融创以9800元/㎡、荣安以12700元/㎡分别拿下下应两宗相邻地块!

宁波地产新观察 2018-11-01 14:27:00
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宁波土地市场自7月的土拍盛宴之后,土地市场行情急转直下,涉宅用地基本上逃不出零溢价或者低溢价的结果,甚至出现了多宗流拍地块。

宁波土地市场自7月的土拍盛宴之后,土地市场行情急转直下,涉宅用地基本上逃不出零溢价或者低溢价的结果,甚至出现了多宗流拍地块。所以7月底的土拍被房产业内认为是土拍市场的转折点。详情请见《宁波土拍迎来大反转:6宗地,宗宗爆冷,下半年会是楼市拐点吗?》,那场土拍下应板块成交了2宗涉宅用地,2宗涉宅用地最终分别被新希望和中海以楼面价14000元/㎡(溢价率0.5%)和9380元/㎡(溢价率2.5%)拿下。时隔3个月,下应板块再次迎来2宗涉宅用地的招拍挂入市!

土拍速报

鄞州东南智慧产业园3号地块,出让面积约17015㎡,容积率3.0,总建面约51045㎡,起始楼面价为9800元/㎡,限价19600元/㎡,起始总价50024万。

此次土拍共有3家房企参与竞拍,分别是中梁、融创、新希望。

最终,经过1轮,融创以底价9800元/平,总价约5亿,斩获了该地块!

鄞州东南智慧产业园4号地块位于东至金达南路,南至醉经路,西至规划寒松路,北至规划崇实路。出让面积约35655㎡,容积率2.2,总建面约78441㎡,起始楼面价为12700元/㎡,限价20750元/㎡,起始总价99620万。

最终,经过1轮,荣安以底价12700元/平,总价约9.96亿,斩获了该地块!

规划要求相对简单,三区交汇潜力较大

地块出让文件中要求:在交地一年后开工,3年内竣工。并且都需要进行全装修交付。其中三号地块内需配建3000平以上菜场,要求置于地上一层,按照三星级标准建成装修后无偿移交属地政府以及100个以上公共停车场及其他社区配建公用设施;四号地块内需规划一所9班幼儿园,具体由鄞州教育部门提出,建成后要无偿移交给相关部门。

除此之外,没有其他特殊要求,情况比较简单,对房企来说操作也更简单。

板块的优势在于发展潜力。板块定位为鄞州东南智慧新城,是东部新城、鄞州中心区、东钱湖三大重点板块融合的交汇处,能同时享受到三片区发展所带来的利好。

随着东部新城核心区和鄞州新城区核心土地日渐饱和,紧邻的东南智慧新城迎来了新的发展契机,相比北侧的潘火板块工业区的整体定位,下应板块整体定位更高一些,而且板块内尚有大量土地待开发和利用,板块想象空间还是比较大的。

根据相关规划文件,下应板块所在的“智慧城”以“低碳智慧谷、生态幸福洲”为发展目标,确立了五大功能区块。中心为核心功能区,东面为制造研发区,南面为休闲生活区,西面为农业观光区,北面为综合生活区,今天这宗土地正是位于中心综合功能区。

配套丰富,教育资源是亮点

东南智慧新城的打造,也将使原来的鄞南卫星城升格成为拉动鄞州经济生活的新引擎和东南门户区。所以其配套一定不能差!

交通配套:双地铁加持,轨道交通4号线(在建,预计2020年通车)沿本案地块北侧蜿蜒而过,并在地块1公里处设金达南路站,8号线(规划)在地块南侧设萱荫路站。直线距离鄞县大道1.5公里,直线距离绕城高速2.2公里,未来交通出行还是非常便捷的。

商业配套:直线距离20万方的泰悦城(规划中)1.1公里,直线距离培罗成商业广场1.8公里,直线距离罗蒙环球乐园3.9公里。

教育配套:教育资源也是地块的最大亮点之一,北向毗邻宁波市鄞州中学和蓝青学校,鄞州中学是宁波最好的重点高中之一,蓝青学校是最好的私立学校之一,另外地块周边还有下应中心小学、中国教育科学研究院附属实验小学、李关弟中学。南高教园区也在地块西侧1.8公里处,享受优质的教育配套。

医疗配套:在建的鄞州中医院(三乙)直线距离地块仅仅200米,预计将在2019年开业接诊。

而素有“都市里的庄园”之称的天宫庄园更是距离地块不足1公里。

周边土地市场&房价水平

目前下应板块内在售新房只有融创涌宁府的叠墅和万科桂语里的联排。

融创涌宁府直线距离本地块1.7公里,总建面约24.3万方,容积率为2.0。总户数1123户。目前仅白坯叠墅在售。户型为169、179、199、233㎡,整体成交参考均价在31000元/㎡。高层在7月之前几乎售罄,成交参考均价在24095元/㎡左右。

万科桂语里直线距离本地块1.8公里,总建面约14万方,容积率为2.0。总户数1175户。目前仅联排在售。户型为176㎡,整体成交参考均价在33000元/㎡。高层和洋房在7月之前几乎售罄,高层成交参考均价在22835元/㎡左右,洋房成交参考均价在24855元/㎡左右。

版块内次新小区中海国际社区二手参考均价在23000元/㎡左右,洋江水岸二手参考均价21000元/㎡左右,老小区东兴小区二手参考均价在18000元/㎡,天宫庄园二手参考均价在19000元/㎡左右。

2017年以来下应共有3宗地块出让且皆未入市,相对于宁波目前各大板块普遍供应稀缺的状态,下应板块相对土地出让量比较大,未来版块内竞争较大。

今年5月份鄞州区下应地段江六新村北侧地块距离本地块2.3公里,总建面8万方,容积率2.0,这宗地块吸引了14家开发商来参与拍卖,最终经过了198轮的竞价,德信以楼面价15480元/㎡,溢价率54.8%拿下。

今年7月底鄞州东南智慧产业园1号地块毗邻本地块,总建面10.5万方,容积率2.2,这宗地块最终经过了7轮的竞价,新希望以楼面价14000元/㎡,溢价率0.5%拿下。

同一天还有一宗地块成功出让,鄞州东南智慧产业园5号地块毗邻本地块,总建面8.2万方,容积率2.2,这宗地块吸引了5家开发商来参与拍卖,最终经过了24轮的竞价,中海以楼面价9380元/㎡,溢价率2.5%拿下。

今天拍卖的2宗地块加上之前拍卖的3宗地块,这5宗涉宅用地的潜在供应量将达到39.6万方(总建面),目前板块内还有5.8万方的存量。按照下应板块近一年来成交了188851方,平均每月的去化量为15738方,广义去化周期需要29个月左右。

2016年至今下应板块地价变化

我们发现下应板块的地价在16年下半年开始攀升,到18年7月土拍地价下跌,目前下应板块的地价水平基本持平于2年前。

我们再来看一下下应板块的直接竞争板块的市场情况,与下应板块直接竞争板块当属潘火板块和陈婆渡板块。

潘火板块目前新房接近断供,仅一宗即将入市的土地和一宗正在挂牌期间的土地。

2017年5月份宁波市华光城地段JD12-02-30地块距离本地块6公里,总建面3.8万方,容积率2.6,这宗地块吸引了6家开发商来参与拍卖,最终经过了82轮的竞价,德信以楼面价11080元/㎡,溢价率46.2%拿下。备案名为景瑞兴宁府,还未入市。

2018年10月份鄞州区YZ02-2-d4(投创地段)地块距离本地块4.2公里,总建面14.9万方,容积率2.3,起拍楼面价13200元/㎡,将在11月30日开始竞拍。

潘火板块目前次新二手房的价格基本和下应板块在同一个价格梯度上,次新高层二手房市场价多在22000-25000元/㎡之间,低密产品的价格更高一些。房龄老一些的高层二手房参考均价多在19000元/㎡上下。

再来看下陈婆渡板块,陈婆渡板块内已没有潜在供应,仅剩堇天府和美的明州院子尾盘在售。

堇天府直线距离本地块2.5公里,占地13万方,总建面约40万方,容积率为2.2,共1980户。目前仅精装高层、叠墅在售。余量50套左右。高层建面170㎡,均价在26000元/㎡,叠墅建面约197、205㎡,价格在35000元/㎡。

美的明州院子直线距离本地块3.3公里,占地7万方,总建面约18.5万方,容积率为1.95,共830户,精装高层洋房,白坯叠墅。目前均有售,高层均价在23500元/㎡.洋房均价在25500元/㎡,叠墅均价在29000元/㎡。

陈婆渡板块目前次新二手房的价格基本比下应板块稍微贵一点,次新高层二手房市场价多在23000-26000元/㎡之间,低密产品的价格更高一些。房龄老一些的高层二手房参考均价多在20000元/㎡上下。

综上所述,目前宁波土地市场持续遇冷,报名开发商数量少,土拍竞争不激烈,维持低溢价率甚至零溢价率已成为常态,对于目前宁波冰冷的土地市场多数地块的地楼比比较可控,对于有实力的开发商或许是拿地的好机会。

目前下应板块内在近半年时间内已经连续出让了5宗涉宅用地,总体体量较大,未来入市竞争压力较大,开发商只有在产品品质上下功夫,品质突出的产品往往是能跳脱周期,脱颖而出的。

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