多家企业抢滩长租公寓领域,或将拉低楼市租金

从去年下半年开始，长租公寓在甬城异军突起。一批长租公寓专业运营机构的出现，给甬城租赁市场带来了新气象。

那么，市场对长租公寓的接受程度如何？租客能承受长租公寓的租金吗？作为新生事物的长租公寓，其盈利是否可观？

采访中记者发现，长租公寓盈利模式并非想象得那么轻松。随着越来越多的长租公寓品牌进驻甬城长租公寓领域，业内人士预计可能拉低甬城楼市租金。

壹

租客九成以上都是90后

公共区域是敞开的聊天吧，邻里关系融洽

▲万科泊寓实景图

万科泊寓港隆店位于曙光北路，是一幢独立的大楼，楼顶上“泊寓”两个字尤为醒目。90后的店长张芸娜告诉记者，开业不到3个月，目前355个房间入住率已达85%以上。

“这里的房子原先是商住楼，楼层较高，改造成了355间复式结构的房间，楼下是客厅、书房、卫生间，楼上是一张床。九成以上租客都是90后。”张芸娜介绍说。

在泊寓三楼的公共休闲区，几个年轻人窝在沙发上打游戏，时不时互相调侃几句，看上去很熟悉。

▲万科泊寓实景图

▲万科泊寓实景图

1990年出生的毛建明从事金融行业，在和丰创意广场一家企业工作，目前是泊寓港隆店300多个租客中的其中一员。记者看到他时，他正坐在阅读区看书。他告诉记者，他今年3月入住泊寓一套40平方米复式房间，租金1500元/月。

“看中这里，一是离单位较近，开车仅需10分钟。”毛建明说，其次这里的居住氛围好，租房的都是年轻人，有共同话题。“按照平方算，1500元/月的租金比老小区略贵一些，但是居住体验感好，性价比较高。”

毛建明指的居住体验感是泊寓虽然房间不大，但设置了公共空间，可以到健身房跑跑步、到台球桌前和邻居们打上几个回合、可以自己采购食材到公共厨房下厨，还可以到公共书房看看书、发发呆，而且这些都是免费的。“房间内没有配置洗衣机，但可以拿到洗衣房去洗，扫码就能用，洗一次衣服2-4元，价格蛮实惠。”

“之前也住过老小区，但环境一般，尽管邻里之间住得很近，但门都是关着的，住了一年半载，连对门住的是谁都不知道。”毛建明说，“这里不一样，公共区域是敞开的聊天吧，定期还组织各种活动，如厨艺比赛、周末组团踏青等，让邻里的关系不再是冷冰冰的。”

万科泊寓业务负责人董凯波说：“泊寓对租客定位是工作了1-5年的年轻人。我们的店长是他们的同龄人，能与租客打成一片。只有懂得租客的需求，才能更好地为他们服务。”

贰

薄利且回正周期漫长

为何还有这么多企业前赴后继？

▲龙湖冠寓影音室实景图

目前甬城多数长租公寓的营收，靠的是租金和服务费收入。那么，租金的价格是如何确定的？据了解，不少长租公寓参考的是周边小区及合租房租金，由于长租公寓在甬城还是新生事物，为此目前大多为全新装修，租金比周边小区略高一些，接近单身公寓的租金。

与租客们关注点不同的是，作为泊寓业务负责人，董凯波更多关注的是运营能力的提升，把泊寓做成互联网业务，全部线上操作，以此降低运营成本支出，以适应未来可能更加激烈的市场竞争。

“长租公寓前期投入较大是的装修成本和物业租金成本。我们与港隆物业签订的是15年的租期合同，和芝士公园签订的是‘10年+’的合同。根据我们测算，在满租的情况下，也得花5-6年才能回本。在保证服务品质的基础上，尽可能地降低运营支出，是长租公寓品牌运营商首先得考虑的问题。”相对于传统的房地产项目，长租市场是一桩薄利且资金回正周期长的买卖。

▲龙湖冠寓休闲区实景图

采访中，21世纪长租公寓品牌“OPEN家”的负责人也向记者坦言，根据测算，至少要3年才能收回装修成本。

除了泊寓、冠寓等全国布局的长租公寓品牌外，也有一些长租公寓赚取的仅仅是服务费和租金差。也就是说，长租公寓的盈利情况并不被企业看好。那么，为何还有这么多企业前赴后继入驻呢？诸多采访对象给予的答复是，他们看好长租公寓租赁市场，抢占市场先机成了首要任务。

业内人士表示，长租公寓是租赁市场中的一股新兴力量，首先是，庞大的流动人口催生租赁需求；年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效满足他们新需求；目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大；最后，“互联网+”时代，给消费者行为习惯带来的巨大改变，为公寓行业改变创造了可能性。

除了抢占市场先机外，董凯波还给出了另外一种答复，基于泊寓后期壮大的基础上，虽然单个泊寓项目利润很小，但是如果做大规模，利润也是很可观的。“去年万科泊寓在30个城市中，做得较好的是厦门，营业额也仅1个亿，但到2025年，泊寓计划在全国的营业额达到300-400亿，此时的利润就相当可观了。”泊寓品牌的培育还能为企业品牌形象加分，为企业带来附加值。

叁

诸多企业抢占长租公寓领域

或将拉低甬城楼市租金

▲龙湖冠寓公共厨房实景图

在泊寓、冠寓、“OPEN家”等长租公寓品牌进驻甬城楼市之前，我市已有长租公寓品牌智家、乐租、泊客、世联红璞等，目前，还有不少企业尚在布局当中。

采访中，有业内人士坦言，随着越来越多的企业入驻长租公寓市场，企业大量获取市场上闲置房源用于出租的成本已经比去年高出不少。

接下来，随着越来越多的企业入驻长租公寓市场，对老百姓来说，是否会迎来新一轮的租金上涨？

“由于入市早较早的长租公寓品牌，由于拿房成本低，盈利情况会比后入市的好出许多，但是今后要大规模发展的话，盈利空间也会被压缩。”

但对于租客群体来说，在租客群体基数没有显著增加的情况下，市场供应量多了，客户的选择余地会更大，市场竞争也将更加激烈。为了尽快租出房源收回成本，今后可能会出现租金下浮的情况，对租客来说是利好。

▲龙湖冠寓健身房实景图

业内人士表示，在租金下浮的情况下，更加考验长租品牌的运营能力和服务水平，以及借助“互联网+”等运营模式来压缩人力成本。

租房市场被称为万亿市值的蓝海，我市目前已经迈入存量时代，抢滩租赁成了大势所趋。当下租赁市场痛点颇多，存在着市场竞争激烈、产品同质化严重、资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题，而租售并举的制度的完善还需时日，企业的运营能力也将面临市场的诸多考验。

有机构指出，虽然长租市场相较传统房地产项目而言资金回正周期长，但是目前长租物业得到国家、地区政策的大力支持。如果经营得当，稳定的租金收入能够为企业带来稳定的现金流，有助于抵抗周期性风险。

专家称，规范租赁市场最行之有效的方法为大力培育机构化、规模化的住房租赁企业，机构提供的住房以长租公寓为主，而鼓励将闲置国有厂房、商业办公用房等按规定改建为租赁住房的措施为机构的房屋来源提供保障。