回溯宁波房地产20年(一)| 砥砺歌行的宁波房地产市场

1978年，改革开放的春风在神州大地上吹起，此后，中国社会发展的历史进程中，每一个前行的脚印，都充满艰辛与汗血，也交织着憧憬与希望。

而在改革开放的浪潮之中，一个崭新的行业也破土而出，并在市场的孕育下逐步成为社会经济的有力支柱之一。

1998年，房地产商品化时代伊始，随后的20年里，中国房地产行业进入了一个破风逐浪的“初始发展期”，而一代代的地产人们则筚路蓝缕，栉风沐雨，谱写出属于这个行业的光辉记录。

而在东方港城宁波，房地产行业的发展也“踏着时代的节拍”而前进，从福利分房到“散户时代”，再到逐步理性的多元消费时代；从本地开发商唱主角到全国开发商纷至沓来，逐渐形成“百家争鸣”的多元主体竞争，甬城的房地产市场在20年来亦书写下无数浓墨重彩的事迹。

时光荏苒，风云变幻，1998-2018，这是地产高速市场化发展的20年。

|| 房地产商品化时代的开启

这一年，被称为中国的房改“元年”，在金融风暴席卷亚洲，扩大内需的背景下，国务院出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消福利分房，自此进入了房地产商品化的时代，也是向市场经济迈出了重要的一步，房地产市场的“散户时代”也正式到来。

1998年宁波东门口

与之前最明显的差别来自于1999年的宁波房地产展销会，这场集中性的住宅展销会在当时吸引了众多市民参与，而与往年不同的是，展会上已经没有了单位购房人员的身影，取而代之的是清一色的老百姓，有全家出动看房的，有为结婚准备新房的，更多的是想换一套新房子的……

而售房方式由过去面对单位统一出售转变为面对不同层级、不同需求的个人购房者，房地产市场的细分趋势逐渐显现；而当时不少具备“远见”的本地房产商，已经开始注重在房展会上打响自己的品牌。在多极化的“散户时代”下，住宅作为一种特殊商品，品牌竞争逐渐成为房地产市场竞争的综合体现。

在市场化浪潮的助推下，1999年起，宁波的房地产市场正式“复苏”，当年10月，房地产投资走出了负增长的“低谷”，随着《关于开展个人消费信贷的指导意见》的出台，个人房贷催生了更多人的买房动力。

2001年的税费改革，2002年的土地招拍挂，鼓励住房消费的政策框架初步形成，地产市场供需两端的发展势头不断向好，而房价也开始突飞猛进。

历史数据显示，在宁波市第七届房交会期间，有14万人次参观，1000余套房子被预订，商品住宅的均价由2001年12月的2960元/㎡飙升到2002年3月的3300元/㎡，涨幅远超当时的居民收入增幅。而市民对于住房价格的未来预期普遍看涨，也造成了排名前列波“恐慌性”购房潮的来临。

2003年1月底，由于排队购房的人实在太多，兰亭绿源被迫在半夜开盘，300多套商品房认购证旋即被“抢购”一空，而早上前来购房的市民只能无奈空手而返；

2003年5月开盘创下市中心地段历史较高价（超6000元/㎡）的香榭丽舍，也在短短两个月时间内几乎售馨；更不用说在7月开盘的北岸琴森一期，作为江北历史新高价的楼盘，几乎一房难求……

面对房价过快上涨的趋势，在2004年2月，宁波市政府在全国范围内率先推出了“限价房”，有效平抑了过快上涨的商品房价格，也促使了未来几年内房价保持在一个相对稳定的区间内。而这也意味着，宁波的房地产市场正式进入了漫长的“宏观调控”时代。

|| 混沌楼市下的战略割据

随着政府部门对于房地产市场开始进行宏观调控，金融政策也相继出台，宁波的房地产市场在经历了宽松的市场化增长之后，逐渐开始向着规范化的方向发展。在震荡和调整过程中，房地产市场以及行业逐步成熟，市场更为规范、合理，作为需求方的购房者也更加理智，对住宅产品的品质需求亦不断攀升。

2006年，随着万科“一脚踏入”宁波房地产市场，这也正式开启了其后10年外地开发商竞相进入甬城的阶段。随着宁波城市在长三角经济发展带中的地位日益提升，排行全国前50位的地产大鳄们纷纷布棋宁波，开始与本地开发商分庭抗礼，并最终形成“百家争鸣”的战略割据局面。在外来开发商纷至沓来的同时，众多开发商对于土地的需求必然随之增长，而这也促使了宁波城市居住空间的急剧外扩，同时也为地价逐渐增长，埋下了伏笔。

反观需求端，在经历几年的需求抑制之后，宁波人的购房热情开始在2008底到2009年之间集中性地爆发，2009年上半年就完成了2008年全年的销售量，其中鄞州中心区、东部新城的楼盘开始受到甬城购房者的青睐，如锦绣东城、盛世天城、风格城事等。

同时在2008年国家“四万亿计划”救市的刺激下，宁波的房价涨幅迅速蹿升，幅度达约77%左右。而在当时的全国市场，房地产行业发展亦是一片欣欣向荣。

2009年全国房地产销售量陡增43.64%，2009年中国全社会固定资产投资总额占比陡增至60%，而这一数据在1998年房改之前，仅为30%左右。

直到2010年这一被称为“最强调控年”的到来，国务院连发三道政令，宁波颁布21条楼市调控政策，央行时隔三年宣布加息，直到宁波“限购令”的出台……一方面是调控方式由货币手段上升为政策手段，另一方面市场的刚性需求依然存在，这使得在今后的长时间内，调控预期与市场效果进入了一个博弈状态。

在经历了几年的“阴跌”之后，自2015年8月开始，宁波土地市场开始重新活跃起来。

同时随着2016年起楼市各项政策适当“松绑”，宁波整体经济发展势态良好，土地市场逐渐疯狂：单价地王、总价地王、较高溢价率等数据不断被刷新。

而房价也因此得到新一轮的强势拉动，涨幅也达到约76%左右。同时越来越多的外来开发商入驻宁波，加入抢夺市场的“大军”，宁波市场上新老房企的各自盘踞，宁波的房地产市场格局进一步成熟完善，开启了大房企时代。

|| 新起点，新征程

自2008年全球经济危机，国家启动“四万亿”救市之后，宁波的房地产市场似乎也跟随着全国的大势而陷入了一个周而复始的微妙周期之中。

2009-2010年是牛市；

2011-2012年是熊市；

2013年又迎来上升；

2014-2105年又呈下行趋势；

2016-2017年是一次集中性的爆发；

2018年的调控又让楼市迅速降温；

那么2019年的市场又将进入什么样的周期呢？

从宏观上来看，房地产市场在短期内的震荡和调整或许已然成为一种因果使然，是市场供需与宏观调控博弈所产生的影响。

宁波地产经过20年发展变迁，如果将1998年房改迄今20年视为一个阶段，而将再以“房住不炒”，从宏观调控进入微观调控的2018年视为房地产发展道路上的新节点，或许从某种意义上来说，如今的地产行业已经脱离了粗放型的成长期，并真正开始走上一条稳健发展的道路，迈进一个更理性化的时代。而如何在这样的新环境下脱颖而出，正是所有房企应该共同探讨和规划的未来思维。

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编辑/阿鑫

文字/余涌

图片/来源于网络