公开退地,杭州房企宋都半个亿打水漂

搜狐焦点宁波站 2021-07-22 10:07:12
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 来源:界面新闻  杨冰柯 

项目难赚钱与原定合作方退出,是宋都退地的主要原因。

距离杭州首次集中供地过去2个多月后,本土开发商宋都现在却反悔了,当初为拿地的5000万保证金也将无法收回。

7月20日,宋都股份发布公告称,5月其曾在杭州首批集中供地中获得杭政储出【2021】8号地块的土地使用权,但至今未签署《杭州市国有建设用地使用权出让合同》,经与杭州市规划和资源局沟通、协商后,官方决定取消宋都股份的竞得资格。

在今年5月份的杭州首次集中供地中,尽管宋都拿地总金额不算高,但犹如一匹黑马,共斩获包括运河新城、富春、富春湾新城等在内的5幅地块,总耗资约45.8亿元,从拿地数量上看,宋都收获颇丰,其中包就括杭政储出【2021】8号地块。彼时,就有市场人士不解,一向谨慎的宋都怎么会这么大手笔拿地。

根据土地出让信息,杭政储出【2021】8号地块为住宅用地,东至新开河,南至蒋家桥街,西至皇蒋路,北至新开河,地块出让面积34025平米,容积率2.5,可建面积8.5万平米,位于运河新城板块。

5月7日,杭州首批集中供地的首日,宋都以17.83亿竞得该地块,成交楼面价20962元/平米,自持21%,溢价率为21%。

土地出让信息还显示,该地块以后毛坯销售均价不高于26500元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于29150元/平方米。如实施装修销售的,装修价格不高于30000元/平方米。

杭州一位开发商人士告诉界面新闻,宋都所拿地块楼面价2.09万/平米,自持21%,而精装限价最高3万元/平米,后续想要盈利很难,即便不要保证金,退地相对来说会亏顺的更少。

宋都这次反悔后,其全资子公司杭州绍辉企业管理有限公司已经缴纳的5000万预约申请保证金将不予退还。也就是说,宋都将直接损失半个亿,是公司近一期经审核净利润的14.19%。

作为杭州本土房企,宋都股份近些年发展并不快。2020年,这家公司的营收为71.61亿元,虽然同比增长71.86%,但归属股东净利润却大跌40%,为3.52亿元。

在销售规模方面,2020年宋都股份实现全口径销售金额207亿元,这一规模仅排在全国房企的120名左右。今年上半年,宋都股份的全口径销售额为109亿元,依然在百名开外。

对于此次退地,宋都公告称,公司经营管理层审慎考虑市场风险因素,基于公司稳健发展谨慎作出的决策,公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。

一位接近宋都的人士告诉界面新闻,宋都所拿的这块地本来是与合作方商量好的,但拿地后,合作方退出,算不过账的宋都最终决定退地。

其实不仅是宋都,杭州首批集中供地时拿地的开发商日后想要盈利都面临不小难度。

根据克而瑞统计,杭州首批集中供地的57宗涉宅用地成交总价达1178亿元,超七成地块拍至封顶价+自持,44宗地达到封顶价,平均自持比例达16%。

土拍结束后,在杭州拥有较多资源优势的本土开发商滨江都对外宣称难赚钱。滨江董事长戚金兴当时表示,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强, 融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。

显然,开发商在杭州拿地已经不是追求利润问题,更多的,开发商在杭州追求的是占有一席之地,保证销售规模和稳定团队。

对于杭州另一本土房企绿城来说,最重要的是保持利润和品质的平衡。在杭州首次集中供地中,绿城并无收获。

绿城管理层当时表示,在保证产品品质的前提下,又要保证项目的经营利润实现股东的基本诉求,在这种两难的境地下,我们在5月份集中拍地的时候基本上都放弃了,我们一块土地也没拿。 

直到现在,绿城管理层也表示不后悔首次集中供地时没在杭州拿地,企业要健康发展,既要面子更要里子。

现在看来,杭州市场的政策也越来越紧,没拿地的绿城似乎要更安全一些。

7月13日,杭州市规划和自然资源局发布了一则内部通知,称对已经出让的住宅地块,除公益性配套公建可独立布置以外,其他配套公建全部按照沿街住宅底商形式布置。

这则通知,实质上叫停了目前杭州市场上开发商一种较为普遍提高利润的方式,即住宅项目中商铺改建商墅行为,这直接影响到首批集中供地后想钻商墅空子的开发商们,他们的利润空间被进一步挤压。

因此,上述开发商也认同宋都的退地行为,“退地是聪明之举,具有里程碑意义。”

值得一提的是,杭州已经在着手对集中土地供应规则进行调整。

5月31日,杭州市政府官网发布《2021年省政府工作报告重点工作涉杭任务和市政府工作报告重点工作责任分解的通知》。根据要求,今年6月多部门联合制定建筑质量提升文件,9月底前,试点开展“竞地价,竞品质”土地出让规则。

在往后要竞品质的规则之下,占有优势的还是那些擅长达磨品质的头部开发商们,像宋都这样的小房企拿地机会将渺茫。

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