@宁波人:买房容积率大好还是小好?绿地率、赠送面积怎么算?买房前不了解这些,你就亏大了!!

宁波e点通 2017-08-21 18:48:00
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随着人们生活水平提高,人们对居住品质的要求也越来越高。对于购房者而言,户型、地段、配套、交通、价格等都是影响购房的重要因素。城市很大,想要住得舒服、住得开心,还不能小觑一个叫“容积率”的东东。 我们常常会在售楼部听到销售员推销:“我们这个楼盘的环境很好,绿化多,‘容积率’很低,住起来很舒适。

随着人们生活水平提高,人们对居住品质的要求也越来越高。对于购房者而言,户型、地段、配套、交通、价格等都是影响购房的重要因素。城市很大,想要住得舒服、住得开心,还不能小觑一个叫“容积率”的东东。

我们常常会在售楼部听到销售员推销:“我们这个楼盘的环境很好,绿化多,‘容积率’很低,住起来很舒适。”绿化多环境舒适好理解,那么,容积率是什么?为什么说容积率低就是住起来舒适?

一、什么是容积率?

容积率,就是是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

二、容积率如何计算?

容积率=地上建筑面积/规划用地面积;不同功能性质的建筑项目,有相应不同高度的容积率折算率,工业建筑层高超过8米时,按该层建筑面积加倍计算容积率。

举个例子:一块10万平方米的土地,如果开发商盖了8万平方米的房子(即建筑面积为8万平方米),那么,这块地的容积率是0.8;如果盖了10万平方米的房子,那么容积率就是1;盖了15万平方米的房子,容积率就是1.5。

三、容积率大好还是小好?

规划允许范围内,容积率越小,住户的舒适度会越高。

解读:容积率越高,小区的建筑楼层就越高,容纳的居民越多。同时,共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多,小区会显得越拥挤。反之,容积率越低,居住的舒适度就越高。

四、容积率由谁决定?有无上限?

小区容积率均有上限,在土地出让时均有硬性指标的规定。

解读:换句话说,一个小区容积率是多少,在土地出让的时候就规定好了的,根据2012年3月1日起实施的由住建部发布的《建设用地容积率管理办法》规定,未确定容积率等规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的,土地使用权出让合同无效。

补充:《宁波市城乡规划管理技术规定》(甬政发[2014]74号)指出,建筑容量应兼顾社区、环境和经济效益,与用地性质、功能相适应,且满足交通、安全、人防、环卫等相关配套要求。新建、扩建、改建的居住用地建设项目,建筑容量的参考值为:一般区域,基准容积率区间为1.0-2.5,建筑密度≤35%;历史文化街区及历史风貌区,基准容积率要求≤1.2;城市滨水基准容积区间为1.0-2.2,建筑密度≤30%;新城建设区,基准容积率区间≤1.5-2.5,建筑密度≤30%。

五、地上建筑是否都计入容积率?

地上建筑面积一般不等于计容建筑面积,如架空层、住户阳台、设备平台等都有相应的计容规则要求,具体可查询《宁波市建筑工程容积率计算规定》。

举个例子:

1.建设项目的配套停车库设置在地上二层(含二层)以下的,不计入容积率;

2.物业用房计入容积率;

3.社区办公用房计入容积率。

补充:小区公共用房的权属归谁?~~~~~~

总体上来说,小区公共用房一般可分为两类:一类是物业用房,一类是社区用房。

物业用房指的是房地产开发建设中按照有关规定建设的,用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。根据《物业管理条例》第38条规定:“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”

但第二类的社区用房就比较复杂了。不少社区用房虽然位于小区的建筑红线之内,但它们是国有资产,不属业主所有。

2013年,宁波发布了《中共宁波市委办公厅宁波市人民政府办公厅关于加强新形势下城市社区建设的若干意见》,其中就有提到关于社区用房的建设。宁波各县(市)区,也根据自己的实际情况,出台了社区用房建设的相应细则。

比如江北区就在2013年下发过《关于加强新形式下城市社区建设的若干意见》。《意见》明确指出,新建社区配套用房纳入当地城市规划、土地利用规划和社区发展相关专项规划,并按每百户40平方米标准配置。社区配套用房的所有权归属区人民政府,街道(镇)管理,社区无偿使用,任何单位和个人不得擅自出售、出租或用于其他经营活动。

在许多老小区,社区用房的性质更加复杂,有的是街道提供的,有的则是租用小区的物管用房。

六、地下建筑是否计入容积率?

通常情况下,地下室用作车库、设备用房的,其建筑面积不计入容积率,用作商业服务业、市场、文化娱乐、体育等用房的,其建筑面积按0.6系数折算后计入容积率。

举个例子:我们熟知的地下室停车位其实并不计入容积率。

七、关于绿地率

除此之外,很多市民还特别关心小区绿化率,那这方面有没有什么规定呢?宁波新建小区应该有多少比例的绿化呢?与小区建筑楼层有关系吗?

其实,绿化率是个不规范的名词,应为绿地率或绿化覆盖率,绿地率是居住区用地规范内各类绿地的综合和居住区用地的比率,绿化覆盖率是绿化垂直投影面积之和与占地面积的百分比,根据《居住区环境景观设计导则》,新建小区应大于等于30%,绿地率与楼层无关。

 

八、关于赠送面积

开发商作为噱头的购房“赠送面积”,不仅没有以书面形式保留下来,而且还会给业主带来违建被强拆的麻烦,这个“意外惊喜”让很多被“赠送面积”吸引的购房者大呼很受伤。

以牺牲通风、消防逃生等功能

换取使用面积的增加

在历年的从业经历中,程先生把“赠送面积”做了简单的归类:一种是把设备平台扩到房间里,一种是把消防专用区域(比如露台)包起来,还有一种,是利用公用通道作为自家的面积。

“不管是当中的哪一种,都牺牲了房屋的原有功能,以此来得到使用面积的增加。”程先生介绍,比如设备平台就是空调外机的放置位置,或作为增加水泵的位置;露台往往是作为消防的救援通道,消防部门在审查时,就考虑用于紧急逃生,包括高压水枪需借助这个平台向里喷射,用于灭火;此外,如果在公用通道摆放鞋柜,一旦发生火灾,堵住逃生去路,受到排名前列损失的就是业主。

“一份完整的图纸包括建筑、结构、给排水、暖通等,房屋建设时的所有数据都是通过计算的,如果你改变了使用功能,那么带来的安全隐患因为没有纸质合同的约定,将由你自己承担。”

程先生说,中国的很多建筑消防审查明明非常严格,可一旦出事,逃生反而出现问题,原因就是违建导致的。

“业主的房子竣工验收图纸在消防是有备案的,如果发生火灾,消防官兵会根据图纸进行救援,但一旦业主擅自更改了格局,连消防救援人员自己都会出现危险。”

他还提到,并不仅仅只有消防通道被改变才会对业主产生影响,包括通风,如果房屋的通风不好,会直接影响家人健康,就比如把露台、空调栏板或是飘窗改掉,通风格局也跟着改变了。

开发商为吸引客户和监管乏力

导致“赠送面积”盛行

业内人士程先生说,相对于往年,近年来房子要难卖,于是开发商为了卖掉房子是什么办法都想,甚至包括打法律的“擦边球”。把一些无法写入产权证和合同的区域作为所谓的“赠送面积”,目的就是利用了人们的一种消费心理,以为这么多面积不用花钱,白送,这确实能打动人心。甚至有的楼盘在装修好的样板房里都把“赠送面积”区域划出来,作为向顾客宣传的内容,然而这是有问题的。

“说得难听点,这种营销行为涉嫌欺诈,是因为开发商根本不可能光明正大地写明‘赠送面积’的存在,一般都是私下签订免责声明,或直接模糊化处理,在售楼时告诉业主具体可以怎么改动,那业主自己改,责任肯定就是自己担了。”

他告诉记者,原本按照规定,物业是有权利和义务举报业主违章搭建的,但正是因为开发商当时的口头承诺,物业就会睁一只眼闭一只眼,如果没有影响别家的格局、通风等各种使用功能,这事儿也就混过去了。

“也有市民说,那么多开发商的房子都有‘赠送面积’,有的还在屋顶修花园,怎么都蒙混过去了?很显然,没有开发商支持,物业管理时的忽视,是不可能的;然而,一旦有人举报,随时可以判定让你拆除。”

规划内无“赠送面积”的概念

开发商无权对其进行出售、赠送

那么,所谓的“赠送面积”到底合法吗?有没有经过审批?还是只是开发商单方面用以吸引购房者的手段?

记者昨天下午采访了宁波市规划局,办公室工作人员回复,在规划许可的范围中,并不存在“赠送面积”的概念,这是开发商一方的说辞,至于更多的内容,规划局方面未接受采访。

随后,宁波市住建委房产市场管理中心的相关负责人在受访时表示,开发商所谓的赠送一定面积,却不将具体面积、内容和条款纳入商品房买卖合同或补充协议,该“赠送面积”是未纳入商品房预售许可的部分,有可能属于违章建筑或属业主全体公用共有的部位,需向规划主管部门核实,开发商无权对其进行相应的出售、赠送等处理。

那么如果市民在购房中遇到这类情况,该怎么办呢?

住建委的这位负责人也给出了答复:“当然,因为没有具体的合同约定,购房者无法就买卖内容进行投诉,所以购房人应在购房时自己保留相关证据,以便就买卖事项向市场监管部门投诉。”

赠送部分的面积较好书面约定

产生后续问题开发商担责

在连日的采访中,记者也证实,目前市场上很多开发商都存在号称“赠送面积”的情况,所以更需要市民有效甄别,并在签订合同时有所防范。

北京炜衡(宁波)律师事务所的嵇思涛律师对此也提出了一些建议,供大家参考:

如果在购房合同里没有明确注明“赠送面积”,只是凭开发商口头承诺,则不能作为合同内容,即不能受到法律保护。

“所以,如果对方号称有赠送,那么得要求他们把具体内容写在合同里,也可另外签一份补充协议,务必以书面的形式写下来,并且标明‘赠送部分的面积也需要享受与主合同同样的权利’,比如质保、维修等服务内容要按照主合同执行。”

“不仅如此,同样还需写明‘赠送面积如果发生面临强拆等其他风险,造成业主损失的,需要开发商解决,由开发商负责进行赔偿’;还有,如果涉及到影响邻居的一些情况,也需要由开发商负责出面、帮忙解决,这样才能保护业主自己的权益。”嵇律师建议道。

来源:宁波民生e点通 高洁 傅钟中,现代金报 | 编辑:傅钟

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