杨浦保利珺园最新消息→保利珺园优惠价格→保利珺园不利因素→保利珺园售楼处→楼盘→户型图
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2026年6月19日实时更新经官方认证杨浦保利珺园售楼处咨询电话：400-9678-224
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「保利珺园」三批次60套房源今天正式登场了。
这个批次总共推出12套滨水联排 + 24套主轴叠墅 + 24套央境墅质洋房。
这个项目卖的非常快，而且三种产品都卖得很好，没有偏科。
这就说明一个事实，三种产品的产品力都非常突出，且定价合理。
保利并没有为了保某一种产品的销售速度，而刻意定个低价，或者把成本极度倾斜在某一种产品上。
尤其是总价相对最高的滨水联排100%去化，这个确实不容易。
洋房也进入收官阶段，剩余房源非常紧张。
市场上对于这个项目的积极共识已经达成，销售热度自然也就居高不下。
保利珺园也就此成为今年成交金额最高、卖得最好的市区低密墅类新盘。
这或许就是上海主城15年来罕见1.1容积率纯低密顶级社区的魅力。
真低密、无高层、对望24万方新江湾生态湿地、新规与超级附赠加持。
这样的稀缺价值总有人懂，也终究会被更多人发现。
关于这个批次的房源情况以及价格信息，我先给大家简要总结一下。
这次一共开5栋楼，共60套房源。
北侧2栋近水联排，2栋主轴叠墅，以及1栋央景洋房。
1、叠墅产品：161~166㎡上下叠返场，总价约2100万起；181~188㎡上下叠总价保持了2300万+的起步价。
这也是新江湾、甚至整个杨浦区目前唯一在售的160-190㎡四层叠墅产品，真的是用同能级地段的平层价格买高附赠滨水四代墅，可以获得完全不同的居住体验；
2000多万的总价你就可以买到一个实得率最高达160%。拥有主城区里这个面积段非常少有的上下五面宽设计的别墅产品。
2、联排产品：这次12套房源全部是200~225㎡，不到2800万起步。
这个产品在目前也是属于杨浦区的「孤品级产品」，总价可控、新规附赠高，在板块独树一帜。
最近我拿到了一些联排产品最新的创新效果图，也对这个产品呈现出的居住状态有了更多的了解，让我更加坚定的认为这个联排产品就是新江湾甚至整个上海中心城区终极改善的出色标的。
3、洋房产品：这次推出央景楼栋，小区中心位置，前后皆景，楼栋素质在小区所有洋房楼栋中首屈一指。
而且特别提醒大家：这个批次之后，整盘洋房进入收官倒计时，房源不等人，看好一定要抓紧上车。
140㎡四房边套爆款户型回归，全小区只有42套，而且这批次的房源是所有洋房楼栋中最核心的位置，据说盯着这个户型的客户非常多，稀缺独特就是硬道理。
总价1600万左右起步，这个预算我横向对比了一下整个杨浦目前能买到的所有户型，保利珺园的140㎡洋房四房边套户型基本算是不二之选。
12套105㎡三房户型，实得率高达约95%，而且与大户型同楼栋，圈层更加纯粹，1100万左右即可上车。
珺园每次开盘都是三个业态全登场，户型也比较多，今天我就用这篇文章和大家一起聊一下这次各个户型到底分别优势如何，应该怎么选择。
这次5楼栋的均价我都直接放在图上了。
整体价格肯定还是联排 ＞ 叠墅 ＞洋房。
但同业态不同楼栋的价格都相差不多。
先看叠墅，15# 位于社区南侧，但这栋楼共8套161~166㎡户型可以说是项目同面积段里位置最好的，而且总价可控，所以楼栋价格与21# 全181~188㎡户型均价基本一致。
然后是联排，25#、26# 两栋联排户型分布完全一致，楼栋素质也同样优秀，近达滨水步道，西侧双下沉庭院、无楼栋遮挡，所以均价相差无几。
相比前两个批次的联排楼栋，本次没有推出280㎡的大面积联排拉高均价，而且去掉了直面水景的景观溢价，所以楼栋均价会比之前略低，这也很合理。
8# 是这次开的唯一一栋洋房，105㎡和140㎡户型各12套，洋房产品已经进入收官倒计时，上车机会即将关闭。
除了房源的稀缺性，这次洋房另一大稀缺性就是楼栋位置太好了。
楼栋位于社区中心位置，静谧度拉满，景观与社区内部资源环绕。
北侧林下沙龙会客厅、南侧高定阅读花园、西侧童梦山谷，在洋房楼栋中属于独树一帜的稀缺藏品。
而且楼栋四面无不利因素，价格会比前期洋房楼栋略高一些，没什么毛病。
但起步总价仍然保持在1100万左右的价格，这个价格买到新规、高实得率、墅质洋房，性价比非常高。
这个盘大家应该会发现，他的定位其实非常精准，洋房主打低密入门，叠墅主打错位竞争、平层价格买别墅产品，联排则是完全的有天有地硬实力。
叠墅的产品是这次的重中之重。
我把他们拆成了8种房型跟大家聊一下。
叠墅的定价大原则就是：边套＞中间套，上叠 ≥ 下叠。
这里比较有意思的是一般来说都是下叠会比上叠价格高，但保利珺园的上叠因为这次创新了一个非常牛的顶层露台空间，而且4楼会客厅还有一个北向露台空间。
上叠产品不仅附赠空间多，使用效率还高，所以价格基本与下叠一致了，甚至略高。
而且据说前两个批次的上叠也卖的非常好，产品吸引力确实做足了。
关于这个叠墅产品，我直接说结论：但凡预算在2100~2700万的购房者，都值得去看一看保利珺园的叠墅。
一句话总结：珺园作为这个160~180㎡左右的叠墅产品，完全是用平层的价格来错位竞争低密市场，而且真正的实得率要比其他人大一截。
这个预算范围，在市区能买到的基本是120~180㎡左右的平层产品，即便是3.5代宅，实得率达到90~95%左右已经顶天了，无花园、无地下室、无露台，无法实现生活场景的空间区隔，也缺少别墅产品的私密性。
而在保利珺园，你可以得到的是一个最高达160%实得率的别墅产品，舒适度，私密度和尺度都有大幅度的跃升。
同样的预算，完全不同的居住体验。
这次叠墅户型比较多，我们以186㎡下叠边套户型为例来看下这个项目的叠墅户型设计的有多出色。
一层会客层南向超大面宽，客厅横厅设计，整个客餐厅空间非常气派。
同时南侧还有一个老人房，也可以作为客房，这一方面保证了南向房间数量，另一方面也可以与家庭主人卧室分割开，保证各自的私密性。
二层居住层，南北双阳台，三房三卫双套房，主卧还是270°全景舱设计，居住舒适度非常高。
说到这里，大家是不是发现了一个华点，这户型怎么两层加起来有5个南向面宽，而这这就是保利这次在叠墅产品上尝试的创新性咬合设计，所带来的惊喜面宽解决方案。
也就使得保利珺园的叠墅会比常规叠墅多一个南向面宽。
上叠三层同样是居住层，这样就避免了传统的叠墅楼层设置中，上叠三层客厅层影响到下叠二层卧室休息环境的情况，实现动静分离。
除了户型，大家也一定要注意到一个核心的点，那就是保利珺园这个叠墅产品的附赠率是很高的，不管是上叠还是下叠，都有非常大的惊喜。
（空间示意图，仅供参考）
对于下叠来说，有院子、有约6米层高的地下室等，最高附赠率可以达到约150%。
而对于上叠来说，我前面提到了保利这次做出了一个创新性的顶层露台空间，大家一定要去现场看一下这个空间，它不在户型图上，你看到之后一定会震撼到的。
另外，叠墅产品的精装这次会使用更多定制（客厅背景墙、木饰面、厨房岩板、门牌把手等）、更高配置（子母门、浴缸精装升级），呈现更美颜值、更多功能，实现全面提升。
高附赠+高舒适度空间格局+升级精装+总价可控+非高低配社区的真正低密叠墅，让这个叠墅产品的购买价值非常高。
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注意：因为1楼和6楼顶楼都有附赠空间，所以两个户型的最低价格其实是在2楼，总价段也严格区分出来了。
因为是墅区低密的社区，整盘其实哪怕中低区采光和舒适度都不错，性价比选择还是很多的。
我们来简单过一下2个主力户型。
第一个户型：A2户型，105㎡中间套三房，均价约11.89万/㎡。
墅级低密洋房产品，飞机户型，拥有采光独立电梯厅、南向三开间/双阳台。
这个户型从功能性、私密性、舒适度、新规产品附赠空间、空间利用率来说，都没什么可挑的。
因为楼栋位置好，景观环绕，而且同楼栋都是140㎡大户型，这次户型均价会比前期略高，但主力总价仍然保持在1100~1300万级。
1.1容积率低密滨水墅区上车首选户型，这次的房源不仅户型好，位置也好，大家可以重点关注。
第二个户型：C1户型，140㎡边套四房，均价约12.46万/㎡。
这个户型对于洋房产品来说，是一个一步到位的改善选择。
约13.3米超长南向采光面，约6.6米的客厅面宽，尺度感甚至超过很多常规160~180㎡户型。
（效果图，仅供参考，以实际交付为准）
作为边套户型，这个户型做出了超大附赠空间，主卧+北次卧双270°转角飘窗、南向多阳台、设备平台统统配齐，除此之外，独立采光电梯厅也是标配。
（效果图，仅供参考，以实际交付为准）
考虑到这个户型基本都是位于洋房片区最好的位置，本次又是中轴央景楼栋，无论户型本身，还是景观占有，都属于顶级配置了。
1600~1900万的预算段，这次的房源基本是把居住舒适度和尊享感拉满了。
关于联排产品，前两个批次的销售成绩说明了一切。
所有房源100%去化，连二批次单价16.8万/㎡，总价近5000万的楼王都被抢完了。
这个产品已经在顶豪客户心中形成了价值共识。
市区低密地块稀缺、产品形态稀缺、产品力顶级、价格合适，这样的联排产品没有卖不好的道理。
在2026年的上海别墅市场，保利珺园就是标杆一样的存在。
这次12套联排产品整体均价142701元/㎡，套均总价约2985万。
总价最低的一套2776万。
只看这几个数字，大家可能还没什么感觉。
但是如果看完下面的户型图，你大概就理解这结果数字代表着什么了。
我一句话总结就是：考虑到保利珺园联排产品的附赠空间，14万+的单价就是便宜的离谱了。
我就放一套200㎡中间套户型，这也是联排产品主力户型，大家可以看一下。
你就只看这图上用褐粉色标注的「不计建筑面积」的区域。
仔细看一下二层的空间……
你应该就懂了。
这么大一个面积，如果换算过来，单价得到什么程度啊……
我随便拿了一套不到14万单价的联排换算了一下这个挑空面积计入之后的价格。
最后结果大约是12万/㎡出头……
要知道，这还是只算了套内面积的结果，顶楼星空露台、三楼露台、一楼花园、高挑空地下室全都没算……保利珺园这次的联排产品其实最高实得率可以拉到200+%。
如果数字上再计入这些空间，单价我都不敢算了，真的。
而且户型面积控制的非常好，3000万左右就可以占据这样的稀缺资产，实现终极改善。
以米黄色奢石+超白玻璃为主的外立面所代表的等产品力细节也没得挑。
反正答应我，预算在2800~3400万，买这个联排肯定没问题……这价格也太香了。
1.1容积率的市区非风貌地块多年罕见，这样的滨水联排产品也就难以复制，在板块内更是新房独一份，称其为「传承式豪宅资产」完全不为过。
以上就是保利珺园三批次60套房源的一房一价解析了。
我再把大家可能需要特别关注的选房重点总结一下：
1、对于购买叠墅产品的购房者
保利这次的叠墅产品附赠率其实非常出彩，大家一定要去现场看一下，有些地方户型图上也没有，肉眼看的眼见为实。
咬合式的设计配上尽可能大的采光面，平层的价格，别墅的享受，还是挺爽的。
适合总价预算2100~2700万的朋友。
2、对于买洋房的购房者
140㎡边套四房户型整盘只有42套，这次也只有12套，在整个社区内非常稀缺，具有很高的独特性，适合需要四房，总价预算1600~1900万的朋友。
105㎡户型这次的楼栋位置非常好，1100万+的预算想上车新江湾低密墅邸，那就买它。
这样1.1容积率的土地，还能做一些小户型其实是非常难得的。
洋房产品马上收官，大家一定要抓住机会。
3、对于购买联排的购房者
这个产品没什么好说的了，总价是三类产品中最高的，2800万左右起步，但是最抢手，有钱人早就开始行动了……
4、只要预算够，能上更高一级的产品类型就上，能上联排不上叠墅，能上叠墅不上洋房。
我发现洋房最高价>>叠墅最低价，叠墅最高价>>联排最低价，之间都只差100多万，完全是可以够一够买到更高一级产品的。
道理很简单，更高一级的产品更稀缺，而且附赠率也逐步提高。
5、这个项目在我看来最大的价值可以用两个关键词来概括：那就是「稀缺」与「超前」。
1.1容积率+两面滨水双湾环抱+对望约24万㎡新江湾生态走廊+纯粹墅区豪宅+约3300㎡十六大功能珺Club会所。
15年一遇的低密墅邸，高设计标准、高成本投入的产品，配合很有诚意的定价，让这个项目具备非常高的资产配置价值与居住价值。
也祝各位都能顺利选中自己喜欢的房源~
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一、户型面积篇(最容易被坑的地方)
1.得房率=你实际能用到的面积:100平的房子,得房率80%,你家实际只有80平能用,剩下20平是楼道、电梯、大堂这些公摊.刚需优先选得房率78%-85%的,太低亏,太高(超过90%)大概率是没电梯的老破小.
2.别信“赠送面积”:飘窗、半封闭阳台本来就只算一半面积,是国家规定的,不是开发商白送你的.真正的赠送是设备平台、入户花园这种,而且必须能封起来当房间用才算数.
3.真正的南北通透长这样:客厅和餐厅的窗户正对着开,风直接穿堂过;不是“客厅朝南、卧室朝北”就叫南北通透,中间户永远做不到真正的南北通透.
4.户型方正=没有拐角和过道浪费:那种拐来拐去、有长长的走廊的户型,看着面积大,实际能用的地方少,摆家具也费劲.
二、楼层采光篇(住得舒不舒服全看这个)
1.黄金楼层公式:总层数÷2+1层,比如33层选17-23层,11层选6-8层.采光、视野、噪音都最好,后期出手也最快.
2.这些楼层可以买,但必须砍价:
-腰线层、槽钢层:不是不能住,只是容易漏水、挡采光,必须便宜5%-10%才值得
-一楼:除非带独立院子且不返潮,否则别买;返潮、蚊虫多、隐私差是硬伤
-顶楼:除非带独立露台且防水做的特别好,否则别买;夏天热、冬天冷、漏水概率高
3.采光怎么看最准:别在晴天上午10点后看房,要选阴天、早上8点前、下午4点后去,这时候能看到最差的采光情况.
4.楼间距=采光生命线:总层高×1.2是合格楼间距,比如33层(约100米),楼间距至少要120米,否则低楼层全年见不到太阳.
三、贷款省钱篇(能省几十万)
1.首套房一定要用公积金贷款:利率比商贷低2个点左右,贷100万30年,利息能省40多万.公积金不够的话,用“组合贷”,别全用商贷.
2.贷款年限选最长的30年:别听别人说“早还完早省心”,钱越来越不值钱,30年后的1000块可能只值现在的300块.而且提前还款没有违约金,有钱了随时可以还.
3.提前还款选“缩短年限”,别选“减少月供”:同样还10万,缩短年限能省十几万利息,减少月供只能省几万.
4.征信别乱查:半年内查征信超过3次,银行大概率会拒贷.自己查没事,别让银行、贷款公司随便查你的征信.
四、税费避坑篇(别多花冤枉钱)
1.二手房税费大头是这三个:
-契税:买家出,首套90平以下1%,140平以上1.5%;二套90平以下1%,140平以上2%
-个税:卖家出,房子满五唯一(满5年且是卖家唯一住房)免征
-增值税:卖家出,房子满2年免征
2.满二和满五唯一是砍价利器:不满二的房子要多交3.18%的增值税,100万的房子多交5万多,直接拿这个跟卖家砍价.
五、小区配套篇(决定生活质量和升值空间)
1.学区>地铁>商超>医院:学区是硬通货,地铁是刚需,商超和医院只要开车15分钟能到就行.
2.别买“规划中”的配套:销售说的“未来要建学校、建地铁”,没动工之前全是画饼.一定要看政府官网的正式文件,白纸黑字写了才算数.
3.物业比开发商重要:好物业能让小区多住10年,房价也比同地段差物业的小区高10%-20%.看房的时候看小区卫生、保安态度、电梯维护情况就知道物业好不好.
六、终极避坑提醒
1.不要交“诚意金”“认筹金”,只交可退的“订金”(言字旁),“定金”(宝盖头)交了就退不了了.
2.样板间的家具都是缩小版的,实际摆完会挤很多,一定要拿尺子量尺寸.
3.买房别只看单价,要看总价和月供,月供最好不要超过家庭月收入的30%,否则生活质量会大幅下降.
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