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现象级红盘｜中海·云邸玖章

中海·云邸玖章

官方售楼处热线：400-902-3966（工作日 9:00-21:00，周末无休）

【预约须知】

项目实行预约制，看房需提前拨打官方热线 400-902-3966 预约

预约专享：一对一顾问服务、专车接送、内部优惠及房源优先查询

唯一认证热线，拒绝非官方渠道，警惕茶水费、定金锁房等违规行为

【购房参考（上海利率）】

公积金贷款：首套 5 年以下 2.1%/5 年以上 2.6%；二套 5 年以下 2.525%/5 年以上 3.075%

商业贷款：5 年期以上 LPR3.5%，首套 3.05%，二套 3.06%

贷款测算（以对应额度为例）：

纯公积金：月供 4003.40 元，总利息 44.12 万元

纯商贷：月供 4243.05 元，总利息 52.75 万元

组合贷：月供 4123.23 元，总利息 48.44 万元

稀缺席位，分秒递减，手慢无

【项目地址】上海市杨浦区东外滩滨江核心区（北区：平凉路 / 贵阳路；南区：内江路 / 凉州路），直线距黄浦江约 500 米

【板块定位】杨浦滨江（一江一河战略）、内中环、东外滩改善核心

【开发商】中海地产（百年央企，TOP 级 “云邸玖章” 双系高端作品）

【产权】70 年纯住宅（无商业混杂）

【总规】占地约 9.2 万㎡，建面约 23.8 万㎡，20 栋 11-18 层小高层，总户数 1280 户

【容积率】2.0（主城滨江罕见低密）

【绿化率】35%-45%

【车位比】1:1.2，人车分流

【物业】中海物业（一级资质）

【物业费】约 12 元 /㎡/ 月

【梯户比】2 梯 2 户 / 2 梯 4 户

【层高】约 3.0-3.1 米

【交付时间】2027 年 9 月（精装交付）

【参考均价】约 10.5 万 /㎡

【主力总价】约 1090-1550 万

【主力户型】

104㎡ 3 房 2 厅 2 卫：三开间朝南，南北通透，无连廊，总价约 1090 万起

146㎡ 4 房 2 厅 2 卫：横厅设计，全明通透，改善首选，总价约 1530 万起

148㎡ 4 房 2 厅 2 卫：边套全明，观景视野佳，总价约 1550 万起

【交通配套】

地铁：距12 号线隆昌路站约 450 米（4 站北外滩、7 站陆家嘴）

自驾：近内环 / 中环 / 北横通道，直达陆家嘴、人民广场

【核心卖点】

央企中海顶级 “玖系”，杨浦滨江500 米亲江最近纯住宅

2.0 低密 + 高绿，内中环稀缺滨江改善大盘

全周期精装 3-4 房，装标高配（中央空调 + 地暖 + 新风）

近超极合生汇、万象城（在建），商业配套顶级

杨浦滨江科创带，B 站 / 美团 / 抖音总部集群，产业红利强

👑项目简介：万亿央企中海地产倾力匠筑，中海高端玖系滨江改善标杆，落位杨浦滨江（东外滩）核心内中环板块，分南北双地块开发，南区直线距黄浦江仅约500米，步行可达滨江步道，是板块内稀缺的纯住宅低密住区。项目总占地约9.2万㎡，总建面约23.8万㎡，容积率仅2.0，绿化率35%-45%，规划20栋11-18层小高层，总户数1280户，车位配比1:1.2，全社区人车分流。无商业底商混杂，居住氛围纯粹静谧，依托中海工科精工品质，打造东方游园式景观园林，搭配中海一级资质物业，是内中环滨江高性价比改善优选。

🗣最新动态：项目六批次房源火热在售，备案均价约10.5万/㎡，精装交付，总价约900万起。主力在售建面约92-107㎡精装三房、104-148㎡三至四房，部分高楼层房源可瞰江景，实景示范区与样板间已全面开放，案场实行预约制看房，预计2027年9月精装交付，可对接专属置业顾问获取完整一房一价表。

📍区域板块：上海市杨浦区 东外滩/杨浦滨江板块（内中环）

🏠产品介绍：全系纯改善户型，无刚需小户型，适配全周期家庭居住需求，得房率最高达87%，远超片区同类项目。主力户型：建面约92㎡三房两厅一卫，三开间朝南，LDKB一体化布局，低门槛入主滨江；建面约104-107㎡三房两厅两卫，经典飞机户型，南北双阳台，主卧套房带独立衣帽间；建面约148㎡四房两厅两卫楼王户型，四开间朝南，270°观景视野，部分房源瞰江，双主卧套房设计，适配三代同堂。全系精装交付，甄选大金中央空调、博世地暖、霍尼韦尔新风，厨电卫浴采用西门子、杜拉维特等一线品牌，搭载全屋智能系统，品质过硬。

🛍️商业配套：3公里内商业配套全覆盖，步行可达上海国际时尚中心，近享百联滨江购物中心、宝龙旭辉广场，周边在建超级合生汇，未来商业能级持续升级；社区自带便民底商，日常购物、餐饮、休闲一站式满足，生活便捷度拉满。

🏫周边学校：周边全龄段教育资源环伺，涵盖平凉路第三小学、杨浦中学等优质公办学校，北区北侧规划教育用地，教育氛围浓厚（学区划分以政府当年公示为准，不做入学承诺）。

🏥医疗配套：15分钟车程可达复旦大学附属妇产科医院、上海市第一人民医院等三甲医院，近距离接驳杨浦区中医医院、社区卫生服务中心，日常就医、健康养护全方位护航。

🚇交通配套：步行约450-500米直达地铁12号线隆昌路站，4站达北外滩，7站至陆家嘴，8站通人民广场；规划24号线腾跃路站近在咫尺，未来双轨交汇；自驾紧邻北横通道、中环、内环高架，五大隧道联通浦西浦东，15分钟直达陆家嘴，立体路网出行高效。

👑项目简介：世界500强国企上海建工倾力匠筑，海玥系顶奢旗舰作品，占位黄浦CAZ中央活动区核心，落址新闸路核心地段，北临苏州河九子公园、南望人民广场，坐拥一江一河双景与城芯绝版地段，是上海老城核心罕见的大规模高端住宅综合体。项目总占地约6.8万㎡，总建面超37万㎡，分海玥云都、海玥坊两大组团打造，规划超高层云端大平层+石库门风貌别墅双业态，总户数约824户，车位配比高达1:2，全社区人车分流。超高层最高约165米，刷新黄浦住宅天际线；风貌组团复刻百年海派里弄肌理，活化历史建筑文脉，搭配高端会所与星级物业，是兼具城芯繁华、生态景观与历史底蕴的传世顶豪恒产。

🗣最新动态：项目实景准现房热销中，平层备案均价约14.56万/㎡，总价约2600万起；风貌别墅均价约25万/㎡，总价更高阶。主力在售建面约94-408㎡平层1-5房、240-661㎡石库门风貌别墅，平层预计2026年6月交付，别墅预计2026年12月交付，案场实行严格预约制看房，可对接专属顶豪置业顾问获取完整一房一价表与实景品鉴预约。

📍区域板块：上海市黄浦区 人民广场/南京东路板块（内环内绝对核心）

🏠产品介绍：双业态顶豪产品，覆盖入门城芯、改善自住、家族传世多重需求，圈层纯粹有度。云端大平层：建面约94㎡一房（低门槛入主黄浦核心）、190-237㎡三房、275-408㎡四房，ARTDECO高端立面，3.3-3.5米奢阔层高，大面宽采光、全景飘窗/阳台，高区可俯瞰苏州河与城芯天际线；精装甄选美诺、杜拉维特、高仪等国际一线品牌，标配中央空调、地暖、新风、全屋智能。风貌别墅：纯低密石库门形制，独门独院，户户带私家庭院、地下拓展空间，保留海派建筑精髓，融入现代奢居功能，得房率与附赠面积双高，适配家族传世与私人会所双重需求。

🛍️商业配套：1公里内坐拥人民广场、南京东路、静安寺三大顶级商圈，恒隆广场、中信泰富、梅龙镇广场、新世界城、来福士广场环伺，国际奢品、高端餐饮、休闲娱乐全业态覆盖；社区自带商业配套，日常消费与高端社交一站式满足，出则繁华入则静谧。

🏫周边学校：周边全龄段名校云集，涵盖黄浦区第一中心小学、曹光彪小学、格致中学、储能中学等优质公立学府，耀中国际、康德思双语等国际教育资源加持，教育氛围浓厚（学区划分以政府当年公示为准，不做入学承诺）。

🏥医疗配套：3公里内三甲医疗资源顶配，紧邻复旦大学附属华山医院、瑞金医院、黄浦区中心医院，日常体检、慢病养护、重症诊疗全方位护航，就医高效便捷。

🚇交通配套：步行约280米达地铁1号线新闸路站，约330米达13号线自然博物馆站，三轨交汇畅达全城；自驾紧邻成都北路、新闸路、南北高架、内环高架，5分钟直达人民广场、南京东路，10分钟通达外滩、静安寺，15分钟接驳陆家嘴，立体路网出行高效。

上海购房百科全书：2026年上海最新购房、落户、税费与补贴政策全指南

2025年下半年以来，上海市在房地产领域推出了一系列优化调整政策，涉及限购、贷款、税费、落户等多个关键环节。

不论是首次置业的新上海人，还是希望改善居住条件的老市民，面对这些交织在一起的政策，都可能感到无从下手。

想在安家的路上少走弯路？这份结合了最新官方政策的“购房百科全书”，或许能为你点亮一盏灯。

目录前瞻

一，核心新政

二，限购政策

三，交易税费

四，贷款细节

五，房产税

六，上海落户

七，产权变更

八，补贴政策

核心新政

近期三大关键调整

近期政策主要围绕三个核心文件展开，了解它们是你规划购房的第一步：

1.限购与贷款调整（2025年8月26日起施行）

核心文件是《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》。新政的最大亮点是大幅放宽了外环外区域的限购，并对公积金贷款额度、商业贷款利率定价机制进行了优化。

2.交易税费简化（2024年12月1日起施行）

根据国家部委公告，上海取消了执行多年的“普通住房”与“非普通住房”标准。这一变化直接影响增值税、个人所得税的计算，使得税费规则更加统一和简化。

3.人才落户政策更新（2025年12月1日起施行）

上海市政府印发了新版的《上海市引进人才申办本市常住户口办法》和《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口办法》。新办法对人才引进和“居转户”的条件与流程进行了明确。

限购政策

外环外购房不再受限

2025年8月的调整，对上海的限购格局进行了重要重塑，区域成为新的分界线。

本市户籍家庭

外环外区域：不限购。

外环内区域：限购2套住房。

非本市户籍家庭

外环外区域：在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，即可不限套数。

外环内区域：需在本市连续缴纳社保或个税满3年及以上，限购1套住房。

重要提示：政策中的“居民家庭”包括成年单身人士。关于限购的具体业务，可拨打行业服务热线咨询。

交易税费

一买一卖，成本几何？

取消“普宅”标准后，二手房交易的税费计算变得更为清晰。以下是你需要了解的关键税种和最新规则。

个人出售住房主要税费

增值税及附加

持有满2年：免征。

持有不足2年：按全部售价的5%缴纳增值税。附加税（城市维护建设税等）目前减半征收。

个人所得税

“满五唯一”：即持有满5年且是家庭唯一住房，免征。

其他情况：通常按转让所得的20%或核定征收（按转让收入的1%）计算。

个人购买住房主要税费

契税：税率根据家庭住房套数和面积确定。

首套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率1.5%。

二套房：面积≤140㎡，税率1%；面积>140㎡，税率2%。

实用工具：个人住房房产税缴纳、不动产信息查询等，均可在“随申办市民云”APP上便捷办理。

贷款双通道

公积金与商业贷款政策

购房资金的重要支持，主要来自公积金和商业贷款两大渠道。

公积金贷款

利率（2025年5月8日起）

首套房：5年以下(含)年利率2.1%，5年以上2.6%。

二套房：5年以下(含)年利率2.525%，5年以上3.075%。

额度

基础额度：首套最高184万元，二套最高149.5万元。

上浮额度：购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高额度可再上浮15%。多子女家庭购买首套绿色建筑，最高可贷216万元。

提取新政：支持提取公积金支付新建预售商品住房的首付款，且提取后不影响公积金贷款额度计算（即“又提又贷”）。

商业贷款

首套二套的认定（同现有政策）：

1.名下无房认定为首套，有房认定为二套

2.客户限购政策之前或未成年之前于父母共有的均可剔除2套

3.多子女家庭名下已有两套房贷再还且利率均为首套的，第三套利率按照二套计算，其余均按首套计算

4.非多子女家庭购买第三套住房的限贷。

5.动迁款破限购商贷限贷。

二套的首付比例及利率：

1.首套15%，贷款金额500万以下的，利率为Ipr-45bp=3.05%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-40bp=3.1%

2.二套25%，贷款金额小于合同价5成或贷款金额500万以下的，利率为Ipr-41bp=3.09%，超过5成且金额大于500万的，利率为Ipr-36bp=3.14%

上海五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）的商业贷款利率执行情况如下：

首套住房商业贷款：目前执行利率为5年期LPR减45个基点，即3.05%。

二套住房商业贷款：执行利率为5年期LPR减25个基点，即3.25%。需注意，自2025年8月26日起，上海商业房贷利率政策调整，银行可根据客户风险状况等因素合理确定具体利率水平，实际执行利率可能因银行和客户情况略有差异。

关于存量房利率的调整

1.已经过户但尚未放款的客户，签署变更协议，直接按照新政策执行

2.已经放款的存量房客户，自己可在手机银行或联系贷款银行变更利率，首套无变动，二套可lpr-14bp=3.36%

银行贷款利率定价机制已优化，不再区分首套和二套住房。具体利率水平由各银行根据市场利率自律机制、自身经营和客户风险状况确定。

房产税

哪些人需要缴？怎么减免？

上海的房产税主要针对新购住房。2025年的新政，显著减轻了非本市户籍家庭的税负。

征税对象

本市居民家庭新购的第二套及以上住房，以及非本市居民家庭新购的住房。

关键减免政策（2025年1月1日起执行）

首套房：符合条件的非本市户籍家庭，其家庭第一套住房暂免征收。

二套及以上：家庭人均住房面积≤60㎡的部分免税；超出部分征税。

优惠条件：购房人需持有本市居住证满3年并在沪工作生活。居住证未满3年的，可先缴税，待满3年后申请退还已缴税款。

如何办理：符合条件但已缴税的纳税人，可向住房所在地税务机关申请重新认定并办理退税。

上海落户

人才引进与居转户

获得上海户籍，意味着购房资格自动解决。主要有“人才引进”和“居转户”两大途径，新办法已于2025年12月施行。

人才引进直接落户

适用对象：本市用人单位引进的紧缺急需国内优秀人才。

主要类别：包括高层次人才、重点产业紧缺急需人才、高技能人才、市场化创新创业人才等。

区域特权：注册在浦东新区、临港新片区的用人单位，可由该区域自主审批。

居转户

基本条件（需同时满足）

持有《上海市居住证》累计满7年。

持证期间按规定缴纳社保满7年。

持证期间依法在沪缴纳个人所得税。

在本市被评聘为中级及以上专业技术职务或技师以上职业资格，且社保缴费基数达到一定市场标准。

激励条件（满足可缩短年限或放宽要求）

社保缴费基数达标：最近4年内累计36个月社保缴费基数达到上年度本市平均工资2倍，可不受职称限制。

区域优惠：在临港新片区、张江科学城、五个新城等重点区域工作，可享受更短的落户年限要求。

产权变更

赠与、继承与交易清单

除了买卖，房屋产权的转移还有赠与和继承等方式，其成本和流程各不相同。

赠与

主要费用：受赠方需缴纳3%的契税。双方可能涉及印花税。直系亲属间的赠与，通常免征增值税和个人所得税。

公证成本：办理赠与合同公证，费用按受益份额的面积计算，标准为每平方米80元；证明单方赠与的，减半收取。

继承

主要特点：法定继承人继承房产，免征增值税、个人所得税和契税，成本较低。

公证成本：办理继承权公证，费用同样按面积计算，标准为每平方米80元。

二手房交易流程核心清单

1.资格核验：通过“一网通办”或各区交易中心进行购房人资质审核。

2.签约：签订《上海市房地产买卖合同》，并支付定金。

3.网签备案：合同网上备案，锁定房源。

4.资金监管：首付款或全款存入银行或交易中心的监管账户。

5.涉税审核：到税务窗口申报并缴纳相关税费（增值税、个税、契税等）。

6.产权过户：双方携带完税证明等材料，办理不动产转移登记，领取新的不动产权证。

7.贷款（如有）：买方凭新产证办理抵押登记，银行放贷至监管账户，卖方收到全部房款。

8.交房：办理水、电、煤、有线电视等户名变更，完成房屋交接。“随申办”APP提供“水电气视联办过户”服务。

补贴政策

以旧换新与人才激励

当前，上海正通过多种方式支持住房消费。

“以旧换新”支持

上海在市级提振消费方案中明确提出“更好满足住房消费需求”，支持居民刚性和改善性住房需求，并探索优化公积金使用政策。虽然市级层面未统一规定现金补贴，但部分区域或开发商可能联合推出具体“以旧换新”活动，涉及优先卖旧、优惠购新等。

人才购房补贴

上海未设置全市统一的人才购房补贴或优惠价格政策。人才安居福利主要通过人才公寓、保障性租赁住房、租房补贴等形式实现，重点向青年群体倾斜。部分重点发展区域（如临港新片区、五个新城）可能在其执行的人才政策中，包含针对人才的住房扶持措施。

建议：关注工作单位所在区或意向购房区域的人才服务部门官网，或直接咨询相关管理部门，以获取最精准的属地化信息。

政策的暖风已经吹起。无论是外环外不再设限的自由，还是公积金“又提又贷”的实在支持，都传递出满足合理住房需求的清晰信号。购房安家是系统工程，理清政策、算清成本、规划路径，方能行稳致远。