风雨20年:龙湖商业是如何炼成的

来源：界面新闻

北京长楹天街。图片来源：龙湖官微

10月20日凌晨30分，龙湖集团董事会主席吴亚军在她的朋友圈转发了一篇文章——《重庆夜间经济活力图鉴》（以下简称《图鉴》）。《图鉴》称，商业要素齐聚的商圈，无疑是夜间经济的“主阵地”。而《图鉴》显示：龙湖重庆时代天街人气较旺。

吴亚军随即评论：没有夜生活的城市就没有年轻人、没有未来。再遥想当年重庆北城天街数客流情景，吴亚军内心此时也许更多感慨万千。

从2000年成立商管团队到现在，龙湖商业已经走过了20个年头，根据龙湖2020年半年报显示，上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元，同比增长30.4%，商场占到77.4%，至此，累计开业商场40座，已开业建筑面积387万平方米，进入25城，累计获取90余座项目。

“尽管今年受到疫情影响，但龙湖今年商业的租金收入争取达到原计划的60亿”，龙湖集团CEO邵明晓表示。

邵明晓如此总结龙湖这20年发展历程：前十年，龙湖商业处在探索期，“边走边总结”，后十年，龙湖商业进入战略期，速度和规模开始取得明显增长，2019年，其开业门店数量也从之前每年的3到4家，变成了10家，而未来10年，龙湖则瞄准了以轨道交通为核心的TOD模式。

经验总是在事后总结的，而如今龙湖商业在较低的资金成本和精细化运营加持下，已经开启了第三个10年，而彼时，它又会给行业留下何种经验。

风雨20年

在回顾龙湖的排名前列个商业项目时，更多的是看衰的声音。

“龙湖刚一碰到北城天街这个项目，重庆很多同行都在说龙湖可能会遭遇巨大的挑战，因为它是占现金流的。但龙湖一直坚持做正确而艰难的事，现在回头看，如果从专业的购物中心规划看，北城天街并不是最优质的，但是正因为它的不优质，可能在5年、10年甚至到今天都成为其优点。”邵明晓表示。

始终坚持精细化运营，让龙湖得以在艰难的商业地产领域得以开拓。

但这中间龙湖也是付了学费的，邵明晓表示，“现在看规划，应该把主力店放在后面，把我们最赚钱的店放在前面，但那个时候不懂。”

以龙湖重庆北城天街为例，尽管开业已经17年，现在仍旧在不断更新业态和品牌的组合。该项目负责人此前向界面新闻表示，为了在有限的面积内去做更精细化的划分，让商家满足现阶段商场的产品组合和消费者需求，北城天街基本是瞄准三年以后的市场，三年进行一次规划和调整，以保持在重庆整个市场上的竞争优势。

在经历了前十年破冰的摸索期后，2011年，龙湖集团确定“持商业”战略；2015年，李楠入职龙湖接任商业地产总经理职位。2016年，在经历了一系列的考察后，龙湖将德国的ECE、澳大利亚的Westfield等企业作为强对标公司。其中，ECE强调在核心交通枢纽点以及人口密集区域做网格化布局；Westfield则在用户体验、空间还有模式上进行创新。

这个阶段，龙湖正式对商业板块开始了战略性的安排，开启商业发展的新阶段。

“2010年到现在这10年应该说是战略级的，从集团层面做出了关键性的决策，当时也是非常坚定，即便是大家都不看好线下入口的时期，我们还是非常坚定的拿了一些项目。”邵明晓表示。

这时，龙湖天街的速写也呼之欲出，“温暖、拥抱、点亮、便捷”，“转念即达的欢乐入口”也高度概括了龙湖天街项目的发展路径，这条路径兼顾了规模和特色。

之后，龙湖天街迎来了密集开业，并在商业地产领域赢得了口碑，2019年，龙湖开业的商场数量达到了10个，未来几年，龙湖每年开业的商场数量基本都在10个左右，而像重庆北城天街早已成为城市地标，北京的长楹天街则成为北京客流量较大的购物中心。

低资金成本

龙湖的平均融资成本已经连续4年维持在4.5%的水平，这是其深耕商业赛道的底气。要知道，从2010年开始，龙湖每年要从地产业务回款中平均拿出10%来投入持有物业。

“商业地产本质上是个资本成本的游戏，当然背后你要有运营、选址、定位、建造的能力。但前期底层，你的资金成本如果超过5%，这个业务到一定时候就会遇到巨大挑战。”邵明晓表示。而且，龙湖的商业项目基本都是重资产自持，对于资金上的考验更为严峻。

低融资成本源于龙湖制定的严格的财务指标，“龙湖从来没碰过非标、影子银行，我们连开发贷都控。只要你用了一笔贵钱，整个财务体系就会面临很大风险。”

当然，在商业领域，龙湖除了自有资金外，也在尝试引入基金。这也就解释了龙湖为什么不急于拆分其他航道的业务上市了。

自2015年开始，龙湖与加拿大养老基金投资公司合作，陆续投资发展苏州狮山天街综合体项目、重庆西城天街项目，项目的资产收益和回报相当不错。

邵明晓表示：“跟上市相比，我们在项目上有机会跟基金一起合作，目前已经跟CPPIB、GIC有一些合作，回报率还是不错的，我们放个小股权出去，拿一点现金回来，还是我们在运营，这个模式可能对龙湖来讲是更适合的。”

目前，龙湖在每年新增10个以上项目的基础上，回报率还能保证在6%以上，李楠向界面新闻表示：“很多新项目，排名前列年、第二年可能回报和收益相对来讲是比较低的，要想守住6%以上的回报率，在这样的快速增长过程当中，其实对于精细化的要求是更高的。”

冲刺TOD

在对商业趋势的分析中，TOD是邵明晓提到最多的词。

实际上，龙湖在最近几年也频频出手，拿下TOD项目。截止目前，龙湖已在全国持有TOD项目65个，以TOD为核心的全业态开发面积约900万平方米。

龙湖的战略是基于新型城镇化以及轨道交通的发展而产生的，尽管TOD并不是新的形式，但放在当下中国的实情中，却非常贴切。

“新型城镇化的核心就是大城市、城市群、卫星城、大高铁、大交通、城市内地铁的毛细血管式的交通，让这些年轻有活力且有支付能力的人口高度集聚在这些大节点上。未来，服务业、制造业以及供应链的重整，包括科技创新的升级，都会在这些大的城市群里发生。龙湖布局TOD，其实还是契合了大势。”

例如成都上城天街，在成都排名前列次实现了两条地铁线换乘大厅直接跟商场平接；重庆光年项目，高度复合了交通功能、城市功能，是五轨合一的大客流高转化的模式，有望成为重庆又一个网红打卡地。

对于龙湖来说，对于自身的定位和边界目前已经有了清晰的认知，“我们更擅长的是，在一个地铁上盖上去集合商业、冠寓在内的C1到C4多个航道业务。远到10年前的北京长楹天街，近到去年9月的海口TOD项目，龙湖均看中区域未来5年的发展，提前进行了布局。”