成交数据暴跌?你该知道的宁波楼市走势

8月宁波楼市遭遇滑铁卢！截止26日，市区住宅成交仅38万方，同环比跌幅均超三成！

NO.1丨八月热词

「猥琐发育，别浪！」

本月，刷爆朋友圈的大事，一是朱日和的大漠点兵，二是《战狼2》的热映，一句“犯我中华者，虽远必诛”，燃爆民族情节的同时，也在警告入侵者：「猥琐发育，别浪！」

本月，国务院重磅文件规范海外投资，限制领域包含房地产、酒店、影城、娱乐业和体育俱乐部等，明确要求部分企业：「猥琐发育，别浪！」

本月，伴随调控的深入、银行货币的收紧，疯狂的楼市似乎失去了「浪」的资本，重新进入「猥琐发育」，甚至有声音明确指出：“本轮上涨行情正在进入尾声！”

NO.2丨宁波楼市

「狂欢过后的彷徨」

8月宁波住宅成交量的大幅下滑已成事实，限购政策虽然温和，但客户的透支已有所显现，而信贷门槛的提高，则是造成需求下降的致命因素之一。

根据华星大数据研究显示，大部分圈内改善盘，周度来人/认购量均呈下滑趋势，客户观望情绪明显上涨、购房意愿下降。高价土地成交的影响力似乎也在减弱，一方面大家已经麻木，另一方面更愿相信开发商是为了生存而拿地，而非看好后市……

但显然，问题不能只看一半，成交量下滑的另一个重要原因，则是供应的缺失，八月宁波新项目“零开盘”！可售库存去化周期降至3个月以内！圈外刚需几乎一房难求！周六刚加推的中旅城项目，超600组客户抢200余套房源，就是较好的证明。

与此同时，高价预售证申领困难、透明售房网改变价格显示模式，这两个举动似乎也在暗示着：至少目前，宁波市场热度仍在，房价上行的压力依然不小！

以上的矛盾信息的呈现，也是大家产生迷茫的症结所在，看多还是看少？未来宁波楼市究竟何去何从？

NO.3丨全国趋势1

「长效机制建设，租赁时代到来」

要了解宁波市场趋势，首先还是得从全国楼市入手。

眼下中国的房地产制度正在经历大变革，较新的举措是：一个全新租赁时代的逐渐到来。上海的“租售并举”、广州的“租售同权”，以及北京的“共有产权”住房，目的都是还原住房的居住属性、杜绝炒房，以稳定房价。

全国趋势2

「城市本位思维下的精细化调控」

另一个楼市重要的风向标则是北京、长沙和济南等地的调控新政，表面看是因城施策下楼市“松绑”，深层意义是人才的争夺战。

从环北京-雄安新区，到长三角城市群，再到粤港澳大湾区，超级城市群的启动建设，让各个城市进入新一轮快速发展通道。城市之间的竞争日趋激烈，人才的争夺成为重中之重。人才如何导入？解决住房保障是最简单、有效的方式。人才导入之后的城市发展，也对本地房地产有更好的促进作用。

在不违背中央调控目标的前提下，因城施策、精细化调控的新常态已经到来。

NO.4丨宁波趋势

「大周期可期，小周期呈现差异化」

诚然，“十九大”必是个重要关口，“十九大”之后的政策如何变化，将对未来几年楼市走向产生深远影响。在政府着力抑制资产泡沫、寻求长效机制背景下，短期内政策放松的可能性微乎其微。

但是，我们也要看到，当下站在城市发展的高度看趋势，比单纯研究房地产市场变化更重要。我们与其担忧政府出台更严厉的调控措施，不如期待更具战略意义的城市发展新动力。

就如宁波，区划调整后，新一轮城市总体规划编制已启动；2025中国制造试点工作，也正在加快落实；未来几年，棚改拆迁力度有增无减，新格局、新产业助力宁波城市升级与消费扩容。从大周期来看，宁波城市化的质与量都在快速提升阶段，大势依然值得期待！

从近期市场来看，我们没法确切的说“本轮上涨行情正在结束”，但“本轮快速上涨的黄金时代”可能真的快要过去。

不出意外的话，“金九银十”市场的推盘量会大幅增加，月度成交数据回升可能性较大。

其中圈外供应缺失已久的鄞州陈婆渡板块，以及新海曙集士港、高桥板块必成下阶段市场热点，但大部分项目面对两两贴身肉搏、直接竞争的局面，也是考验着开发商的操盘能力；而圈内高端盘则因限价、预售证等问题，推盘节奏存在较大的不确定性。

同时，在金融政策持续收紧背景下，限购圈内有价无市的局面持续是大概率事件；圈外随着价格的上升，刚需红利逐渐减弱，成交量再有突破也相对困难。

土地层面，2017中国（深圳）城市土地展刚刚落幕，宁波携31宗优质地块首次参展。在上半年土地出让大打折扣的背景下，预计9月起宁波将迎来推地潮，重点关注海曙区及东部新城明湖板块。但土地出让更多的意义还是体现在稳定供需和客户信心维持上，对楼市真正的刺激作用相对有限。

就目前来看，宁波楼市的机会下移至周边县市。如撤市设区后的奉化，在“库存不足”与“强势政府指导价”双重作用下，市场的抢房潮仍在持续；又如慈溪，新地王楼面价已达9000+，但周边售价仅在10000-12000，量价补涨空间较大。

最后作个小预告，9月中旬，宁波将举办首届国际健康养老服务业博览会，地点位于国际会展中心，展览面积达1.8万平米，吸引多国著名养老企业参加。政府着力扶持的新产业，值得我们期待！

NO.5丨

调控的目的不在打压楼市，

调控下的新机遇也将逐渐呈现，

无论市场怎么发展，

要练成荣耀王者，

请谨记：

「猥琐发育，别浪！」

「稳住，我们能赢！」