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中铁・云璟外滩（备案名：江曜云庭）
【中铁云璟外滩】（I04-01地块）建设用地面积约1.65公顷，容积率仅1.8，建筑限高24米，是上海中心城区罕见的低密滨江宅地。项目规划拟建7栋4F叠拼、5栋6—7F洋房及1栋8F保障房，这是板块内稀缺的现代叠加产品，也是杨浦滨江板块唯一容积率1.8未入市低密普宅。
项目整体风格主打新海派自然主义，采用“高低配+宽绰楼间距”设计，为社区景观预留充足空间，构建层次丰富的立体绿化体系，让洋房与叠墅产品均能享有开阔视野与充足日照，最大化提升居住舒适度！
杨浦滨江的首个抬板 这次中铁·云璟外滩其实最重要的标签是「抬板」，而且是杨浦滨江乃至杨浦首个抬板项目。
抬板的好处显而易见，全小区2米的抬板让整个社区都悬浮于空中之上，对不仅有效阻隔外部视线干扰与城市噪声，还极大地拔高了社区的私密性和采光效率。
整个社区的主界面非常气派，低密的洋房和叠墅藏在其中。
而且当你看到主人行通道的时候也能看到一种「拾级而上」的质感。
同时，作为杨浦滨江唯一未入市的当代纯洋房+叠墅的住区，相较于风貌产品，这种当代低密形态带来了更奢阔的楼间距、更充足的采光与更舒适的通风。
这种更先进的空间组织方式，将“静奢住区感”从理念落实到了居住的每一寸空间，这种产品层面的“先天优势”，才是真正难被复制的竞争力。
全光幕立面社区
而且项目打造的是全光幕立面社区，在今天的高端住宅市场，立面是一个项目气质最直接的外显，也是判断项目是否具备长期审美价值的重要标准。
项目每栋楼的立面都选用了香槟金铝板及大面积玻璃+部分墙体天然石材+关键节点点缀的珐琅板设计。
放在这样一个正在持续完成总部集聚、商业焕新的区域里，这种更具有现代感、未来感和城市界面感的建筑表达，无疑更容易与板块未来的整体面貌形成同频。
换句话说，它不仅仅是在做一个住宅项目，更是在参与塑造杨浦滨江未来的城市天际线与高端居住审美。
全曲面270°寰幕视野
除此之外，项目还主打全曲面270°寰幕视野，这意味着室内采光面、景观面、视线展开面都被进一步放大。
对于改善客群而言，这种感受往往是非常直观的，同样的面积段，有些房子只是“够住”，有些房子却能让你一进门就感受到空间被打开、光线被引进、视野被延展。
很多时候，高阶改善住宅和普通改善住宅之间的差别，就藏在这种“走进房子的一瞬间，空间是否能让人真正感到被打开”的细节里。
270°的寰幕视野，最终都会转化成日常居住中更明亮、更通透、更有尺度感的空间体验。
下沉森境里的静奢会所
进入小区之后是多重立体的景观。
通过入口大门、风雨连廊与架空层灰空间，形成层层递进的景观序列。光影透过廊架洒落，与两侧绿意交织，归家动线在遮蔽与开放之间自然过渡，使行走成为一段富有节奏的花园漫步，形成沉浸式的私密庭园，让归家成为游园体验，置身其中仿佛是在度假酒店的环抱中。
项目在抬板设计之余，还利用抬升形成的台地空间，来打造下沉式庭院，通过叠水、绿植的搭配，形成立体景观，这种一步一景的沉浸式森系园林，进一步体现项目自身森系园林景观。
同时，社区配置了约1000㎡沉浸式疗愈型下沉会所，涵盖恒温泳池、健身房、圈层会客等多元功能，构建出更完整的高阶生活配套场景。
开发商：央企中国中铁・中铁置业（世界 500 强），2025 年 9 月 75 轮竞价拿下地块，楼板价 92225 元 /㎡，刷新杨浦楼面价纪录
区位：杨浦区杨浦滨江九宫格核心 I4-01 地块，杨树浦路 1771 号，内环内滨江，直线约 700 米到黄浦江，步行 7 分钟滨江步道
参数
容积率 1.8、限高 24 米，仅 6-8 层洋房 + 4 层叠墅，无高层
占地约 1.65 万㎡，总户数 204 套（洋房 140 套 + 叠墅 64 套），绿化率 35%，车位比 1:1.8
社区整体抬高约 2 米，防潮降噪，外围绿化隔离噪音
物业 & 交付
中铁自持一级物业：洋房 8 元 /㎡/ 月，叠墅 10 元 /㎡/ 月
精装交付，2028 年 12 月 31 日交房
开盘进度：一批 2026.4.25 首开；二批次2026.6.6 加推，目前顺销在售，看房需提前预约
整体均价约13.26 万 /㎡，总价区间 1100 万 - 3000 万 +
项目全套户型鉴赏
项目不仅做到了类一梯一户的专属私享空间，独立玄关设计。在“好房子”政策的新规下，全屋飘窗的设计，更是极大地增加了户型得房率。
南向约4.9米的餐客一体宽厅，对比同价位段内其他项目4.3米左右的面宽，更是降维打击，搭配上270°宽幕视野，无界享受森系景观的绿意，3.1米的层高，再搭配浅色系的装修风格，空间尺度感是很让人眼前一亮的。
高性价比的附赠面积
除了尺度的突出表现之外，项目另一个特点就是3.5代宅的洋房，搭配上新规的附赠面积，带来的实际体验是极具性价比的。
图上我标注了一下，在建筑面积本身承载的空间之外，用飘窗和南北阳台极大化的扩展了室内可用面积。
样板间里有几个位置你一定会感觉非常满意。
第一个是整个超大主卧套房空间。
这样的一个边套主卧是不是看起来非常阔绰？115㎡的主卧在配上标准双人床之后，既有落地窗的加持，也可以打上一整排的柜子，甚至还能安排梳妆台的区域，且一点都不会拥挤。
第二个则是北侧的家政阳台区域。
在这个北侧的区域未来业主可以安排洗衣机烘干机的放置，也可以变身为晾晒区和储藏室等等用途。
对于现阶段3.5代宅利用南阳台扩充室内空间的做法，有没有北阳台作为家政收纳空间对于房子的实用性来说是天差地别的。
项目的稀缺价值更体现在核心配套上：距离黄浦江直线距离仅700米，步行约7分钟可达滨江步道且临近杨浦滨江工业遗存路线，百年龙门吊、杨树浦水厂红砖建筑等景观近在咫尺，实现“江景+工业历史景观”的双重享有。
（项目区位效果图，仅供参考）
与千亿级互联网巨头“做邻居”
看看周边令人心潮澎湃的”邻居“吧，B站、美团、抖音等互联网巨头的总部基地都在此汇聚，而2026年正是它们的竣工之年。
随着写字楼的交付，这背后带来的，是数以万计、具备极高购买力的高精尖科技人才与企业高管。
产业在哪里，高净值人群就在哪里，资金流向就在哪里。强大的产业导入，为区域铺设了极其坚实的资产护城河与二手房流通底盘。
未来你的邻居，可能就是某家企业的高管，这种纯粹的顶尖财富圈层，是花多少钱都买不到。
「超极合生汇」兑现生活的“松弛感”
而就在这片千亿级产业园区的隔壁，备受瞩目的巨无霸商业地标—“杨浦滨江超极合生汇”，预计将于2028年惊艳亮相。
这座总规模约45万㎡的“超级综合体”，将彻底重塑杨浦滨江的消费格局。不仅如此，未来还将与周边的互联网大厂，共同形成约50万㎡的魔都“超级商业秀带”！
想象一下几年后的日常：清晨在江风吹拂的步道上慢跑；下午溜达着就能去超极合生汇的高级MALL里逛逛；夜晚在由老厂房改造的潮流街区和朋友小酌。
这种将超一线城市的顶流繁华、高阶烟火气，与滨江的静谧从容无缝切换的状态，正是当下上海中产最向往的终极“松弛感”。
百年人文底蕴与顶配医疗的“双重底气”
在杨浦这片被“百年大学”浸润的土地上，周末带孩子去周边的图书馆、高校区或是滨江走走，这种耳濡目染的人文熏陶与开阔视野，是千金难买的成长履历。
项目周边，更是凝聚了从幼儿园到中学的优质教育配套，如：民办阳浦小学、上海市控江中学、杨浦高级中学等。
同时，在项目北侧地块目前已经规划有了一所九年一贯制学校，南侧也规划了一所幼儿园，未来可谓是可以真正享受到家门口便是学校所带来的便捷。（上海新房不承诺学区，且每年学区划分情况均会根据具体实际情况有所调整，最终以教育局公告为准）。
同时，短时间内即达的三甲医疗资源（如新华医院、复旦附属妇产科医院等），更是为全家老小的健康，上了一份强有力的“保险”。
内环滨江稀缺低密：市中心 1.8 容积率纯洋房叠墅，无高层，圈层纯粹
央企兜底：中铁置业开发，资金稳健，交付风险低
高得房改善户型：115㎡做标准大三房，空间利用率高，精装配置标准高
板块潜力：东外滩九宫格成片开发，产业、滨江景观持续落地
内环改善、看重滨江景观 + 低密居住、偏好洋房叠墅产品、长期持有不着急入住的高净值客群。
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