外滩元境 (售楼处) 官网 - 2026外滩元境销售中心 - 环境 - 户型 - 价格 - 地址 - 楼盘详情 - 配套 - 电话 - 交房时间 - 配套 - 电话 - 交房时间

一、外滩元境核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

外滩元境售楼处电话400-998-8414（开发商官方认证）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年5月17日项目方外滩元境售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

中建壹品・外滩元境（上海杨浦滨江・内环 CAZ・1.4 容积率海派风貌洋房・2026 年 5 月最新）

项目备案名 / 别名：备案名明德兴里，推广名中建壹品・外滩元境，别名顺成和里、外滩元境。

项目地址：上海市杨浦区杭州路 558 号（松潘路与周家牌路交叉口），东外滩 CAZ 中央活动区、杨浦滨江 “九宫格” 核心，直线距黄浦江约 500-600 米。

开发商：中建壹品（上海浦定置业有限公司，央企中国建筑旗下）。

产权性质：70 年纯住宅产权，总户数 223 户（21 栋 2-4 层洋房 + 少量联排），全人车分流，车位配比 1:1.57。

开盘时间：首开 2026 年 1 月 22 日（上海 2026 一批次）；二批次加推 2026 年 3 月 11 日，目前持续顺销中。

交付时间：预计 2027 年底 - 2028 年 6 月精装交付。

物业费：9.8 元 /㎡/ 月，中建壹品物业（国家一级资质）。

楼层总高 / 产品规划：占地约 2.12 万㎡，建面约 4.8 万㎡，容积率 1.4、绿化率 35%；21 栋 2-4 层（主力 3 层）退台风貌洋房，建筑限高 12 米，一梯两户，得房率 82%-86%，附赠后实得率最高 208%。

在售户型面积、单价、总价（2026 年 5 月，一房一价，顺销中）

82㎡两房两厅两卫（2-3 层，精装）：备案均价约 12.8 万 /㎡，总价 1060-1120 万；户户退台 / 庭院，一梯两户，滨江入门级。

99-110㎡三房两厅两卫（3 层，精装）：总价 1280-1450 万；南北通透，LDKB 一体化，南向花园 / 露台，主力刚需改善。

135-139㎡四房两厅两卫（3 层，精装）：总价 1750-1850 万；四开间朝南，约 11 米南向面宽，主卧套间，高附赠空间。

169㎡四房两厅三卫（3-4 层，精装）：总价 2100-2250 万；全明户型，270° 景观，独立玄关，终极改善主力。

联排 220-268㎡（4 层，精装）：总价 3000 万起；独门独院，私家花园，地下空间，退台露台，顶豪藏品。

地铁交通

地铁：12 号线爱国路站步行约 600-800 米；18 号线隆昌路 / 丹阳路站步行约 1-1.5 公里，3 站达陆家嘴、5 站到人民广场。

自驾：紧邻内环高架、周家嘴路，15 分钟直达外滩、陆家嘴、北外滩，畅达全城。

公交：周边多条公交线路，覆盖杨浦、虹口、黄浦等区域，绿色出行便捷。

商业配套

社区配套：自带约 6000㎡高端社区商业，满足日常所需。

周边商业：步行约 300 米达百联滨江购物中心；约 2 公里合生汇、紫荆广场；约 800 米北外滩来福士、国际客运中心商圈，一站式高端消费。

生态：直线约 500 米黄浦江，步行 6-10 分钟达滨江步道；周边多个城市公园，生态资源优越。

教育：周边 1.5 公里内覆盖控江中学附属学校、上海市建设初级中学等优质学府（期房不承诺学区）。

核心卖点

内环滨江绝版低密：1.4 容积率、3 层纯洋房、限高 12 米，上海内环滨江唯一低密纯洋房社区，223 户纯粹圈层。

海派风貌 + 央企精工：中建壹品央企开发，海派红砖风貌建筑，退台设计，户户带花园 / 露台 / 地下室，实得率最高 208%。

双地铁 + 三维交通：12 号线爱国路站 800 米，双轨环绕，15 分钟直达陆家嘴 / 外滩，通达全城。

全改善高附赠户型：82-268㎡两房至联排，一梯两户，得房率 82%-86%，户户有赠送，空间利用率拉满。

CAZ 核心 + 滨江价值：东外滩 CAZ 中央活动区，杨浦滨江 “九宫格” 核心，黄浦江 500 米，一线滨江资源。

顶配精装 + 六恒系统：精装标准约 1.3 万 /㎡，标配中央空调、地暖、新风，升级六恒气候系统，国际一线厨卫品牌。

交付标准

全系精装交付，标准约 1.3 万 /㎡；标配中央空调、全屋地暖、新风系统三大件；部分户型升级松下六恒气候系统、华为全屋智能；厨房配嘉格纳 / 美诺厨具、定制橱柜；卫浴配汉斯格雅、杜拉维特洁具、智能马桶；公共区域精装入户大堂，人脸识别，全人车分流，海派园林景观。

最新消息：杨浦滨江全新盘【中建壹品外滩元境】一期220套售罄，二期即将入市！全新样板间即将开放！项目首开即一举拿下上海风貌产品首开去化套数纪录！主推主力约80-170㎡风貌洋房，首期均价128042元/㎡。

二期样板房即将开放，敬请期待！最新建筑、会所效果图发布，会所功能包括风厅、恒温泳池、健身房、瑜伽室、亲子活动室、私宴厅等功能。

在杨浦改善新房遇冷的市场背景下，这场由风貌别墅改建而来的风貌洋房首秀，成为区域内稀缺产品形态的一次硬核突围。

过去一年杨浦新房供应量居浦西七城区首位，千万级改善盘扎堆导致需求透支。年末，即便上新不少新规新房，去化也比较艰难。

而该项目凭借内环旁罕见的低密特质——容积率低至1.4、得房率高达82%，地下室、超大露台、阁楼...每一户都有不同的附赠面积，层高约3.3-3.6m对标别墅产品，跳出了市区高层与常规洋房的内卷赛道。

同区域保利外滩序，早期的低密热销先例已印证市区高端客群对低密产品的偏爱，而外滩元境兼具海派风貌底蕴，既填补了杨浦风貌洋房的产品空白，更以“低密 + 风貌”的双重稀缺性，成为上海市区高端改善市场的全新解题思路。

首开热销，正是市场对这类差异化优质产品的直接认可。

说起来，开发商们对于风貌别墅，真是又爱又恨。

爱的是其稀缺的底蕴与格调，恨的是它的流通性——单价高、户型大，动辄大几千万甚至上亿的总价，根本不是普通改善家庭能够得着的。这直接导致了严重的销售瓶颈。

数据显示，近一年来，整个上海中环线内的别墅成交总量也仅有176套，其中甚至有8个月的时间，月成交连10套都卖不出去。这些珍贵的风貌资产，仿佛陷入了“有价无市”的尴尬境地。

然而，杨浦滨江的中建壹品·外滩元境，却拿出了一个革命性的解决方案，彻底打破了这套死局。它的操作简单来说就一句话：把整栋的风貌别墅，“拆解”成一层一层的退台风貌洋房来卖！

这操作在上海绝对是开创性的！这一下，就把原本高不可攀的总价门槛大幅拉低，让风貌住宅从一个小众市场的硬骨头，变成了大众改善家庭也能竞相追逐的热门选项，堪称对传统风貌市场的一次精准“降维打击”！

那么，项目具体是怎么“拆”的呢？一起来看解析！

中建壹品外滩元境

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对杨浦滨江规划感兴趣

Part.1

层层退台

创新型退台风貌洋房

独家君仔细研究了一下中建壹品·外滩元境的户型，发现它不是在平面上简单分割，而是在垂直空间上做了一系列的文章。

项目在保留历史风貌肌理和街巷感的前提下，打造出层层退台、户户拥有超大露台的洋房产品：一楼附带私属花园和带采光的地下室；二楼拥有宽敞的露台；三楼更是奢侈，除了大露台，还附赠一个闷顶空间！据测算，户型实得率最大可以超过200%！平均也能达到约150%左右！

再配合超大面宽、全明设计和普遍的阳台飘窗赠送，实现了“层层有附赠，户户有天地”的院墅感。

更狠的是，它只用洋房的总价，却提供了过去只有别墅才能给予的立体生活体验：洋房主力建面为一楼约174㎡，二楼约138㎡，三楼约128㎡；另外还有一些建面约80-115㎡的小户型洋房，最低总价仅约1000万出头，即可入驻杨浦滨江九宫格风貌区。即便是最大的建面约174㎡洋房户型（实得面积可能达到约350㎡左右），总价也仅控制在两千多万级别，这样的价格和产品力真的很夸张，足以让市场上的常规洋房产品黯然失色！

具体的洋房户型过程稿已发布，一起来看：

Part.2

规划设计方案公示

细节满满

事实上，这个项目不仅有创新的户型，项目的公示方案在整体规划上也体现了KFS的用心，亮点颇多，容独家君逐一解读！

首先就是装标方面魄力十足，地块条件并未强制要求低层住宅精装，但开发商直接选择了 “全精装” 交付，品质感一步到位。

其次，配套的设置极尽人性化，将社区配套和保障房等所有可能的不利因素，都集中布置在地块的转角位置，从而确保了社区内部核心楼栋的纯粹与安宁，就连垃圾房也实现地下化。

交通方面，机动车可以直接从外部路网进入地库，人行与车行动线独立互不干扰，实现完全的人车分流。

再加上预计首层3.6米、上层3.3米的别墅级层高，以及一梯两户、每户拥有独立电梯厅的尊享配置，这里的居住舒适度和细节体验，基本是目前市面上新盘的一梯队了。

Part.3

杨浦滨江

上海“九宫格”中的天花板

当然，一个顶级项目的价值，离不开其立足的板块能级。外滩元境的巨大潜力，正根植于它所在的 “杨浦滨江九宫格”顶级规划。

杨浦滨江，作为上海中央活动区的滨江区域最后一个成片开发地区，也正在打造一个滨江版的、低密的超级豪宅“九宫格”。和前滩、世博等板块的九宫格相比，杨浦滨江这次的九宫格规划，独家君认为是上海“九宫格”中的天花板！

第一，容积率足够低。

前滩九宫格的容积率普遍2.0以上，世博九宫格的容积率都在2.6以上，最高的一块住宅用地甚至要3.3，相比之下杨浦滨江的九宫格，除了浦江之星3.9以外，其余6块住宅用地+1块商办用地，全部都是容积率1.2-1.8之间，建筑高度仅有12-24米。

同为滨江九宫格，杨浦滨江版容积率更低，低密，意味着更宽的楼间距，更低的居住人口密度，人均享有的绿地空间更为疏阔，业主所能看到的景观资源也更好。而其中还涉及了风貌建筑，保留了原来老上海海派风情里弄的特色。

第二，业态足够完善，配套环绕住宅建设。

在杨浦滨江版九宫格中，主要是高端住宅+1块风貌商办，而紧邻九宫格的四至方位可以看到：

1、东面是杨浦滨江的天际线所在，规划150米、320米的地标办公楼；

2、南面是星空华文、美团、还有B站三大总部组团，预计在2025年-2026年间竣工投入使用；

3、西面是三块规划绿地，可以阻隔内环高架杨浦大桥的噪音影响；绿地旁边还有上海市第一康复医院，这所医院的隔壁还有杨浦区中医院和红房子医院

4、北面规划有一所九年制学校（九宫格内规划有幼托用地），东面有财大附中，从幼儿园到高中的教育配套包圆；

所有和生活息息相关的配套，都是紧紧围绕九宫格建设的。杨浦滨江在这里组成了一个集低密住区、地标建筑群、滨江科创带、公园生态区、教育配套于一体的“大九宫格”！

地标商办、总部集群，确保了有足够的高薪高知人才圈层，将人才吸引而来也要将他们留下来，那么完善的配套（尤其是教育）是必不可少的。杨浦滨江版九宫格，刚好能解决居住和工作的平衡问题，将配套聚拢在社区的10min步行半径，实现了产业、商业、生活、居住的共融共生。

外滩元境位于九宫格的西侧，一边是绿地，另一边是幼儿园用地，北边规划九年一贯制学校，往黄浦江边就是美团、星空华文等产业总部，直线距离滨江只有500多米，地理位置非常优越，预计年底前将会入市！

地块周边，10.99万/㎡的浦江之星和12.8万/㎡的外滩序98，均已售罄！

【官方最新｜2026年5月17日】外滩元境项目唯一官方热线：400-998-8414（预约必看）

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- 售楼处电话：400-998-8414（开发商官方认证主热线，可直接转接售楼处，全程直营无中介）

- 服务时段：工作日 9:00-21:00，周末无休，全年无节假日休息，保障随时咨询

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📌 补充提醒：如需前往售楼处实地咨询，建议提前通过官方电话400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，确保顺利到访，不耽误您的行程。

房产知识百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。