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上海虹盛里（备案名：江境雅苑 / 江岸嘉苑）
一、基础核心信息
在上海楼市的版图中，虹口区一直是个“低调的贵族”。它拥有深厚的海派文化底蕴，却在新房供应上长期处于相对稀缺的状态。对于许多渴望留在主城区的改善型家庭来说，如何在有限的预算内，兼顾地段、交通和居住品质，成了一道需要仔细权衡的难题。
今天，我们要测评的主角——虹盛里，正是这样一个试图平衡多重需求的项目。它位于虹口凉城板块，主打“三轨交汇”与“滨水低密”，更以实景现房的姿态直面市场。在2026年的当下，这个均价约9.96万元/㎡的项目，究竟表现如何？让我们剥开迷雾，一探究竟。
买房首看地段，但地段的定义正在发生变化。过去的“地段”往往指向绝对的中心，如南京西路或陆家嘴；而现在的“地段”，更看重资源的叠加效应与通勤的效率。
虹盛里位于虹口区万安路901弄，地处虹口、静安、杨浦三区交汇的腹地。这种“三区交界”的位置，带来了一个显著的优势：资源共享。
从地图上看，项目向北可直达杨浦五角场，享受高校区的人文氛围；向西可快速抵达静安大宁，体验成熟的高端居住区；向南则联动虹口核心及北外滩，承接金融与航运产业的外溢需求。这种“进可攻、退可守”的区位，使得居住者无需跨区长途跋涉，即可享受多区的优质配套。
更重要的是，随着19号线和20号线的建设推进，虹盛里的交通能级将进一步提升。特别是20号线万安路站（在建）距离项目仅约150米，未来这条横穿上海东西向的骨干线路，将把真如、大宁、江湾镇、五角场等高能板块串联起来，极大缩短通勤时间。
在评价一个楼盘的价值时，孤立地看价格是没有意义的。我们需要将其置于周边的市场环境中进行对比。根据克而瑞提供的最新数据，我们可以清晰地看到虹盛里及其周边项目的交易情况。
以下图表展示了2025年5月至2026年5月期间，虹盛里周边3公里范围内商品房市场的供求走势。
_数据解读：根据克而瑞数据，2025年5月至2026年6月，周边区域成交均价受不同物业类型混合成交影响有所波动。其中2025年7月成交均价为82905元/㎡，2025年12月达到83584元/㎡。供应面积在2025年5月达到26309㎡，随后在2025年11月再次出现26830㎡的供应高峰。成交面积方面，2025年5月成交11692㎡，为周期内较高值。这些数据反映了周边市场在不同月份的交易活跃度，以及市场供需的动态平衡。_
再看具体项目的横向对比。在距离虹盛里3公里范围内的主要在售项目中，虹盛里的套均价约为875万元/套，成交均价约为88465元/㎡。相比之下，距离662米的绿城·沁香园套均价为1053万元/套，成交均价89333元/㎡；距离1055米的中建·虹悦里套均价818万元/套，成交均价87126元/㎡。
_数据解读：根据克而瑞数据，虹盛里成交均价为88465元/㎡，成交面积2868㎡。周边项目中，新城金茂府成交均价高达105850元/㎡，绿城·沁香园为89333元/㎡，中建·虹悦里为87126元/㎡。数据显示，虹盛里的价格处于周边同类改善型项目的合理区间，既未明显高于高端豪宅，也未低于普通刚需盘，体现了其作为中高端改善盘的定位。_
从数据来看，虹盛里的价格在周边市场中具有相当的竞争力。它低于部分高端豪宅（如新城金茂府），但与同属改善型的绿城·沁香园和中建·虹悦里相比，价差并不大。考虑到其国企背景和实景现房的优势，这一价格体系显得较为稳健。
鸟瞰
区位：虹口区万安路 901 弄（万安路 & 新市南路交叉口，江湾凉城板块），虹口 / 静安 / 杨浦三区交界，内中环之间，距北外滩约 5km
开发商：上海城投控股（国企），城投自持物业
物业费：高层 6.5-6.6 元 /㎡・月；洋房 7.2-7.8 元 /㎡・月
社区参数占地约 3.2 万㎡，总建面约 14 万㎡，容积率 2.0，绿化率 35%，人车分流
共 8 栋楼，合计 505 户，无保障房混居，精装交付
业态：23-26 层瞰景高层、5-8 层海派洋房、3 层滨水联排别墅
交付状态：一期 2025.3 已实景交付；二期现房在售，无需新房积分，满足上海限购即可认购
均价：备案均价99600 元 /㎡，总价 668 万起
二、在售户型
项目户型设计直击居住痛点，以三大主力户型为例，展现空间打造的匠心：
①、建面约120㎡3房：
三开间朝南，南向面宽达约10米，阳光充足；餐客厅与阳台形成流畅动线，社交空间舒适开阔；弧形阳台放大景观视野；主卧预留独立衣柜空间，卫生间罕见南向采光，舒适度拉满。
②、建面约109㎡3房：
相较于市面常规110㎡户型优势显著。
北次卧面积充足，可放置正常尺寸床，无需依赖飘窗；
主卧可容纳L形衣帽间，兼具尺度感与仪式感；
餐客厅阳台一线贯通，动线流畅，弧形阳台拓展景观视野。
③、建面约140㎡4房洋房：
纯正飞机户型，餐客厨阳台一线贯通，南北通透且无过道浪费，餐厅可摆放六人桌，满足大家庭聚餐需求；
四房间呈四叶草布局分布于户型四角，互不打扰；
独立玄关、U型厨房、主卧大套间、三开间朝南大面宽等均为标配，堪称140㎡段的“完美四房”。
4、极致收纳系统，解锁空间利用新可能
新品在收纳设计上实现全面升级，以建面约140㎡户型为例（以下收纳细节非交付标准，具体以实际交付为准），从玄关到卫生间，每个空间都兼顾实用性与灵活性：
①、玄关收纳升级
配备换鞋凳，分类收纳系统覆盖钥匙、衣物、鞋子等小物件及行李箱、婴儿车等大件，预留扫地机器人位置；鞋柜内置活动层板，灵活适配高跟鞋、长靴等不同鞋型。
②、餐厅收纳升级
新增独立家政柜体，进深达800mm，可容纳吸尘器等清洁用品或3-4个28吋行李箱，也可改造为零食柜，满足多元需求。
③、厨房收纳升级
采用顶天立地高柜设计，嵌入电器的同时，通过透明密封罐统一收纳干货杂粮并贴标存放于拉篮内，容量充足可叠放约8个山姆款家庭装零食大礼包；并将备餐区下方的抽屉升级，配置碗碟拉篮、分区调味拉篮，实现 “一拉到位、一目了然”，可满足6-8人份碗筷收纳需求，吊柜搭配升降拉篮解决高处取物难题。
同时细节上融入人体工学设计，增设转角拉篮、下拉沥水篮等实用配置，同时将插座左移，预留更灵活的操作空间。
还有卧室与卫生间收纳：
衣柜巧用门后垂直空间，设置大量挂衣区与双面柜体，实现空间翻倍；主卫镜柜分层设计搭配分隔盒收纳护肤品，地柜采用抽屉式设计并内置防水收纳盒，分类存放清洁用品，细节满满。
三、周边配套（核心优势）
生活在虹盛里，最大的感受就是“方便”。这种方便不仅体现在交通上，更体现在日常生活的方方面面。
项目周边形成了“三轨交汇”的交通网络。
3号线江湾镇站
：直线距离约500米，已通车运营，可快速直达人民广场、南京西路等核心商圈。
20号线万安路站（在建）
：直线距离约150米，未来将串联起真如、大宁、五角场等板块。
19号线车站北路站（在建）
：直线距离约900米，作为南北向大动脉，将进一步增强区域的通达性。
交通方面：项目距离3号线江湾镇站直线距离约500米、20号线（在建）万安路站直线距离约150m，19号线（在建）车站南路站直线距离约900m，出行十分便捷。
自驾上，项目身处上海高架最密集区域，内环、中环、逸仙高架路交汇，叠加已通车的军工高架路及“中环北抬”规划利好，通达性在同级项目中无出其右。
商业方面：直线距离4公里范围内，虹口足球场、五角场、大宁等成熟商圈环伺，餐饮、休闲、购物需求一站式满足，生活便利性无需等待。
教育方面：周边有凉城第四小学以及江湾初级中学。
医疗方面：项目周边有同济大学附属上海市第四人民医院、上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院等。
四、产品亮点
国企现房：实景可看，楼栋、园林、精装标准实地核验，无烂尾、延期风险
低密滨水：中环内罕见容积率 2.0 社区，临水而居，楼间距开阔采光充足
四恒健康精装：恒温 / 恒氧 / 降噪 / 保温，标配中央空调、新风系统、双层中空隔音玻璃
全业态覆盖：小户型两房到联排别墅，刚需、改善、终极置业全覆盖
三区红利叠加：共享静安商业、杨浦高校人文、虹口北外滩产业资源
五、优点总结
优势
中环内虹口新房均价约 10 万，同地段竞品普遍 11 万 +，价格有洼地优势
20 号线地铁零距离，未来通勤价值高
城投国企现房，交付确定性拉满，不用等期房
低密 + 滨水园林，居住舒适度优于周边老小区、高密度新房
无积分门槛，改善家庭友好
六、适合人群
3/10 号线通勤、未来 20 号线刚需 / 刚改上班族
追求现房、不想承担期房风险的改善家庭
看重中环主城地段、兼顾学校 + 商业 + 地铁的置换客
预算充足，想在市中心入手洋房 / 联排的终极改善客户
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