3897套!成交上涨51.8%!政策或迎改变,宁波楼市年底前触底反弹?|10月报

宁波地产新观察

买房路上好帮手

开盘去化率继续下行，部分3W+项目去化率跌破10%

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据统计，10月市五区共有9个新增供应的楼盘，总面积约为34.7万方，环比下降43%，分别是：万科格拉美西、中旅城、中海学仕里、万科欢乐海岸、城投悦江湾、姚江金茂府、宝龙世家、绿地观堂、绿城柳岸晓风。

市六区住宅开盘加推对比

10月开盘或加推楼盘共11个，相较前一个月减少4个，去化率持续下降。

10月仅有1个日光盘，即宝龙世家，另外，去化率80%以上的仅中旅城和姚江金茂府。

对比9月份我们可以发现，10月份的整体去化情况依旧在下降。从去化率上可以明显的发现市场仍然在持续变冷，尤其是圈内高价盘，从最近的开盘去化率和成交套数上来看都可以明显的感受到圈内市场的严峻。开盘去化率参见日光盘再现，市场真的回暖了吗？/宁波近半年开盘总结剖析。

市五区住宅存量走势

截至10月31日，市六区共计留存商品房房源约275.7万方（19766套），库存面积环比下降4%，其中市五区共计留存住宅约237万方（16832套），库存面积环比下降0.8%。上个月共有9个新增供应的楼盘，总面积约为34.7万方。

成交价稳量升，1.5W以下刚需盘成交占特别主力

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市五区住宅成交套数走势

成交方面，10月市六区住宅市场成交套数为3897套，环比上升51.8%， 其中市五区成交3008套，环比上升46.2%，同比去年10月（3245套）下降7.3%。成交套数上升最主要的原因还是9月份推盘量较大，而且都是单价在20000元/㎡以下的刚需盘为主，比如奥园誉湖湾、江宸府、新城吾悦广场等。

市五区住宅成交参考均价走势

10月市五区的成交参考均价为20373元/㎡，环比9月上涨3.5%，同比去年20386元/㎡基本持平。可以看到成交参考均价还是比较平稳，维持在20000元/㎡上下。目前价格均为政府备案价，据小编了解，目前多数项目低于备案价出售，实际成交价应该是低于备案价的。

10月市六区成交价格段

从成交价格段来看，10月高单价占比明显减少，1.2万-1.5万占比最多，占成交总量的38% （较9月占比上升2%），其次是2万-3万的楼盘，占成交总量的27%。

10月市六区成交面积段

10月成交主力面积段位于110-150平米的改善中大户型，占成交总量的56%，来源于: 奥园誉湖湾和双珑原著等；其次是90-110平米的刚需中小户型，占成交总量的27%，占比下降1%，来源于宋都江宸府。

市六区各区成交分析

各区域成交来看，10月奉化区为市场成交主力，排名排名前列，共计889套，占比23%，环比上升74%；其次北仑区排名第二，共计788套，占比20%，环比上升10.2%；江北区排名第三，共计722套，占比20%，环比上升123%。

本月各区域成交均有不同程度上升。得益于刚需盘的大量备案，成交量上来看有了一个不小的上升幅度。

4宗涉宅用地挂牌，孔浦地块流拍，其他地块均零溢价率或低溢价成交

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10月土地挂牌信息

10月1日挂牌的两宗涉宅用地，其中3号地块占地17015㎡，容积率3.0，总建面51045㎡，挂牌总价5亿，于11月1日拍卖，详情参见融创以9800元/㎡、荣安以12700元/㎡分别拿下下应板块两宗相邻地块！溢价率维持低位!

江北湾头地区挂牌住宅用地一宗，占地面积27373㎡，容积率2.4，总建面65695㎡，挂牌总价为9.6亿，挂牌楼面价14600元/㎡，将于11月26起拍，届时我们地产新观察也会排名前列时间推送相关土拍详情；

该地块处于江北湾头区块，东至下江路，西至规划河道，南至环城北路规划绿带，北至湾头路。地块靠近中铁建的综合体项目，与在建的万象城也很近。地理位置可以说相当优越！

10月31日鄞州区挂牌投创地段地块，占地面积64706㎡，容积率1.0-2.3，总建面148824㎡，挂牌总价19.6亿，挂牌楼面价为13200元/㎡，将于11月30日起拍，同样我们也会排名前列时间推送相关资讯。

10月土地成交信息

10月份共有5宗地拍卖，其中江北孔浦地块流拍，其中10月11日两宗长丰地块分别被中交和弘阳拍得，而10月22日奉化区两宗地块则被宝龙和自然人汪志浩竞得。详情参见土拍又爆冷！16000 元 /平底价成交！中交、弘阳分别拿下长丰L1、L5地块，孔浦地块流拍！以及4500元/㎡！宝龙底价拿下奉化城际铁路黄金地块！

宏观信息方面，10月31日中央政治局召开会议，定调明年的经济走向。会议中没有提及去杠杠和楼市政策，相较于7月会议措辞严厉地提出“坚决遏制房价上涨”，可以说缓和了不少。会议再一次强调实施积极的财政政策和稳健的货币政策，也再一次强调六个稳定、确保经济平稳运行，而房地产产业链对GDP贡献达到30-40%，因而在稳经济的诉求之下，也意味着房地产行业的稳定。

综上，从开盘去化率看，新盘开盘去化率整体继续下行，但是也出现了分化，高价盘无人问津，而热门板块的刚需盘依然热销；其次土地市场继续维持冷却态势，5宗地，一宗流拍，3宗底价成交。目前宁波楼市回调明显，加上年底开发商有较重的回款指标，部分开发商已经在以价换量，部分高价盘让利幅度较大。目前国家政策对于房地产态度是维持稳定，因城施策，从中央层面来看，既不希望房价继续上涨，也不希望房价大幅下跌，未来市场仍然充满变数，所以对于一二手倒挂较为突出的板块，或者让利较多的项目，今年年底明年年初依旧是比较合适的购房时机！