鲸吞超50亿巨额地块,但万科佛山仍待破局

来源：黄昱HY 界面新闻

今年上半年，常年稳居前三的佛山万科出现大滑坡。

记者 |黄昱

销售下滑的背景下，万科近一年多来在佛山三山新城已斥资近百亿拿地。

7月12日，万科以约50.2亿元+配建2.5万平方米保障性住房的封顶条件，夺得佛山市南海区桂城三山新城军区农场二期地块，不仅刷新了三山新城的楼面价纪录，而且跻身佛山楼面价TOP3。

除了公开招拍挂市场外，在万科南方区域城市更新一盘棋的背景下，佛山参与旧改的力度也不小。

补仓压力大

军区农场二期地块的用地面积约为16.4万平方米，分为A、B、C、D四块区域，A区为中小学用地，BC区为商住地；D为医疗卫生用地。加上13亿元的配建医院成本，起拍成本达到55亿元，扣配件后的起始楼面价约为1.7万元/平方米，最终成交楼面价约为2.1万元/平方米。

三山新城板块位于广佛边界，一直都很热门，此前该板块的较高楼面价纪录由龙光保持，其在去年2月拿下一宗地块的楼面价约为1.7万元/平方米，目前在售项目龙光玖里江湾的单价约为3.3万元/平方米。

万科此次拿下的地块离广州市只有一路之隔，算得上真正的临广地块，至少吸引了8家房企参与竞拍，除了万科外，还包括地块前期整理方保利华南，以及招商蛇口、华润置地、华侨城、美的置业、中海、龙光。

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓对界面新闻表示，按照目前三山新城房价破3冲4的行情，此次万科所拿地块炙手可热并不让人意外。

贝壳找房数据显示，桂城目前二手房在售均价约为2.3万元/平方米。另据佛山乐居统计数据，三山新城片区目前在售新房项目共约5个，整体均价在2.9-4.8万/平方米。

事实上，这并非万科首次在三山新城拿地。

2020年4月27日，万科联合排名前列大股东深圳地铁以总价以总价51.8亿元（加地上建筑物转让款7.96亿元）拿下三山新城香港城TOD地块，扣配建楼面价约为1.2万元/平方米。根据出让条件规定，该地块至少将3万平米住宅建筑面积销售给港澳居民。

该地块建成万科天空之城项目，于去年11月入市，在售均价约为3万元/平方米。

相比香港城TOD地块，军区农场二期地块无论是对房企的操盘能力还是资金实力都有更高的要求，万科之所以如此大手笔拿地或与其急需在佛山补仓相关。

万科早在2005年就进入了佛山市场，是最早布局佛山的房企之一。在很长一段时间，万科在佛山的销售业绩排名都是稳居前三的。

克而瑞佛山房企销售排行榜显示，2018年，万科在佛山的权益销售金额约为161亿元，超过当年广州万科约130亿元的权益销售额，位居第二名，仅次于碧桂园的176亿元；2019年佛山万科权益销售金额下滑至139亿元，但仍位居第三名，排在碧桂园和保利之后。

进入2020年，喊出“活下去”已有一年多的万科在佛山的销售大幅下滑，全年权益销售只有123.6亿元，位居佛山楼市第五位。

这一年，除了在东莞市场继续稳居稳居排名前列外，万科南方区域在其它重要城市的销售都没有太亮眼的表现。如，广州万科的权益销售金额仅158亿元，位居广州楼市第三；深圳万科在深圳房企权益销售TO20排行榜上不见身影，流量销售金额则为63.42亿元，位居第16。

今年上半年，佛山万科再次出现大滑坡，仅实现权益销售额约31.84亿元，排在第八位，前面的房企则是保利、碧桂园、龙光、横道、时代中国、中海、美的置业。

近两年来，在万科“大江大海”的人事计划下，佛山万科总经理一职也经历了频繁的变动。

过去很长一段时间，佛山万科的总经理都是李升阳。原为中山万科总经理的李升阳是从2011年开始调任为佛山万科总经理，因为在这一年原佛山万科总经理唐激杨接替了广州万科总经理一职。

2019年5、6月份，万科进行了密集的人事换防，孙嘉取代张纪文成为万科南方区域首席执行官，唐激杨从广州万科总经理调任深圳万科总经理，李升阳接替广州总经理一职，深圳万科副总经理冯卷调任佛山万科总经理。

然而，冯卷在佛山万科总经理的位置上并没有待太久。2019年底，万科再次启动了一场城市总大换防，涉及14个城市总，其中冯卷被免职，济南万科总经理黄运林成为新任佛山万科总经理。

如何破局

佛山所属的南方区域不仅是万科总部所在地，一直以来也是万科最重要的“粮仓”之一。然而，从2018年以来，万科南方区域率先感受到市场及行业的变化，同时因为新业务发展走在整个集团的前面，使其面临较大的压力。

万科财报显示，2017年，南方区域销售金额处于四大区域之首，2018年，南方区域的销售金额占比降至23.64%，排在上海区域和北方区域后面，收入占比也排在上海区域之后。2019年，南方区域的营收收入虽然位于四大区域之首，但销售垫底。

进入2020年，南方区域的压力并没有太大改善，如果不是因为西北区域从中西部区域中单独拆分出来，其销售将继续垫底。

在此背景下，万科南方区域也一直在做业务和管理架构的调整。去年9月的媒体交流会上，孙嘉坦言，未来一两年之内，按照传统住宅开发的主要指标如销售、回款，南方区域确实相对落后。

万科搭建了南方区域新的业务管理架构，以歼-20战斗机模型为比喻，称为“一体、两翼、双核”。

所谓“一体”就是指整个南方区一盘棋，把整个区域的精力、资源通过大会战的协作方式，把分散的力量凝聚起来；“两翼”是指战区公司和军种业务。战区深耕所在城市，力争数一数二，这些城市具体包括深圳、广州、东莞、佛山、福州、长沙、南宁、厦门、中山、珠海、海南、惠州、江门以及万溪。

以办公、商业、EPC&代建，养老、酒店和城市更新6大业务为代表的独立军种业务，跟战区协同，专业化运作，市场化发展。

孙嘉还特别指出，过去几年万科南方区域投资到城市更新的资源确实少了，2019年南方区域的军种业务还只有前面五个，这次特意加上了城市更新。

在此背景下，今年3月，万科南方区域城市更新公司成立，李升阳调任该公司总经理。天眼查信息显示，该公司的工商注册名为万科城市更新（广东）有限公司，注册时间为2021年4月2日，注册地为广州，注册资本为100亿元，法定代表为李升阳。

据界面新闻了解，该平台成立不久后就开启了大规模的招聘，涉及主要城市为广州、深圳、佛山、东莞、中山、珠海。

万科官网信息显示，万科南方区域城市更新业务已进入8个城市，共有项目72个，计容面积约为5029万平方米，预计投资2506亿元。

以2010年获取的佛山万科广场旧村改造项目为起点，万科开启在佛山的旧改版图。

据克而瑞不完全统计，万科在佛山已有6个不同开发程度的旧改项目，分别为南海桂城夏北洲表村、狮山罗村联星村、里水新联梅冲里东旧村、禅城张槎东鄱罗埠、岗头村、顺德勒流南水村、狮山镇高边大安手袋厂连片改造项目。

其中联星村是佛山目前已经确定改造主体的整村改造中较大的城市更新项目，今年1月万科以超80%的同意率当选联星整村改造主体。