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星缦和润城营销中心：杭州临平区临丁路与华鹤街交叉口东南。（项目营销中心、看房请提前预约）
星缦和润城官方售楼处电话：4008558224（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）
重要声明：以上联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。务必以✅400-8558-224热线为准，尊享一对一专属服务。
✅星缦和润城预约权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）
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项目坐落临平星桥地铁 3 号线车辆段上盖，主城罕见 1.06 超低密 48 万方复合型公园现房大盘，杭州地铁集团 + 越秀双国企联合开发，全盘小高层、洋房精装、合院分独立组团动静分区，无安置房、无重餐饮底商、无混居。按临街通勤、中央公园、低密合院、全域公区配套划分为四大片区：A 北区临丁路刚需小高层流通组团、B 中区中央风之谷公园洋房改善组团、C 南区宋韵合院传世藏品组团、D 外围滨河缓冲带 + 4.5 万方风之谷城市公园 + 全龄文体教育商业全域共享配套区。2025 年已分批实景交付，现房可即看即办证，覆盖刚需上车、二胎改善、终极院墅全周期置业需求。
项目整体鸟瞰图
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配套规划示意图
一、项目基础总档案
推广案名：星缦和润城（备案名：星缦和润）
开发主体：杭州地铁集团 + 越秀地产双国企联合开发｜物业：越秀一级自持物业
地址：临平区临丁路与华鹤街交叉口东南（星桥板块，近上城）
产权：70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户划分临平公办教育学区
核心地块指标占地约 28.35 万㎡，总建面 48 万㎡，容积率 1.06，绿地率 35%，整体平缓台地设计，人车全地下分流；64 栋建筑，总户数 2355 户；车位 3105 个，车位比 1:0.9，全地下环氧车库，预埋新能源充电桩；
A 北区：14 层小高层组团，刚需三房主力
B 中区：6-11 层纯洋房组团，围合中央公园
C 南区：20 栋 3 层宋韵合院独立围合
D 配套区：外围绿化缓冲、4.5 万方风之谷公园、12 班幼儿园、18 班九年一贯制学校、2000㎡社区商业、文体运动中心
物业费标准小高层 / 洋房 3.25 元 /㎡/ 月；合院 5 元 /㎡/ 月（含园林、架空、文体配套全年运维）
交付状态2025 年 9 月首批交付，2026 年 12 月全盘交付，实景现房在售，园林、学校、商业均实景落地
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户型 & 总价（2026 最新）
A 小高层：89/105㎡三房，170 万 - 240 万，精装限价 28200 元 /㎡
B 洋房：117/125/135㎡四房，220 万 - 520 万
C 合院：180-260㎡地上三层 + 双层地下室，560 万 - 900 万（地上精装、地下室毛坯）
项目核心亮点主城绝版 1.06 超低密、4.5 万方城市级风之谷公园（6.3 个标准足球场）、地铁 3 号线 TOD、自带 15 年公办教育链、全龄文体运动场、全域风雨连廊 + 分龄架空、越秀 3000 元 /㎡精装三大件、双国企现房大盘、小高层 / 洋房 / 合院三业态分层独立、皋亭山生态环绕。
二、ABCD 四大地块分区深度拆解
A 区｜北区临丁路刚需小高层通勤流通上车组团（走量主力）
楼栋排布：地块北侧 14 层小高层集群，紧邻临丁路市政绿化，社区北主出入口，自驾上临丁路、快速路最便捷，全盘入门刚需主力组团。
主力户型：89㎡三房两卫、105㎡通透三房，三开间朝南 LDK 大通厅，两梯两户无长连廊，阳台统一封包交付，得房率 86%+。
核心优势
全盘总价门槛最低，170 万起，城北低密现房最低入场券，丁桥、武林通勤刚需、租赁投资流通性板块第一；
北侧 12 米乔木 + 市政绿化带双层隔音屏障，7 层以上完全隔绝主干道车流噪音；
紧邻北门便民商业、社区接驳巴士站点，地铁出行、日常买菜下楼即达；
围合北侧无高层遮挡，中高区可内瞰中央公园，采光通风均衡，户型方正无浪费；
小户型受众基数大，二手承接客群充足，首付门槛低，刚需上车首选。
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适配客群：地铁 / 自驾通勤、新婚首置、落户刚需、投资收租，预算 170-240 万自住群体
总价区间：170 万 - 240 万
B 区｜中区 6-11 层中央公园洋房改善组团（自住性价比天花板）
楼栋排布：社区几何核心纯洋房组团，完全环绕 4.5 万方风之谷中央公园腹地，不临任何市政主干道，与南北组团通过景观水系物理隔离，全盘静谧改善核心。
主力户型：117㎡均衡四房、125㎡宽幕四房、135㎡大四房三卫，层高 3 米，四开间朝南、南北双阳台，双主卧套房，一梯两户独享候梯厅。
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核心优势
全盘自住舒适度 TOP1，四面全冠乔木、镜面草坪水系包裹，零外部主干道车流噪音，最大楼间距 52 米，无楼栋对视；
独占 4.5 万方风之谷公园核心景观，南北双向直面阳光草坪、雾森溪流、林下步道，四季游园层次丰富；
纯改善四房起步，无 89㎡小户型混居，业主以二胎、三代同堂家庭为主，圈层纯粹；
居于台地核心区，防潮、防尘、降噪效果最优，一楼架空层无返潮、积水困扰；
距离网球场、篮球场、900㎡儿童乐园、五大主题架空层最近，全龄休闲配套下楼即达。
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适配客群：二胎 / 三胎、三代同堂长期自住、重视园林静谧、全龄配套，预算 220-520 万纯改善家庭
总价区间：220 万 - 520 万
C 区｜南区 3 层宋韵合院典藏墅居组团（全盘价值天花板）
楼栋排布：地块最南侧 20 栋纯合院，独立封闭式围合墅区，与洋房、小高层通过景观河渠完全分隔，组团容积率仅 1.02，全盘最低密藏品区，南向无高层遮挡。
主力户型：180㎡标准合院、260㎡端头楼王，地上 3 层（层高 3.6-3.9 米）+ 双层 5.4 米挑高全明地下室，户户私家庭院 60-180㎡，全屋预留私家电梯井，独立院落入户。
核心优势
城北主城绝版 3 层宋韵合院，仅 72 席稀缺藏品，1.06 容积率低密地块逐年断供，长期收藏溢价断层领先板块竞品；
全盘零外部车流噪音，南侧原生绿带 + 内部水系双重通风降噪，梅雨季通风防潮效果最优，院落无潮湿积水；
端头环绕式私院可打造户外茶室、景观假山，双层地下室多采光井，可做私人影音、企业私董会；
独立墅区专属人行出入口，与高层人流完全隔离，封闭式专属管理，私密性、圈层纯粹度社区第一；
高区可远眺皋亭山山体 + 内揽中央公园双重景观，内外双生态叠加。
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洋房89㎡户型图
洋房117㎡户型图
约117㎡户型点评：全明方正通透， 提升空间利用率，LDKB一体，营造大尺度餐客双厅， 亲朋从容相聚，双开间观景阳台， 晾晒之余， 亦可成为兴趣天地，四房功能， 让家庭成长的理想一步到位
建面约180-250㎡宋韵合院
宋韵，是杭州的底色与精致之源。星缦和润以宋韵的美学符号和经典的坊巷居住型制，勾连杭州的经典居住记忆。通过错落有致的坊巷肌理、三大独立归家入口等全域尊贵场景，以及景观极大化融入的活动社交场域，再现当代文人雅仕的游园集趣，营造都市繁华间的岁月静好。
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适配客群：家族传世私邸、高端私人会所、低密山景资产收藏，预算 560 万 - 900 万塔尖客户
总价区间：560 万 - 900 万
D 区｜外围滨河缓冲带 + 4.5 万方风之谷公园 + 教育文体商业全域共享区（全体业主共享）
分区范围①地块南北西侧滨河多层乔木隔音缓冲绿带；②4.5 万方风之谷城市级中央公园；③12 班公办幼儿园、18 班树兰合作九年一贯制星润实验学校；④2000㎡社区便民商业、1500㎡文体中心、全龄运动场地；⑤五大分龄主题架空泛会所、全域风雨连廊、双层地下环氧车库、南北双礼仪大门；无任何可售住宅，A/B/C 三区 2355 户业主专属共享。
全龄配套明细
中央公园：4.5 万方超大草坪、雾森叠水、300 米环形夜光跑道、900㎡分龄儿童乐园、露营休憩平台；
运动场地：6 片专业网球场（含红土场）、标准篮球场、羽毛球场、林下健身区；
五大架空层：儿童美育、老年棋牌康养、轻健身、共享书吧、会客社交区，阴雨天全天候可用；
教育配套：家门口 15 年公办教育链，无需跨片区接送；
隔音生态：外围河道 + 多层乔木双重屏障，彻底隔绝临丁路、华鹤街主干道车流扬尘，打造独立静谧社区。
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二层设计了双套房，安放专属、独立的静谧生活理想。三层则打造了整层行政套房，书房空间独立并连通露台。可以在露台铺上一张软垫，对着青山冥想，感受耳边轻柔的山风，来一场心灵瑜伽；或架上一台天文望远镜，和孩子一起探索宇宙和星空的奥秘。
合院200㎡户型图
合院260㎡户型图
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核心优势
4.5 万方城市公园为项目核心差异化，人均景观面积远超普通刚需大盘，草坪、运动、休闲一站式覆盖；
全域风雨连廊贯通所有楼栋，雨天无淋雨通行、夏季遮阳防晒；平缓台地底盘弱化江南低层返潮痛点；
人车完全分流，地面仅人行景观巷道，无机动车穿行，老人孩童活动安全；
双国企自持运营学校、商业、公园，越秀物业全年精细化养护，公区质感长期稳定。
统一精装交付标准（小高层 / 洋房 3000 元 /㎡越秀高配）
四大舒适系统：东芝中央空调 + 菲斯曼全屋地暖 + 霍尼韦尔医用级置换新风 + 前置净水 + 末端全屋软水；楼板增设隔音垫、卫生间同层排水降噪。
门窗隔音：三层中空夹胶 Low-E 静音玻璃，浅灰涂料 + 局部铝板公建化立面，抗城北风雨腐蚀；装甲子母入户门、独立电梯厅定制收纳柜。
厨房顶配：老板全套嵌入式厨电（蒸烤箱、三眼灶、15 套洗碗机），天然石材一体化操作台；135㎡洋房升级美诺五件套。
卫浴品牌：科勒恒温五金、壁挂智能马桶、独立观景浴缸，主卧双台盆干湿分离卫浴。
室内细节：全屋环保艺术墙布、仿大理石瓷砖通铺、全屋智能中控、阳台统一封包；合院全屋预留私家电梯井，地下室整体防水完工。
五、全项目共享配套（ABCD 通用）
1. 交通轨交
地铁：3 号线华鹤街站步行约 1.1 公里，社区配备业主专属接驳巴士直达地铁站；串联武林、丁桥、黄龙主城核心；
自驾：临丁路、华鹤街、钱塘快速路，10 分钟丁桥天街、20 分钟武林广场、30 分钟钱江新城。
2. 生态资源（核心差异化）
直线 1.5 公里皋亭山 4A 千桃园；地块外围滨河绿带；社区 4.5 万方风之谷城市公园、300 米环形夜光跑道，山、河、城市公园三重生态环绕，负氧离子充沛。
3. 商业配套
下楼 2000㎡社区便民商业（生鲜、咖啡、托管、轻餐饮，无重餐饮扰民）；10 分钟丁桥龙湖天街、星桥万泰城，商超、影院、休闲一站式兑现。
4. 教育资源（期房不承诺学区，以教育局当年公示为准）
社区自建 12 班公办幼儿园 + 18 班树兰合作九年一贯制星润实验学校，家门口 15 年公办教育闭环，可正常落户临平就学。
5. 医疗配套
1.8 公里星桥街道社区卫生服务中心；4 公里临平第一人民医院（二甲）；社区配套越秀康养服务站，日常体检、理疗一站式覆盖。
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六、项目整体优劣势总结
✅ 核心优势
城北绝版 1.06 超低密 48 万方现房大盘：双国企开发资金稳健，全盘实景交付即买即办证，无等待周期；小高层、洋房、合院分层独立，无安置房混居，主城同类低密大盘供应稀缺；
TOD + 全龄教育双重王牌配套：地铁 3 号线接驳、自建 15 年公办教育链，4.5 万方城市级公园、专业运动场全覆盖，自住、教育、休闲需求一站式落地；
越秀成熟精装与自持物业：3000 元 /㎡配齐三大件，一级物业精细化运维公园、架空、学校，后期居住品质、保值稳定性有保障；
户型梯度完整覆盖：170 万刚需三房至 900 万合院全覆盖，首置、改善、终极院墅三类客群全部适配，二手承接客群充足；
生态资源优越：背靠皋亭山景区，内外双公园环绕，城北稀缺山水宜居大盘，周末露营、登山休闲自带场景。
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核心地块指标占地约 28.35 万㎡，总建面 48 万㎡，容积率 1.06，绿地率 35%，整体平缓台地设计，人车全地下分流；64 栋建筑，总户数 2355 户；车位 3105 个，车位比 1:0.9，全地下环氧车库，预埋新能源充电桩；
A 北区：14 层小高层组团，刚需三房主力
B 中区：6-11 层纯洋房组团，围合中央公园
C 南区：20 栋 3 层宋韵合院独立围合
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A 小高层：89/105㎡三房，170 万 - 240 万，精装限价 28200 元 /㎡
B 洋房：117/125/135㎡四房，220 万 - 520 万
C 合院：180-260㎡地上三层 + 双层地下室，560 万 - 900 万（地上精装、地下室毛坯）
项目核心亮点主城绝版 1.06 超低密、4.5 万方城市级风之谷公园（6.3 个标准足球场）、地铁 3 号线 TOD、自带 15 年公办教育链、全龄文体运动场、全域风雨连廊 + 分龄架空、越秀 3000 元 /㎡精装三大件、双国企现房大盘、小高层 / 洋房 / 合院三业态分层独立、皋亭山生态环绕。
二、ABCD 四大地块分区深度拆解
A 区｜北区临丁路刚需小高层通勤流通上车组团（走量主力）
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核心优势
全盘总价门槛最低，170 万起，城北低密现房最低入场券，丁桥、武林通勤刚需、租赁投资流通性板块第一；
北侧 12 米乔木 + 市政绿化带双层隔音屏障，7 层以上完全隔绝主干道车流噪音；
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B 区｜中区 6-11 层中央公园洋房改善组团（自住性价比天花板）
楼栋排布：社区几何核心纯洋房组团，完全环绕 4.5 万方风之谷中央公园腹地，不临任何市政主干道，与南北组团通过景观水系物理隔离，全盘静谧改善核心。
主力户型：117㎡均衡四房、125㎡宽幕四房、135㎡大四房三卫，层高 3 米，四开间朝南、南北双阳台，双主卧套房，一梯两户独享候梯厅。
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核心优势
全盘自住舒适度 TOP1，四面全冠乔木、镜面草坪水系包裹，零外部主干道车流噪音，最大楼间距 52 米，无楼栋对视；
独占 4.5 万方风之谷公园核心景观，南北双向直面阳光草坪、雾森溪流、林下步道，四季游园层次丰富；
纯改善四房起步，无 89㎡小户型混居，业主以二胎、三代同堂家庭为主，圈层纯粹；
居于台地核心区，防潮、防尘、降噪效果最优，一楼架空层无返潮、积水困扰；
距离网球场、篮球场、900㎡儿童乐园、五大主题架空层最近，全龄休闲配套下楼即达。
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适配客群：二胎 / 三胎、三代同堂长期自住、重视园林静谧、全龄配套，预算 220-520 万纯改善家庭
总价区间：220 万 - 520 万
C 区｜南区 3 层宋韵合院典藏墅居组团（全盘价值天花板）
楼栋排布：地块最南侧 20 栋纯合院，独立封闭式围合墅区，与洋房、小高层通过景观河渠完全分隔，组团容积率仅 1.02，全盘最低密藏品区，南向无高层遮挡。
主力户型：180㎡标准合院、260㎡端头楼王，地上 3 层（层高 3.6-3.9 米）+ 双层 5.4 米挑高全明地下室，户户私家庭院 60-180㎡，全屋预留私家电梯井，独立院落入户。
核心优势
城北主城绝版 3 层宋韵合院，仅 72 席稀缺藏品，1.06 容积率低密地块逐年断供，长期收藏溢价断层领先板块竞品；
全盘零外部车流噪音，南侧原生绿带 + 内部水系双重通风降噪，梅雨季通风防潮效果最优，院落无潮湿积水；
端头环绕式私院可打造户外茶室、景观假山，双层地下室多采光井，可做私人影音、企业私董会；
独立墅区专属人行出入口，与高层人流完全隔离，封闭式专属管理，私密性、圈层纯粹度社区第一；
高区可远眺皋亭山山体 + 内揽中央公园双重景观，内外双生态叠加。
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洋房89㎡户型图
洋房117㎡户型图
约117㎡户型点评：全明方正通透， 提升空间利用率，LDKB一体，营造大尺度餐客双厅， 亲朋从容相聚，双开间观景阳台， 晾晒之余， 亦可成为兴趣天地，四房功能， 让家庭成长的理想一步到位
建面约180-250㎡宋韵合院
宋韵，是杭州的底色与精致之源。星缦和润以宋韵的美学符号和经典的坊巷居住型制，勾连杭州的经典居住记忆。通过错落有致的坊巷肌理、三大独立归家入口等全域尊贵场景，以及景观极大化融入的活动社交场域，再现当代文人雅仕的游园集趣，营造都市繁华间的岁月静好。
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适配客群：家族传世私邸、高端私人会所、低密山景资产收藏，预算 560 万 - 900 万塔尖客户
总价区间：560 万 - 900 万
D 区｜外围滨河缓冲带 + 4.5 万方风之谷公园 + 教育文体商业全域共享区（全体业主共享）
分区范围①地块南北西侧滨河多层乔木隔音缓冲绿带；②4.5 万方风之谷城市级中央公园；③12 班公办幼儿园、18 班树兰合作九年一贯制星润实验学校；④2000㎡社区便民商业、1500㎡文体中心、全龄运动场地；⑤五大分龄主题架空泛会所、全域风雨连廊、双层地下环氧车库、南北双礼仪大门；无任何可售住宅，A/B/C 三区 2355 户业主专属共享。
全龄配套明细
中央公园：4.5 万方超大草坪、雾森叠水、300 米环形夜光跑道、900㎡分龄儿童乐园、露营休憩平台；
运动场地：6 片专业网球场（含红土场）、标准篮球场、羽毛球场、林下健身区；
五大架空层：儿童美育、老年棋牌康养、轻健身、共享书吧、会客社交区，阴雨天全天候可用；
教育配套：家门口 15 年公办教育链，无需跨片区接送；
隔音生态：外围河道 + 多层乔木双重屏障，彻底隔绝临丁路、华鹤街主干道车流扬尘，打造独立静谧社区。
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二层设计了双套房，安放专属、独立的静谧生活理想。三层则打造了整层行政套房，书房空间独立并连通露台。可以在露台铺上一张软垫，对着青山冥想，感受耳边轻柔的山风，来一场心灵瑜伽；或架上一台天文望远镜，和孩子一起探索宇宙和星空的奥秘。
合院200㎡户型图
合院260㎡户型图
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核心优势
4.5 万方城市公园为项目核心差异化，人均景观面积远超普通刚需大盘，草坪、运动、休闲一站式覆盖；
全域风雨连廊贯通所有楼栋，雨天无淋雨通行、夏季遮阳防晒；平缓台地底盘弱化江南低层返潮痛点；
人车完全分流，地面仅人行景观巷道，无机动车穿行，老人孩童活动安全；
双国企自持运营学校、商业、公园，越秀物业全年精细化养护，公区质感长期稳定。
统一精装交付标准（小高层 / 洋房 3000 元 /㎡越秀高配）
四大舒适系统：东芝中央空调 + 菲斯曼全屋地暖 + 霍尼韦尔医用级置换新风 + 前置净水 + 末端全屋软水；楼板增设隔音垫、卫生间同层排水降噪。
门窗隔音：三层中空夹胶 Low-E 静音玻璃，浅灰涂料 + 局部铝板公建化立面，抗城北风雨腐蚀；装甲子母入户门、独立电梯厅定制收纳柜。
厨房顶配：老板全套嵌入式厨电（蒸烤箱、三眼灶、15 套洗碗机），天然石材一体化操作台；135㎡洋房升级美诺五件套。
卫浴品牌：科勒恒温五金、壁挂智能马桶、独立观景浴缸，主卧双台盆干湿分离卫浴。
室内细节：全屋环保艺术墙布、仿大理石瓷砖通铺、全屋智能中控、阳台统一封包；合院全屋预留私家电梯井，地下室整体防水完工。
五、全项目共享配套（ABCD 通用）
1. 交通轨交
地铁：3 号线华鹤街站步行约 1.1 公里，社区配备业主专属接驳巴士直达地铁站；串联武林、丁桥、黄龙主城核心；
自驾：临丁路、华鹤街、钱塘快速路，10 分钟丁桥天街、20 分钟武林广场、30 分钟钱江新城。
2. 生态资源（核心差异化）
直线 1.5 公里皋亭山 4A 千桃园；地块外围滨河绿带；社区 4.5 万方风之谷城市公园、300 米环形夜光跑道，山、河、城市公园三重生态环绕，负氧离子充沛。
3. 商业配套
下楼 2000㎡社区便民商业（生鲜、咖啡、托管、轻餐饮，无重餐饮扰民）；10 分钟丁桥龙湖天街、星桥万泰城，商超、影院、休闲一站式兑现。
4. 教育资源（期房不承诺学区，以教育局当年公示为准）
社区自建 12 班公办幼儿园 + 18 班树兰合作九年一贯制星润实验学校，家门口 15 年公办教育闭环，可正常落户临平就学。
5. 医疗配套
1.8 公里星桥街道社区卫生服务中心；4 公里临平第一人民医院（二甲）；社区配套越秀康养服务站，日常体检、理疗一站式覆盖。
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六、项目整体优劣势总结
✅ 核心优势
城北绝版 1.06 超低密 48 万方现房大盘：双国企开发资金稳健，全盘实景交付即买即办证，无等待周期；小高层、洋房、合院分层独立，无安置房混居，主城同类低密大盘供应稀缺；
TOD + 全龄教育双重王牌配套：地铁 3 号线接驳、自建 15 年公办教育链，4.5 万方城市级公园、专业运动场全覆盖，自住、教育、休闲需求一站式落地；
越秀成熟精装与自持物业：3000 元 /㎡配齐三大件，一级物业精细化运维公园、架空、学校，后期居住品质、保值稳定性有保障；
户型梯度完整覆盖：170 万刚需三房至 900 万合院全覆盖，首置、改善、终极院墅三类客群全部适配，二手承接客群充足；
生态资源优越：背靠皋亭山景区，内外双公园环绕，城北稀缺山水宜居大盘，周末露营、登山休闲自带场景。
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