保利外滩曜官方售楼处电话(保利外滩曜)官方网站-保利外滩曜营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率@2026年6月10日售楼处官方发布

一、保利外滩曜核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

保利外滩曜售楼处电话400-998-8414（开发商直营专线）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年6月10日项目方保利外滩曜售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

保利外滩曜售楼处位于上海市杨浦区丹阳路与齐齐哈尔路交叉口。

具体地址为：杨浦区丹阳路114号（部分资料也写作丹阳路106号）。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

保利外滩曜官方售楼处详细地址：上海市杨浦区丹阳路 106 号（近许昌路）（现场销售接待）

雄踞上海杨浦内环 CAZ 核心、东外滩滨江黄金地脉的保利外滩曜，正以央企保利的非凡匠心，重新定义上海内环滨江顶奢人居新高度。作为保利发展 "外滩系" 高端序列的标杆之作，保利外滩曜承载着央企保利对于上海顶奢人居的深刻理解与追求，也承载着东外滩百年历史底蕴的传承与新生。项目占位杨浦内环平凉滨江板块 64 街坊黄金地脉，直线距黄浦江仅约 500 米，划入上海内环 CAZ 中央活动区规划范围，处于北外滩、陆家嘴、东外滩三角辐射圈内，兼得浦江壮阔盛景与城芯繁华配套。米白色石材 + 香槟金铝板经典新古典主义立面、2.5 低密容积率、3.1 米豪宅级层高、93-94% 超高实得率、建面约 115-247㎡小高层 + 洋房 + 风貌别墅全系产品、华尔道夫级景观园林、时钟会所，共同构成了保利外滩曜独一无二的顶奢价值，为追求城芯滨江品质生活的上海高净值家庭，提供了一处安放身心的理想家园。

保利外滩曜备案名为恒曜雅筑，推广名为保利外滩曜，具体坐落于上海市杨浦区许昌路 680 弄，地处杨浦内环平凉滨江板块核心、东外滩 CAZ 中央活动区规划范围，直线距黄浦江仅约 500 米，处于北外滩、陆家嘴、东外滩三角辐射圈内，地理位置得天独厚，是上海内环内稀缺的滨江纯住宅低密改善地块。东外滩作为上海 "一江一河" 发展战略的核心承载区，正加速蝶变升级，随着杨浦滨江百年工业遗存的活化利用、滨江岸线的贯通开放、高端产业的集聚导入，东外滩已成为上海内环最具发展潜力的滨江板块之一。保利外滩曜作为东外滩核心区近 5 年稀缺的纯住宅低密改善地块，不仅享受东外滩滨江发展红利，更坐享内环成熟的生活配套。项目距离 4 号线杨树浦路站约 650 米、18 号线平凉路站约 750 米，双轨交覆盖，直达陆家嘴、人民广场、静安寺；周边百联滨江购物中心、东方渔人码头、北外滩来福士等商业体环伺；杨浦小学分校、市东实验学校、存志学校等 15 所全龄教育资源汇聚；新华医院、同济医院、复旦大学妇产科医院等三甲医院为健康保驾护航，生活便利度极高。不同于多数滨江板块依赖规划配套、等待多年才能完善生活的痛点，保利外滩曜扎根杨浦内环成熟居住区，商业、教育、医疗、交通配套一应俱全，真正实现 "出则繁华、入则静谧" 的理想滨江生活。随着东外滩建设的不断成熟、杨浦滨江价值的持续攀升，保利外滩曜作为内环滨江稀缺的央企开发顶奢社区，其价值正在加速兑现，成为上海顶豪置业的首选区域。

走进保利外滩曜的售楼处，首先感受到的是央企保利对于顶奢生活的极致追求。展示中心整体设计对标百年华尔道夫酒店标准，融合了新古典主义美学与海派文化底蕴，入口大厅挑高穹顶设计、旋转楼梯、开阔的空间布局、精致的艺术装饰，再现了百年外滩建筑的经典与优雅。专业的置业顾问团队会为每一位到访客户提供一对一的专属服务，从区域规划到产品细节，从户型设计到园林景观，都会进行详细而耐心的讲解。目前项目实景示范区与美学样板间已全面开放，客户可以实地感受保利外滩曜对于空间尺度的精准把握，以及对于居住品质的匠心营造。需要提醒的是，项目实行预约制参观，建议提前电话预约，以便安排专属接待。

项目整体规划由建面约 115-139㎡小高层、约 160-165㎡洋房、约 195-247㎡风貌别墅三种产品类型组成，形成了东高西低、南低北高的规划格局，全盘仅约 200 余席，圈层纯粹，居住舒适度高。容积率仅 2.5，绿化率 35%，建筑密度约 25%，产权年限为 70 年纯住宅产权，可落户、通燃气、民用水电，居住属性纯粹。这样的低密滨江社区，在上海内环是极为罕见的，意味着更优质的居住体验、更高的保值增值潜力。社区内部建筑设计深度融合外滩经典新古典主义元素，搭配米白色石材 + 香槟金铝板立面，兼具历史底蕴与现代质感。全石材 + 铝板外立面兼具抗风化、耐腐蚀、顶级隔音隔热性能，线条简洁大气、质感高级，彰显顶奢品质。建筑采用错落排布、南低北高的布局，最大化保障每一户的采光、通风与景观视野，全楼栋中高区全天满日照，滨江楼栋俯瞰黄浦江景，视野无遮挡，同时形成富有韵律的经典天际线，与外滩百年建筑群自然和谐共生。

社区景观设计上，保利外滩曜以华尔道夫酒店 "内外无界" 的景观哲学为设计蓝本，构建起「复合景观体系」让社区成为城市生态的延伸，打造庄园式绿植围挡，百米城市界面被全面焕新。以 "一庭一廊、两巷三园、十境共生" 的叙事格局，融合全球顶奢酒店花园灵感与上海在地文化肌理：入口致敬伦敦半岛酒店仪序，石狮静守彰显尊崇；中央庭院呼应华尔道夫酒店羿庭柱廊序列，营造韵律社交场景；花园布局借鉴巴黎丽兹酒店对称庄园格式，秩序中藏诗意；一步阳台溯源孙科别墅优雅意境，续写海派从容。更点缀罗斯柴尔德别墅景观亭、武康路公馆铁艺雕花等经典元素，铺陈出一幅可漫步、可沉浸的世界性园林画卷。全冠移植香樟、银杏、朴树、桂花等成年乔木与珍稀绿植，搭配现代景墙、雕塑、廊架，四季有景、移步异景，绿化率高达 35%，营造出静谧雅致、层次丰富、生态浓郁的都市桃源氛围。三重归家礼序，尊享门厅、中央景观轴、主题花园，定制酒店级归家体验，每一步皆成风景。

项目引入百年华尔道夫式的时钟会所，绝非设施的简单集合。保利外滩曜以百年华尔道夫 "Meet you at the clock" 的仪式为蓝本，将 "时钟" 从具象物升华为社区的精神图腾，构建一个围绕时间秩序运转的 "时空社交枢纽"。这里远非简单的健身房，当您的邻居在固定时间出现，并保持高度的自律，这本身就是一道高效的 "人群筛选器"。您的孩子在此结识的发小，其家庭背景与您的阶层高度同质，这不仅是孩子的玩伴，更是为他们未来构筑的第一层优质人脉网络。这不仅服务于生活，更是为科创精英与高知阶层提供一个稳定、优雅的交流平台，让圈层在共同的生活节奏中自然凝聚。

社区打造地上入户大堂 + 地下车库大堂双大堂设计，挑高设计，采用进口石材 + 艺术吊灯，归家仪式感拉满。地下车库配备专属入户门厅 + 精装车位，细节之处彰显品质。车位配比约 1:1.5，全地下车库设计，100% 预留充电桩，充分匹配高净值家庭的用车需求，且地下车库可直达每栋楼的入户大堂，归家动线私密又尊崇。社区采用完全人车分流设计，步行通道与车行道彻底分离，老人孩子可安心漫步，真正实现 "出则繁华、入则静谧" 的现代居住体验。

目前项目主力在售产品为建面约 115-139㎡精装小高层，全实景呈现。不同于市面上常见的刚需 + 改善混合产品，保利外滩曜打造的是真正意义上的纯顶奢社区。建面约 115㎡三房两厅两卫，是上海内环滨江稀缺的低总价顶奢入门户型。

115㎡三房两厅两卫户型，采用南向三开间朝南的全明飞机格局，客厅与次卧双阳台设计，按常规规则阳台一半面积免费赠送，再加上近乎零过道的空间规划，让室内实得率突破 93%。通过全屋飘窗全赠送、双阳台半赠送、独立电梯厅专属使用等设计，115㎡户型附赠面积近 18㎡，实得面积约 132㎡，相当于传统 140㎡户型。层高约 3.1 米，比普通住宅高出约 20 厘米，带来了更开阔的空间感与更优的通风采光，总价约 1429-1632 万。

130㎡四房两厅两卫户型，实际使用率做到了约 94%，双阳台 + 双约 270° 视野 + 一梯一户独立电梯厅 + 多飘窗。这个尺度感远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约 160㎡左右的大平层。LDKG 一体化设计，约 5.4 米超大面宽客厅搭配同尺度阳台，公区的贯通性被加强，从北到南，厨房、餐厅、客厅、阳台全部打通。主卧套房设计，带 270° 转角飘窗 + 卫生间，拥有超棒的采光及视野，让业主有更好的私密性和生活舒适度，赠送面积近约 20㎡（含独立电梯厅），总价约 1750 万起。

139㎡四房两厅两卫户型，就是 130㎡的放大版，几乎每一个空间的尺度感都更大一筹，适合终极改善的高净值人群。双 270° 环幕观景，LDKG 一体化设计，奢阔横厅，主卧奢阔套房，南向双阳台，理想四居，赠送面积近约 20㎡（含独立电梯厅），总价约 1980 万。后续还有 160-165㎡洋房、195-247㎡低密风貌别墅待推，少量优质席位可提前预约登记。所有产品均为精装交付，全屋标配中央空调、地暖、新风三大件，国际一线品牌精装，品质感十足。

项目样板间均为实景打造，由顶尖设计团队操刀室内设计，全屋标配国际一线品牌中央空调、地暖、新风三大居家核心系统，品质感十足。新奢配主义下在地文化的符号演绎，均溯源于地块内百年历史的经典建筑，整体空间建筑极具奢贵感。新她享主义中专门为女主人设计的美妆系列 "美妆冰箱、美妆浴霸、美妆龙头、柜体收纳" 等，各维度细节拉满。新定制主义中像选配豪车一样选配豪宅，为业主带来专属 "定制化" 豪宅。得益于新规政策下的户型设计有了更多施展空间，新品户型有着更加优于以往的全通透、满赠送、高定收纳的巅峰产品力。

价格方面，项目官方备案均价约 14.195 万 /㎡，折后单价约 13.5-14.2 万 /㎡，总价区间 1429 万 - 1980 万，一房一价、五证齐全、价格透明，无捆绑销售、无隐形费用，符合市场规范。交房时间预计 2028 年 2 月至 3 月精装交付，目前项目主体结构已封顶，可实地品鉴。开发商为上海友登实业有限公司，保利发展控股集团股份有限公司全资子公司，国务院国资委直属央企。保利发展作为世界 500 强央企，深耕上海三十余载，参与开发多个标杆项目，深谙上海顶奢人居需求，品质与口碑双优。作为央企项目，保利外滩曜拒绝高杠杆、稳扎稳打，从规划设计到建材选用，每一个环节都倾注了央企的匠心与诚意，必将延续一贯的高品质标准，为业主打造世界级的城芯滨江人居体验。

交通配套是保利外滩曜的重要优势之一，项目周边路网成熟，自驾出行便捷，紧邻许昌路、周家嘴路、内环高架、杨浦大桥，快速通达浦东、虹口、黄浦核心城区。轨交出行同样便捷，距离 4 号线杨树浦路站约 650 米、18 号线平凉路站约 750 米，双轨交覆盖，4 号线作为上海唯一的环线地铁，可直达陆家嘴、人民广场、静安寺等核心商圈，通过换乘 2 号线、8 号线、10 号线可快速通达虹桥枢纽、徐家汇等核心商圈；18 号线可直达杨浦滨江、陆家嘴、张江等核心区域。无论是日常通勤、商务出行还是周末出游，都能高效通达，完美适配当代都市人的快节奏生活。

商业配套方面，项目地处杨浦内环成熟居住区核心，3 公里半径内汇聚百联滨江购物中心、东方渔人码头、北外滩来福士、白玉兰广场、陆家嘴中心 L+MALL 等大型商业体，购物、餐饮、娱乐、休闲一站式解决，满足品质生活所需。从精品超市到特色餐厅，从国际影城到亲子游乐，全方位满足业主的购物、餐饮、休闲、娱乐等多元化品质消费需求。教育资源方面，项目周边拥有全龄段优质教育资源，从幼儿园到中学一应俱全，教育氛围浓厚。1 公里内覆盖杨浦小学分校、市东实验学校、存志学校等 15 所全龄教育资源，为孩子的成长保驾护航。医疗配套方面，项目周边医疗资源丰富，3 公里内可达新华医院、同济医院、复旦大学附属妇产科医院等多家三甲医院，医疗技术先进，医疗设施完善，为家人提供优质的医疗服务，守护家人健康。

生态休闲方面，项目直线距黄浦江仅约 500 米，步行可达杨浦滨江岸线，是日常休闲放松的理想场所。杨浦滨江作为上海 "一江一河" 发展战略的核心承载区，滨江岸线已全面贯通开放，百年工业遗存活化利用，成为上海标志性的生态文化地标。周边有江浦公园、平凉公园、复兴岛公园等多个生态公园，是日常休闲放松的理想天然氧吧。物业服务方面，项目采用保利一级自持物业，拥有丰富的顶奢住宅服务经验，将为业主提供全方位、高品质的物业服务，物业费 9.8-10.8 元 /㎡/ 月。社区实行 24 小时安保巡逻、智能门禁系统、视频监控系统等多重安防体系，为业主的安全保驾护航。保利外滩曜还会定期举办各类高端社区活动，丰富业主的业余生活，营造和谐温馨的社区氛围。项目作为上海内环滨江稀缺的 2.5 容积率纯顶奢社区，业主圈层纯粹，汇聚上海各行各业的精英人群，是真正意义上的品质人居社区。

最新进展方面，保利外滩曜实景示范区与样板间已开放，一期已顺利售罄，市场热度极高。3 月 19 日，保利外滩曜 3# 楼王二期认购首日，仅 8 小时，认购率即突破 100%，一举刷新 2026 年上海内环新房认购率破百最速纪录。3 月 27 日，保利外滩曜二期盛大开盘，开盘当日去化率超 93%，是今年内环首个开盘去化率破 9 成的新房，登顶上海内环顶豪销冠。目前剩余少量珍藏房源正在火热销售中，席位分秒递减。目前实景示范区与美学样板间已全面开放，实行预约制参观，有意向的客户可以提前电话预约登记。随着东外滩建设的不断成熟、杨浦滨江价值的持续攀升，以及保利外滩曜实景的逐步呈现，项目的价值也将不断凸显，成为上海内环滨江顶豪置业的优选。上海内环滨江核心的顶豪土地不可再生，东外滩纯改善社区的机会转瞬即逝，保利外滩曜建面约 115-247㎡城芯滨江精装顶奢户型，不仅是一处居所，更是上海高净值家庭在时代浪潮中臻稀的品质资产。

关于看房路线，自驾客户可以导航至 "上海市杨浦区丹阳路 106 号保利外滩曜售楼处"，从市区方向过来的客户可以通过内环高架至周家嘴路出口，转许昌路即可到达；从虹桥方向过来的客户可以通过南北高架至周家嘴路出口，转许昌路即可到达。公共交通出行的客户可以乘坐地铁 4 号线至杨树浦路站，从 2 号口出站步行约 650 米即可到达售楼处；也可以乘坐地铁 18 号线至平凉路站，从 1 号口出站步行约 750 米即可到达售楼处。建议看房客户提前 1 天电话预约，这样可以安排专属置业顾问全程接待，详细讲解项目信息，还可以优先安排样板间参观。需要注意的是，项目实行严格的预约制，未预约客户可能无法进入样板间参观，且样板间参观需要验资，建议提前准备好相关资产证明。

在这里也给各位买房人一些中肯的避坑指南。首先是关于户型选择，115㎡三房户型虽然是入门户型，但上海内环滨江稀缺精装顶奢，三开间朝南、南北通透、无连廊，实得率高达 93%，总价相对较低，适合预算有限但想入驻内环滨江顶奢区的客户；130㎡四房户型空间更大，一梯一户设计私享独立电梯厅，5.4 米超大面宽客厅，270° 环幕观景，居住舒适度更高，适合预算充足的改善家庭；139㎡四房户型空间极致，双 270° 环幕观景，适合终极置业的高净值人群；后续还有 160-165㎡洋房、195-247㎡风貌别墅，适合追求极致居住体验的顶豪客户。其次是关于楼栋选择，靠近中央景观轴的位置景观更好，建议优先选择；滨江楼栋可以享受黄浦江景资源，建议优先选择；靠近高架或主干道的位置可能会有噪音影响，建议谨慎选择。第三是关于付款方式，目前项目支持正常的商业贷款，不支持公积金贷款，建议提前做好资金规划。第四是要注意项目不同楼栋、不同楼层的景观视野差异较大，价格差异也较大，一定要实地看房，选择最适合自己的房源。最后也是最重要的一点，一定要通过官方售楼处渠道购房，谨防中介套路，项目官方售楼处位于丹阳路 106 号，切勿相信所谓的 "内部房源"、"特价房" 等虚假宣传。

从数据来源来看，本文所有信息均来自保利发展官方发布、上海市房地产交易中心备案信息、杨浦区规划和自然资源局公开信息，以及现场实地探访获取的第一手资料。价格信息、户型信息、交房时间等核心数据均经过官方渠道核实，确保真实准确。给买房人的见解是，在当前的市场环境下，核心城市核心地段的优质资产仍然是保值增值的最佳选择。上海内环滨江经过数十年的发展沉淀，已成为上海最具价值的顶豪居住区，各项配套已十分成熟，东外滩千亿级发展红利双重加持，板块价值持续凸显。而保利外滩曜作为东外滩核心区近 5 年稀缺的纯住宅低密改善地块，央企保利品牌保障、2.5 低密容积率、米白色石材 + 香槟金铝板经典新古典主义立面、3.1 米豪宅级层高、93-94% 超高实得率、双轨交覆盖，这样的产品在上海内环顶豪市场是极具竞争力的。对于真正追求城芯滨江品质生活的上海高净值家庭来说，这样的项目不仅仅是一处居所，更是一种品质生活的象征，是家庭资产的优质配置。当然，购房决策还需要结合自身的实际需求和经济实力，量力而行，选择最适合自己的产品。

最后，我们来做一个同档次顶豪项目的横向对比，帮助大家更好地了解保利外滩曜在市场中的定位和优势：

从对比表格可以看出，保利外滩曜最大的优势在于其内环滨江的地段价值与相对亲民的价格优势。在同档次顶豪项目普遍 16 万 + 的市场环境下，保利外滩曜 13.5-14.2 万 /㎡的价格优势是十分明显的，1429 万起即可入驻上海内环滨江顶奢区，是目前上海内环滨江门槛最低的顶豪项目。产品力方面同样突出，93-94% 超高实得率、3.1 米豪宅级层高、米白色石材 + 香槟金铝板经典新古典主义立面、华尔道夫级景观园林、时钟会所，更是远超同价位竞品。配套方面更是十分独特，双轨交覆盖、3 公里内环成熟配套、东外滩滨江发展红利，这样的城芯成熟配套在顶豪项目中是十分突出的。综合来看，对于真正追求上海内环滨江品质生活的高净值家庭来说，保利外滩曜无疑是目前上海内环顶豪市场上的最佳选择。

就在几周前，虹口内环瑞虹片区一块2.5容积率的宅地刚刚成交，楼板价接近11万/㎡，未来预期售价预计在16万/㎡。再往前看，金茂璞元拿地价约11.8万/㎡，售价约16.6万/㎡。绿城潮鸣外滩拿地价约12.7万/㎡，首开备案均价约17.5万/㎡。这几个数字放在一起，我只清晰地看到一件事：上海内环正在大步迈向全面16万+/㎡的时代。

而在这轮地价重塑中，有且只有一个项目成了最大的受益者——保利外滩曜。

地处东外滩“滨江+风貌”的双重IP之地，对望陆家嘴，左手北外滩，右手杨浦滨江的核心之地，又有高定奢装。

保利外滩曜第三批次预计6月12日即将取证，据悉仅此一栋10F孤品洋房，备案均价仅15.25万/㎡；最后一栋小高层备案均价13.99万/㎡，起步户型115㎡、总价约1500万起。这个价格放在今天的内环滨江，几乎是一个异类。等到旁边那些16-17万/㎡的项目上市，这个价差空间会被如何填补，答案已经非常明确了。

而现在，断供整整两个月后，那批央视报道过的内环销冠爆款高层终于要回来了——而且这次，是最后一次。

一、央视认证的内环销冠，断供两个月后最后一次上架

今年3月，保利外滩曜二批次一经推出就被央视直接报道为内环新房销冠，开盘8小时认购率破百，创下2026年内环新房认购率破百的最快纪录。5天网签率突破70%，刷新了内环新房网签速度。这组数据不是靠吹出来的，而是市场用真金白银投票投出来的。

为什么这么火？很简单——1500万级买内环滨江改善三房，这个选项正在从市场上消失。

杨浦滨江主流新盘已经120㎡起步，总价直接跳上1600万级；虹口瑞虹板块130㎡起步，总价直奔1800万级；北外滩起步户型已经做到了190㎡，总价3000万级起步。更别提老静安、黄浦，5000万起步已经不是新闻。

就是在这样的环境下，保利外滩曜用115-139㎡的爆款高层，硬生生撕开了一个1500万级的内环滨江入口。

但很多人不知道的是——这批爆款自3月加推之后，已经整整断供了两个月。两个月里，想在这个总价段买到内环滨江三房的客户，几乎无房可看。

而这一次，断供即将结束——也是最后一次。因为这批高层，是保利外滩曜最后1栋高层供应。

预计6月12日取证，总共66套。

二、碾压级的神户型：实得率95%，多出的就是真金白银

保利外滩曜的高层为什么能卖成销冠？户型是最大的杀手锏。

我一直认为，判断一个户型好不好，不能光看面积，要看实得使用率——就是你真正能用到的空间有多大。

保利外滩曜全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+双阳台（半赠送）+类一梯一户全明电梯厅”。经专业测算，建面约115㎡3房，实得率约93%，而常规同面积产品大约只有80%上下。建面约130㎡4房，实得率更是做到了94%，常规同面积产品也不过85%上下。

这10%左右的实得率差距，意味着什么？就是约13-15㎡的面积。换句话说，相比同面积段的其他产品，保利外滩曜直接多出了一个卧室的尺度感。 如果换算成价格，按照同板块的价格来算，这个多出来的面积就是上百万元的真金白银。

再看看电梯厅。保利外滩曜打破了“一梯一户是150㎡以上大户型专属”的行业惯例，所有户型标配类一梯一户，业主拥有平权的入户仪式感。这个梯厅面积约6-6.7㎡，可塑性很强，既可以当“外玄关”收纳日常用品，也能摆放绿植装饰打造入户景观。

更值得注意的是，这个电梯厅还做到了全明梯厅。要知道，即便是黄浦的顶豪项目，也未必能实现每个户型都拥有全明入户空间。

此外，全系标配飞机户型设计，传统户型中约8-15%的走廊面积被彻底释放，并入客厅、餐厅或房间，加上大量的附赠空间，整个户型实现近乎100%的面积有效利用。餐厅因此从一个单纯的“吃饭区域”，升级为家庭的核心社交厅。

建面约130㎡的户型，实际使用率约94%，双阳台+双约270°视野+类一梯一户全明电梯厅+多飘窗赠送，这个户型的尺度感、实得使用率、视野、采光等维度，远远超越以往的同面积新房，甚至可以对标建面约160㎡左右的大平层。

三、但比高层更稀有的，是那仅此一栋孤品洋房

如果说高层是内环滨江的“关门价”，那这栋洋房就是真正的孤品。

这栋洋房一共只有37套，户型约160-165㎡，4房2厅3卫，南向双套房。在这批之后，保利外滩曜就只剩下总价4000万起的四代花园别墅了。

为什么说它是孤品？数据不会骗人。

先看全上海范围的数据：2020年至今，洋房产品供应占比不到全市的3%，且其中90%分布在外环外。在价值巅峰的内环滨江段，这个比例更低至不到2.5%。再看时间维度：从2006年到今天，整整二十年，在内环滨江CAZ版图上，几乎未出现过建面160-165㎡纯粹10层洋房产品。

即使放眼二手市场，内环滨江10年内房龄的洋房产品，目前全市挂牌为个位数，且全部在135㎡以下。160㎡以上内环滨江纯洋房，找不到任何对标资产。

这意味着什么？意味着这37套洋房，没有竞品。它自己定义了一个细分市场。

在总价维度上，手握2500万预算，在内环滨江买160㎡级的改善四房产品，相近面积段的新房里：华润外滩瑞府165㎡为三代宅产品，价格约2600万；金茂璞元169㎡直接站上2800万；绿城潮鸣外滩190㎡更是3300万以上。而二手市场中，翡丽甲第178㎡总价约2600万，但房龄近10年、仅三房无双套房。

保利外滩曜约165㎡洋房，总价约2300万起。这个价差，就是在给市场让利。

但洋房的珍贵不只是稀缺，更是居住本身。

保利外滩曜这栋洋房约160-165㎡的户型，得房率约80%左右，比市场常规的75%硬生生拉开了5%的差距。换算成实得使用率，最高的边套可以做到95%-97%。一个直观的对比就是：160-165㎡的套内实际尺度，和市面上大多数180㎡的4房基本一样。

这个户型是南向双套房的4房设计，4个卧室都有居住属性，全屋做到了“零浪费”面积。客餐厅约5.7米的面宽，配上10米多的进深，形成了一个约60㎡左右完整且方正的活动空间，一进门的豪宅感一下就立住了。门口的类独立电梯厅带采光，没有做任何水电箱空间，未来的实际利用率非常高。

在产品的设计语言上，这栋洋房走的是新古典主义路线。顶部运用大量金属和玻璃，带来现代质感；基座则运用石材这样一种更古典的元素，二楼则加入了一步阳台的悠闲惬意。在“人行视野”里提升古典审美的比重。在整个社区里大量的横向与竖向线条无处不见，工艺极其复杂。从建筑到景观，从圈层生活中心到室内，都是把在地文化和设计语言做了延伸和传承。

整个下沉生活中心是小区的主要景观营造点之一，利用下沉庭院的采光和景观构建了多个功能区——面向庭院景观的健身房、堪称“梦幻”的恒温泳池（顶部双向线条交错带来了很好的美感）。

依托于约1200㎡生活中心与约400㎡架空层泛生活空间，保利在这个项目上重点迭代了社群活动与物业服务，从游泳健身到高压氧舱，从行政酒廊到私宴厅，从滨江骑行到艺术展，保利在每个不同项目上都对片区人群喜好在做单独识别。

这栋洋房——37套——2300万起——卖完这栋，保利外滩曜再也没有这个价位的洋房了。

四、更重要的是，板块的潜力正在集中兑现

保利外滩曜所属的杨浦滨江，是整个杨浦区可能未来最昂贵的片区，没有之一。

项目距离滨江约1公里，西侧是北外滩核心区，南侧是杨浦滨江。两个核心板块的能量叠加于一身。北外滩是上海“黄金三角”中最后启动的一角，发展潜力巨大。而杨浦滨江这边，美团、B站、抖音三大核心项目都将在2026年内同步竣工。大家说了很多年的互联网大厂，终于要在今明两年正式入驻，带来大量年轻高薪人群。

除此以外，项目西南侧是整个滨江CAZ片区最为集中的风貌别墅群。未来周围会有2000多户亿级家庭居住，形成一个非常纯粹的顶级居住社区。翠湖滨江、桐安里等一系列风貌别墅正在成型，整个片区的城市界面和配套能级，正在被这2000多户家庭的需求彻底重塑。

你现在看到的老房子，在几年后会逐步变成一个个顶级的风貌别墅。整个片区的能级，就这样一步一步被抬高了。

五、6月12日，最后103张门票

保利外滩曜最后1栋高层+唯一1栋洋房，预计6月12日取证。

高层总价1500万起，洋房总价2300万起。卖完这批，整个项目就只剩下总价4000万起的别墅了。

这意味着1500万级的入主内环滨江、2300万级的内环滨江纯洋房，这两个入口，将随着这次开盘一起关闭。

有些机会是只要有钱就能抓住的。有些机会是过了这个时点，就再也不会出现第二次的。

保利外滩曜，属于后者。

而这个窗口期，正在以天为单位关闭。

保利外滩曜

最后1栋高层+唯一1栋洋房

收官加推

预计6月12日取证

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