房企融资收紧形势下,海伦堡成功发行2.7亿美元绿债

来源：界面新闻  黄昱HY

记者｜黄昱

在房地产融资越来越难的背景下，每一笔资金都来之不易。

10月4日，海伦堡成功发行共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券，其中1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债，公司主体评级为穆迪B2，惠誉B+, 债券评级为穆迪B3。

据界面新闻了解，海通国际为本次交换要约的特别交易经理，海通国际和建银国际为新发行联席全球协调人，工银国际、雍熙资本为联席账簿管理人及联席牵头经办人。

当前的融资环境仍不容乐观。中指研究院数据显示，今年1-9月，房企海外债和信用债融资金额为7189亿元，同比减少19.3%。其中，海外债融资2524亿元，同比下降31.0%；信用债融资4665亿元，同比减少11.1%。

中指研究院指出，进入三季度，房企债券融资规模明显下降，融资渠道受限，且有多家房企接连出现债务违约。在此背景下，海伦堡能够逆势发债实属不易，一方面得益于良好的财务状况，另一方面在于公司基本面扎实。

财务稳健

本次绿债的发行，是海伦堡在境外发行的排名前列笔绿色债券，已获取香港品质保证局颁发的绿色认证，主要用于公司境内的绿色住宅和绿色商业项目的再融资，也体现了公司大力发展环保建筑，注重环境、社会以及企业管治方面的行动力。

据悉，海伦堡2021年全年持有约6.2亿美金的发改委境外美元债发行额度，本次发行是继上半年总共发行3.5亿美金之后，将剩余额度全部用于本次2.7亿美金的高级绿色债券发行，既保证全年额度充分利用的同时，又符合了香港交易所对于企业发行绿色债券的期望。

从去年下半年出台的“三线四档” 融资管理政策，到去年底提出的“贷款集中度管理”，房地产金融监管政策持续从严，稳健经营房企的优势开始凸显。

截至2021年6月底，海伦堡手握充裕现金，净资产负债率小于100%，现金短债比大于1，相关指标均未触及“三条红线”，属于资金面较为健康的房企。

从融资情况来看，海伦堡近年整体融资成本远低于行业水平。与此同时，海伦堡融资渠道美元债、私募债等信用融资增加，信托资管贷款下降。

受到境内融资环境收紧影响，自2021年7月以来至9月27日，穆迪已对10家内房中资地产商采取了评级下调或展望下调行动，同时于9月1日发表公开报告将中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”，反映了穆迪对于未来6-12个月行业基础业务较为悲观的预期。

在此背景下，穆迪近日依然对海伦堡维持“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级。穆迪预计，海伦堡的现金持有量，加上经营活动的现金流，应足以支付未来12-18个月的到期债务和土地出让金。

海伦堡方面表示，公司一直坚持审慎稳健的经营风格，尤其在信贷紧张的政策与大环境下，表现出优于同业的项目运营与资金管理能力。

此外，海伦堡早于2020年已对未来到期债券确定了再融资方案并于2021年陆续顺利实现，不断优化债务结构。海伦堡方面指出，公司已备好充足资金应对未来可能发生的状况，同时伴随着优质项目陆续结转交付以及现金回笼，公司对于自身未来12-18个月的流动性充满信心。

销售增长

在近期大幅波动和整体不景气的境外债券市场下，海伦堡能够成功发行2.7亿美元境外债的原因，除了与投资机构的良好沟通以及长期合作关系外，最主要在于其扎实的基本面。

穆迪指出， 海伦堡的“B2”企业家族评级主要反映了该公司在主要市场开发地产和执行销售的良好记录，以及不断扩大的地域覆盖范围。

对于房企来说，优质的土地储备是迎接房地产调控挑战的关键。作为成立已有23年的老牌房企，海伦堡早已完成了全国化布局，目前版图已覆盖珠江三角洲地区、长江三角洲地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的16个省及直辖市的52个城市。

在如今公开招拍挂市场竞争越发激烈的背景下，海伦堡十分重视与同行房企的合作，该举措一是可以使合作企业在片区及城市中资源共享，二是能促成品牌及项目在片区的影响力，三是可以合作开发，使各方分摊投资资金，降低投资风险。

据亿翰智库统计信息，2021年以来，海伦堡进一步深耕布局核心城市群，在苏州、成都、重庆、宁波等热点城市获取近30宗地块，新增货值近500亿元。

此外，克尔瑞数据显示，《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》海伦堡新增货值386.3亿，排行34名。而根据克而瑞2021上半年总土储排行榜，海伦堡位列行业第40名，表现较为抢眼。

截至2021年6月30日，海伦堡土储面积达3237万平方米，土储货值近4000亿元。而得益于平衡的土地储备，海伦堡的销售增速也远超行业平均水平。克而瑞数据显示，2020年海伦堡实现全口径销售额约783.9亿元，同比增长约47.2%，近5年来复合增长率超过40%。

另外，据中指研究院数据显示，今年1-8月，海伦堡实现销售额706.1亿元，同比增长50.3%，销售额大幅提升；在行业中排名第41位，较2020年销售业绩排名提升了两个座次。

随着房地产行业进入管理红利时代，房企将更重视精细化运营也成为行业共识。截至2021年6月30日，海伦堡累计拥有超200个项目，涵盖住宅物业、商业物业和创意科技园三大主营业务，这些业务和市场布局，能为企业发展带来动力。