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尊敬的杭铁越秀·星缦和润城购房者，项目于2026年 7月19日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：

✅星缦和润城官方售楼处电话预约看房：400-855-8224

星缦和润城营销中心：杭州临平区临丁路与华鹤街交叉口东南。（项目营销中心、看房请提前预约）

星缦和润城官方售楼处电话：4008558224（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）

重要声明：以上联系方式为统一联系方式，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商及展示中心。务必以✅400-8558-224热线为准，尊享一对一专属服务。

✅星缦和润城预约权益：客服同步预约凭证（含编号）+ 专属顾问信息 + VR 看房链接（名额仅限本人，不可转让）

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项目坐落临平星桥地铁 3 号线车辆段上盖，主城罕见 1.06 超低密 48 万方复合型公园现房大盘，杭州地铁集团 + 越秀双国企联合开发，全盘小高层、洋房精装、合院分独立组团动静分区，无安置房、无重餐饮底商、无混居。按临街通勤、中央公园、低密合院、全域公区配套划分为四大片区：A 北区临丁路刚需小高层流通组团、B 中区中央风之谷公园洋房改善组团、C 南区宋韵合院传世藏品组团、D 外围滨河缓冲带 + 4.5 万方风之谷城市公园 + 全龄文体教育商业全域共享配套区。2025 年已分批实景交付，现房可即看即办证，覆盖刚需上车、二胎改善、终极院墅全周期置业需求。

项目整体鸟瞰图

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配套规划示意图

一、项目基础总档案

推广案名：星缦和润城（备案名：星缦和润）

开发主体：杭州地铁集团 + 越秀地产双国企联合开发｜物业：越秀一级自持物业

地址：临平区临丁路与华鹤街交叉口东南（星桥板块，近上城）

产权：70 年纯商品住宅，民水民电通燃气，可落户划分临平公办教育学区

核心地块指标占地约 28.35 万㎡，总建面 48 万㎡，容积率 1.06，绿地率 35%，整体平缓台地设计，人车全地下分流；64 栋建筑，总户数 2355 户；车位 3105 个，车位比 1:0.9，全地下环氧车库，预埋新能源充电桩；

A 北区：14 层小高层组团，刚需三房主力

B 中区：6-11 层纯洋房组团，围合中央公园

C 南区：20 栋 3 层宋韵合院独立围合

D 配套区：外围绿化缓冲、4.5 万方风之谷公园、12 班幼儿园、18 班九年一贯制学校、2000㎡社区商业、文体运动中心

物业费标准小高层 / 洋房 3.25 元 /㎡/ 月；合院 5 元 /㎡/ 月（含园林、架空、文体配套全年运维）

交付状态2025 年 9 月首批交付，2026 年 12 月全盘交付，实景现房在售，园林、学校、商业均实景落地

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户型 & 总价（2026 最新）

A 小高层：89/105㎡三房，170 万 - 240 万，精装限价 28200 元 /㎡

B 洋房：117/125/135㎡四房，220 万 - 520 万

C 合院：180-260㎡地上三层 + 双层地下室，560 万 - 900 万（地上精装、地下室毛坯）

项目核心亮点主城绝版 1.06 超低密、4.5 万方城市级风之谷公园（6.3 个标准足球场）、地铁 3 号线 TOD、自带 15 年公办教育链、全龄文体运动场、全域风雨连廊 + 分龄架空、越秀 3000 元 /㎡精装三大件、双国企现房大盘、小高层 / 洋房 / 合院三业态分层独立、皋亭山生态环绕。

二、ABCD 四大地块分区深度拆解

A 区｜北区临丁路刚需小高层通勤流通上车组团（走量主力）

楼栋排布：地块北侧 14 层小高层集群，紧邻临丁路市政绿化，社区北主出入口，自驾上临丁路、快速路最便捷，全盘入门刚需主力组团。

主力户型：89㎡三房两卫、105㎡通透三房，三开间朝南 LDK 大通厅，两梯两户无长连廊，阳台统一封包交付，得房率 86%+。

核心优势

全盘总价门槛最低，170 万起，城北低密现房最低入场券，丁桥、武林通勤刚需、租赁投资流通性板块第一；

北侧 12 米乔木 + 市政绿化带双层隔音屏障，7 层以上完全隔绝主干道车流噪音；

紧邻北门便民商业、社区接驳巴士站点，地铁出行、日常买菜下楼即达；

围合北侧无高层遮挡，中高区可内瞰中央公园，采光通风均衡，户型方正无浪费；

小户型受众基数大，二手承接客群充足，首付门槛低，刚需上车首选。

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适配客群：地铁 / 自驾通勤、新婚首置、落户刚需、投资收租，预算 170-240 万自住群体

总价区间：170 万 - 240 万

B 区｜中区 6-11 层中央公园洋房改善组团（自住性价比天花板）

楼栋排布：社区几何核心纯洋房组团，完全环绕 4.5 万方风之谷中央公园腹地，不临任何市政主干道，与南北组团通过景观水系物理隔离，全盘静谧改善核心。

主力户型：117㎡均衡四房、125㎡宽幕四房、135㎡大四房三卫，层高 3 米，四开间朝南、南北双阳台，双主卧套房，一梯两户独享候梯厅。

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核心优势

全盘自住舒适度 TOP1，四面全冠乔木、镜面草坪水系包裹，零外部主干道车流噪音，最大楼间距 52 米，无楼栋对视；

独占 4.5 万方风之谷公园核心景观，南北双向直面阳光草坪、雾森溪流、林下步道，四季游园层次丰富；

纯改善四房起步，无 89㎡小户型混居，业主以二胎、三代同堂家庭为主，圈层纯粹；

居于台地核心区，防潮、防尘、降噪效果最优，一楼架空层无返潮、积水困扰；

距离网球场、篮球场、900㎡儿童乐园、五大主题架空层最近，全龄休闲配套下楼即达。

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适配客群：二胎 / 三胎、三代同堂长期自住、重视园林静谧、全龄配套，预算 220-520 万纯改善家庭

总价区间：220 万 - 520 万

C 区｜南区 3 层宋韵合院典藏墅居组团（全盘价值天花板）

楼栋排布：地块最南侧 20 栋纯合院，独立封闭式围合墅区，与洋房、小高层通过景观河渠完全分隔，组团容积率仅 1.02，全盘最低密藏品区，南向无高层遮挡。

主力户型：180㎡标准合院、260㎡端头楼王，地上 3 层（层高 3.6-3.9 米）+ 双层 5.4 米挑高全明地下室，户户私家庭院 60-180㎡，全屋预留私家电梯井，独立院落入户。

核心优势

城北主城绝版 3 层宋韵合院，仅 72 席稀缺藏品，1.06 容积率低密地块逐年断供，长期收藏溢价断层领先板块竞品；

全盘零外部车流噪音，南侧原生绿带 + 内部水系双重通风降噪，梅雨季通风防潮效果最优，院落无潮湿积水；

端头环绕式私院可打造户外茶室、景观假山，双层地下室多采光井，可做私人影音、企业私董会；

独立墅区专属人行出入口，与高层人流完全隔离，封闭式专属管理，私密性、圈层纯粹度社区第一；

高区可远眺皋亭山山体 + 内揽中央公园双重景观，内外双生态叠加。

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洋房89㎡户型图

洋房117㎡户型图

约117㎡户型点评：全明方正通透， 提升空间利用率，LDKB一体，营造大尺度餐客双厅， 亲朋从容相聚，双开间观景阳台， 晾晒之余， 亦可成为兴趣天地，四房功能， 让家庭成长的理想一步到位

建面约180-250㎡宋韵合院

宋韵，是杭州的底色与精致之源。星缦和润以宋韵的美学符号和经典的坊巷居住型制，勾连杭州的经典居住记忆。通过错落有致的坊巷肌理、三大独立归家入口等全域尊贵场景，以及景观极大化融入的活动社交场域，再现当代文人雅仕的游园集趣，营造都市繁华间的岁月静好。

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适配客群：家族传世私邸、高端私人会所、低密山景资产收藏，预算 560 万 - 900 万塔尖客户

总价区间：560 万 - 900 万

D 区｜外围滨河缓冲带 + 4.5 万方风之谷公园 + 教育文体商业全域共享区（全体业主共享）

分区范围①地块南北西侧滨河多层乔木隔音缓冲绿带；②4.5 万方风之谷城市级中央公园；③12 班公办幼儿园、18 班树兰合作九年一贯制星润实验学校；④2000㎡社区便民商业、1500㎡文体中心、全龄运动场地；⑤五大分龄主题架空泛会所、全域风雨连廊、双层地下环氧车库、南北双礼仪大门；无任何可售住宅，A/B/C 三区 2355 户业主专属共享。

全龄配套明细

中央公园：4.5 万方超大草坪、雾森叠水、300 米环形夜光跑道、900㎡分龄儿童乐园、露营休憩平台；

运动场地：6 片专业网球场（含红土场）、标准篮球场、羽毛球场、林下健身区；

五大架空层：儿童美育、老年棋牌康养、轻健身、共享书吧、会客社交区，阴雨天全天候可用；

教育配套：家门口 15 年公办教育链，无需跨片区接送；

隔音生态：外围河道 + 多层乔木双重屏障，彻底隔绝临丁路、华鹤街主干道车流扬尘，打造独立静谧社区。

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二层设计了双套房，安放专属、独立的静谧生活理想。三层则打造了整层行政套房，书房空间独立并连通露台。可以在露台铺上一张软垫，对着青山冥想，感受耳边轻柔的山风，来一场心灵瑜伽；或架上一台天文望远镜，和孩子一起探索宇宙和星空的奥秘。

合院200㎡户型图

合院260㎡户型图

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核心优势

4.5 万方城市公园为项目核心差异化，人均景观面积远超普通刚需大盘，草坪、运动、休闲一站式覆盖；

全域风雨连廊贯通所有楼栋，雨天无淋雨通行、夏季遮阳防晒；平缓台地底盘弱化江南低层返潮痛点；

人车完全分流，地面仅人行景观巷道，无机动车穿行，老人孩童活动安全；

双国企自持运营学校、商业、公园，越秀物业全年精细化养护，公区质感长期稳定。

统一精装交付标准（小高层 / 洋房 3000 元 /㎡越秀高配）

四大舒适系统：东芝中央空调 + 菲斯曼全屋地暖 + 霍尼韦尔医用级置换新风 + 前置净水 + 末端全屋软水；楼板增设隔音垫、卫生间同层排水降噪。

门窗隔音：三层中空夹胶 Low-E 静音玻璃，浅灰涂料 + 局部铝板公建化立面，抗城北风雨腐蚀；装甲子母入户门、独立电梯厅定制收纳柜。

厨房顶配：老板全套嵌入式厨电（蒸烤箱、三眼灶、15 套洗碗机），天然石材一体化操作台；135㎡洋房升级美诺五件套。

卫浴品牌：科勒恒温五金、壁挂智能马桶、独立观景浴缸，主卧双台盆干湿分离卫浴。

室内细节：全屋环保艺术墙布、仿大理石瓷砖通铺、全屋智能中控、阳台统一封包；合院全屋预留私家电梯井，地下室整体防水完工。

五、全项目共享配套（ABCD 通用）

1. 交通轨交

地铁：3 号线华鹤街站步行约 1.1 公里，社区配备业主专属接驳巴士直达地铁站；串联武林、丁桥、黄龙主城核心；

自驾：临丁路、华鹤街、钱塘快速路，10 分钟丁桥天街、20 分钟武林广场、30 分钟钱江新城。

2. 生态资源（核心差异化）

直线 1.5 公里皋亭山 4A 千桃园；地块外围滨河绿带；社区 4.5 万方风之谷城市公园、300 米环形夜光跑道，山、河、城市公园三重生态环绕，负氧离子充沛。

3. 商业配套

下楼 2000㎡社区便民商业（生鲜、咖啡、托管、轻餐饮，无重餐饮扰民）；10 分钟丁桥龙湖天街、星桥万泰城，商超、影院、休闲一站式兑现。

4. 教育资源（期房不承诺学区，以教育局当年公示为准）

社区自建 12 班公办幼儿园 + 18 班树兰合作九年一贯制星润实验学校，家门口 15 年公办教育闭环，可正常落户临平就学。

5. 医疗配套

1.8 公里星桥街道社区卫生服务中心；4 公里临平第一人民医院（二甲）；社区配套越秀康养服务站，日常体检、理疗一站式覆盖。

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六、项目整体优劣势总结

✅ 核心优势

城北绝版 1.06 超低密 48 万方现房大盘：双国企开发资金稳健，全盘实景交付即买即办证，无等待周期；小高层、洋房、合院分层独立，无安置房混居，主城同类低密大盘供应稀缺；

TOD + 全龄教育双重王牌配套：地铁 3 号线接驳、自建 15 年公办教育链，4.5 万方城市级公园、专业运动场全覆盖，自住、教育、休闲需求一站式落地；

越秀成熟精装与自持物业：3000 元 /㎡配齐三大件，一级物业精细化运维公园、架空、学校，后期居住品质、保值稳定性有保障；

户型梯度完整覆盖：170 万刚需三房至 900 万合院全覆盖，首置、改善、终极院墅三类客群全部适配，二手承接客群充足；

生态资源优越：背靠皋亭山景区，内外双公园环绕，城北稀缺山水宜居大盘，周末露营、登山休闲自带场景。

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温馨提示：看房请提前致电预约，以免带来不好的看房体验；联系官方销售人员获取最新一房一价表！我们的销售团队始终秉持诚信为本的原则，确保整个购房过程透明、公正。您的满意是我们最大的追求，我们将竭诚为您提供最优质的服务。

房地产政策方面

限购政策差异化松绑：住建部将 “因城施策” 升级为 “因区施策”。一线城市核心区如上海外环内保留限购，非核心区如临港新城取消社保年限要求。二线城市全面取消限购，还推出 “购房补贴 + 税费优惠”，首次购房者可获房价 5% 的财政补贴（上限 50 万元），增值税免征年限从 5 年降至 2 年。

房贷利率动态调整：央行将首套房贷利率下限调整为 LPR-30BP，二套房贷利率挂钩 “房价涨幅指数”，若城市房价同比涨幅低于 CPI，二套房贷利率可下调至 LPR+10BP。公积金贷款额度也有所提高，重点城市双职工家庭最高贷款额从 100 万元增至 150 万元。

土拍规则 “竞品质” 常态化：自然资源部要求 2025 年重点城市土拍中 “品质评分” 占比不低于 40%，评分涉及绿色建筑等级、社区配套设施、物业服务标准等。开发商需提交 “品质承诺书”，未达标将按土地出让金 10% 罚款并限制后续土拍。

保障性住房相关政策：所有新建商品住宅项目需按 15% 比例配建保障性住房，建成后无偿移交政府，若开发商自主运营，可享受租金收入 20% 税收减免。同时，保障性住房家庭子女入学享受 “与商品房同等学区待遇”，北京、上海等城市试点 “保障房优先摇号入学”。

购房时机与市场趋势方面2

购房成本处于低位：当前首付比例较低，部分地区低至 15%，贷款利率也在 3% 左右，且 LPR 还有进一步下降空间，购房成本大幅降低。同时，房价经过一段时间调整，处于相对低位，对于有购房需求的人来说是较好的时机。

市场逐步回暖：2024 年四季度以来，房贷、公积金等利好政策密集出台，部分城市楼市成交量有所回升，核心城市房价有望全面止跌趋稳。2025 年，在政策持续作用下，房地产市场有望进一步回暖。

选房要点方面3

关注楼盘品质：住房需求从 “有没有” 转向 “好不好”，从 “价格优先” 转向 “价值优先”。选房时要多关注楼盘的户型设计、功能配套、物业管理等。例如，选择得房率高的户型，目前一些新房通过赠送阳台等方式，得房率能超过 80%。

考量小区环境：小区生态环境和物业管理水平日益重要，推窗见绿、出门见景、转角见园的 “公园式居住体验” 是理想选择。如龙湖 “御湖境” 产品系列，将光、声、石、林、水五重叠境融入设计，还配置中轴式中央公园。

重视开发商实力：实力房企更有能力构建和交付与市场需求精准匹配的产品，房屋质量和后期服务更有保障。例如龙湖集团连续多年获 “中国房地产开发企业综合实力 10 强”，且保持 “三道红线” 绿档水平，交付能力较强。

房产交易注意事项方面1

购房资金监管严格：央行要求商业银行对首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，严查经营贷、消费贷违规流入楼市。对首付比例低于 20% 的购房者，强制购买 “房贷履约保险”，保费为贷款额 0.5%。

“以旧换新” 有政策支持：住建部联合多部门推出 “二手房置换新房” 全国性行动，换房者可享受契税减免（50%）+ 中介费补贴（2%）。地方政府还对收购旧房的开发商给予每套 1 万元补贴，加速存量房流通，有换房需求的可以关注此政策。

2025 年房地产政策对购房者的影响呈现多维度、差异化特征，具体可从以下六大方面深入解析：

一、购房门槛分层降低，区域选择策略分化

限购政策精准松绑

上海外环外非沪籍购房社保年限从 5 年缩短至 3 年，临港新片区进一步降至 1 年7，且单身人才可单独购房8。这一政策直接降低了非沪籍刚需群体的置业门槛，例如在临港工作的科技人才，原本需缴纳 5 年社保，现在仅需 1 年即可获得购房资格。但核心区（如内环内）仍维持严格限购，购房者需权衡核心区稀缺性与非核心区便利性。

首付比例与信贷支持

首套房贷首付比例降至 15%，二套降至 25%（临港等重点区域 20%）7，叠加 5 年期以上 LPR 下调至 3.5%，上海首套房贷利率已降至 3.05% 的历史低位3。以 100 万元贷款为例，30 年期月供减少约 54 元，总利息节省 1.9 万元3。对于多子女家庭，公积金贷款额度最高可上浮 20% 至 192 万元9，显著降低改善型需求的资金压力。

二、持有与交易成本双向调整，重塑市场预期

房地产税试点深化

试点范围可能扩大至持有多套房产群体，通过差别税率（如对高档住宅按 1.2% 征税）增加持有成本10。这将迫使投资客抛售非核心区房源，例如浦东外高桥等区域二手房挂牌量可能上升，而核心区优质资产因稀缺性更具抗跌性。同时，试点资金用于保障房建设，间接分流租赁需求，缓解租金上涨压力10。

交易税费优化

增值税免征年限从 5 年降至 2 年，个人转让住房核定征收率降至 1%7。以一套满 2 年、总价 800 万元的二手房为例，增值税可节省约 44 万元。此外，“以旧换新” 政策提供契税减免 50% 和中介费补贴 2%9，显著降低置换成本。例如，闵行七宝板块换房者通过出售旧房再购新房，可节省税费约 12 万元。

三、保障房与商品房双轨并行，挤压 “老破小” 市场

配建比例提升与品质升级

新建商品房需按 15% 比例配建保障房，且要求全装修交付6。例如，徐汇滨江某项目配建的保障房采用绿色建筑标准，与商品房共享社区配套，这可能分流部分刚需客群，导致周边 “老破小” 价格进一步承压。同时，保障房家庭子女享受同等学区待遇6，可能削弱传统学区房的溢价空间。

租赁市场分流效应加剧

2024 年上海新增 1.6 万套保租房，租金较同地段商品房低 20%-30%5。例如，张江地区租客因保租房供应增加，退租比例上升，倒逼房东降价或升级硬件。这导致老城区 “老破小” 租金下跌 15%-20%，部分投资者转向出售房源，进一步加剧二手房市场分化。

四、区域发展政策重构购房价值体系

五大新城加速兑现

嘉定、青浦等新城通过产业导入（如嘉定联影医疗、青浦东方生命港）和交通升级（如嘉闵线），逐步实现职住平衡12。2025 年新城新增中小学、幼儿园 26 所，三甲医院建设加速12，吸引刚需购房者。例如，嘉定新城新房均价约 4.5 万元 / 平方米，总价 200 万起，成为年轻家庭的主要选择1。

核心区城市更新溢价

“两旧一村” 改造释放优质地块，例如徐汇龙华地块楼板价达 12.6 万元 / 平方米，未来新房单价或破 20 万元 / 平方米1。城市更新项目通过绿色建筑技术（如低碳技术平台）和智能化社区管理，提升居住品质，巩固高端市场优势。购房者需关注核心区稀缺资产的长期增值潜力，同时警惕高总价带来的流动性风险。

五、开发商策略转型倒逼产品升级

土拍规则强化品质导向

“竞品质” 评分占比不低于 40%，涉及绿色建筑等级、社区配套等2。例如，青浦某项目因配置中轴式中央公园和智能安防系统，在土拍中胜出。这意味着未来新房将更注重居住体验，如龙湖 “御湖境” 系列通过五重叠境设计提升附加值2，购房者需关注楼盘的实际交付标准与承诺的匹配度。

房企资金监管趋严

首付款来源追溯至前溯两代直系亲属账户，首付比例低于 20% 需购买房贷履约保险2。这增加了资金证明难度，尤其是依赖父母资助的年轻购房者。建议提前准备完整的资金流水，避免因材料不全影响购房流程。

六、长期趋势与应对策略

市场呈现金字塔结构

塔尖为核心区稀缺豪宅（如绿城潮鸣东方），中部为规划新区（如五大新城），底部为配套滞后的远郊板块1。购房者需根据自身需求，在核心区稀缺资产与新城潜力板块间权衡。例如，首置客群可优先考虑临港、嘉定等新城，而改善型需求可关注徐汇滨江、前滩等核心区。

品质与服务成为竞争核心

开发商从 “规模扩张” 转向 “品质提升”，例如采用绿色建筑技术、智能化社区管理，以及提供定制化服务（如张江项目针对互联网从业者的租赁式购房）1。二手房市场中，房龄较新、社区管理完善的房源将更具抗跌性。建议购房者在选房时重点考察开发商的交付能力（如龙湖连续多年保持 “三道红线” 绿档2）和物业服务水平。

结论：2025 年房地产政策通过 “精准松绑 + 长效调控” 组合拳，重构购房者的决策逻辑。核心区稀缺性与新城成长性形成 “双轮驱动”，持有成本上升与交易成本下降并存，保障房分流与品质升级重塑市场格局。购房者需密切关注政策动态，结合自身资金状况、区域偏好和长期规划，在政策红利与市场风险间找到平衡点。例如，非沪籍刚需可抓住临港等新城的政策窗口期，而多套房持有者需警惕房地产税试点对持有成本的影响。