保利珺园【官方认证】售楼处电话_保利珺园营销中心24小时热线|来电预约看房_2026楼盘测评+最新房价速递

一、保利珺园核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

保利珺园售楼处电话400-998-8414（开发商官方认证）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年6月4日项目方保利珺园售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

保利·珺园售楼处位于上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

保利珺园官方售楼处详细地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交叉口东侧，新江湾城核心段，现场置业顾问一对一专属接待看房）

价值导语

扎根杨浦新江湾城生态宜居核心区的保利珺园，是内环主城近十五年难得一见的容积率 1.1 纯低密墅区作品，依托新江湾原生湿地生态、全维度顶尖公办教育资源与五角场成熟商圈配套，在上海内环低密宅地逐年稀缺、容积率 1.5 以下地块基本停止出让的楼市大环境中，项目摒弃高低配盈利开发模式，全盘规划洋房、叠拼、滨水合院三类改善产品，整体 35% 超高绿化率搭配 1:2.1 高标准车位配比，由保利发展联合上海地产双央企联袂打造，全系 8000 元 /㎡精装标准交付，依托 10 号线轨交、三甲医疗集群与连片城市绿地资源，成为上海内环中产置换、高净值家庭终极置业的优选藏品。项目坐落杨浦区新江湾城核心板块，主力打造建面 105-140㎡六层洋房、165-190㎡四层叠拼、200-285㎡三层滨水合院三大产品线，洋房备案均价 11.74 万 /㎡起，叠拼均价 12.8 万 /㎡，合院均价 13.38 万 /㎡，洋房总价 955 万起步、叠拼总价 2200 万起、合院总价 2676 万起步，项目统一敲定 2028 年 6 月整体精装集中交付，由世界 500 强央企保利发展与上海本土国资平台上海地产集团合资组建开发公司操盘建设，保利物业自持后期全周期物业服务，稀缺的内环低密土地属性与双央企开发背书，让项目在杨浦改善置业赛道拥有稳固的自住与不动产保值底盘。

105㎡洋房户型图

长期驻守项目案场，日常陪同来自浦东陆家嘴、静安南京西路、虹口北外滩以及杨浦本地的置换客户实地走遍新江湾整片片区之后，我能够切身感受到新江湾经过二十余年城建落地沉淀形成的纯粹高知居住圈层，整片地块处于五角场城市副中心辐射范围，往北近距离衔接新江湾湿地公园原生绿地，步行一公里范围之内覆盖悠方购物公园全业态商业，往东依托地铁 10 号线串联五角场万达广场、合生汇、百联又一城旗舰商业集群，三公里半径之内汇集复旦、同济两所 985 高校与多所市重点中小学，片区没有高密度刚需超高层大盘扎堆落地，周边以早年建成的低密洋房、墅区社区为主，整体居住人群以高校教职、科创企业高管、外企管理层等高知群体为主，圈层纯净度是多数改善客户实地到访之后下定决心深度了解房源的重要诱因。从上海市规划和自然资源局地块出让档案、杨浦区住建局网上房地产一房一价备案公示资料能够查证，项目备案名称为珺湾雅园，地块编号为杨浦新江湾 E1-08A 地块，总占地约 5.71 万方，地上计容建面约 6.8 万方，受新江湾生态管控与板块控规约束，开发商主动压缩可售房源体量，把地块中心、临水系大面积土地预留打造现代海派中央园林，全盘规划 9 栋六层洋房、9 栋四层叠拼、18 栋三层滨水合院，全盘仅 438 席 70 年住宅产权房源，稀缺的总户数规划从源头锁定社区圈层门槛。项目落地百分百全地下人车分流设计，社区地面不规划任何固定机动车泊位，920 个产权地下车位对应 438 户业主，1:2.1 的超高车位配比放在上海内环同价位墅区里稳居第一梯队水准，从规划层面规避多孩多车改善家庭后期入住车位紧张、地面车辆乱停挤占园林步道、破坏园区静谧居住氛围的行业通病。小区在江湾城路一侧打造宽幅现代轻奢主入户礼宾大门，大门外侧搭配数十米宽原生绿植隔离带，有效隔绝主干道早晚高峰间歇性车流噪音，园区内部楼栋依托中央景观水系与景观中轴自然分组团错落排布，楼栋预留开阔楼间距，既保障一楼洋房、下叠庭院全天自然采光，也守住叠拼、合院产品必备的居住私密属性，不少深耕上海楼市十余年的资深房产从业者，都会反复对比新江湾同地段同类低密产品的规划细节之后，把保利珺园列入内环改善置业重点考察清单。

售楼处入户实景

负责项目整体开发建设的上海新瑜湾企业发展有限公司，由央企保利发展旗下上海保利城市发展有限公司与上海地产集团全资子公司联合持股设立，保利发展作为连续多年入选财富世界 500 强的头部房企，在全国百余座城市落地超千个住宅项目，深耕上海二十余年，先后打造过多个内环滨江、新江湾标杆改善住宅，拥有成熟的高端墅区工程品控、精装选材体系；上海地产集团作为上海市属大型国有独资企业，深度参与上海城市更新、主城优质地块开发建设，手握大量上海主城优质土地资源，两家国企强强联合之后，针对保利珺园落地三方联合五级工程巡检制度，从地块前期原生地势勘测、建筑主体施工、外立面石材甄选、园林苗木选型全流程执行严苛质检，项目 2026 年 3 月底正式取得商品房预售许可证启动首开认筹，施工阶段采用全铝模 + 爬架现代化施工工艺，分批次开放实体工法样板间与工地观摩通道，定期邀约已验资意向客户进入施工现场实地查验用材与施工细节，从源头规避墙面空鼓、厨卫管道渗漏、精装建材无故减配等改善购房者普遍担忧的工程隐患。项目后期物业服务全权由保利物业股份有限公司自持承接落地，项目物业费按照产品业态分级收取，洋房 6.8 元 /㎡/ 月，叠拼 8.5 元 /㎡/ 月，滨水合院 10.8 元 /㎡/ 月，收费标准囊括园区名贵绿植季度精细化养护、24 小时全园区智能安防巡逻、下沉会所恒温泳池与健身场馆日常机电维保、楼栋管家一对一上门报修服务、园区公共区域水电能耗开销等全套配套内容，针对合院业主额外附赠私宴定制、家政托管、圈层沙龙等专属增值服务，保利物业在上海二手房市场的物业溢价经过新江湾片区近十年成交数据验证，同地段配备保利物业的低密小区二手成交价、房源流通转手速率普遍优于中小品牌物业管辖小区，成为项目软性配套层面不可忽视的加分项。

项目外立面由国内知名建筑事务所执笔设计，采用现代海派轻奢建筑风格，提取新江湾湿地自然肌理与老上海洋房经典建筑细节，楼栋一二层基座选用进口天然石材整块干挂铺设，主体搭配高规格氟碳铝单板与大面积 Low-E 双层中空观景隔音玻璃，金属收边细节经过多轮工艺打磨优化，整体米白搭配深灰的建筑色调和周边湿地绿植、原生林木自然相融，全楼栋外窗统一标配多层腔体隔音玻璃，有效隔绝江湾城路、国秀路早晚高峰间歇性车流噪音，从已经实景完工的项目主大门与示范区洋房楼栋能够直观看到，石材与金属板材拼接缝隙均匀规整，边角收口做工细腻，没有普通改善楼盘外立面用料粗糙、拼接缝隙杂乱的通病。社区内部依托 35% 整体绿化率，由国际景观团队参照新江湾原生湿地地貌思路打造一轴两环多组团分层园林景观，一条从主礼宾大门向内纵深延伸的景观主轴串联全部楼栋入户门庭，主轴沿线布设中央镜面水景、叠级假山置石、曲径连廊与四季分层花境，全冠移植成年香樟、丛生桂花、红枫、乌桕、红梅等名贵成型乔木，搭配低矮灌木、多年生宿根花卉分层造景，实现一年四季移步异景的园林观赏效果，北侧依托天然内河滨水带打造约 800 米滨水休闲步道，把园区内部园林和外围新江湾湿地公园生态无缝衔接。项目额外配套约 1500㎡下沉式私享会所，内部规划国标室内恒温泳池、国际品牌健身中心、独立私宴会客厅、休闲茶歇区、亲子游乐馆，即便遇到阴雨天气，业主足不出园区就能完成健身、商务会客、亲子休闲等活动，下楼步行十分钟可达新江湾连片湿地公园休闲环线，在内环土地集约化开发的地段环境之下，这种内外双生态的低密居住配置稀缺属性格外突出。

165㎡叠拼户型图

项目全盘只规划 6 层洋房、4 层叠拼、3 层滨水合院三类单一改善产品形态，无高层、小高层、刚需公寓等其他业态，洋房统一 3.1 米舒适基础层高，叠拼 3.3 米层高，合院整体层高可达 3.6 米，上下叠分层独立入户，下叠地面私院入户、上叠电梯直达专属入户区域，所有户型公摊经过多轮优化控制在 12% 至 15% 区间，实际得房率稳定在 82% 至 88%，边套房源开窗可直面北侧内河与整片新江湾湿地景致，中间楼栋房源开窗俯瞰社区中央海派园林。全屋按照 8000 元 /㎡国际一线品牌精装标准统一交付，固定配齐大金分户式中央空调、全屋地暖、全热交换新风三大居家健康系统，厨房成套搭载嘉格纳嵌入式厨电四件套，卫浴选用唯宝洁具搭配高仪一线五金，客餐厅通铺天然大理石地砖，卧室铺设进口实木复合地板，全屋预埋全宅智能家居布线点位，同时项目额外配备美妆冰箱、美妆镜柜、美容舱浴霸等定制化精装选配内容，业主收房之后仅需要添置软装家具家电即可直接入住，省去自行装修耗费的巨额资金与漫长时间成本。五款主力户型全部做到动静分区、厨卫全明无暗间，优化室内过道布局减少无效面积损耗，下叠附带 40 至 60㎡私家庭院与 5.4 米挑高全明地下室，上叠附带 22㎡左右全景观景大露台，滨水合院实现前庭后院双庭院设计，是上海内环改善墅区市场实用性与景观资源双向兼顾的标杆户型设计。

建面 105㎡三房两厅两卫是项目入门洋房主力户型，也是预算九百五十五万起步、三口之家 + 二胎改善自住咨询量最高的产品，户型做到三开间朝南方正格局，创新性把客餐厅动区采用 LDKG 一体化打通之后形成连贯开阔的家庭活动动线，客厅衔接 7.2 米贯通式景观阳台，南向开窗直面园区园林风光，主卧做成独立豪华套房，拆分睡眠休憩区、步入式通顶衣帽间、干湿分离专属卫浴，剩余两个次卧空间尺度均衡，可灵活划分儿童房、老人房或是居家小型书房，U 型封闭式中西分厨分区设计，中式爆炒与西式简餐分区操作隔绝烹饪油烟向外扩散，双卫全明开窗设计，从根源规避暗卫潮湿异味的通病。按照 11.1 万 /㎡平均成交均价核算，该户型单套总价集中在 955 万至 1180 万区间，楼栋中间不靠内河房源总价偏低，北向临水系边套因为双面采光、直面湿地景致总价上浮八十万至一百二十万，从 2026 年 3 月项目首开至今，该户型整体意向锁房率突破七成，楼栋高区临水系优质房源大多被提前预约锁定，剩余可选楼层集中在楼栋中间不靠景观位置。走进这套户型的精装样板间客厅能够直观感受到空间利用率，全屋精装选材和大户型采用同一品牌配置标准，不会因为户型面积偏小缩减精装配置，样板间客厅可以从容摆放大型组合沙发与六人位长餐桌，日常居家起居、小型亲友家庭聚餐都能轻松实现，南向阳台拓展户外休闲、花艺种植空间，小户型同样兼顾居住舒适度与湿地景观资源，是上海内环千万级改善市场里适配度很高的入门三房洋房产品。

建面 127㎡3+1 房两厅两卫定位中端舒适洋房户型，房源大多排布在洋房楼栋靠中央园林中段位置，户型升级加宽南向采光面，横厅布局优化室内动线，除主卧独立豪华套房之外，一处可变空间可按需拓展休闲书房或是小型休憩套房，剩余两间房间可拆分儿童房、老人房或是居家私人藏书书房，适配二胎家庭或是三代同堂短期居住需求，优化后的中西双厨预留多台嵌入式电器与超大餐边柜拓展点位，双卫干湿分区全明采光无暗间，单套总价稳定在 1320 万至 1565 万之间，大多是从静安老破小、虹口老旧洋房置换、看重新江湾原生山水与现成成熟配套的改善家庭重点选购，阳台站立窗边可以无遮挡俯瞰整片社区海派园林绿意与近处湿地，实地参观 127㎡精装样板间主卧，白天全屋自然光充沛，即便阴雨天气也无需频繁开启室内照明，全屋三层中空玻璃隔音选材到位，即便是临近国秀路主干道的房源，关闭窗户之后室内就能保持静谧的居家环境，现阶段该户型整体意向去化率在百分之五十六左右，常规楼层房源现场验资 300 万资产证明即可预约参观样板间，临水系优质楼层房源需要验资 500 万资产证明预约入场。

建面 140㎡四房两厅两卫作为进阶改善洋房主力户型，产品排布集中在社区次楼王洋房楼栋位置，户型升级南向 14.3 米超大面宽，客餐厅打通形成贯通式巨幕活动空间，除主卧独立豪华套房之外，一间南向次卧均可按需改造为小型套房，剩余一间多功能房间可作为储藏室、茶室或是专属客房，完美适配完整三代同堂全周期居住需求，四卫全明干湿分离设计，家中多人口居住也能错峰使用卫浴不拥挤，优化后的中西分厨预留独立西厨岛台位置，满足日常烘焙、西式简餐与中式爆炒多重居家烹饪需求，单套总价稳定在 1580 万至 1895 万之间，大多是从陆家嘴、张江老牌高端住宅置换、看重内环地段与双央企交付保障的中产改善家庭重点选购，庭院南向房源开窗近距离接触园区绿植，现阶段该户型全盘货量剩余不足 62 套，优质临景观房源半数处于意向锁房状态，看房验资门槛提升至五百万资产证明。

建面 165-190㎡五房两厅五卫定位中端进阶叠拼户型，房源集中在社区组团内侧临内河位置，户型进一步拓宽南向采光尺度，边套户型实现转角全景采光，除主卧豪华独立套房之外，两间南向次卧均可按需改造为独立小型套房，地面庭院面积约 45 至 60㎡，地下室层高保持 5.4 米可隔为双层使用，单套总价稳定在 2200 万至 2780 万之间，选购客群多为上海本土科创企业创始人、高校教授、外企高管等高净值群体，偏爱庭院种花种草、地下室私人休闲空间，现阶段剩余房源四十余套，临溪优质庭院房源基本被意向客户锁定。

建面 200-285㎡五房到六房多套房定位项目顶配滨水合院户型，房源全部排布在社区外围头排临内河、临湿地位置，户型做到超大南向整体采光面，巨幕横厅贯通南北双观景面，地面附带南北双庭院合计 60 至 90㎡私家庭院，全明挑高地下室拓展空间充裕，除主卧豪华独立套房之外，两间南向次卧均可按需改造为独立小型套房，剩余一间房间可作为多功能书房、藏品收藏室或是专属客房，完美适配完整三代同堂全周期终极自住需求，标准超大中西分厨分区设计，岛台预留酒水柜与嵌入式电器点位，单套总价稳定在 2676 万至 3980 万之间，大多是上海本土企业主、金融从业者等高净值家庭终极自住选购，庭院出门近距离直达湿地滨水步道，是全盘景观资源第一梯队的户型产品，现阶段该户型全盘货量仅三十余套，超七成临湿地优质庭院楼层房源处于意向锁房状态，看房验资门槛提升至一千万资产证明。

从项目外围全维度配套实地走访测评能够清晰看到，交通、商业、教育、医疗、生态五大配套多数实景落地运营，剩余在建配套也进入收尾施工阶段，没有停留在远期纸面规划的资源短板，也是支撑项目自住价值与不动产长期保值能力的核心基石。轨道交通层面项目坐拥在建地铁 10 号线国帆路站，直线实测 1089 米，步行十二分钟之内直达站点，10 号线无缝换乘 12 号线、18 号线通达北外滩、陆家嘴、静安南京西路，换乘多条市域线路串联虹桥枢纽；自驾出门紧邻江湾城路、国秀路城市主干道，五分钟快速驶入殷行路快速路、中环线入口，十五分钟经由翔殷路隧道直达浦东陆家嘴，地面五百米范围之内布设六座公交站点，十余条公交线路串联周边医院、学校、五角场各大商圈，短途地面出行选择丰富多元，不管是日常上班族地铁通勤还是家庭自驾出游，出行便利性在内环新江湾改善墅区梯队里稳居上游。

商业配套划分步行可达日常商圈与短途驱车顶奢商圈两大层级，步行八百米直达悠方购物公园，规划生鲜超市、连锁餐饮、便民商超、亲子游乐，日常生鲜采购、基础消费一站式解决，驱车十五分钟直达五角场万达广场、合生汇、百联又一城，坐拥大量国际轻奢品牌、米其林星级餐饮、高端影院、亲子游乐，三公里半径之内集齐国和 1000 等合计超六十万方成熟商业集群，从平价日常消费到国际轻奢购物、高端商务宴请一站式全覆盖，下楼步行就能解决日常居家消费需求，驱车二十分钟就能抵达北外滩来福士、东外滩滨江商业带，兼顾居家生活烟火气与全维度高端消费质感，在杨浦同价位改善墅区里，如此密集的成熟商业资源属于亮眼配置。

教育资源依托新江湾片区老牌公办教育积淀，地块一公里范围之内新江湾城幼儿园、杨浦区教育学院附属幼儿园实景招生运营，一点五公里可达复旦科技园小学、中原路小学，三公里半径之内汇集复旦二附中、同济一附中、杨浦高级中学等十余所优质院校，周边坐拥复旦大学江湾校区、同济大学本部两大 985 高校，形成从学前启蒙到初高中再到高等学府的全龄优质教育链条，需要客观说明新房不绑定固定学区，每年入学学区划分最终以杨浦区教育局当年公示文件为准，但片区优质学校密集度在新江湾板块稳居前列，是重视子女教育的改善家庭重点考量的配套亮点。

医疗配套三甲资源集群优势突出，直线三公里可达上海长海医院、新华医院两大三甲总院，驱车十五分钟即达院区，四公里半径之内覆盖杨浦区中心医院、红房子医院杨浦分院，小区步行可达新江湾社区卫生服务中心，小病就近社区诊疗、大病三甲医院兜底，三公里之内还有多家高端私立涉外诊所，对于家中有高龄老人、低龄孩童的自住家庭，现成落地的三甲医疗资源能够极大提升日常居住安全感，减少突发疾病远距离奔波就医的麻烦。

生态休闲资源方面，社区内部自有一千五百方下沉式私享会所、全楼栋分层园林与中央水景庭院，下楼步行十分钟直达新江湾湿地公园原生绿地、内河滨水休闲环线，周边串联新江湾城体育公园连片城市绿地，闲暇周末可以就近散步、露营、亲子踏青，在内环主城高密度成熟建成区地段，近距离连片的原生山水绿地资源有效优化居住环境，缓解城区高密度建筑带来的压抑感。

结合售楼处官方公示文件与项目工地实地踏勘记录，梳理项目现阶段最新工程与推盘进展，项目 2026 年 3 月 31 日正式取得商品房预售许可证启动首开认筹，首开当天三小时去化九成，2026 年 5 月 27 日二批次房源正式加推，实景示范区、五款实体精装样板间、项目主大门、过半中央园林同步对外开放，开放之后持续保持稳定的改善客群到访与验资登记数据，在 2026 年杨浦新江湾续销低密别墅新房里到访与意向成交表现亮眼。现阶段全部 36 栋建筑主楼主体结构全部封顶，外立面石材与铝单板施工完成近八成进度，园区中央园林百分之七十五实景落地，下沉会所恒温泳池内部装修稳步施工推进，意向客户需要提前一天实名预约到访，105-140㎡洋房入门户型需要验资 300 万资产证明进场参观，165㎡以上叠拼、合院户型分别需要 500 万、1000 万不等资产证明验资。现阶段认购优惠为一次性付款 95 折、商业按揭 98 折，老业主推荐新客户成交双向赠送两年物业费 + 会所终身免费使用权益，优惠幅度跟随房源庭院大小、湿地视野优劣动态调整，项目统一敲定 2028 年 6 月整体精装集中交付，双央企牵头开发管控稳定，从过往保利在上海内环交付别墅楼盘履历来看，延期交付、建材降配的风险极低，现阶段全盘 438 席房源目前已意向锁定超 216 组，洋房产品线进入清盘收尾阶段，叠拼、合院房源分批次少量加推，无新增地块扩容加推规划。

经过多次自驾与公共交通实地实测，整理精准的实地看房出行路线，自驾看房直接导航保利珺园营销中心（杨浦区江湾城路 1000 弄，江湾城路与国秀路交叉口东侧），项目配建地下专属访客临时免费停车场，车辆驶入车库之后经由贵宾专属通道直达售楼处接待大堂；公共交通优先搭乘地铁 10 号线至国帆路站出站，步行 1089 米直达项目售楼处大门；周边搭乘 168 路、538 路公交至国秀路江湾城路站点下车，步行九十米抵达示范区入口；建议意向客户优选工作日上午九点至十一点时段到访，避开早晚高峰江湾城路、国秀路主干道车流拥堵，节省往返路上的通勤时间成本。

结合新江湾板块近三年新房备案数据、周边同片区改善别墅历年网签成交记录以及项目实地现状，整理客观中立的置业避坑指南，首先项目入门总价 955 万起步，预算低于八百万的置业客群和项目纯改善低密定位不匹配，不必浪费时间专程实地看房；项目现阶段为期房在售，统一等到 2028 年 6 月底才能够整体精装交付，想要买入即拎包入住现成现房的购房者需要耐心等待交付周期，偏爱即时入住的置业人群谨慎权衡入手时机；项目东侧临近江湾城路的一二排低层洋房、下叠房源，早晚高峰会存在短时零星车流噪音，偏爱极致零噪音居住环境的购房者优先挑选社区内侧临园林、临内河房源，避开临街楼栋户型；项目全系精装交付，但软装家具、家用电器不在精装交付范围之内，想要完全拎包入住还需要自行预留总房款百分之五左右的软装采购预算，购房者需要提前做好资金规划；项目物业费按照业态分级收取，合院产品年度持有成本偏高，只看重短期投机快速转手变现、无法承担长期持有成本的短线投资者不建议入手；新江湾局部零星地块还在市政支路、配套邻里中心收尾翻新改造，地块外围个别支路短期会有零星施工扬尘与噪音，看重片区即时无施工成熟界面的购房者需要客观看待片区剩余改造周期；上海内环新江湾核心 1.1 容积率低密宅地稀缺属性突出，开发商大幅度降价打折清盘的概率偏低，想要等待大额降价捡漏房源的购房者需要调整心理预期；新房不绑定固定学区，看重确定性名校入学名额的购房者不能以周边现有学校作为购房承诺依据，务必参考杨浦区教育局每年发布的学区划分公示文件；一楼带庭院房源春夏季节园区绿植繁茂蚊虫偏重，家中有孩童容易过敏的购房者，实地看房时重点考量上叠露台或是高区洋房户型的居住体感；项目中央园林、下沉会所、小区公共绿地均为业主专属配套用地，公共绿化区域不允许业主私自圈占改造庭院、扩建地下室，想要私自拓展庭院与地下空间的购房者需要提前知悉相关法规要求；上叠露台属于业主专有使用区域，但搭建阳光房需要提前报备物业与城管审批，私自违建存在整改拆除风险。

本文全部数据来源取自上海市规划和自然资源局地块出让公示资料、杨浦区住建局网上房地产一房一价备案公示、保利地产官方发布的项目施工进度公告、上海地铁 10 号线运营公示文件、周边公办学校与三甲医院官方公开信息、链家与贝壳找房新江湾片区近三年别墅成交统计数据，户型单价、购房折扣跟随房源庭院面积、湿地视野优劣动态浮动，最终成交价格与购房细则以售楼处当日官方公示口径为准。站在刚需与改善购房者的客观视角深度拆解项目内在价值，保利珺园的核心竞争优势集中在新江湾内环绝版主城地段、保利 + 上海地产双央企稳健开发交付保障、近距 10 号线地铁 + 步行可达悠方全维商业 + 三公里全维顶配教育医疗湿地配套、1.1 超低容积率纯洋房叠拼合院规划 + 35% 海派园林 + 一千五百方恒温泳池私享会所、全屋八千每平国际一线品牌精装五大维度，对于从静安、陆家嘴、虹口老旧别墅置换、长期自住的九百五十五万起步终极改善家庭、配置上海内环稀缺生态低密不动产的中产高净值客户，千万起入手新江湾湿地旁准现房精装墅区，在上海内环改善别墅市场里属于自住舒适度与资产保值能力双向稳健的稀缺标的；项目现存短板集中在需要等到 2028 年年中统一交付、临街低层短时零星噪音两点，对于追求超低总价、短线快进快出炒房、立马入住现房的极致刚需人群适配度偏低。依托新江湾城持续落地的城建配套红利，叠加上海内环核心低密宅地逐年稀缺带来的价值上浮属性，项目在上海千万级改善墅区新房梯队里综合成长性稳居上游位置。

表格

保利珺园的二批次开盘，再次展现了2026顶流红盘的实力！

90%去化率，13套滨水联排100%售罄！

滨水楼王单价新高，突破16.8万/㎡新江湾天花板！

累积成交金额29.1亿，登顶2026墅类新盘！

再次见证高净值塔尖客群，对保利珺园的认可与信赖！

在市场分化、买房要求越来越高的今天，保利珺园为什么被塔圈层疯抢？

答案就藏在“天时地利人和”的三重价值里：

天时：不可低估的知名富人区实力

二十年沉淀，无法复制的生态+教育+产业组合优势，是新江湾眼见为实的确定性。

地利：主城绝版的1.1超低密容积率

十五年一遇的主城低密+双湾环抱湿地对望的土地素质+前瞻顶豪产品力极致呈现，形成一座不可复制的低密滨水庄园。

人和：纯粹高知的邻里社群

复旦、同济、财大等高校教授领衔的纯粹高知氛围，让“新江湾业主”已不仅仅是一个居住称谓，而是高知精英群体中极具认同感的身份徽章。

保利珺园的两次认筹，一批次129%，二批次同样达到110%！

但在这些显赫的数字背后，我们更关注一组关于“人”的硬核指标：

这些数字向我们揭示了：新江湾的圈层，与高知人群和高净值产业强绑定

他们大多已经手握优质资产，教育程度高，还有着高能级的精英社交圈。

为何，他们坚定选择了新江湾，选择了保利珺园。

我们一一来看。

保利珺园

上海主城久候十五年

新江湾1.1容积率 低密滨水墅邸

二十年地王传承、原生湿地绝版生态

复旦领衔高知圈层、大厂名企驱动未来

四大基因共铸底层价值

建面约200-285㎡滨水联排

约161-186㎡叠拼墅邸，约105-140㎡墅质洋房

三批次仅60套6月加推！

01

七成业主二次或多次置业

墅居早已在新江湾自成一派

二批次认筹客群中，超过七成都是二次或多次置业，这一数字较首开时的67%再度攀升。

是什么，让他们再次选择新江湾？

新江湾知名别墅区，自有的地王基因

自2005年以来，新江湾城出让的土地多次刷新全国单价或总价纪录。像项目旁边的中建大公馆的2009年的拿地价为32,484元/平方米，作为首个地价突破3万的项目，创下当时全国土地单价纪录。

多年来建发、九龙仓、仁恒、华润等房企陆续落子，共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围。也让新江湾成片的别墅群，成为上海主城区不可复制的孤品。

上海主城最低密宜居板块

早在 2003 年的城市规划里，新江湾就被定调为“最低密、最生态、最稀缺”的核心区。土地最能反映城市发展的意图，因此我们能看到：

二十年前，从新江湾的开发建设开始，这里的住宅用地容积率，最高不超过1.7。其中六成地块，容积率均在1.5以内。

这在上海主城区的土地出让中，已经绝无仅有。

而在C4地块之后的十五年，唯一一幅容积率低于1.1的地块，正是保利珺园。

市区唯一湿地+四大公园，构成最生态住区

正如伦敦海德公园一号等世界级豪宅的核心价值，在于对稀缺公园景观的私藏。新江湾城同样践行了世界顶豪的这一共识：

大面积的低密度住宅区和林荫道网络，开阔的视野面，以及社区内遍布的自然水系与绿地。

上海中心城区唯一的湿地，成为了新江湾难以逾越的护城河。

24万方的新江湾湿地公园，不是人工绿化的堆砌，而是完整承载整套生态系统的环境。这里保留了香樟、水杉等原生植被，负氧离子浓度高达2000个/cm³，是市区的3倍。2021年，国家一级保护动物小灵猫在绝迹十年后重现新江湾，就是生态环境最有力的背书。

还有新江湾城公园、smp滑板公园、安徒生童话乐园，总计四大公园环绕，共同打造出独属于新江湾的，融于自然的生活方式。

资产面积更大的高净值圈层

近二十年来，新江湾的新房供应中，140㎡以上的占比高达45%。

可能很多朋友对这个数字没什么感觉，我们来看近几年的全市新房供应情况，可以看到即便是在去年这样的豪宅超级大年，上海140㎡以上的供应占比，不到20%。

可见新江湾城二十年如一日的纯粹改善，在如今的上海多么难得。

这也回应了我们所看到的业主画像——在新江湾，圈层的实力不容置疑。

02

全员高知高智

复旦领衔的浓厚书香底蕴

保利珺园已成交业主中，96%拥有本科及以上学历，硕士及以上占达到43%。

我们一直听到开发商在说圈层。

在保利珺园，我们切实看到了，什么是圈层。

您的邻居，或是复旦的学术精英，或是科创与医疗领域的行业翘楚——与这样的精英为邻，本身就是一种无形的价值与资源。

为何新江湾成为了他们的首选，正是因为这类人群对子女教育有着更高的标准与期许，而新江湾城教育资源的厚度，恰好精准契合了他们的核心诉求。

“顶尖高校”作为定海神针

复旦为新江湾营造了不可复制的“无围墙大学”人文环境。在这里，咖啡香与书卷香交织，行业大咖与年轻学子在校园里自由交流。这种开放、包容且极具创新活力的学术生态，让居住在新江湾的人们，日常便能与前沿思想碰撞，享受顶级的精神滋养。

同时，复旦作为新工科、环境科学、计算机、微纳电子等前沿学科的聚集地，复旦江湾校区吸引了全球顶尖的学者与科研人才在此扎根。这些高学历、高素质的精英群体，构成了新江湾最核心的业主圈层。

复旦大学江湾校区，图源复旦大学

“3+1+7” 全龄优质资源环绕

板块内坐拥复旦大学（江湾校区）、上海财经大学、同济大学三所“双一流”大学，浓厚的学术底蕴为整个区域奠定了高知基调。

在此基础上，新江湾构建了极为稀缺的优质基础教育闭环：

1所顶尖国际学校：上海德法学校，为家庭提供接轨国际的多元化教育选择。

7所全龄段优质名校：涵盖从幼儿园到高中的全链条。

复旦第二附属学校、上海音乐学院实验学校、复旦大学附属中学；

还有同济大学第一附属中学，以及即将落成启用的上海交大附中杨浦实验学校；

更有中福会幼儿园与复旦科技园小学衔接。

这种“大学+中小学+幼儿园”的顶级教育生态，不仅解决了家长对孩子升学的后顾之忧，更让浓厚的书香氛围渗透进社区的日常，为新江湾注入了不可替代的人文价值。

03

半数业主来自高净值产业

上海的“硅谷社区”

我们还看到，保利珺园已成交业主中，过半数，都来自高能级行业。

除了已经成型的复旦、同济、财大“教授圈”以外，14%来自医疗行业，15%来自科创与新经济领域。

这里不仅是世界级的产业集群高地，更是高知人群实现自我价值与生活品质的双重归宿。

巨头总部汇聚的行业浓度

新江湾的布局打破了传统大学“象牙塔”的围墙，让学术资源能迅速转化为产业价值。与硅谷“前院是实验室，后院是工厂”的模式如出一辙。

280米高的杨浦第一高楼云际尚浦已然伫立，字节跳动自2021年深度扎根，去年再次为豆包租下了其中4万平办公面积，一跃成为2025年度最大单写字楼租赁成交。

耐克中国总部、德国汉高总部、火山引擎、B站、高顿集团等纷纷入驻，聚焦未来产业、

云际尚浦，图源同济设计

湾谷科技园与复旦大学江湾校区隔街相望，真正实现了“校门即园区”的创新共同体。目前已入驻545家企业，包括9家上市公司，年产值超200亿元。引发企业入驻“虹吸效应”，吸引了众多的顶级企业家、学者、科创精英。

中兵北斗、千寻位置、北极星云等行业翘楚的入驻，足以证明这里是企业规模化发展的升级战场。

北斗与千寻共同构成时空智能产业核心

大创智产业带上的“硅谷社区”

新江湾-五角场共同组成的大创智产业带，从同济、财大、复旦一路延伸而来。大学与创智天地有互联网大厂的研发中心，也有风险投资（VC）和天使投资机构，愿意为高校师生的“灵感”买单。

像硅谷的沙山路或帕洛阿尔托一样，人们在这里自由交流思想、碰撞火花。大学即城市，城市即大学。尤其在这场AI短跑竞赛中，环高校的科创核心是灵感链式反应的发生器。

更快的起步尝试，更年轻化的头脑，需求与生产两端的距离的无限靠近的“硅谷模式”，正是新江湾走向下一个时代的核心动能。

从地王的基因到扎实的生态基地，从顶级高校到一站式教育资源汇集，从产业巨头汇集到行业翘楚灵感碰撞。

在新江湾，圈层的纯粹度早已成为这片土地最鲜明的底色。这种高度同频的“全员高知”社群调性，让新江湾超越了单纯的豪宅居住属性，构筑起一个思想共鸣、价值共识的顶级社交场域，成为上海主城区内难以复制的精神高地与身份徽章。

为什么他们的共同选择，是保利珺园。

04

绝版主城低密+独有两面滨水+高定庄园美学

重塑新江湾豪宅范本

扎实的生态基底、高校奠基的纯粹圈层、安静从容的生活态度，这一切对“好房子”的严苛要求，被保利珺园稳稳接下。

以十五年一遇的1.1容积率为基底，保利珺园的另一个极致特点，就是滨水。项目独有的两面临水，形成了“双湾环抱-对望湿地-内有庄园”的生活体验。

地块内严格遵循20米建筑限高，依循原生双水系肌理打造全低层住区，其中：

2000万起创新四代墅，深度重构改善人居体验；

2800万起滨水联排，终极改善的传世之选；

1085万起墅质洋房，以友好门槛开启千万级最好圈层入口。

三大产品线各有侧重、互补共生，覆盖从品质改善、到高阶改善的全周期居住需求。

建面约180㎡，超尺度定制叠墅

4月上海市区新房叠墅成交中，每3套就有1套是保利珺园！

因为在这个总价段，同环线的高层新房已经站上13-17万/㎡，建面在120-160㎡的平层，就要2300-3000万。

但在保利珺园，建面约161-186㎡的4层真叠加，不仅有新江湾板块价值的加持，还有以下三重核心价值，与其他项目相比，一跃成为相同预算的最优选。

特有的咬合设计，创造出独有南向“五面宽”

下叠南向面宽达到约16.2米，上叠南向面宽（含露台）更是做到约24米，阳光视野直接拉满。

同时，上下叠的动静分区也非常清晰，中间两层卧室层彼此不打扰，独立两层起居层则留给家庭欢聚与社交。

买一套送半套的超高得房率+双套房平权设计

建面约180㎡的叠墅，保利做到了同面积段少见的双套房配置，居室层南北各为套房，总计四卧独立流线无交叉，尊重每个人的生活空间。

约6.5米宽厅与近40m²客厅，LDKB一体化设计的0空间浪费设计，孩子奔跑、友人畅谈都更宽敞！

主卧超级升级，边套270度景观面，让居住不再只是占有空间，而是在满眼绿意与阳光中享受平静。

下叠最大约120㎡花园，上叠有天有地双露台配置。

室内外的无缝互联，正是叠墅生活最不一样的特质。可以烧烤，可以饮茶，可以与新江湾的广阔天地畅快呼吸。

四重系统化可定制方案：

精装方面：从全球甄选的嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等顶奢品牌到四大定制体系，再到空间叙事革新和她享主义的女神八件套等，全场景升级！

携手知名设计大师，提供多维度的柔性定制选择。通过局部设计的多样化配置，使每个家庭都能在空间中融入属于自己的审美表达，让居住环境更具个性温度。

除了180m²叠墅产品，保利珺园还有面积控制更友好的160m²叠墅，以更低总价门槛，同享有天有地墅居生活、超配奢装与真高知圈的机会，值此一次！

建面约200-285㎡滨水联排，极致稀缺正是价值保障

二批次推盘当日，滨水联排去化率就已经达到100%。其中，最高16.8万/㎡的成交单价，再一次刷新新江湾的价格天花板！

总价约2800万起200-285㎡滨水联排，是板块4年来首个推出联排新品的项目。在同价位平层还在比较阳台大小的时候，保利珺园，可以拥有上下分层、动静分离的居住体验，尺度与私密感远超同价位大平层。

独有滨水景致、超低密产品、绝版土地三重叠加，成为高净值人群资产配置的最优之选。

一线滨水的景观体验：

除了本身供应量的稀缺，保利珺园的联排还有一大特色：滨水。

双水系环抱的自然格局，搭配首层客厅挑空赠送的空间优势，让每一户都能推窗见水，既拥有开阔的景观视野，又保障了居住的私密性。

约9米面宽打造独栋级尺度：

为打破传统联排长条暗房局限，保利珺园直接将联排产品的面宽拉到9-11米，采光通风、视野MAX！

边套更做到三层主卧270°环幕视野，把一套观景宅邸嵌进了湿地公园里！

联排毛坯创意装修

地上三层+地下两层极致扩展：

地下室约6米的层高（局部4.4米），配合南北双采光窗，带来绝佳的采光、通风体验。首层社交，2-3层留给自己，顶层星空露台，每一种生活场景都有自己的独立空间。

飘窗、阳台、地下室、一层挑空、宅前花园、露台等等配置拉满，实得率最高可达约260%！

联排毛坯创意装修

建面约105-140㎡真洋房，改善上车首选

最后，板块内少见的千万级改善，保利珺园也提供了多样化选择。1085万起的总价，就能享受与叠墅、联排同能级的社区配套与高知圈层，可以说质价比拉满。

纯六层洋房与新规附赠产品，真正的性价比之王，同预算内没有对手。

建面约105㎡三房

约30㎡LDKB一体化方厅，南向双阳台+南北双270°转角飘窗，采光通透，超高实得率，是首改家庭的优选。

建面约127㎡四房

约6米宽幕阳台搭配双270° 环幕卧室！

超大收纳空间，让大件物品都有了专属归处；还可灵活隔出N+1房，无论是二孩家庭还是需要书房、健身房的需求，都能轻松适配！

建面约140㎡四房

约13.3米的南向采光面，让整个户型极为通透；

约6.6米的客厅超大开间，大气从容；北侧还预留了家政空间，功能延伸性极强。

05

三大领创颠覆想象

高阶生活的极致呈现

在高端住宅领域，社区服务是决定资产能否“保值增值好用”的底层价值之一。它能解决的不仅是“住的怎么样”，还有“长期居住的安心感和松弛感”。

保利珺园在约3300㎡的珺CLUB内，将国际顶奢酒店的核心体验与私人艺术会所的专属格调，首次完整引入社区生活场景，铸就难以复制的价值壁垒。

三大领创：

首个中西琴房+首个冷疗舱+首个水疗配置。

这背后，既是对艺术教育与品质生活的极致尊重，也是接轨国际顶流健康管理标准，对标国际五星级酒店的前瞻尝试。

十六大功能区：

覆盖运动、社交、艺术与休闲，打造出上海少有的“X+1”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式。

泳池空间挑高约8米，不仅泳道为国标赛季，还创新搭配水疗池功能，游养一体，更匹配静奢生活理念。

同样，约430㎡的复合球馆化身为充满活力的社交场域，引入当下极具热度的匹克球场，在保留运动对抗性与趣味性的同时，以更休闲的姿态拓展社交圈层。

健身房与高压氧舱、冷疗仓的功能复合，专为花园式养生而来。在这里，运动只是手段，真正的核心目的是极致的健康。

首创“业主共创计划”

保利秉持着对业主的最大尊重，将空间的定调权，交还给上海最懂生活的业主——无论是未来在园区里共同种下一棵传承记忆的树、联合甄选一座彰显圈层品味的艺术雕塑，还是在公共空间共同打造一个私人艺术展陈，都将在“共创”中，带来更好的社群体验。

写在最后：用稀缺，定义确定性答案

在新江湾的低密生态与名校环绕的松弛感中，高知家庭所眷恋的不仅是纯粹的静谧与丰盈，更是与志同道合者为邻的圈层底气。

保利珺园二批次的热销狂潮，本质上是高知圈层对新江湾价值共识的又一次坚定投票。

面对这群手握优质资产、追求精神共鸣的精英群体，保利珺园，以量身定制的庄园美学回应他们对私密尺度的向往，用接轨国际顶奢标准的会所配置满足其对健康与艺术的极致追求。

正是久等十五年，主城墅居的最好答案。

保利珺园

上海主城久候十五年

新江湾1.1容积率 低密滨水墅邸

二十年地王传承、原生湿地绝版生态

复旦领衔高知圈层、大厂名企驱动未来

四大基因共铸底层价值

建面约200-285㎡滨水联排

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房产知识百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。