超2小时!6510元/平!鄞南超200米新地标将由宝龙打造!

地标性写字楼+南部商务区门户区，今天这块地的来头不小，起拍价却只有6000元/平，只有3家房企参与竞拍！这块地条件如何？结果又怎样呢？一睹为快！

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土拍速报

鄞州新城区首南地段YZ08-09-15地块位于首南街道肖皋碶村、鲍家村，东、西至规划河流，南至鄞州大道，北至泰安中路。出让面积121124平方米，容积率2.0-2.98，计容建筑总面积约36万方，起拍价6000元/平，起始总价约21.66亿元。

此次土拍共有3家房企参与，分别为龙湖、城投、宝龙。

最终，经过48轮的竞价，宝龙以6510元/平，溢价率8.5%，总价23.5亿，斩获了该地块。

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只有3家竞拍，地标地块为何受“冷落”？

（地块大致位置）

这块地的较大亮点在于写字楼，但同时，这也是本地块的难度所在。据说在这块地竞拍前，政府还特地进行过相关企业考察。

出让文件中规定：地块内须建不小于两处商务大楼，其中一处（楼1）为标志性建筑，计容积率建筑面积不小于7万平方米，建筑高度（包含构架）不小于200米，较大高度不超过220米，顶部设置一座消防停机坪，立面造型要创造强有力的识别性，丰富南部商务区的空间天际线。

另一处（楼2）位于地块东侧（附图虚线位置），用地面积1万平米，计容积率建筑面积不小于5万平方米，竣工后允许整体转让，不得分割销售，政府有权优先购买。除（楼2）外的其他商业、商务办公及其配套设施建筑全部自持。

一座超200米的写字楼造价大概在2万元/平左右，7万多方总造价约14亿，这造完的写字楼还必须自持，仅能靠租金收益，成本、难度相当高。

（图片来源网络）

除去最主要的地标写字楼，地块其他的成本也不低：因为位于三号线站点旁，还要考虑到地铁的围护桩等成本；因为地块内水域后期还要报批占用手续，也要承担相关费用。

出让规定：

地块内配建公共厕所1处（位于地面一层，可结合建筑设置），建筑面积不小于100㎡；另配建集中社会公共停车场库1处，停车位不少于150个。

竞得者要按相关规定办理水域占用手续，批准后按规划设计要求利用原有河道，并承担报批费用。

沿蝶缘路方向景观轴设置一定用地规模的公共开放空间，兼具城市公共景观、区域内平立面交通联系及城市空间视线通廊等多重功能，体现南部商务区门户区的定位特征。

（地块规划文件）

2座写字楼加起来的计容建面已超12万方，住宅约24万方，其中楼2是政府成本回购，我们暂不计算它的成本，如果把楼1的建造成本加到住宅部分，平均每平米要增加5800元/平，成本楼面价接近12000元/平。

虽然这12000元/平的楼面价按现在的住宅市场行情来说盈利空间还是相对比较大，但还需要考虑到土地增值税，计算下来净利润并不高。综合考虑成本与难度，可能是这次只有3家竞拍的主要原因所在！

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商务区宜居性：中心配套表现优秀

作为宁波的曼哈顿，这里的商务氛围更浓厚些，定位为南部商务区的门户区，这里的住宅打造成豪宅的可能性较大。那么作为豪宅，它的各项配备一定不能差！

（图片来源网络）

生态环境方面：地块内有水系，规划地块东西两边也都是河流，从地图上来看，这个水系不窄，再加上蝶缘路方向景观轴开放空间，感觉上整个项目与城市是有机融为一体的。

如果把范围再扩大一点的话，北面1公里之内还有鄞州公园，东北方还有6万方的院士公园，都能成为生态配套。

（图片来源网络）

交通方面：它跟鄞州客运总站很近，同时客运总站也是地铁3号线的站点之一，在出让文件里面也有关于交通方面的要求：地块内应设置步行通道连通公交首末站与轨道出入口，方便换乘。

毫无疑问这是一个地铁盘，如果未来住宅放在地块西边，离地铁站就更近了。除了地铁三号线和鄞州客运总站，地块南面的鄞州大道也是城市的主干道，距离高速姜山北枢纽直线距离2公里左右。开车上宁波绕城高速也很便捷。

生活配套方面：罗蒙环球城和地块之间隔了一个鄞州客运总站，直线距离仅3、400米，除了这个大型商业配套，地块距离明州医院直线距离约350米。地块2公里范围内还有鄞州区政府、宁波博物馆、鄞州高级中学、宁波诺丁汉大学、鄞州体育馆、院士公园、华茂外国语学校、首南中学、宁波大学园区图书馆等等，占据了鄞州中心区的各类配套，其中教育资源尤其丰富。

周边成熟的小区也很多，有：华府美郡、盛世新都、香堤水岸、同心苑、锦悦湾花苑、新中宇维萨、荣安月园、和协风格南岸、荣安琴湾等，居住氛围还是比较浓厚的。

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周边房价水平&未来价格预估

从板块来看，南商东边就是高教园区，企业、人才的聚集能给板块带来大量的人口红利。以南部商务区为中心，北面鄞州公园周边的土地接近饱和，南面陈婆渡板块在售项目只有2个，再往南的姜山现在同样项目不多，去年两块宅地成交价都已经破万，成交价10800元/平+9100方配建保障房，11600元/平+2600方配建保障房，两者实际的楼面价更高。

2017年，同属首南地段只成交了一宗地——YZ08-10-b5地段，这块地位于鲍家村，在新地块东面，距离约300多米，当时起拍价8500元/平，吸引了14家开发商争夺，最后经过88轮，中海拿下了这块地，成交楼面价15670元/平，就是现如今的中海学仕里。

目前地块周边在售项目有：

堇天府，离地块约1.3公里，这个项目占地有13万方，总建面约40万方，容积率2.2，一共有1980户，体量比较大，产品也很丰富，多层、洋房、高层、超高层都有，户型面积98-168平米，新增备案参考均价约27000元/平。

美的明州院子，距离地块约1.3公里，项目占地7万方，总建面约18万方，容积率1.95，共830户，有叠院、小高层和高层，高层主力132-138平米，新增备案参考均价约22600元/平。

江山万里，离地块约1.3公里，五期占地7.6万方，总建面约19.8万方，容积率2.0，共898户，产品为小高层和高层，主力户型128平米。新增备案参考均价39080元/平。

待售的有中海学仕里，中海学仕里占地面积26070㎡，建筑面积56311㎡，容积率2.16，产品为住宅和公寓，大概6月中下旬开盘，首批推出的房源是139平米和188平米的高层。

二手房，像锦悦湾花苑和新中宇维萨目前差不多2.4W/平，格兰春天、荣安月园均价在2.5W/平左右，老一些的像盛世新都、香堤水岸在2W左右。

今天这个地块，未来住宅售价25000元/平朝上。

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