这两年宁波这些板块房价涨飞了,为啥它们能涨?

周末接到一个阿姨的电话，直截了当说要买房，这个阿姨全家都是土生土长的北仑人，我便推荐了几个北仑的盘给她，不料被半途打断，她说：“你不要光讲北仑的房子，哪里的都没关系，只要未来有发展空间就好了”。

这或许，是现在的购房者与过去较大的不同了，大家买房更慎重了，也更“精”了。

他们买房不再局限在居住的区域周边，也不再完全抱着自住的心态买房，更多的人开始追求有发展潜力的房子。

想买有升值空间的房子，“板块”一直都是最重要的决定因素之一，而随着宁波城市化进程的推进和轨道交通网的完善，不少以前偏远的板块迎来了新的发展契机。

So，怎样的板块有潜力，哪些板块涨得快？今天我们请到了克而瑞的江浙区域研展经理胡宏波先生，来聊聊这个话题。

戳下方音频，收听本期节目↓↓↓

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你觉得这两年宁波哪个板块涨得较快？

长丰？东部新城？江北北？

猜测一定没有数据来得准确，为了弄明白在这轮楼市上涨中，哪些板块涨得较快，克而瑞进行了一次数据统计。

他们将宁波市五区分成了33个板块，将这些板块2015年10月的房价和今年2017年10月的房价作了一个同比涨幅的统计，经过对比就能知道哪些板块是升值较快的。

当然， 因为统计方式、统计时间段以及某些板块的单盘效应，板块涨幅存在一定偏差，希望大家以参考的心态看待排名。

由于数据量过大，我们今天先来看看圈内板块的涨幅：

PS：圈内参与统计的一共是13个板块，分别是：海曙区的海曙核心板块、副海曙板块、石碶板块；鄞州区的江东板块、江东北板块、东部新城板块、鄞州中心区板块、陈婆渡板块、下应板块、长丰板块、潘火板块；江北区的江北核心板块、湾头板块、姚江北板块。

这个排名是否出乎你的意料？

排名前列的并不是大家所熟知的城市核心板块，传统的中心城区无论是交通、配套、居住氛围都十分成熟，为何涨幅却并不大？

石碶、下应、潘火，这类“不主流”板块为什么能在这轮的牛市里完成逆袭？

一个有潜力的板块，需要具备哪些要素？

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我们可以看看这轮牛市涨幅前五的板块，聊聊这些板块存在的优势，或许就能明白“潜力板块”所需要具备的要素。

从表格中可以看到，两年内圈内涨幅较大的板块分别是：石碶板块、下应板块、长丰板块、江东核心板块、潘火板块。

这些板块的优势何在？

石碶板块价格涨幅大有两大原因：排名前列是海曙并区给石碶板块带来的极大利好，使石碶能更好的融入海曙核心区域；第二则是石碶板块各项目，相比海曙核心来说本身价格基数低，上涨空间较大。

但事实上，石碶板块真实涨幅并没有那么高，主要是十月份雅戈尔壹号的开盘将片区价格拉到了2W+，而板块实际涨幅大概在50%左右。

排名第二的下应板块，确实是近两年来上涨较快的板块，究其原因它的地理位置功不可没。下应板块紧邻鄞州中心区、潘火与东钱湖板块，离东部新城也不远，板块价值受到了周边区域的带动，也给予了下应板块新的上升空间。

长丰板块应该是这轮牛市真实涨幅较大区域之一，其板块位置的优越性被充分挖掘出来。

过去长丰“脏乱差”的印象被彻底打破，随着万科、金地、金茂等大牌开发商在长丰包括附近的宁丰版块的集体拿地，其板块价值也有了新的定位，成为这轮牛市里大家争相购买的“香馍馍”。

江东核心板块的真实涨幅并没有那么高，它能上榜，主要还是因为高价盘新世界抬高了价格，也拉高了板块涨幅。

潘火板块的崛起，离不开东部新城的扶持，目前东部新城的房价已经站在了宁波房价的金字塔尖，而潘火板块紧邻东部新城核心区，与其仅一路之隔，位置优越且价格基数比较低，随着东部新城价格的上升，潘火板块的房价也水涨船高。

从前五的板块，我们大概可以总结几个“潜力板块”所具备的关键词：政策优势、区位优势、价格优势、开发商优势。

总的来说就是区位不错能挨上核心区的、大开发商看好纷纷入驻的、价格相较于周边不高的板块，一定有升值空间。

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当然，如果我们仔细去看涨幅不错的板块，还能感受到几点关键要素：

1、政府规划要好

政府规划，是一个板块是否能腾飞的关键因素。

就看东部新城吧，早些年它就是个“荒郊野岭”，而在被规划为第二个市级中心后，宁波集全市之力打造东部新城新城，这几年其房价“一飞冲天”，目前已经和三江口一起构成了宁波房价的两个制高点，这就是行政规划的巨大力量。

所以，选择潜力板块的时候，一定要关注政府规划怎么走，有些板块虽然现在便宜，但没有规划，未来它仍旧只能是个便宜的板块。

2、能拍的土地要多

土拍是一个板块快速升值的一大捷径。

举个典型例子——长丰板块，长丰板块从三不管地带到成为宁波炙手可热的区域，涨幅位居宁波前列，除了地理位置本身优越外，很大原因便是因为这两年长丰、宁丰、鄞奉等相邻板块的大量优质宅地出让，让长丰的板块价值通过土拍被充分挖据出来。

所以买房尽量买土地存量多的板块，因为没有可拍土地的板块就像一片“死海”，翻不起什么大波浪了。

3、有源源不断的人想进来

有吸附能力的板块，一定有上升空间。

就像高新区，聚集了宁波较大量的优质高新产业，从业人员素质高、收入高，从职住平衡的角度考虑，高新区的产业人口自然优先选择高新区板块的项目，而目前宁波高新区的房价也已经普遍达到2.5W+，个别优质项目甚至达到了3W+，房价正在逐渐逼近东部新城和江东老城，这就是产业的力量。

不断有人进入的板块，热度一定不会降。