“一圈”之后再画“一圈”,带你浅谈楼市新政丨红总评楼第十二期

7月6号晚上10点宁波出台了楼市调控新政瞬间刷爆了朋友圈，成为当下高居不下的热门话题。

谁都没有想到，宁波调控新政出台做到了如此“快狠准”，没有留给开发商和购房者任何缓冲期，第二天直接执行。此次调控新政可谓是多方面把控，实现楼市真正的降温效果。

排名前列点，最主要的是限购圈再度扩大，购房资格认定扩大到市五区范围，这两项新政针对的炒热楼市的炒房客。根据《通知》要求，限购区域范围调整为北环西路—广元路、广元路延伸段（规划）—西洪大桥（在建）—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路——北环东路——北环西路所围区域，比起1.0的限购圈，2.0的限购圈比之前的范围大了约100平方公里。

另一个大变化就是资格的认定从原先的海曙区、江北区和鄞州区扩大到现在的海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区（以下简称“市五区”），在该行政区域内拥有2套及以上住房的，非本市户籍居民家庭在市五区行政区域内拥有1套及以上住房或不能提供自购房之日起前3年在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的，暂时在限购区域内购买住房（含新建商品住房和二手住房），这样大片购房者又将被限住。

其实疫情过后，整个市场处在上升期阶段，在6月的时候达到了顶峰，这背后主要有多方面的原因，比如zf、开发商、投资客等多方面导致市场热度不断升温，现在新政一出将炒房客逼空，导致符合购房资格的人减少，让真正刚需的购房者迎来机会。

第二点，强化金融政策监管，很好理解，不管是个人贷款还是开发商贷款，都会严格把控，目的就是为了降缓楼市的热度。

第三点，为什么6月份总是出现日光盘，有些开发商开盘只预售200多套，造成购房者产生买不到房的恐慌心理，而现在新政要求每批次预售建筑面积不少于5万平方米，每批次间隔时间不少于3个月，这样会造成开盘套数的增加，售房周期延长，就不会再出现现在小批量秒开秒光的人为抢盘现象，导致开发商快速去化高周转将减少，领取预售证会更谨慎。

第四点，不管是杭州，苏州，南京也好，这些地方的政策都比宁波来的严格，而目前宁波已经出台无房者优先购买的政策，相信宁波更倾向于参照杭州的无房细则政策，保障自住住房需求，这是对无房刚需户是大利好。

第五点，严格控制楼面地价，这是对于刚刚结束的地王潮最强有力的反击，这应该会在短期内很难再见到新的地王诞生，如果把6月份土拍的地块放在12月开盘的情况下，下半年预计会有近十万套的商品住宅房出售，这样的话下半年商品住宅供应量较为充足，且下半年预计出让120宗地块，也保证了住宅用地供应的平稳有序，这些会让下半年市场先降温再逐步转变为平稳状态。

这次新政的中心思想依旧是坚持房住不炒的原则，这是不可动摇的前提，会让短期的市场实现真正的降温。

虽然这次新政对症下药，对于刚需的购房者是个好消息，但排名前列点政策细化没有出来，也没有让刚需购房者体验到真正的利好，第二点，宁波是一座比较有幸福感的城市，当购房者的收入和房价不成正比的时候，这样的高房价就算是刚需者有心购买，也不一定买的动，如此高房价让刚需有心无力，幸福感大打折扣了。

这样的政策控制了大部分的投资客的购买力，但也同时推动了周边限购圈外的市场，例如限购圈外的奉化方桥、北仑小港、江北慈城都是接下来的热点板块，相信这次是对投资客有所打击的，如果你是投资，谨慎购买，因为高杠杆买房风险太大，毕竟投资房产周期起码要4-5年的时间才可套现，一旦有其他新政出台，会得不偿失。

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