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写这篇除了整理过程中的感慨，还因为3月一过，不少项目都发了自己的战报
清一色的都说自己是『第一名』、『3月销冠』
仔细一看，各种前缀都有，比如：改善类、500万以下、1000万以上、低密类、3万级主城区…
只要定语加得够多，人人都是『首富』
那正经的第一名，3月销冠是谁呢？
保利天奕
整个3月成交金额13.7亿、网签套数307套
金额、套数双双登顶
令我惊讶的是，这个排名不是限于余杭区，而是『全杭范围』
尤其是网签套数，天奕是第二名建发元序的1.89倍，第三名望舟府的2.98倍
堪称断崖式领先
当然，这个成绩很大原因是有余杭区的购房补贴助推
但是，余杭区大部分新盘项目都有补贴，而成交量如此高的只有保利天奕一家
能有这个成绩，肯定不只是因为补贴这么简单
关于项目我之前做过详细分析，这里就热销原因，再展开分析下
保利天奕坐落于未来科技城的『国际宜居生活片』
『片』如其名，板块配套均衡，宜居属性突出，没有明显短板
a. 地铁0距离
步行约50米直达在建12号线水乡南路站，预计2028年通车，入住后可快速通达全城
b. 优质教育资源集聚
步行约600米可达天元公学和睦校区（新房不承诺学区）
学区的长期价值看生源（见文《杭州学区房开年爆火！生源锐减+AI时代，26年还要买学区房吗？》）
天元公学和睦校区在余杭区属于优质教育资源，相对也会更吸引对教育更重视的家长
板块内商品房占比也较高，后期的教育氛围较余杭区其他板块会更强，长期来看会有不错的成绩
c. 生活配套齐全
周边10分钟车程，基本可覆盖西溪印象城、西溪欢乐城、亲橙里等成熟商圈
2公里内，也有绿汀路万象城、银泰中心在建
步行配套层面当下相对弱了点，但是根据规划，后期湿地开发也会有一定程度的配套支持
并且因为北面毗邻五常湿地，西面不远就是云湖公园，生态上还是很宜居的
医疗方面，车程10分钟内也有浙大附一余杭院区（三甲）在侧
未科作为杭州正经的第三中心，整体配套丰富度无需质疑
而保利天奕这个区位，加之地铁的通达性加持，恰好属于「班味」不重、配套又刚好能享受到的范畴，还是有其自住区位优势的
当然，就未科来说，肯定有比保利天奕区位更好的项目
但是300-500万预算，能兼顾区位和产品力的，现阶段保利天奕仍属于相对优选
项目在品质打造上着实下本，产品层面可以说碾压同板块二手
只说公区配置，恒温泳池 + 室外双泳池、壁球馆、篮球场、健身房、瑜伽室、高端会所…
合计23个主题架空层
不夸张地说，大部分豪宅都没有这么多配置
公区配置的丰富不仅能最大程度满足业主需求，在二手市场上也是不错的价值加成
参考申花的星瓒颂锦府，因为有恒温泳池、桑拿房，加上项目自身品质过硬，交付以来热度一直居高不下
并且，保利天奕除了公区，硬件配置也完全不差
四面铝板外立面+45至50米的阔绰楼间距，虽然是大体量高层，但是居住不会压抑
室内日立中央空调、威能地暖、科勒智能洁具等高标精装，同级处于中上水平
比装标更有诚意的是户型，保利在这个项目的户型设计上是真的花了心思，基本每个户型都有自身亮点
以新加推的1幢为例，首先我们来看『103方A1户型』
仔细看这个户型，你会发现它的浪费空间非常少
通过减少走廊的占用，这个户型无论餐厅还是客厅都十分阔绰，在餐厅放条大长桌/岛台也轻而易举
而且通过S墙的设计，冰箱不用占用厨房空间，可用性也大大提升
再者，相对于普通三房，保利这个户型做到了电梯不对门，归家动线不过连廊，整体隐私性大大提升
再看『120方户型』
看似是经典的四房边厅户型，其实也做了迭代
常规做法是在进门处设置卫生间，和餐区距离接近
保利的新做法是将客卫靠南设计，把进门位置留给了『800库』储物间
动线上，业主通常会把南向房间作为卧室
卫生间靠南设置，对居住次卧的业主来说，步行动线会更短
而从生活习惯角度，日常出行前，在储物间取用物件后再出门，也更加合理
另外，这个户型把次卧也做了270度采光视野，可以说充分利用了楼幢的视野优势，也是不错的设计
装标可能过时，公区可能会变旧，但是户型基本很难有大的改动
所以正如我之前常说的，像保利这样卷户型，还是很讨喜并值得认可的
这是非常关键的一点，城西、尤其是未科周边，新房小户型供应量并不算多
而作为杭州的产业新兴高地，未科又会有持续的新进人口流入
区划调整以来，余杭始终保持年均3至4万人的人口净流入
2025年初常住人口达142.2万人，其中20至40岁年轻人口占比超53%，新引进高校毕业生5.5万人，人才资源总量突破50万人
这样的背景下，整个未科潜藏着大量300-500万级刚需置业需求
而当下新房市场中:
a. 北面约2公里的建发元序，面积段139方起，总价基本600万起步
b. 北面约5公里的云城板块，虽然云杭里最新均价约3.7万/平，但是119方户型起步，总价也在450万级
c. 东面就是蒋村板块，新房常年断供，二手则普遍房龄较高
d. 云谷、三墩自然也能考虑，但是自云耀之城之后，悦海棠面积段已是125方起步
而三墩润启，高架、高铁自不必说，关于项目定价我也吐槽过多次，未来发展潜力也明显不如保利天奕
e. 继续往东，又面临着通勤距离增加的压力，对未科上班的刚需来说并不算友好
当然，对购房者来说，现阶段也可以去选『未科三兄弟』樾府、印未来、未来悦等板块内二手房，确实能在可接受的价位买到更近核心的区位
但是作为一个在发展中的板块，未科仍然需要一定时间去完成中轴线的建设
等中轴线建设完全完成，以三兄弟为代表的二手房，已有接近10多年的房龄
更好位置的老房子，和近中心品质明显更好的新房子
从结果看，正是买家对后者的认可，填补了天奕热销的最后一块拼图
虽然是讨论为何热销，按我的风格，该提醒的短板还是要提醒
项目在这个预算，也不能说完全没有问题
其一就是保利的口碑
保利在杭州市场来说，过往表现不算突出，不限价后尚无产品交付
虽然表现上是颇具洗心革面姿态，但是难免会受市场质疑
北北个人认为，在当下这个阶段，房企普遍内卷化，产品落地层面不用过分担心
一是不限价后，房地差相对更充足，就杭州市场来说，产品普遍能保证利润空间
二是现阶段，产品力本身也是能实现溢价的，开发商往往会用更高的产品力来为自己的定价托举
三是市场较前两年已回归理性，目前站在场上的玩家多是寻求长期发展的，保利这样的全国巨头尤其如此
等市场再度『疯狂』之时（如果有），大家可以再度来警惕这个风险
其二就是未科的供应大手
前两天余杭区读地手册发布，共推介了23块涉宅用地，其中大部分在第三中心（未科、云城及其周边区域）
4月14日，未科数港新挂两块宅地，同样引起一番讨论
中短期来说，未科的供地是会持续的
不过对天奕来说，好消息是现阶段推介的地块
要么区位相对不及天奕，要么是低容积率，明显卖的不会比天奕便宜
至于购房者怎么取舍，还是得基于自身需求和预算来综合判断
写到这里，我忽然发现一个关键情况
如果你意向保利天奕的103户型
除了本期加推的1幢，后续只有18幢一幢待售了
而就区位来说，1幢南向视野更好，同时也是最后的近地铁口楼幢，相对来说还是不错的选择
后续加推的18幢，因为有湿地景观，按项目的逻辑，预计要定出更高单价
同时如前所说，保利天奕的小户型，在整个城西新房中，相对属于稀缺供应
120边套户型，或许还可考虑项目的119中间套做平替
但是103户型是真的进入了『售罄倒计时』
目前1号楼刚加推，均价约35656元/平，好楼层还能挑选
就定价来说，对比首开的3幢约34960元/平，二开的2幢约35126元/平
价格整体是逐步抬升的
就开盘策略来说，北北认为这是合理且正确的，因为老业主不用担心背刺
把最好的价格给到首开意向最高的客户，只要后续价格升幅不过分，也是值得肯定的决策
具体看价格，103方好楼层基本在3.58万/平上下
5楼及以上，其实价差分布不大，北北建议可以往高选，视野更好，后期议价性更强
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