近7成地块拍到封顶价,杭州土拍又恢复热度

搜狐焦点宁波站 2021-12-22 16:00:53
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杭州2021年卖地收入超过3100亿元,再创历史新高。

来源:界面新闻  杨冰柯

图片来源:东方IC

与其他城市第三批集中供地普遍遇冷不同,杭州又走出了反转行情。

12月21日,杭州正式开启第三批集中供地,计划出让35宗地块,总建筑面积约416.1万平方米,总起始价约为712.9亿元。

根据土拍结果,35宗地块全部成交,揽金759亿元,平均楼面价18627元/平米,综合溢价率7%。其中,24宗地块达到封顶限价,进入摇号阶段,封顶地块宗数占比达到68.5%。摇号结果将从明天开始陆续公布。

根据拿地宝的统计,至此,杭州2021年累计出让金已达3132亿元,比去年多出534亿元,再一次创历史新高。2021年度杭州市区成交土地建面约1667万方平方米,金额约2713.8亿元,实际完成率达103%,较2020年全年成交建面、成交金额增幅均超过30%。

从全国看,杭州2021年卖地收入仅次于上海的3160亿元。

在杭州之前,广州、深圳、成都等热点城市已经完成第三批集中供地,无一例外以国企央企入场为主,地块冷热两极分化,大部分以底价成交。

然而,杭州第三轮土拍热度回归,开发商也重回市场拿地。

根据拿地宝数据,在已完成出让的14个全国重点城市“三拍”中,杭州以68.5%的地块封顶率遥遥领先,已经接近杭州第一批次73.7%封顶率,比排名第二的合肥高出31个百分点。杭州这次7%的平均溢价,也是仅次于合肥的8.38%,排名全国第二。

从拿地房企来看,杭州第三批集中供地以本轮央国企、本土老牌为主角。

浙报传媒地产研究院统计,此次报名房企主要分为两大类:第一类是以绿城、滨江、招商、华润、建发、中海、德信等杭州深耕房企为主,且报名集中度较高;第二类是一些老面孔的回归,联发、越秀、旭辉、钱江、赞成等房企重回杭州市场拿地。

在已经成功拍卖的地块中,杭腾未来社区最被关注。该地块由龙湖联合浙江交投以底价约88.24亿元摘竞得。

根据土地出让文件,该地块为住宅、商业商务用地,土地面积约18.1万平方米,建筑面积约59.13万平方米。文件规定,该地块内需配建18班幼儿园、地上计容建筑面积约3万平方米的服务式人才公寓、地上计容建筑面积不小于9.5万平方米且不大于10万平方米的集中式商业中心等。

该地块所建商品住房毛坯销售均价不高于32100元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于35310元/平方米。

对于杭州第三批集中供地行情的逆转,拿地宝分析称最重要的一点在于本次出让地块的起价降低、限价提高,随之带来的利润率上涨,拿地房企的盈利会有一定保障。

对比今年的前两次集中出让,首批高自持成交地块基本处于极限盈亏平衡的边缘,二批次地块的利润率尽管有一定的上调,但整体利润率也不高。而本地出让地块若以底价成交、限价销售测算,大部分地块利润率均可达到10%以上。

同时,拿地门槛的降低也对房企回归有助推作用。此次出让地块取消了封顶后竞自持和竞配建,改为封顶后摇号决出竞得人。摇号代替自持和公租房配建竞配后,房企的成本和利润测算更为清晰可控;另一方面也便于项目的定位规划。

值得注意的是,虽然多数地块达到封顶,房企们该批次拿地也有利润可赚。

根据克而瑞数据,杭州第三批集中供地实际楼地价差近14000元/平米(34宗涉宅地,不含1宗人才专项用地),这是杭州今年实施集中供地以来,房企利润空间呈现上升趋势,此次更是达到2020年以来的新高。

从具体地块测算来看,封顶地块的盈利空间反而更高。

克而瑞统计称,封顶的24宗地块,实际平均楼地价差为14535元/平米,利润水平大幅提升叠加杭州高安全度的市场环境,成为房企拿地热情提升的主要原因。

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