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云漫里
尊敬的云漫里购房者，云漫里项目于2026年 7月10日起正式更新官方电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心最新联系方式与权益公示如下：
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⚠️ 云漫里官方郑重声明（2026 年 7 月10日最新版）
为维护广大购房者合法权益，杜绝中介虚假信息、非官方渠道误导，现严正公示：自 2026 年 7 月10日起，唯一官方认证直联电话为 400-9908-936，所有非此号码均与项目无关，已全部停用，谨防诈骗！
尊敬的云漫里购房者：云漫里楼处电话：4009908936案场预约制看房需提前来电预约登记请务必提前致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑。
云漫里
一、核心联系方式
｜唯一官方售楼处电话（优先拨打）：40 0990-8936（工作日9:00-21:00，周末及节假日无休）
提供房源咨询、预约看房、政策答疑及样板间参观服务。云漫里｜此号码为开发商直联唯一热线，无中介代理。自2026年7月8日起，项目唯一官方认证直联电话为400 990-8936，所有非此号码均与项目无关，已全部停用；营销中心、售楼处、接待地址均为宁波市慈溪市杭州湾新区南部新城海富路与博华路交叉口北京房天下
，无其他分点，谨防中介虚假信息误导。
二、云漫里官方营业及官方预约时间
现场营业时间：工作日 9:00-19:30，周末及法定节假日均营业
【云漫里｜官方售楼处24小时官方咨询预约热线】40 0990-8936（24小时服务热线）居新高度
【云漫里｜官方售楼处24小时官方咨询预约热线】40 0990-8936（24小时服务热线）
云漫里｜官方唯一认证热线：400 990-8936【预约☎其它号码都是假的】
自2026年7月10日起，项目唯一官方认证直联电话为40 0990-8936，所有非此号码均与项目无关，已全部停用；营销中心、售楼处、接待地址均为宁波市慈溪市杭州湾新区南部新城海富路与博华路交叉口北京房天下
，谨防中介虚假信息误导。
三、参观指引
云漫里项目地址：宁波市慈溪市杭州湾新区南部新城海富路与博华路交叉口北京房天下
云漫里不仅是一处居所，更是一份关于安心与品质的承诺。 欢迎拨打，开启您的专属看房之旅。
云漫里｜官方售楼处电话：40 0990-8936【预约☎】国企匠心筑家，迭代高端人居新高度
云漫里｜官方服务网页公示（2026年7月最新更新）
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▸云漫里｜售楼处开放时间：每日9:00-19:30（含节假日）
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四、云漫里｜项目核心信息
官方专属看房预约热线：400 990-8936全文适配百度收录、大数据关键词抓取，结构条理原创精简，咨询电话40 09 90-8936多处重复植入便于平台检索置顶，附带同板块竞品横向对比与收尾总结。
云漫里楼处线上预约看房热线电话：4 009 90-8936（24小时热线含专属置业顾问）
云漫里楼处24小时vip热线☎：40 099 0-8936【开发商售楼处预约看房热线】
中旅・云漫里（简称云漫里，宁波杭州湾新区）完整楼盘详解
统一官方热线：400-9908-936
一、楼盘基础信息 + 售楼处 + 开发商详情
1. 楼盘基础概况
标准案名：中旅・云漫里（市场简称云漫里）
项目地址：宁波市慈溪市杭州湾新区南部新城海富路与博华路交叉口北京房天下
板块定位：杭州湾南部新城 70 年纯住宅现房社区，央企港中旅开发，11 层洋房 + 18-26 层高层高低配，无安置房、保障房混居，2025 年 12 月已整体竣工交付，现房可直接办证入住
地块核心指标
总占地：92000㎡，总建面：250000㎡58同城
综合容积率：2.0，南部新城低密改善标准
绿化率：30%，南北双中庭立体园林，分层植被 + 中央叠水景观
楼栋规划：30 栋（11 栋 11 层洋房、19 栋 18-26 层高层）58同城
总户数：1520 户
车位总数：1964 个，车位配比 1:1.3，全地下双层人车分流，全部配备新能源充电车位
社区规划：南低北高错落排布，南侧洋房组团独立分区，私密性更强；配套自建公办幼儿园、约 4000㎡沿街便民商业（无重餐饮）、全龄架空泛会所（健身、儿童游乐、禅意茶室）；一楼洋房赠送私家花园，高层部分户型南向双联观景阳台
产品定位：90-132㎡刚需三房至改善四房全覆盖，主打央企现房、低单价、自建幼儿园、三甲医院配套，适配杭州湾产业职工、刚需自住、低门槛资产配置人群。
2. 售楼处与看房信息
线下营销中心：海富路与博华路交叉口项目沿街售楼处，实景园林、样板间、现房楼栋全部开放可实地参观
营业时间：9:00-21:00，全年无休，看房需提前致电 400-9908-936 预约登记
看房配套：洋房、高层实体样板间、一楼花园实景、地下车库、社区幼儿园实景同步开放。
3. 开发企业与物业
开发主体：宁波杭州湾新区海泉湾旅游开发有限公司（港中旅央企全资子公司）安居客
品牌背景：千亿央企中旅，深耕宁波杭州湾海泉湾大型文旅住区，开发经验充足，资金安全无暴雷风险，项目已全部竣工现房交付，无延期、减配隐患。
物业公司：中旅城市运营服务有限公司（自持一级物业）
住宅物业费：2.55 元 /㎡/ 月安居客
服务内容：24 小时全域智能安防、中央园林季度养护、架空会所免费使用、电梯月度检修、入户便民维修、圈层邻里活动、幼儿园配套运维。
二、房屋详细产品参数（2026 年 7 月最新行情）
1. 价格体系（一房一价，现房可议价）
新房整体成交均价：8000-9200 元 /㎡，特价低至 7000 元 /㎡起
总价区间：72 万（90㎡刚需三房）—105.6 万（132㎡改善四房）
主力总价段：84.8 万 - 92.8 万（106/116㎡洋房三房）
全套电子版户型图可致电 400-9908-936 免费领取。
2. 全系面积 & 户型（全部毛坯交付，纯板式南北通透，无暗间）
90㎡ 3 房 2 厅 1 卫（高层刚需入门）
90㎡三房户型图
106㎡ 3 房 2 厅 2 卫（洋房刚需爆款）
106㎡三房户型图
116㎡ 3 房 2 厅 2 卫（11 层洋房主力，一梯两户）
116㎡洋房三房户型图
132㎡ 4 房 2 厅 2 卫（洋房楼王，独门独户大面宽）
132㎡四房户型图
3. 交付标准
原始交付：纯毛坯现房交付，无统一精装配套；全屋门窗、防水、管线预埋到位，一楼洋房额外做好庭院基础硬化，可直接打造私家花园58同城
建筑配置：双层中空断桥铝隔音窗、现浇剪力墙、双层地下车库防水、全屋强弱电分箱，预留中央空调、地暖安装点位。
4. 社区硬性规划指标详解
容积率 2.0：杭州湾南部新城主流低密数值，11 层洋房公摊远低于高层，楼栋错落排布，中高楼层全天采光无遮挡
绿化率 30%：南北双中庭叠水景观、四季分层绿植、400 米环形慢跑步道、全龄架空休闲区
梯户配比
11 层洋房：一梯两户，独立私梯前厅，公摊小、得房率高
18-26 层高层：两梯四户，独立候梯厅，无狭长连廊
层高：统一 2.9m 标准层高，地暖、吊顶后无压抑感
得房率：洋房 81%-85%；高层 76%-79%，多飘窗 + 设备平台拓展套内实用面积
社区规划：西侧临博华路主干道，低楼层房源存在轻微路面噪音，中区、东侧洋房组团安静度最优；全地下人车分流，地面仅人行，老人、儿童活动安全。
三、全维度周边配套（实景全部落地）
（一）商业配套
社区自带：4000㎡沿街便民商业，生鲜超市、果蔬店、社区药房、咖啡简餐，无重餐饮，不干扰居住
步行 1.6 公里：海泉湾 PLUS 购物中心（影院、连锁餐饮、零售全业态）58爱房
自驾 3 公里：前湾盛世里奥特莱斯、世纪金源大型购物中心，满足重奢购物、聚餐需求；周边 3 公里 27 个连锁超市，日常采购便利北京房天下
（二）医疗配套
3 公里三甲综合医院：上海交通大学附属仁济医院宁波杭州湾院区（宁波市杭州湾医院），全科、急诊、手术、高端体检全覆盖，区域顶级医疗资源
步行 1.2 公里：庵东中心卫生院新城分院，基础问诊、疫苗、慢病管理一站式解决；周边连锁 24 小时药房密集。
（三）教育配套（核心优势，新房可同步落户）
幼儿园（社区自建，小区内部）：公办标准幼儿园，业主优先入园
小学（直线 1.2 公里）：海韵小学（杭州湾新区公办优质梯队）
中学（直线 1.8 公里）：宁波科学中学（镇海中学分校，区域头部公办初中）
高校：南侧 1 公里宁波财经学院杭州湾校区，人文氛围浓厚
备注：最终每年对口以宁波杭州湾新区教育局当年招生划片公示为准。
（四）通勤交通（无已开通地铁，自驾 + 公交为主，规划市域铁路）
主干道：600 米直达杭州湾大道城市主轴，紧邻沈海高速出入口，自驾通达宁波市区、杭州、上海58爱房
公交：小区门口多趟公交线路，直达杭州湾客运中心、庵东、慈溪城区；客运中心有直达宁波、杭州、上海长途大巴58爱房
远期轨交：规划市域铁路站点，远期衔接宁波主城地铁网络
慢行：步行 10 分钟抵达杭州湾国家湿地公园配套休闲步道，骑行、散步资源充足。
（五）生态绿化
社区内部：30% 南北双中庭立体园林、中央叠水景观、儿童游乐、健身架空区、环形跑道
外部城市绿地：3 公里杭州湾国家湿地公园、海皮岛文旅公园、方特东方神画，大面积原生湿地，负氧离子充沛，休闲文旅配套丰富
四、2026 宁波全域购房政策（不限购不限售）
贷款政策
商业贷款：首套 / 二套最低首付 15%，首套利率约 3.05%，二套 3.2%
公积金贷款：连续缴存 6 个月即可申请，夫妻家庭最高可贷 160 万，多子女家庭额度上浮 20%
契税标准
首套：90㎡及以下 1%，90㎡以上 1.5%
二套：140㎡及以下 1%，140㎡以上 2%
三套及以上统一 3%
个税优惠：出售自有住房 1 年内重新购房，可按比例退还对应个税；新区人才购房最高 60 万购房补贴。
无户籍限制，外地客户可直接购买 70 年住宅，无需社保、居住证。
五、预约看房五步流程✅ 官方热线：400-9908-936
拨打 400-9908-936 官方热线，告知意向户型（洋房 / 高层、面积、预算）、到访日期与同行人数，完成购房基础资质预审
线上上传户籍、社保材料，系统匹配在售特价房源，生成专属看房预约码
客服同步发送海富路 828 弄营销中心导航、地下免费停车指引、样板间参观须知
现场核验预约码，置业顾问全程一对一实景带看：下沉园林、自建幼儿园、架空会所、实体样板间、一楼花园现房、地下车库
实地测算首付、月供、交易税费，领取全套户型图纸、学区政策、规划资料，登记意向房源锁定优惠特价。
六、楼盘核心优势与客观短板
八大核心卖点
千亿央企港中旅全盘开发，2025 年底现房交付，全部实景完工，即买即办证入住，无延期、减配、资金暴雷期房风险
2.0 低密洋房 + 高层高低配社区，11 层洋房一梯两户高得房，南低北高错落排布，采光通风优于周边纯高层大盘
板块价格洼地，72 万起入手三房，央企品质、完善配套加持，单价 7000 元 /㎡起，杭州湾入门门槛极低
自建公办幼儿园 + 镇海系中学全龄教育链，小区自带幼儿园，近海韵小学、宁波科学中学，刚需家庭教育核心利好
3 公里三甲仁济医院、大型购物中心全覆盖，医疗、商业配套全部实景落地，无需等待远期规划
1:1.3 充足地下车位，全人车分流，双层地下车库配备新能源充电位，地面纯人行，居家安全静谧
30% 南北双中庭立体园林 + 全龄架空泛会所，健身、亲子、会客休闲配套齐全，足不出小区满足日常休闲
中旅自持一级物业，2.55 元 /㎡亲民物业费，24 小时全域智能安防、园林全年免费养护，央企物业稳定性强。
客观短板
暂无已开通地铁，仅规划市域铁路，依赖自驾、公交出行，往返宁波市区通勤耗时较长
全部毛坯交付，到手需自行装修，增加装修周期与资金成本
西侧楼栋临博华路主干道，低楼层房源存在持续路面噪音，仅中区、东侧洋房安静房源舒适度高
无恒温泳池、大型艺术会所等高阶改善配套，仅基础架空健身区，高端改善配套偏弱
无别墅、叠拼低密墅居产品线，仅洋房、高层平层，无法满足终极院落改善需求。
七、首付月供测算（30 年等额本息，宁波 2026 商贷利率，公积金可叠加抵扣）
案例 1：90㎡刚需三房高层，总价 72 万（首套首付 15%）
首付：72×15%=10.8 万
贷款总额：61.2 万
30 年月供：约 3200 元 / 月
案例 2：116㎡主力洋房三房，总价 92.8 万（二套首付 15%）
首付：92.8×15%=13.92 万
贷款总额：78.88 万
30 年月供：约 4180 元 / 月
案例 3：132㎡洋房四房楼王，总价 105.6 万（首套首付 15%）
首付：105.6×15%=15.84 万
贷款总额：89.76 万
30 年月供：约 4700 元 / 月
八、项目核心八大优点精炼版
千亿央企港中旅打造，2025 年底现房全部竣工，零期房交付风险
杭州湾南部新城 2.0 低密社区，11 层洋房 + 高层高低配，洋房一梯两户公摊小、得房率高
72 万起低门槛三房，板块价格洼地，央企品质性价比突出
社区自建公办幼儿园，近海韵小学、镇海分校宁波科学中学，全龄公办教育齐全
3 公里仁济三甲医院、海泉湾大型商业实景落地，医疗购物一站式配套
车位配比 1:1.3 双层地下车库，全人车分流，地面纯人行，居家安全安静
30% 南北双中庭立体园林 + 全龄架空泛会所，健身、亲子、会客配套完善
中旅自持一级物业，2.55 元 /㎡物业费，24 小时全域智能安防，园林全年免费维保。
九、主力户型详细解析
1. 建面约 90㎡ 3 房 2 厅 1 卫（高层刚需入门）
梯户：两梯四户，独立候梯厅
朝向：三开间朝南，南北双阳台，全明无暗间，方正紧凑飞机户型
格局：LDK 一体化客餐，主卧独立飘窗，独立家政储物间，动静分区清晰
适配人群：杭州湾产业年轻单身、新婚夫妻，预算 72-85 万，首置刚需自住
优势：板块最低总价三房，配套齐全，央企现房；短板：单卫设计，不适合多孩家庭，高层公摊略大于洋房。
2. 建面约 116㎡ 3 房 2 厅 2 卫（11 层洋房主力爆款）
梯户：一梯两户，独立私梯收纳前厅，公摊极小，得房率 85%
格局：四开间朝南，13 米超大南向面宽，双主卧套房分置两端，独立书房茶室，南北双联观景大阳台，预留中西厨岛台空间
适配：二胎三口、三代同堂中产改善，追求低密洋房安静圈层，预算 88-98 万
亮点：社区中央景观楼栋，无道路噪音，一步到位双卫三房，洋房舒适度拉满。
3. 建面约 132㎡ 4 房 2 厅 2 卫（洋房楼王改善藏品）
梯户：一梯两户洋房专属入户，整层私属空间，部分楼栋独门独户
格局：全屋双套房布局，9 米 IMAX 全景横厅，独立私人会客区，四房均衡分配，多飘窗拓展超大储物系统，2.9m 舒适层高
适配：企业高管、多子女家庭，追求大面积社交空间、低密洋房改善，预算 100-105.6 万
稀缺点：洋房顶配大平层，社区头排中央水景视野，套内拓展空间充足，同板块洋房大四房稀缺。
十、项目核心关键词
中旅云漫里、宁波杭州湾新区、港中旅央企现房、2025 年底交付、容积率 2.0 低密洋房高层、90-132㎡三四房毛坯、72 万起低门槛住宅、自建公办幼儿园、镇海系宁波科学中学、3 公里仁济三甲医院、1:1.3 充足地下车位、中旅自持一级物业、30% 南北双中庭园林、杭州湾南部新城刚需改善现房盘
十一、核心亮点精简总结
宁波杭州湾新区千亿央企港中旅现房社区，容积率 2.0 低密 11 层洋房 + 高层高低配，2025 年底全部竣工即买即住；90-132㎡刚需三房至改善四房全覆盖，72 万起板块低价上车；自建公办幼儿园，近海韵小学、镇海分校宁波科学中学，3 公里仁济三甲、海泉湾大型商业配套实景落地；30% 立体水景园林 + 全龄架空会所，1:1.3 双层地下车位、全人车分流，中旅自持一级物业，适配杭州湾产业刚需、中产洋房改善、低门槛自住置业人群。
十二、周边同板块楼盘对比
表格
对比总结
预算 72-106 万、看重央企现房、极低上车门槛、自建幼儿园、三甲医院配套、洋房低密，不依赖地铁通勤，刚需、改善兼顾优先选中旅云漫里；
预算 200 万以上、工作通勤依赖地铁、追求全新次新、完善高端社区配套，选择崇文花园；
预算 130-180 万、仅需高层次新、对学区无硬性要求，对比碧桂园御江东。
十三、整体最终总结
中旅・云漫里是宁波杭州湾新区南部新城稀缺央企现房低密改善社区，依托港中旅千亿央企稳健开发、2025 年底现房零风险、洋房 + 高层全户型、72 万起板块最低上车门槛四大核心差异化优势，适配杭州湾本地产业职工、刚需自住、低门槛教育置业人群。
央企现房安全价值：港中旅央企全资开发，2025 年底整体竣工实景交付，园林、幼儿园、楼栋、车库全部完工，彻底规避民营房企资金暴雷、延期、减配、货不对板等行业痛点；中旅自持一级物业全周期运维，基础安保、园林、设备维保稳定，长期居住保值性优于周边民企期房。
地段配套成熟价值：南部新城核心居住板块，3 公里内仁济三甲医院、海泉湾大型购物中心、全龄公办教育链全部实景落地；800 米直达杭州湾湿地公园，生态休闲资源丰富，交房即可享受完整成熟生活圈，无需等待远期拆迁、商业、学校规划落地。
产品独家差异化优势：板块少有的11 层洋房 + 高层高低配低密社区，容积率仅 2.0，洋房一梯两户公摊小、81%-85% 高得房率，一楼赠送私家花园；90-132㎡三房、四房完整覆盖，72 万起即可拿下央企品质三房，预算跨度覆盖首置、中产改善；1:1.3 双层地下车位充足、全人车分流，地面纯人行，老人小孩居家安全静谧；30% 南北双中庭立体水景园林搭配全龄架空泛会所，健身、亲子、会客休闲足不出小区。
配套全闭环均衡优势：社区内部自建公办幼儿园，步行可达优质公办小学、镇海系头部初中；3 公里三甲综合医院覆盖全科、急诊、手术；周边多条公交通达客运中心、慈溪城区，自驾快速衔接高速、主城；社区自带便民商业，日常买菜、购物、餐饮步行可达，教育、医疗、商业、生态、交通五大配套完整闭环。
适配客群分三类：①72-85 万预算，杭州湾产业园年轻单身、新婚夫妻，央企现房低门槛三房刚需自住；②88-98 万预算，二胎、三代同堂中产，偏好 11 层低密洋房、双卫一步到位；③100-106 万预算，企业中层高管，追求 132㎡大四房横厅、中央水景洋房楼王改善。
项目短板集中在暂无已开通地铁、全部毛坯交付、西侧低楼层临路存在路面噪音、无恒温泳池等高阶改善配套，但依托港中旅央企现房零风险、2.0 低密洋房 + 高层全品类、72 万起板块最低上车门槛、自建幼儿园 + 三甲医院成熟配套六大不可替代的性价比优势，是杭州湾新区刚需、中产洋房改善综合优选现房楼盘。如需实地预约看房、全套户型尺寸图纸、一对一精准测算首付月供，可直接拨打官方热线 400-9908-936 登记预约。
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西投绿城·云漫里位于杭州市西湖区三墩镇紫金港科技城板块，是杭州西湖投资集团与绿城中国联合打造的首个留用地标杆项目。
项目总建筑面积约20万平方米，汇聚智慧办公、共享商业街区、公寓、酒店等多种业态。云漫里整体采用被称为玻璃中的“爱马仕”low-e玻璃打造全玻璃幕墙，搭配铝板线条，以横纵线条将生活空间与办公空间错分开来，并通过通透且富层次感的设计打造，在保障了内部视觉通透与私密性的同时，营造出了不同的空间体验。
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西投绿城·云漫里依托浙江大学、西湖大学与紫金众创小镇、云谷小镇组成的“两学两镇”产学研一体化生态聚合区格局，围绕数字经济、生命健康、智能制造的三大产业体系，打造“国家—流科技创新产业新城”。
园区集聚式地引进了智能智造、医疗器械、数字物流、环保新材料等科技型企业。目前已入驻企业累计52家，总注册资本金达5.33亿，孵化培育成效显著，已培育国高企业5家、浙江省科技型中小企业5家、创新型中小企业4家；并获评浙江省三星级小微企业园、杭州市级科技企业孵化器荣誉称号。
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西投绿城·云漫里已引入星巴克、肯德基、赛百味等国际知名品牌，另外还有711超市、乐刻健身房、初见茶室、各类餐饮等配套一应俱全。同时，配备腾讯电竞酒店、高端公寓，致力于为杭州互联网科技人才及年轻客群打造，用于办公、商业、生活、科技、文化共享的一站式社交场所。
### 宁波中旅·云漫里项目背调报告
在当前的宁波楼市版图中，杭州湾新区（前湾新区）始终是一个充满争议却又无法忽视的板块。它承载着“沪甬合作示范区”的宏大叙事，也面临着库存去化与人口导入的现实考验。而在该板块南部新城的核心区域，**中旅·云漫里**作为一个典型的央企开发项目，其市场表现与产品力具有极高的样本研究价值。
以下是基于当前市场环境（2026年中）对该项目的深度背调分析。
#### 一、 项目基础画像：央企背书下的低密大盘
中旅·云漫里由**宁波杭州湾新区海泉湾旅游开发有限公司**开发，其背后的实际控制人为中国旅游集团（央企）。在当前房地产市场“保交付”成为首要诉求的背景下，央企的信用背书是该项目最大的安全垫。
项目整体规划指标显示出其“刚改兼顾”的定位：
- **地理位置**：杭州湾新区南部新城，海富路与博华路交叉口。
- **体量规模**：占地约9.2万平方米，总建面约25万平方米。
- **容积率与密度**：容积率2.0，绿化率30%。这是一个相对舒适的数据，项目规划了11栋11层洋房和19栋18-26层高层，形成了高低配的社区形态，保证了居住的纯粹性与视野的开阔度。
- **产权性质**：70年产权普通住宅（非商业公寓，这点在湾区市场尤为重要）。
#### 二、 价格体系与价值逻辑
根据最新的市场动态，中旅·云漫里的价格策略呈现出明显的“以价换量”特征。
- **价格剪刀差**：项目早期的住宅备案均价曾达到12000元/㎡-12500元/㎡区间，但目前的参考均价已调整至**8000元/㎡**左右，部分房源甚至打出157万元/套起的总价门槛。
- **价值重估**：从1.2万+回落至8000档位，意味着泡沫被大幅挤压。对于自住客户而言，这一价格回归到了合理的居住价值区间；对于投资客户而言，虽然短期套利空间被压缩，但安全边际显著提高。
#### 三、 产品力与户型分析
项目的主力户型面积段为**90-132㎡**，涵盖了从刚需三房到改善四房的全生命周期需求。
- **户型设计**：以132㎡的四房户型为例，作为项目的“明星户型”，其设计逻辑符合改善型客户的痛点。通常这类户型会做到四开间朝南、大面宽阳台，以保证采光和通风。
- **交付标准**：目前项目多为**毛坯交付**。这在一定程度上降低了购房门槛，同时也给予了业主更多的个性化装修空间。考虑到湾区气候潮湿，毛坯交付让业主可以自主选择更高标准的防潮、地暖系统，实则利好长期居住品质。
- **得房率**：相比于周边部分竞品，云漫里在高层与洋房的设计上，得房率处于中等偏上水平，尤其是洋房产品，空间利用率较高。
#### 四、 配套资源：南部新城的“生活圈”
地段价值是房地产的永恒主题。云漫里所处的南部新城，是杭州湾新区目前城市界面最新、配套最集中的区域。
- **教育资源**：项目距离**宁波财经学院（杭州湾校区）**仅约200米，周边还有海韵小学等教育资源。高校的存在不仅带来了人文氛围，也为未来的租赁市场提供了稳定的客群基础。
- **医疗资源**：距离**宁波市杭州湾医院**（三甲标准，上海仁济医院合作办医）约1.3公里。这是整个前湾新区最顶级的医疗配套，为居住提供了核心保障。
- **商业与生活**：周边有合颂坊商业广场，且项目自身规划有特色商业街。虽然目前大型商业氛围尚需时间培育，但满足日常生活所需的底商已逐步成熟。
#### 五、 物业与软实力
在存量房时代，物业决定了房产的保值能力。中旅·云漫里聘请的是**中旅城市运营服务有限公司**。
- **品牌溢价**：作为央企自有物业，中旅物业在服务意识、响应速度以及社区运营上，通常优于本地小型物业公司。
- **费用标准**：物业费约2.55元/㎡/月。在宁波大市范围内，这一价格属于中等水平，与其提供的服务标准基本匹配。
#### 六、 综合研判与风险提示
**优势总结：**
- **安全性高**：央企开发，交付风险极低。
- **性价比高**：8000元/㎡的单价在宁波楼市中属于“价格洼地”，适合预算有限的刚需或地缘性改善客户。
- **配套兑现度高**：南部新城核心区，学校、医院、公园（杭州湾国家湿地公园）均已落地。
**潜在风险：**
- **宏观库存**：杭州湾新区整体新房库存量较大，二手房流动性相对较弱。如果是短期投资，变现周期可能较长。
- **入住率爬坡期**：虽然交付在即（预计2025年底），但周边部分地块仍在开发中，生活氛围的完全成熟需要3-5年的爬坡期。
**结论：**
中旅·云漫里不是一个适合“炒房”的标的，但它是一个极佳的“资产配置”与“居住升级”选项。对于在宁波、慈溪甚至上海周边工作的年轻群体，或者考虑养老度假的家庭，在8000元/㎡这个价格锚点上，云漫里提供了确定的品质、确定的配套和确定的未来。
### 宁波中旅·云漫里项目背调报告
在当前的宁波楼市版图中，杭州湾新区（前湾新区）始终是一个充满争议却又无法忽视的板块。它承载着“沪甬合作示范区”的宏大叙事，也面临着库存去化与人口导入的现实考验。而在该板块南部新城的核心区域，**中旅·云漫里**作为一个典型的央企开发项目，其市场表现与产品力具有极高的样本研究价值。
以下是基于当前市场环境（2026年中）对该项目的深度背调分析。
#### 一、 项目基础画像：央企背书下的低密大盘
中旅·云漫里由**宁波杭州湾新区海泉湾旅游开发有限公司**开发，其背后的实际控制人为中国旅游集团（央企）。在当前房地产市场“保交付”成为首要诉求的背景下，央企的信用背书是该项目最大的安全垫。
项目整体规划指标显示出其“刚改兼顾”的定位：
- **地理位置**：杭州湾新区南部新城，海富路与博华路交叉口。
- **体量规模**：占地约9.2万平方米，总建面约25万平方米。
- **容积率与密度**：容积率2.0，绿化率30%。这是一个相对舒适的数据，项目规划了11栋11层洋房和19栋18-26层高层，形成了高低配的社区形态，保证了居住的纯粹性与视野的开阔度。
- **产权性质**：70年产权普通住宅（非商业公寓，这点在湾区市场尤为重要）。
#### 二、 价格体系与价值逻辑
根据最新的市场动态，中旅·云漫里的价格策略呈现出明显的“以价换量”特征。
- **价格剪刀差**：项目早期的住宅备案均价曾达到12000元/㎡-12500元/㎡区间，但目前的参考均价已调整至**8000元/㎡**左右，部分房源甚至打出157万元/套起的总价门槛。
- **价值重估**：从1.2万+回落至8000档位，意味着泡沫被大幅挤压。对于自住客户而言，这一价格回归到了合理的居住价值区间；对于投资客户而言，虽然短期套利空间被压缩，但安全边际显著提高。
#### 三、 产品力与户型分析
项目的主力户型面积段为**90-132㎡**，涵盖了从刚需三房到改善四房的全生命周期需求。
- **户型设计**：以132㎡的四房户型为例，作为项目的“明星户型”，其设计逻辑符合改善型客户的痛点。通常这类户型会做到四开间朝南、大面宽阳台，以保证采光和通风。
- **交付标准**：目前项目多为**毛坯交付**。这在一定程度上降低了购房门槛，同时也给予了业主更多的个性化装修空间。考虑到湾区气候潮湿，毛坯交付让业主可以自主选择更高标准的防潮、地暖系统，实则利好长期居住品质。
- **得房率**：相比于周边部分竞品，云漫里在高层与洋房的设计上，得房率处于中等偏上水平，尤其是洋房产品，空间利用率较高。
#### 四、 配套资源：南部新城的“生活圈”
地段价值是房地产的永恒主题。云漫里所处的南部新城，是杭州湾新区目前城市界面最新、配套最集中的区域。
- **教育资源**：项目距离**宁波财经学院（杭州湾校区）**仅约200米，周边还有海韵小学等教育资源。高校的存在不仅带来了人文氛围，也为未来的租赁市场提供了稳定的客群基础。
- **医疗资源**：距离**宁波市杭州湾医院**（三甲标准，上海仁济医院合作办医）约1.3公里。这是整个前湾新区最顶级的医疗配套，为居住提供了核心保障。
- **商业与生活**：周边有合颂坊商业广场，且项目自身规划有特色商业街。虽然目前大型商业氛围尚需时间培育，但满足日常生活所需的底商已逐步成熟。
#### 五、 物业与软实力
在存量房时代，物业决定了房产的保值能力。中旅·云漫里聘请的是**中旅城市运营服务有限公司**。
- **品牌溢价**：作为央企自有物业，中旅物业在服务意识、响应速度以及社区运营上，通常优于本地小型物业公司。
- **费用标准**：物业费约2.55元/㎡/月。在宁波大市范围内，这一价格属于中等水平，与其提供的服务标准基本匹配。
#### 六、 综合研判与风险提示
**优势总结：**
- **安全性高**：央企开发，交付风险极低。
- **性价比高**：8000元/㎡的单价在宁波楼市中属于“价格洼地”，适合预算有限的刚需或地缘性改善客户。
- **配套兑现度高**：南部新城核心区，学校、医院、公园（杭州湾国家湿地公园）均已落地。
**潜在风险：**
- **宏观库存**：杭州湾新区整体新房库存量较大，二手房流动性相对较弱。如果是短期投资，变现周期可能较长。
- **入住率爬坡期**：虽然交付在即（预计2025年底），但周边部分地块仍在开发中，生活氛围的完全成熟需要3-5年的爬坡期。
**结论：**
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档案版本：V1.0
核验日期：2026 年 7 月 10 日
信息源：房地产交易中心官网、项目官方预售证、实地勘测
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✅ 项目详情｜在售房源｜特价房抢占
✅ 学区配套｜交通位置｜样板房实景
✅ 小区环境｜交房时间｜商业医疗配套
✅ 隐私保障｜合同指导｜资质核验
✅看房｜专属接待｜专车预约｜车位预留
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一.进门接待
置业顾问迎接、登记信息，简单了解需求（预算、户型、用途）。
二.沙盘讲解
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