多家企业抢滩长租公寓市场 或将拉低宁波房屋租金水平

宁波晚报 2018-04-20 06:19:00
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去年下半年开始,长租公寓市场在宁波发展迅速,一批长租公寓专业运营机构的出现,给租赁市场带来新气象。

去年下半年开始,长租公寓市场在宁波发展迅速,一批长租公寓专业运营机构的出现,给租赁市场带来新气象。而记者在采访中发现,长租公寓盈利模式并非想象得那么轻松,同时,随着越来越多的长租公寓品牌进驻甬城,业内人士预计,这可能会拉低我市的房屋租金水平。

九成以上租客是90后

公共区域是敞开的聊天吧,邻里关系融洽

万科泊寓港隆店位于曙光北路,是一幢独立的大楼,楼顶上“泊寓”两个字尤为醒目。店长张芸娜告诉记者,公寓有355个房间,开业不到3个月,目前入住率超过85%。

“这个房子原先是商住楼,楼层较高,改造成了355间复式结构的套房,楼下是客厅、书房、卫生间,楼上是一张床。九成以上租客都是90后。”张芸娜说。

三楼是公共休闲区,记者看到几名年轻人窝在沙发上打游戏,时不时互相调侃几句,看上去很熟悉。

租客毛建明1990年出生,从事金融行业,在和丰创意广场一家企业工作,今年3月租了泊寓一套40平方米的复式房间,租金1500元/月,记者看到他时,他正坐在阅读区看书。

“看中这里,一是离单位较近,开车仅需10分钟。二是这里的居住氛围好,租房的都是年轻人,有共同话题。”毛建明说,“按照平方算,1500元/月的租金比老小区略贵一些,但居住体验感好,性价比较高。”

毛建明口中的居住体验感指的是泊寓虽然房间不大,但设置了公共空间,可以到健身房跑跑步、到台球桌前和邻居们打上几个回合,可以自己采购食材到公共厨房下厨,还可以到公共书房看看书、发发呆,而且这些都是免费的。“房间内没有配置洗衣机,但可以拿到洗衣房去洗,扫码就能用,洗一次衣服2-4元,价格蛮实惠。”

“之前也在别的地方租过房子,环境一般,尽管邻里之间住得很近,但门都是关着的,住了一年半载,连对门住的是谁都不知道。”毛建明说,“这里不一样,公共区域是敞开的聊天吧,定期还组织各种活动,如厨艺比赛、周末组团踏青等,让邻里的关系不再是冷冰冰的。”

万科泊寓业务负责人董凯波说:“泊寓对租客定位是工作了1-5年的年轻人。我们的店长基本上也是90后,都是年轻人,能与租客打成一片。只有懂得租客的需求,才能更好地为他们服务。”

资金回笼周期长

为何还有这么多企业争相涌入?

目前甬城多数长租公寓的营收,靠的是租金和服务费收入。那么,租金的价格是如何确定的?据了解,不少长租公寓参考的是周边小区及合租房租金,由于长租公寓在甬城还是新生事物,目前大多为全新装修,租金比周边小区略高一些,接近单身公寓的租金。

与租客关注点不同的是,作为泊寓业务负责人,董凯波更多关注的是运营能力的提升,把泊寓做成互联网业务,全部线上操作,以此降低运营成本,以适应未来可能更加激烈的市场竞争。

“长租公寓前期投入最大是的装修成本和物业租金成本。我们与港隆物业签订的是15年的租期合同,和芝士公园签订的是‘10年+’的合同。根据我们测算,在满租的情况下,也得花5-6年才能回本。在保证服务品质的基础上,尽可能地降低运营支出,是长租公寓品牌运营商首先要考虑的问题。”董凯波说,相对于传统的房地产项目,长租市场是一桩薄利且资金回笼周期长的买卖。

采访中,21世纪长租公寓品牌OPEN家的负责人也向记者坦言,根据测算,至少要3年才能收回装修成本。

那么,为何还有这么多企业争相涌入呢?诸多采访对象的答复是,他们看好长租公寓租赁市场,抢占市场先机是目前的首要任务。

业内人士表示,长租公寓是租赁市场中的一股新兴力量:一是庞大的流动人口催生租赁需求;二是年轻人的租赁需求不断升级,传统租赁市场无法有效满足;三是目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东,真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小,未来行业整合的空间极大;最后是在“互联网+”时代,消费者的行为习惯将发生巨大改变,为公寓行业的改变创造了可能性。

除了抢占市场先机外,董凯波还给出了另一种答复:虽然单个泊寓项目利润很小,但如果做大规模,利润也是很可观的。“去年万科泊寓做得最好的是厦门,营业额是1亿元,但根据泊寓的计划,到2025年全国的营业额将达到300亿-400亿元,此时的利润就相当可观了。”董凯波说,而且泊寓品牌的培育还能为企业品牌形象加分,为企业带来附加值。

诸多企业抢占长租公寓领域

或将拉低甬城楼市租金

在泊寓、冠寓、OPEN家等长租公寓品牌进驻宁波前,我市已有长租公寓品牌智家、乐租、泊客、世联红璞等,目前还有不少企业尚在布局当中。

有业内人士坦言,在租客群体基数没有显著增加的情况下,市场供应量多了,客户的选择余地会更大,市场竞争也将更加激烈。为了尽快租出房源,今后可能会出现租金下浮的情况,对租客来说是利好。而在租金下浮的情况下,更加考验长租品牌的运营能力和服务水平,以及借助“互联网+”等运营模式来压缩人力成本。

有机构指出,虽然长租市场相较传统房地产项目而言资金回笼周期长,但长租物业得到国家、地区政策的大力支持,如果经营得当,稳定的租金收入能够为企业带来稳定的现金流,有助于抵抗周期性风险。

宁波晚报 记者周科娜

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