先进商企在港上市,李华实现上市目标

来源：界面新闻

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记者 | 张子怡

“写字楼大王”李华三闯IPO后，终于借助旗下物管公司先进商企服务顺利实现和资本市场的亲密接触。

10月19日，先进商企服务（以下简称“先进商企”）正式在港交所主板挂牌上市，开盘报价11.40港元，较招股价高开6.74%。截至收盘，先进商企服务报11.00港元/股，涨幅为3%，总市值约132亿港元。

2月底，先进集团传出分拆物业上市的传言，到5月底先进商企递交招股书，4个多月的时间，先进商企顺利在港上市。

目前来看，先进商企得到了香港投资者的欢迎，股价表现优异。先进商企此次上市引入9名基石投资者，其中，腾讯出资4500万美元、京东出资2000万美元，China Southern出资1700万美元。9位基石投资者一共出资1.5亿美元。

资料显示，先进商企服务本次募资净额中计划将70%用于业务扩张，包括战略性收购及投资；10%将用于投资先进的信息技术系统；5%将用于在管物业的设施升级；5%将用于招聘和人才培训，另外10%将用于运营资金和其他一般企业用途。

对比十一年前，先进集团二度冲击IPO时，因估价偏低，国际认购情况不佳，公司最终主动暂停IPO的情形，先进商企上市过程显得颇为顺意。

当然，这也离不开物业公司再度迎来“上市潮”的大背景。

易居企业集团CEO丁祖昱于近期指出，截至三季度末，上市物企已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业已递表排队等待中。其称，结合已知部分企业的上市计划，四季度有望继续新增多家物业公司递表，并有前述物业公司正式上市交易，全年上市企业数量或创新高。

在众多已上市或者准备上市的物业公司中，先进商企的业务仍显得较为特别，同其他物业公司着重住宅物业业务不同，先进商企偏向商务物业管理。

先进商企招股书显示，2017年至2019年，公司收益中来自商务物业管理服务的比重分别占70%、68.9%和65.2%。尽管比重稍有下调，但仍以此为主力。

在10月6日先进商企召开的线上新闻发布会上，公司执行董事兼总经理郭莹表示：商务物业领域，无论是数量还是质量方面，都有更大的市场规模，因此在公司业务结构当中，仍然会聚焦于商务物业几大板块，如高端商务物业，包括城市综合体、商写项目、企业大楼及各种园区。同时，先进商企亦会关注公共与工业物业板块。目前，先进商企暂时没有把重点放到住宅物业的打算。

汇生国际融资总裁黄立冲认为：“先进商企着重做商业物业跟其基因有关，本身先进集团在深圳开发写字楼起家，手中有大量的写字楼存货。房企里做商业物业的公司不多，这成为先进的优势。不过，现阶段一线城市写字楼空置率高企，现金流、稳定性都比较差，这也是考验先进商企未来发展的一个问题。”

从招股书可以看出，近三年先进商企发展速度迅速。近三年先进商企服务的收入以39.2％的复合年增长率增加，从2017年的9.47亿元增至2019年的18.36亿元，几近翻倍；同期利润从1.36亿元增至2.34亿元，复合年增长率为30.86％。

截至2019年12月31日，先进商企服务在27个城市拥有308个在管项目，大部分位于中国一线及新一线城市。其中，总建筑面积11.4百万平米的101个项目位于大湾区，占总在管面积的近一半、项目总数的约三分之一。

值得注意的是，先进商企第三方物业业务的收益贡献已经超过了来自关联方先进集团的收益贡献。这意味着，先进商企正在摆脱对于母公司的依赖。

2017年至2019年的三年间，来自母公司先进集团贡献的收益占比从59.4%、54.7%下降至42.2%。反观第三方提供的收益占比，则从40.6%迅速提升至2018年的45.3%及2019年的57.8%。

在管面积层面，2017-2019年先进商企服务来自先进集团的建筑面积分别为7.42百万平米、8.55百万平米、10.15百万平米，占各期总在管面积的65.3％、58.8％及43.2％；收益层面，2017-2019年先进商企服务的关联方收入占比分别59.4％、54.7％、42.2％。

来自先进集团的收益比重降幅不及在管面积比重降幅，原因在于关联方物业的单位收费逐步走高。

近三年先进商企服务来自第三方物业开发商开发的物业单位收费从15.8元/平方米/月下降至14.0元/平方米/月，同期先进集团开发的物业单位收费不跌反升，在2019年超过第三方1元/平方米/月至15元/平方米/月。其中，来自先进集团开发的商业物业单位收费更是在2019年达到19.6元/平方米/月。

未来，先进商企如何实现保证扩张规模的同时，提高第三方开发商物业的物业费，也是其需要继续解决的问题。

李华曾表示，上市仍是一个比较重要的方向，先进集团处在一个随时准备上市的状态。而先进商企的顺利上市，至少已经完成了李华想同资本市场亲密接触的“阶段性目标”。