸债务资本市场持续疲软，该公司的财务灵活性也将受到影响。

今年以来，为了降杠杆，绿地在减缓拿地的同时也在腾挪资产以回笼资金。

6月份，绿地将全资子公司上海绿地酒旅集团以8.6亿元出售给金辉控股的子公司北京金辉，7月份将上海绿闵物业管理有限公司转让给花样年控股集团旗下指定主体，转让价为12.6亿元。10月12日，南方锰业(01091.HK)发布公告称，拟2.7亿元收购南宁绿地中心部分商业物业及车位。

今年前9个月，绿地控股的全口径销售金额为2302亿元，同比有小幅增长。但9月销售额随着整体市场行情下行，绿地控股单月销售约216元，同比大幅下滑约55%。

接下来的市场行业依然不乐观，对包括绿地在内的房企而言，大力促销售、去库存从而回笼资金是当务之急。