180平以上大户型换手率仅为8% 投资类购房比低至5.6%

进入3月，近几日的甬城迎来了“小阳春”的天气，而宁波的房地产市场也恰逢其时地呈现“回暖”趋势。据不完全统计，春节后的前两周，市五区商品房成交数逾1400套，而在二手房市场，据南天房产平台的数据显示，3月份市区二手房成交量稳步上升，成交均价也从15233元/㎡增长到16483元/㎡。

进入2018年，随着低库存状况加剧，高价地入市，商品房住宅价格依然存在上涨空间，已经有越来越多的购房者把首次置业的目标转移到二手房市场。加之全新户籍政策的落地，棚改进程的推进和新农村建设的加速，政策的调控加码又会给2018年宁波的二手房市场带来哪些新影响，新趋势呢？  

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“首置刚需”成核心诉求

大户型存量房换手率持续走低

去年宁波楼市可谓是一个不折不扣的“快销年”，市场整体销售率达73%，创下六年来新高，而截至去年年底，宁波城区的住宅库存量仅为251万㎡，创下近六年新低。住宅成交势如破竹，热点区块楼盘价格尤其是刚需型楼盘成交价格不断攀升，加之土地价格的上涨，导致刚需客群开始向二手住宅转移。

据南天房产平台的数据显示，近两周平台二手房交易中，首次置业购买的占比达到57%，改善型需求占比为10%，而投资类仅占比5.6%。而在之前宁波天时利与南天房产共同发布的《2017楼市年报》中，2016年宁波全市二手房交易中，首置刚需占比为38.5%，在2017年上半年刚需客群不再观望大举入市引发成交历史高峰之后，2017年占比提升至49%。而进入2018年以后，首置刚需型的需求占比仍在不断增加，已然成为二手房交易中的核心诉求。

业内人士表示，二手房住宅交易中刚需型占比的上升，同时也与房地产市场调控政策有着紧密的联系。2017年9月30日“2年限售”政策的实施，投资者逐渐淡出二手房市场，投资型二手房交易占比从原本的10%下跌至3%。同时随着2018年起银行信贷政策以“遏制投机炒房，支持新市民购房”的理念做出紧缩性调整，投资型、改善型购房成本增加，二手房市场将以平稳、合理的趋势健康发展。

首置刚需的比例增加，使得二手房交易市场上“安居型”的二居室、三居室户型更受欢迎。据《2017楼市年报》数据显示，在二手住宅成交面积段中，50-90㎡的二居室和90-140㎡的三居室较为集中，两者占成交量的80%以上。反观140㎡以上的大户型存量房，换手率持续走低，且成交均价会略低于同小区市价，而200㎡以上二手住宅的成交占比，从2016年的3.66%下跌至2017年的3.04%。 

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“户籍新政”落地

小户型住宅销售或迎短期利好

2018年3月1日起，《宁波市区户口迁移实施细则(试行)》正式实施，“取消原100㎡以上住房面积要求和45岁以下的年龄要求限制”，“中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可以落户”等政策的出台，大幅度地放宽落户的住房门槛和限制，宁波城市对于外来人才的吸附能力进一步加强。

“新户籍政策的实施，使得落户门槛大幅度降低，除了取消住房面积和年龄要求的限制，亲属投靠落户的限制也放宽了，夫妻双方只需要确认婚姻关系即可落户，未成年子女投靠也放开到全日制义务教育在读且没有独立生活能力的孩子，均可落户。”南天房产市场总监庄艳介绍说，“这些利好的新政将促使更多的外来人口愿意在宁波买房安家，而50㎡到90㎡的小户型二手房，总价相对较低，而性价比高，无疑将是这部分购房群体的较佳选择。”

在业内人士看来，新户籍政策落地，对宁波的房地产市场无疑是一个利好，首先人口的增加意味着购房需求的提升，因此房企在自身布局的过程中，拿地的信心更足了；其次新政将在短期内在对中小户型的住宅销售产生极速效应，不仅仅是二手房市场，也适用于商品房市场，由于部分以往不能落户的楼盘现在可以落户了，因此也将对新房的定价体系产生积极影响；再次，由于外来人口在宁波落户，医疗、教育等公共资源将愈发稀缺，因而学区房的价格将会依然坚挺。

“在学区房交易方面，新的落户政策规定了当房屋产权发生转移时，原落户人员须办理户口转移手续，拒不办理的，现房屋所有权人可向房屋所在地公安机关提出书面申请，公安机关调查核实后，凭证明材料，将原落户人员户口迁至城镇内合法稳定住所处。这对于学区房的二手交易过程，将起到一定的规范作用，或将规避部分二手房交易中容易产生的纠纷。”南天房产市场总监庄艳如是说。

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购房人群结构发生变化

90后异军突起成为购房“新群体”

“在以往的二手房交易过程中，特别购房主力当属于35岁以上的客户，这一人群的购买占比达到了50%以上，而25到35岁的年轻客群，看房的频率高，却通常因为资金限制，无法转化为购房者。”南天房产副总经理郑桂良说。

“但眼下，这种现象这在逐步发生改变。”

据《2017楼市年报》，在2017年全年约12万组（商品房和二手房）的购房客群中，70后购房主体向别墅、大平层等豪宅转移，成交占比下滑明显，80后主要是以安家乐居为主，依然是当前购房的主力军团，成交占比达44.62%；而值得一提的是，90后异军突起成为购房的全新人群，成交占比自2016年的9%跃升至2017年的21%，并且这一比率还将随着时间的推移而稳步上升。

购房者逐渐年轻化，虽然一部分90后是属于“被动入市”，父母借用子女名额购置房产或者父母资助为子女提前购买“婚房”，但仍有一部分90后是有需求的“真买房”。业内人士分析，90后年轻一代大多追求独立，崇尚个性，渴望拥有属于自己的一个自由的空间。他们对居住体验的要求较高，宁愿房子面积小一些，也要选择交通出行、生活配套较为齐全的楼盘；此外，他们一般会选择离公司比较近的地方，而这些区域通常是老三区或CBD核心区，鲜有新盘推出，因而，他们通常会将购房目标锁定在小户型的二手房或精装公寓上。  

业内人士指出，90后虽然年轻，但是在购房时并不盲目，对自身需求有着较为清晰的定位，房款总价低、房屋面积小、区位优越、投资回报率高等方面，将是90后购房过程中主要考虑的因素。