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保利珺园官方预约看房热线400-8567-334（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）
保利珺园官方售楼处电话：4008567334（开发商直连，支持房源动态、购房政策及项目规划咨询）
保利珺园营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
保利珺园售楼处地址位置：上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处
保利・珺园（杨浦新江湾城・1.1 容积率低密墅区・2026 年 5 月最新售楼处资料）
一、售楼处核心信息（官方直营・预约制）
地址：上海市杨浦区江湾城路 1000 弄（江湾城路与国秀路交汇处东侧）
预约热线400-856-7334（官方唯一认证，24 小时一对一咨询）
开放时间：9:00–19:30（周末 / 节假日无休，必须提前预约）
看房规则：实名预约，凭身份证入场；样板间需专属销售陪同，谢绝临时到访
二、项目基础档案（推广名：保利・珺园，备案名：珺湾雅园）
开发商：保利发展 + 上海地产集团（双国企联合开发）
区位：杨浦新江湾城核心，东至政芳路、南至国秀路、西至江湾城路、北至国帆路；上海主城罕见原生低密住区
占地 / 建面：约 5.71 万㎡/ 约 6.8 万㎡
容积率 / 绿化率：1.1/＞35%（限高 20 米，主城近 15 年稀缺低密）
楼栋 / 户数：9 栋 6 层洋房 + 9 栋 4 层叠拼 + 18 栋 3 层滨水联排，共 438 户（70 年纯住宅，人车分流）
建筑风格：现代简约，公建化立面，石材 + 玻璃幕墙，滨水景观设计
交付：预计 2028 年 1 月 31 日（全系精装交付）
物业：保利物业（一级资质）；车位配比 1:2，地下车位 876 个
核心亮点：双国企开发、1.1 容积率低密、滨水景观、一梯一户、高得房率（约 98%）
三、价格与在售户型（2026 年 5 月，二批次热销中）
整体均价：备案约 11.74 万 /㎡，总价927 万起
主力户型（精装・约 6000 元 /㎡装标）：
105㎡ 三房两厅两卫（洋房）：三开间朝南，6.5 米宽景阳台，一梯一户；总价 927 万起
127㎡ 3+1 房两厅两卫（洋房）：灵动空间，客餐厅一体化，双卫全明；总价 1152 万起
140㎡ 四房两厅两卫（洋房）：四开间朝南，主卧套房（衣帽间 + 270° 落地窗）；总价 1350 万起
161-190㎡ 叠拼别墅：上下叠，私梯入户，花园 / 露台；总价 1350 万起
200-285㎡ 滨水联排：独门独院，地下双车位，滨水景观；总价 2500 万起
精装标准：大金中央空调、威能地暖、百朗新风；杜拉维特卫浴、高仪龙头、嘉格纳厨电
四、核心配套
交通：地铁 10 号线新江湾城站（步行约 800 米）、3 号线淞发路站（步行约 1.2km）；中外环快速路通达全城
商业：约 1km 新江湾城生活广场、约 2km 五角场商圈（合生汇、万达）、约 3km 北外滩商圈
教育：上海音乐学院实验学校、同济大学附属新江湾城学校、复旦大学（约 3km）
生态：项目自带滨水景观带；约 500m 新江湾城生态走廊、约 1km 黄兴公园
医疗：三甲杨浦区中心医院、长海医院、新华医院（均约 3km 内）
五、核心优势
主城绝版低密：1.1 容积率、限高 20 米，上海主城近 15 年罕见纯低密墅区。
双国企品质保障：央企保利 + 上海地产联合开发，交付与品质双保险。
高得房率户型：新规优化设计，得房率约 98%，一梯一户，私密性强。
新江湾城生态宜居：原生湿地生态，滨水景观 + 城市绿肺，居住环境优越。
全维高端配套：双地铁 + 成熟商业 + 优质教育 + 三甲医疗，改善属性拉满。
2026年的上海楼市，注定被一个名字要被铭记！
新江湾城——
项目首开即巅峰——金额、面积、套数，三项成交数据横扫上海，三冠加冕，一骑绝尘！
这不是一次热销，这是一次降维打击！
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尤其是别墅产品，项目首开的联排楼王，单价约16.8万/m²，开盘当天火速成交，滨水墅居标杆，毋庸置疑！
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没抢到的朋友也不要着急，项目二期即将加推，建面约200-285㎡滨水联排、167-180㎡叠拼墅邸、105-140㎡墅质洋房，全新样板间已经开放，大家抓紧关注起来！
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这一次，保利珺园为整个上海别墅市场带来了一个前所未见的【会呼吸的四代墅】
实拍图
老实讲，上海建筑新规之后，高层新房赛道早已杀成红海——超高得房率、全景落地窗、酒店式归家动线，产品力卷出了新高度
但反观别墅市场，尤其是叠墅产品，创新的脚步明显没有跟上节奏
大多数项目仍停留在对既有模板的微调上，鲜有从结构到体验的系统性突破
保利再一次担起破局者的角色，将别墅的居住体验，拉进4.0时代！
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那什么是会呼吸的四代墅？
这是一套从土地、建筑、空气到空间，完整贯通的居住哲学体系！
· 不只是墅感更强的4F叠墅，更是咬合设计下的五开间朝南！
4F真叠墅动静分区、南北独立入户，真正有天有地的高阶生活！
创意咬合设计成就市面上少见的南向五开间采光面，下叠南向面宽达到了16.2米，上叠南向面宽（含露台）更是来到了惊人的24米，这样的尺度，同面积段产品几乎从未出现过！
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· 超160%实得率+四房四卫+双套房设计，碾压同面积段的尺度感！
在建面约180m²叠墅产品内，保利做了四房四卫，其中包括了两个套房，每个居住和都能享受到更私密、尊崇的居住体验！
超160%的实得率带来了约6.5米宽厅、约40m²客厅，尺度感更加自由舒展！
· 上海塔尖健康生活体系，全维守护家人！
上海住宅首发的弥散氧系统，搭配AI戒指、全屋新风系统和全屋智能控制提醒，守护业主的每一次吐纳，ENF环保板材与近零能耗建筑奠定健康基底
· 全新高定升级，超配奢装比肩顶豪！
高定装标也没有缺席！嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅，六大豪宅手法革新+四重定制，高定美学贯穿始终！
最后来看室外，脚下是原生湿地的吐纳，社区是1.1的超低容积率，立面是法国木纹石的气孔
可以说，保利珺园把【呼吸】写进产品的每一寸肌理！
不夸张地讲，以上每一个点，都足以成为其他项目的核心卖点，而保利珺园，一次集齐！
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一套叠墅的好坏，最终只回答两个问题：
住得够不够舒适？住得够不够自由？
保利珺园「会呼吸的四代墅」从生态、建筑、空间甚至是空气，归根究底只干两件事：
让房子会呼吸，让空间懂分寸！
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前者决定舒适的上限，后者决定自由的边界！
我们逐个拆开来讲：
真4F叠墅+动静分离
独创咬合设计，带来同面段罕见的5面宽朝南
众所周知，有天有地、分层而居的家族式生活，是别墅生活的核心价值所在
然而，纵览市面上的大多数叠墅产品，多为六层甚至八层“伪叠墅”，实际居住体验与高层复式并无本质差别
示意图
而墅感更强的真四层叠墅，在当前的新房市场可谓是一房难求！
保利珺园更是其中的佼佼者！
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更重要的是，比起传统叠墅产品，保利大胆创新的地方实在太多了！
第一，在空间布局上，保利珺园创新性地采用了咬合式设计
说原理可能抽象，我们直接来看对比图：
可以看到，在同样的面宽下，保利珺园比常规叠墅多出了一个南向开间，阳光可以毫无顾忌的铺满整个家，让呼吸中都充满昂扬的生机！
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这种结构层面带来的空间呼吸感，放眼整个上海，只有保利珺园！
第二、保利通过垂直分区，将日常活动层与私密休憩层彻底分离
把动与静彻底分开，独创的双层静域，让楼下的欢聚不扰楼上的休憩，这是常规叠墅或平层给不了的从容，私密性、静谧性、都更加出色！
下叠的2F、上叠的3F都设计为卧室层，楼下的聚会不扰楼上的休息，楼上的脚步不惊扰楼下的安宁
这不是靠隔音棉实现的，是靠建筑结构本身，无法通过后期装修弥补，从起点开始定制，引领下一代居住！
而且，无论是上叠还是下叠，每一户都有独立的归家动线，每一户都有属于自己的呼吸前庭！（具体以交付为准）
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180m²做到四房四卫，还有双套房
最高超160%实得率，居住空间无限延伸！
市面上180㎡左右的叠墅，通常只有主卧一个套房，次卧共享公卫
三代同堂的家庭里，谁住主卧、谁住次卧，本质上是一次空间资源的分配——总有人要妥协
而保利珺园在180㎡叠墅里，做了四房四卫+双套房平权设计，对比市面上同面积段产品，可以说是碾压级的居住革新！
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我们把上叠和下叠拆开来看：
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示意图
· 有天有地的双露台上叠，生活颗粒度拉满！
在保利珺园，上叠不再是和整栋楼共用一个大堂，北向独立入户的设计，让上叠业主拥有专属的归家动线！
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这种错开让上叠具备了尊贵的私享体验，这也是其他叠墅很难享有的！
独立入户示意图
起居层露台，将生活的日常延伸至无限！
上叠起居层与露台相连，早晨的咖啡、午后的日光、傍晚的微风——露台让这些日常片段都有了更开阔的承载
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实拍图
宠物有了晒太阳的地方，孩子有了吹泡泡的空间，生活的颗粒度被拉满了
露台层，上叠的点睛之笔！
这是保利珺园上叠户型的惊喜彩蛋！
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· 下叠：最大120㎡花园，将空间拓展到极致
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下叠的核心价值是极致空间！
宅前花园，最大边套约120㎡
这个数字意味着什么？上海很多联排别墅的花园也不过如此，甚至一些双拼产品的庭院面积都达不到这个量级
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实拍图
约120㎡的花园，可以是一整片草坪让孩子奔跑，可以是女主人的英式花圃，可以是男主人的户外茶室，可以是一家人的周末烧烤区
它不是一个点缀，而是一个能承载完整户外生活的场域！
约6.5米宽厅与近40m²客厅，LDKG一体化设计的0空间浪费设计，孩子奔跑、友人畅谈都更宽敞！
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独立地下室，上下叠同权！
保利珺园的上下叠都配置独立地下室，这在叠墅产品中，也是非常少见的！
首发弥散氧系统+塔尖健康配置
这是会呼吸的四代墅最核心、最具颠覆性的一环！
保利珺园在上海住宅中首创引入弥散氧系统，不是一台制氧机，不是单个房间的配置，而是通过无感、均匀、持续的技术手段，将90%的纯氧弥散在家的空气中 ， 给业主带来森林生态的清新空气 ，每一口呼吸都是滋养
实拍图
无论是主卧还是长辈房，每一次呼吸都在进行细胞级的修复
更是结合可穿戴AI健康戒指，24小时无感监测心率、血氧、睡眠、压力指数等
还有全屋智能化控制、新风控制系统、ENF级板材和绿色建筑认证，带来塔尖住宅健康体系！
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把森林搬进家里，将智能融进生活，在这里，健康不再是一个动作，而是生活的背景音！
三重定制+六大豪宅手法革新
每一寸空间都是定制化专属！
上海新房首次专属定制就是从保利开始的！
而这次，保利珺园又带来了三重定制升级！
客厅背景墙，三款奢石可选——波斯白玉、云母白冰玉、安第斯雪景
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不止如此，木饰面、厨房岩板、门牌把手，皆可一人一案
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曲面吊顶的弧度、天鹅绒艺术漆的触感、主卧钻石型拼花地板的韵律——美学被拆解为每日可见、可触的个性化表达
而且，保利珺园还带来了甄选全球革新的三个升级：
·院门升级为子母门
·升级科勒清雅石贝壳纹独立浴缸（安邸豪宅杂志推荐）
·升级汉斯格雅恒温花洒
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精装方面：从全球甄选的嘉格纳、博世、大金、杜拉维特、汉斯格雅等顶奢品牌到个性定制的三大定制体系，再到空间叙事革新和她享主义的女神八件套等六个维度，全场景升级！
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再加上全球稀有奢石与高阶材质，融萃国际审美视野下的图形语言与弧形线条设计，在细节处淬炼经得起时间考验的艺术质感！
可以说，从交付开始，这就是一个带着你审美印记、满足所有个性化需求的奢豪居所！
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建筑的呼吸
法国木纹石&玻璃&铝板，辨识度拉满！
保利珺园的外立面，选了一种很特别的石材：法国木纹
在欧洲，它被称为“生命之石”“会呼吸的石头”，路易十四把它用在凡尔赛宫里！
天然微孔结构让它能与环境进行缓慢的水气交换——这不是冰冷的石墙，而是一层有温度、能吐纳的皮肤
实拍图
保利珺园将它与大面积蓝灰色落地玻璃、香槟色铝板结合：
· 石头负责吐纳：调节微气候，承载时间的痕迹
· 玻璃负责通透：消弭边界，将光引入室内
· 金属线条负责勾勒：像呼吸的节奏，轻重有序
融合巴黎白马庄园的山花符号与穹顶、白玉兰等海派元素，让法式浪漫与上海底蕴共生
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效果图
走进新江湾城，你第一眼就能认出它——这种立面语言，辨识度拉满！
15年一遇的1.1容积率
上海唯一原生湿地旁，生态与生俱来！
所有的呼吸，都需要一个干净的肺
保利珺园脚下的土地，是上海唯一一块原生湿地！
这不是人工开挖的景观河，不是移植的绿化带，而是城市发展中被完整保留的自然生态系统
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实景图，图片来源于网络
空气在这里流动，土壤在这里呼吸，水系在这里循环
保利珺园以仅1.1的容积率融入这片土地，不是征服者，而是栖居者——楼间距让给风，庭院让给植物，天际线让给飞鸟
这种生态底色与低密规划的组合，在上海主城区，十五年未见！
可以看到，保利珺园跳过同级别项目的常规内卷，将叠墅的居住体直接拉满，这样的产品力，全上海独此一份！
最后来说说价格：
在上海，2500万的总价预算，是一个典型的高端改善门槛！
在这个价位上，你可以选择内环一套大三房平层，也可以选择中环一套四房大平层——空间够用，地段不错，一切都在合理范围内
但合理和值得，是两回事！
同样的2500万，如果有一个选项：
能让你从一层平面的生活，升级为有天有地、上下分层的墅居体验；
从与整栋楼共享电梯大堂，升级为独立入户、宅前花园；
从只是够用的室内空间，升级为最高实得率约160%的奢阔尺度！
可以叠墅，何必平层，怎么选？不用多说！
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除了叠墅产品外，保利珺园二期加推来带来了此前备受追捧的洋房和联排产品，作为建筑新规后的产品，从户型设计到附赠空间，都是碾压过往新房、二手房的存在！
· 建面约105m²三房户型，超高得房率，精致首改家庭的优选！
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约30㎡的LDKB一体化方厅为核心，让家人互动更紧密，无论是亲子游戏还是好友小聚都能轻松容纳；
南向双阳台再加上南北双270°转角飘窗，让室内通透明亮，可以称之为采光之王
在控制面积的同时，超高得房率兼顾了功能与质感，让首改家庭也能享受高品质的居住体验
· 建面约127m²四房户型，超大附赠空间，改善家庭闭眼冲！
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约6米宽幕阳台搭配双270° 环幕卧室，既保证了尺度感，又让卧室也能拥有 IMAX级的观景体验！
超大收纳空间让行李箱、婴儿车、换季被褥等大件物品都有了专属归处，告别家居杂乱
更值得一提的是，它还可灵活隔出N+1房，无论是二孩家庭还是需要书房、健身房的需求，都能轻松适配！
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看到合理，相信大家对于保利珺园的产品力已经了然于心，那还有一个必须回答的问题：
这些极致产品力，落在什么样的生活底盘之上？
社区：低密墅居与产品革新
① 极致稀缺的低密天赋：
保利珺园拥有上海主城15年一遇的约1.1容积率，光靠这份稀缺性，保利·珺园就已然站在了上海楼市的金字塔尖！
而项目地块双侧临水，对望生态走廊隔水相望，再加上建筑限高20米，妥妥的纯粹低密滨水墅区跃然纸上，保利开辟了一条“完全没有竞品”的独立赛道！
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② 约3300m²珺CLUB会所，高阶生活的极致呈现：
· 行业首个全维塔尖生活体系：
保利珺园以前瞻视野，构建“内－中－外”三重健康体系：内有24小时无感健康守护、中有主动式健康奢享珺CLUB、外有湿地双湾的天赋健康底色
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在约3300m²珺CLUB，保利为新江湾定制出一座「全维健康中枢」，将冷疗舱、水疗池、高压氧舱等过去只存在于顶奢酒店和专业康养机构的配置，首次系统性引入豪宅社区，结合前文提到的室内弥散系统、AI戒指等，让健康融入每个生活的瞬间！
· 三大领创颠覆想象：
珺CLUB会所内规划16大功能区，覆盖运动、社交、艺术与休闲，融汇4大领创功能，打造出上海少有的“X+1”复合型艺术生活空间，重构庄园生活方式
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三大首创功能，包括首个中西琴房、首个带冷疗舱、首个带水疗空间以及领创的全景平行客厅
每一种功能都1+1＞2，每一处空间都不止所见、更超所期，真正以超前创新，重新定义顶豪生活的奢适尺度！
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③ 东方海派的美学设计：
保利珺园特邀GOA袁源等五大全球顶级设计所，融合1930年代海派Art Deco风格与全球顶奢白马庄园度假灵感，营造兼具仪式感与东方底蕴的建筑景观
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社区景观以两环二轴为核心布局，带来上海罕见双下沉式庭院，并以东方庄园的世界表达为内核，萃取全球六座白马庄园高定度假灵感，将马尔代夫、兰德里、圣特罗佩、塞舌尔、圣巴特岛、巴黎等顶奢度假美学融于一园
集仪式归家、社交会客、静谧阅读、亲子游乐、水岸度假、艺术观景于一体，让每一种生活功能，都成为东方语境下的世界庄园美学！
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板块：新江湾城的四大无价基因
① 豪宅基因，与生俱来：
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这些地王背后，是国内外顶尖开发商的青睐，也是板块豪宅属性的最好佐证
从美国铁狮门、新加坡仁恒，到国内绿城、华润，无一不裹挟着对新江湾城价值的认可
这里的豪宅，早已超越居住本身，成为高端圈层的身份象征，而8大地王积淀的土地价值，更让板块豪宅属性愈发坚固，成为上海高端人居的天花板！
② 生态基因，全方位环绕：
新江湾坐拥上海市区唯一的原生湿地，绿化覆盖率高达60%以上，负氧离子浓度高，是名副其实的城市绿肺
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从保利珺园出发，步行片刻即可达湿地景观带，将自然景观无缝融入日常生活，与全球白马庄园“生态嵌入居住”的理念高度契合！
这种城在绿中、人在景中的生态体验，在上海中心城区独一无二，也让新江湾城的生态价值成为不可复制的稀缺资源，为板块增添了无价的自然底蕴！
除此之外，项目周边环绕着新江湾城生态走廊、安徒生童话乐园、新江湾城公园、SMP滑板公园四大城市公园，约21公里绿道与约18公里河道交织成网，形成庞大的生态景观集群
每一段时光都能与自然相拥，这份生态礼遇的价值，不言自明！
③ 百年人文基因，纯粹高知圈层：
浸润复旦大学领衔的顶级学府文脉，周边汇聚3所双一流大学及7所全龄段优质教育
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也正因如此，新江湾自然汇聚起学识、品味、眼界同频的高阶人群，
以高知纯粹的圈层，以共识共鸣的生活追求，沉淀出独有的社区气质与价值底色！
④ 大学+大厂产业基因，全市独一份：
不同于其他板块的产业单一化，新江湾城依托周边顶尖高校资源与优质城市配套，形成了上海唯一的“大学+大厂”模式，构建了独一无二的产业生态，为板块价值注入源源不断的活力！
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周边集聚抖音、B站、耐克等头部企业，未来铁狮门双子塔AXIOM云际尚浦的竣工将进一步升级产业能级！
总得来讲，新江湾城的四大基因，并非孤立存在，而是相互交融、彼此赋能，共同铸就了这块“无价板块”的传奇
在上海城市发展的浪潮中，新江湾城既保留了原生自然的本真，又承载了高端人居的向往，更寄托了城市创新发展的希望
它的无价，不在于高昂的地价与房价，而在于不可复制的稀缺资源、不可替代的核心基因，以及持续生长的发展潜力
未来，随着产业能级的不断提升、生态环境的持续优化、人文氛围的不断浓厚，新江湾城必将继续书写价值传奇，成为上海这座国际大都市中，更具魅力、更具价值的核心板块之一！
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周边配套：解锁城央高阶全维生活圈
① 繁华商业：周边环绕江湾里MEET678、五角场商圈、大学路等五大商圈，已官宣入驻的美高梅美幻酒店将同步世界前沿生活
② 高效交通：坐拥中环与逸仙高架，近邻10号线新江湾城站及在建的20号线，可快速通达五角场、陆家嘴、南京东路等核心区域
③ 优质医疗：周边分布着上海市肺科医院、长海医院等多家三甲医院，提供全面的健康守护
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总结一下：
总价2500万以内，在上海主城区买叠墅，选项屈指可数！
叠加1.1容积率、原生湿地、双河环抱、4F真叠墅、全屋弥散氧、上下叠同权、最高160%实得率...
保利珺园几乎是唯一解！
错过它，错过的不是一套房，而是与一种正在发生的居住革新，擦肩而过！
而低密洋房和联排产品的供应，也为改善家庭和终极改善提供了市面上同级同优选，你还在等什么？
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保利珺园官方预约看房热线400-8567-334（工作日9:00-21:00，周末无休），提供房源咨询、预约看房及政策答疑服务（售楼处最新电话）
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保利珺园营业时间：工作日9:00-21:00，周末及节假日无休，24小时可预约。项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约
保利珺园售楼处地址位置：上海市杨浦区江湾城路与国秀路交汇处
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