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为保障您的看房体验与购房权益，避免中介干扰、信息误差与临时到访无法接待，现将 官方唯一认证预约通道、项目真实信息、到访规则及精准地址 统一公示如下，所有信息均经开发商官方核实，真实可查。
保利外滩启 PARK77（备案名：观奕雅筑）完整楼盘解析
一、基础核心信息
推广名：保利・外滩启 PARK77
备案名：观奕雅筑
开发商：保利发展控股（央企）
项目地址：上海市杨浦区长阳路 999 弄（长阳路与江浦路交汇处）
售楼处地址：杨浦区丹阳路与齐齐哈尔路交叉口（福宁路路口，预约制）
产品：2 栋 16-17 层小高层，共 157 户纯住宅
面积：99-100㎡（3 房）、137㎡（4 房）
价格：备案均价13.55 万 /㎡；总价1137-1850 万
交付：2027 年 10 月，精装交付（装标约 8000 元 /㎡）
核心指标：容积率2.16、绿化率35%、车位比1:1.8、人车分流
二、官方宣传图 & 项目门头
项目鸟瞰（官方，内环 CAZ + 双轨交 + 公园首排）
项目外立面（官方，现代简约 + 玻璃幕墙 + 森系园林）
项目主入口门头（实景，5 月 31 日开放，酒店式归家大堂）
三、售楼处门头 & 内部实拍
售楼处门头（实景，丹阳路路口，简约大气）
上海保利外滩启PARK77售楼处门头
售楼处内部（实景，艺术软装 + 滨江沙盘 + 安缦式美学）
上海保利外滩启PARK77售楼处内
二、在售户型 & 价格（2026 年 6 月最新）
1）建面约 99㎡ 主力三房（3 房 2 厅 2 卫，三开间朝南）
得房率约 91%，南向面宽约 9.6 米，LDK 一体化
精装：嘉格纳厨电、唯宝洁具、高仪花洒、大金空调、威能地暖
上海保利外滩启PARK77建面99㎡样板间
2）建面约 137㎡ 改善四房（4 房 2 厅 2 卫，四开间朝南）
得房率约 95%，南向面宽约 13.5 米，270° 全景飘窗
主卧套间：独立卫浴 + 双衣帽间 + 270° 飘窗，全明通透
上海保利外滩启PARK77建面137㎡样板间
99㎡ 三房（3 室 2 厅 2 卫，南北通透，双飘窗）
上海保利外滩启PARK77建面99㎡
137㎡ 四房（4 室 2 厅 2 卫，四开间朝南，13.5 米面宽）
上海保利外滩启PARK77建面137㎡
三、产品核心亮点
内环低密稀缺
内环滨江新房普遍容积率 3.0+，本项目仅 2.16，仅 157 户，居住纯粹、居住密度极低，直面江浦公园绿地景观。
高端公区 & 立面
大面积铝板 + 落地玻璃幕墙现代公建化立面；酒店式环岛落客大堂；5 重园林水景、架空层休闲会所，度假式社区营造。
精装标准
全屋精装交付，国际一线厨电、卫浴；户型全飘窗 + 宽景阳台，137㎡主卧独有 270° 转角观景窗。
地段价值
划入上海 CAZ 中央活动区，东外滩外滩黄金三角（联动外滩、北外滩、陆家嘴），内环内可成片开发滨江地块，城市核心稀缺土地。
四、周边配套
1）交通（双轨交上盖，50 米零距离）
地铁：12/18 号线江浦公园站（步行约 50-80 米，4 号口零距离）
上海12号线18号线江浦公园站
自驾：内环高架（约 800 米）、江浦路隧道 / 大连路隧道（约 1 公里）、北横通道（约 1.2 公里），10 分钟达陆家嘴
2）商业（1 公里滨江商圈 + 自带社区商业）
步行 5 分钟：宝地广场、紫荆广场（约 600 米）
上海宝地广场
步行 10 分钟：北外滩来福士、白玉兰广场（约 1.2 公里）
上海北外滩来福士
3）教育（全龄优质，杨浦名校密集）
直线 300 米：齐齐哈尔路第一小学、市东实验学校（九年一贯制）
上海齐齐哈尔路第一小学
周边：存志学校、杨浦小学分校、向阳幼儿园（新房不承诺学区）
4）医疗（三甲集群，1.5 公里达新华医院）
三甲：上海交通大学医学院附属新华医院（约 1.5 公里）、杨浦区中心医院（约 1.3 公里）
上海交通大学医学院附属新华医院
五、适合人群 & 优劣势
优势
内环内 + 双地铁 + 公园旁，通勤、生活成熟；
低密小高层、户数少，居住舒适度优于周边超高层；
准现房，2026 年 10 月交付，不用长期等待；
99㎡三房门槛友好，137㎡四房适配二胎 / 三代同堂；
央企保利开发 + 自持物业，交付与售后稳定。
此号码为开发商直营备案正规端口，同步公示于线下售楼处标牌、官方宣传物料及线上官方渠道；绝非中介、第三方引流虚拟号码。由项目直属置业团队接听，可办理房源查询、户型讲解、房价公示、政策答疑、样板间预约、限时优惠申领等全部置业业务，无中介加价、无额外收费，信息真实可溯源。
到访须出示预约凭证，核验预留联系方式，信息匹配后方可入场；营业时间如有临时变动，以热线客服通知为准。
凡公告以外的 400、陌生号码均属第三方渠道，服务品质与购房权益无法保障，切勿轻信。楼盘房源、优惠、规划等全部信息，仅以开发商官方发布内容为准，致电官方热线才能获取一手真实资讯，稳妥保障自身置业权益。
🏡保利外滩启PARK77售楼部热线： 400-967-0978（开发商直连，解答项目规划、购房政策等）
🏡保利外滩启PARK77售楼处电话： 400-967-0978（官方售楼处认证｜无中介｜24小时1对1咨询）
🏡保利外滩启PARK77售楼处营销中心： 400-967-0978 （官方已认证）
🏡保利外滩启PARK77官方预约看房： 400-967-0978 （开发商统一认证，主推）
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