产城动态丨加州尔湾城市发展案例研究

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城市概况

简介：

尔湾市是尔湾牧场的一部分，尔湾牧场位于加州南部，在南加州主要城市洛杉矶与圣迭戈之间，总面积约376平方公里，其中尔湾市市域面积约170平方公里，2018年市域居住人口预计27.6万人；

区位：

境内有I-5、I-405两条州际高速公路穿过，附近有John Wayne机场，属于洛杉矶1小时、圣迭戈1.5小时交通圈；

经济：

尔湾市经济发达，产业多样且实力雄厚，家庭年收入中位数约9.7万美金，作为对比，加州同期家庭年收入中位数约6.4万美金；有注册公司26000家，形成以游戏、自动化设备、通讯、电脑软硬件、生物科技以及医疗设备为主的产业集群；

图1.尔湾市交通条件

图2.尔湾市在加州的相对位置

发展历程

尔湾市的发展历程可大致划分为三个主要阶段：农场阶段、大学城阶段以及城市阶段，其中城市阶段可进一步细分为城市规划阶段与新型城市阶段。

农场阶段：

19世纪60年代，詹姆斯尔湾通过多次收购，拼凑成了尔湾牧场的土地，主要经营畜牧业。1894年，其子以尔湾牧场土地成立尔湾公司，并逐步将经营内容向果园转变，1947年麦佛得·尔湾接管尔湾公司，经营方向开始偏向土地开发。此阶段后期，受美国婴儿潮以及城郊化趋势的影响，洛杉矶都市区人口开始快速流入橙县。

大学城阶段：

1960年，加州大学希望在橙县设立新校区，尔湾公司以1美元象征性的费用出让4.05平方公里土地作为校址，并与加州大学共同规划在大学旁建设一个人口规模为5万人的城区，提供居住、商业、产业、休闲等配套。1965年，加州大学尔湾分校正式启用，1970年，西尔湾工业区（现尔湾商业区）开放。

城市规划阶段：

1971年，尔湾居民投票成立尔湾市，规划建设一个规模远超之前的新型城市。在延续前期规划理念的基础上，扩大了规划范围，基本奠定了尔湾城市的整体规划框架。这一时期，龟岩、大学公园、牧场、核桃及科尔佛多等大学周边的住宅片区陆续投入使用。

新型城市阶段：

1977年，地产投资商唐纳德·布伦收购尔湾公司。尔湾公司开始倾向自然保护主义，多次捐赠土地设立永久自然保护区，目前，尔湾牧场总面积的60%已成为了永久自然保护区。这一时期，产业集群逐渐形成，人口持续增长，尔湾市开始摆脱大都市附属城市的地位，凭借其人才、环境、居住等方面的优势成为新的增长极。

空间布局

尔湾市的城市功能布局大体呈居民区在城市中心，周边环绕分布大型功能区的格局。尔湾市主要有4大商务区、1个大型商业体以及1个大学校区，其中商务区的基本情况如下：

尔湾商务区：

紧靠I405州际高速公路与机场，员工总数超过8万人，有大量办公楼与商务酒店，市政府已将综合体内部分用地规划为居民社区；

尔湾Spectrum：

紧靠I5、I405两条州际高速公路，约350万㎡办公建筑面积，入住企业超3400家，员工7.7万人，内部建有1550个单元的公寓住宅，包含区域较大10万方商业体商业体Spectrum Center

大学研发园：

与加州大学校区相邻，入驻企业60多家，其中包括世界半导体巨头Broadcom，员工3000多人，企业与学校密切合作

Jamboree中心：

紧靠I5州际高速公路，商务办公、社区商业、居民区混合

图3.尔湾市用地规划以及主要配套区位置

项目主体界定：项目位于宝山吴淞板块内，交通发达，周边发展成熟，未来规划为主城区部分的大规模老工业区转型改造项目，宝华宝地块位于项目用地区域的西南角，属于项目与市区衔接的桥头堡区位。

图4.尔湾市各类用地占比

产业格局

尔湾市排名前列产从业人员极少，第二产从业人员约占18%，第三产从业人员约82%，专业服务、科学与技术服务是排名前列大就业行业，占比达15.73%。

图5.尔湾市2007年就业结构

据尔湾商会统计，约1/3的世界500强企业在尔湾市设有办公地点，部分选择尔湾作为全球或北美总部。

尔湾市目前主要有以游戏、自动化设备、通讯、电脑软硬件、生物科技以及医疗设备为代表的各类产业集群，其中的代表公司有半导体巨头博通、通信服务商Verizon、生物医药公司Allergan和Edward Lifescience以及福特汽车等。

图6.尔湾市代表企业

这些产业在经济中的重要地位也体现在员工雇用数量上： 

雇佣人数排名

雇佣单位

所属行业

1

加州大学尔湾分校

教育

2

博通

电脑晶片制造

3

Edwards Lifesciences Corp

生物科技医药

4

cello partnership/ Verizon Wireless

通讯

5

Allergan

生物科技医药

6

Blizzard Entertainment

电子游戏

7

Paker Hannifin

航空部件制造

8

St.John Knits

服饰设计

9

B Braun Medical

医疗健康

表7.尔湾市2012年前9大公司，按雇佣人数排名

成功举措

尔湾市产业在其城市规划、教育体系以及人居环境打造三个方面的举措对其产业顺利发展起到了至关重要的作用：

1、城市规划：

a)     城市规划体现整体原则与实用主义精神：要求每个居民片区的建筑风格在维护城市统一风格的前提下体现个性，商办区的建筑物不追逐风尚、采用能够历久弥新的经典设计；

b)     规划具有灵活性：将未开发的土地保留农业属性，便于后续利用；

c)      对于规划的执行是严格的：尔湾市的历次城市规划调整皆基于前期的规划文件，一脉相承；

2、教育体系：

a)     加州大学的扩张是尔湾市成立的契机，如今尔湾分校排名全美公立学校第9名，共有学生约3.6万人，而且是尔湾市较大的雇主，持续不断地为尔湾市输出着优质人才与就业机会；

b)     市内还有全美较佳教育系统之一的联合学区(IUSD)，由众多小学、初高中组成，提供良好的低级教育；

3.     人居环境：

a)     公共空间：除了城市外围的自然保护区外，尔湾城市内部设立了一套公园体系，从大到小依次为区域开放空间、区域公园、社区公园、邻里公园，为市民提供各类休憩场所；城市共设置了超过40英里长的自行车道，建立起一套完善的骑行交通体系，方便市民骑自行车出游；

b)     村落式居民社区：整个城市的居住区由超过20个村落组成，每个村落有独特的建筑风格，内部视社区大小设有不同体量的公园、学校以及社区商业等配套，极大方便了居住，易于形成社区认同感；

c)     安全：尔湾市公共支出的1/3用于确保公共安全，在2015年为止已连续11年被评选为美国最安全城市。

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