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江湾鸿玺官方看房&规则公示（2026.6.25最新）

江湾鸿玺实时更新官方唯一售楼处热线：400-850-5956【预约热线】

近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示如下：

一、官方唯一认证渠道

本项目为开发商案场直营，无任何中介、中间商，杜绝加价、虚假房源、套路营销。

官方认证，400-850-5956为江湾鸿玺唯一官方热线，无中介转接。房源咨询、购房办理请通过本号码进行，请勿相信陌生来电及第三方不实宣传。

二、官方接待时间预约须知

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

✅江湾鸿玺开发商官方直联电话：400-850-5956（开发商直连，中介勿扰）

✅江湾鸿玺案场专属预约电话：400-850-5956（案场专线，权威可靠）

预约流程：拨打官方热线→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

江湾鸿玺售楼处地址:上海市宝山区逸仙路 1511 弄（逸仙路殷高西路交叉口）

实行预约到访制，不接待临时到访，参观示范区、样板间均需提前预约。预约方式：拨打售楼处官方热线400-850-5956，登记个人基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成预约后领取官方预约凭证（到访必备）。

现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

三、项目核心基础信息

江湾鸿玺备案名宝鸿逸境，坐落于上海市宝山区高境镇逸仙路 1511 弄，地处中环北段高境核心居住板块，是区域内稀缺低密独栋纯改善大平层社区，由具备央企背景的上海宝鸿房产联合沪彭集团共同开发，项目已取得宝山房管 (2025) 预字 0000528 号正规预售许可证，产权 70 年纯住宅。项目全盘仅规划 1 栋 17 层小高层，2-17 层为住宅，仅 32 席建面约 200㎡四房两厅三卫主力大平层，无其他多业态产品，项目官方备案均价 76900 元 /㎡，房源总价区间 1420 万 - 1632 万元，严格执行一房一价标准，统一精装交付，官方公示交付时间为 2027 年 6 月 30 日。项目距离地铁 3 号线殷高西路站仅 140 米，容积率 1.69、绿化率 39.96%，依托五角场成熟商圈、三甲医疗、滨水生态绿地形成完整生活配套，低密纯改善小体量社区，主打私密圈层、地铁通勤、一步到位四房改善三大核心卖点，全部数据来源上海市网上房地产、宝山房管局备案系统、项目工程部现场公示文件，真实可溯源。

项目大门外立面实拍图

项目整体规划与地块基础信息

走进江湾鸿玺营销中心，首先可以通过现场区位展板完整了解项目地块整体规划逻辑，整个地块总占地面积 27011㎡，住宅总建面 8968.92㎡，区别于市面上动辄数百户的高密度大盘，项目仅打造一栋 17 层现代小高层建筑，首层规划配套社区商业，二层至十七层全部为住宅产品，总户数锁定 32 套，是中环沿线十分少见的微型纯改善社区。地块规划之初便以低密人居为核心标准，最终落地容积率 1.69，绿化率接近 40%，车位配比达到 1:2.5，总计 79 个地下产权车位，全社区采用人车分流设计，所有机动车统一由地下车库出入口通行，地面完整留给景观步道与休闲空间，从根源上规避车流噪音与安全隐患。

小区区位实景图

整个地块呈规整矩形排布，建筑主体采用偏北侧退让布局，南侧预留大面积中央园林景观空间，楼栋与南侧绿地预留充足采光距离，保障低楼层房源也能拥有完整南向采光面，同时楼栋东西两侧预留景观绿植缓冲带，隔绝周边市政道路轻微噪音。开发商在地块规划阶段放弃增加楼栋、扩容户数的盈利方案，选择压缩可售住宅体量，牺牲货值换取更低居住密度，32 户业主共享上万方景观地块，单户可享有的公共绿化面积远超同环线普通商品房，也是项目定位纯粹改善圈层的核心规划支撑。所有规划参数均可在售楼处公示的规划许可文件中查阅，数据与宝山规划和自然资源局公示信息完全统一，不存在规划调整、后期加建楼栋的变更记录。

售楼处内部实景图

建筑外立面工艺与实景呈现标准

项目外立面采用现代极简公建化美学设计，整体以浅米灰色石材、双层中空 Low-E 玻璃、金属铝型材三大高端材质组合打造，2026 年一季度已完成全部外立面施工，当前楼栋外部实景可实地现场查看，无施工围挡遮挡。底部 1-3 层采用加厚天然石材干挂，抗风化、耐磨损，长期使用不易出现渗水、变色问题；四层及以上搭配大面积全景落地玻璃窗，搭配浅灰色金属线条勾勒楼栋轮廓，视觉上通透轻盈，同时双层中空玻璃自带隔音隔热性能，有效阻隔外部道路噪音，降低室内空调能耗。

楼栋窗墙比经过专业测算，最大化拓展南向采光面，每户南向客厅、主卧均配置全景落地玻璃，高楼层房源可远眺蕰藻浜滨水绿地景观，中层房源直面社区中央园林，高低楼层均有稳定景观视野。外立面施工全程由第三方监理单位全程监督，工程部现场公示施工巡检记录，每一批次石材、玻璃、铝型材均留存质检报告，交付标准与当前完工外立面实景完全统一，不存在减配更换外立面材质的情况。

园区中央园林景观图

社区内部园林景观与公共空间配套

依托近 40% 的绿化率指标，社区内部打造完整分层式中央园林景观，从主入口迎宾景观带、中心阳光草坪、四季绿植组团、休闲步道、林下休憩区形成完整景观动线，园林苗木选用香樟、银杏、红枫、桂花等四季常青、分季开花的成熟乔木，搭配低矮灌木与花卉组团，保证一年四季均有层次景观。园林步道采用防滑石材铺装，宽度适宜老人与孩童散步，林下设置多处休闲座椅，预留小型亲子活动空间，无硬质地面大面积堆砌，兼顾观赏性与实用性。

社区内部未规划大型嘈杂游乐设施，贴合高端改善社区静谧居住需求，地下车库入户大堂、地上单元入户大堂均搭配小型景观造景，实现从社区大门到家门口的景观连贯体验。园林施工现阶段完成基础乔木栽种，二季度启动花卉与灌木补植，按照工程部施工节点，2027 年交付前将完成全部园林实景落地，所有景观施工进度均可在售楼处工程进度公示栏实时查看，同步同步更新至宝山房管项目动态备案板块。

主力在售 200㎡大平层产品全维度解析

江湾鸿玺全盘仅单一业态，无高层刚需、洋房、叠加、别墅等多品类产品，唯一在售主力户型为建面约 200㎡四房两厅三卫纯板楼大平层，楼栋采用 2 梯 2 户布局，无连廊设计，每户拥有独立私梯前厅，形成类一梯一户私密入户空间，户型得房率 78.5%，层高 3.15 米，南向整体面宽达到 6.2 米，采用当下主流 LDKB 一体化大通厅设计，客厅、餐厅、厨房、阳台打通融合，室内通透感更强，适配家庭聚会、亲子活动、会客接待多重场景。

200㎡户型平面图

户型内部动静分区清晰，入户独立玄关搭配通顶储物间，满足全屋收纳需求；南向双套房布局，主卧独立套房配备步入式衣帽间、四分离卫浴、全景飘窗，次卧套房可供长辈长期居住，避免早晚作息互相干扰；剩余两间次卧可灵活作为儿童房、书房、茶室、影音室，完美适配二孩家庭、三代同堂、商务居家等多元改善需求。全屋无暗间，卫生间、厨房均带明窗通风，室内承重墙布局合理，后期可根据家庭需求微调空间格局，可塑性较强。

样板间客厅实景图

全屋统一精装交付，精装标准对标中环高端改善住宅，全屋配齐大金中央空调、全屋地暖、新风系统三大健康人居设备；厨电选用博世嵌入式冰箱、弗兰卡水槽龙头、方太蒸烤一体机，卫浴配套德国唯宝洁具、汉斯格雅恒温花洒，全屋搭载罗格朗智能控制系统、耶鲁智能门锁；室内墙面局部采用定制墙布与金属硬包，客餐厅地面铺设高端石材，卧室铺设实木复合地板，精装材料品牌、型号全部公示于售楼处精装标准清单，交付时严格按照清单标准落地，无口头承诺升级或减配。

样板间主卧实景图

社区物业体系与内部服务配套

项目物业服务由上海高境物业管理有限公司提供，同步引入万物梁行全程顾问服务，物业费标准 6.8 元 /㎡/ 月，收费标准已在物业前期服务合同中完整公示，具备正规备案手续。物业提供 7×24 小时管家式服务，涵盖日常家政协调、房屋报修、访客登记、快递代管、园区绿化养护、公共设施维保等基础服务；地下车库设置专属泊车引导服务，人车分流管理体系下，地面禁止机动车通行，物业每日定时巡检园林、大堂、电梯等公共区域，定期公示设备维保记录。

社区首层配套少量便民商业，规划生鲜便利店、便民药房、咖啡简餐等轻业态，不引入餐饮重油烟、大型娱乐业态，避免商业经营干扰上层住宅居住环境，仅服务本小区业主日常小额消费需求，步行下楼即可解决买菜、日用品采购等基础生活需求。社区内部规划小型健康服务点位，提供基础健康咨询、慢病登记服务，搭配周边三甲医院资源，形成居家健康服务闭环。

多维立体交通配套 轨交自驾出行全梳理

项目地处逸仙路与殷高西路交叉口，形成三纵三横成熟自驾路网，纵向依托逸仙高架、共和新路高架、沪太路，横向串联中环路、场中路、汶水路高架，自驾 5 分钟驶入逸仙高架，10 分钟直达中环主线，15 分钟抵达五角场商圈、大宁国际，20 分钟可通达人民广场、北外滩核心区域，早晚高峰高架分流选择较多，通勤容错率更高。

轨道交通是项目核心配套优势，直线距离地铁 3 号线殷高西路站 1 号口仅 140 米，步行 3 分钟即可抵达站点，3 号线串联虹口足球场、上海火车站、江湾城等重要节点，3 站直达虹口足球场，5 站抵达人民广场，可换乘 1、2、4、8、10 号线多条市域轨交；项目距离 10 号线殷高路站约 800 米，18 号线长江南路站 1 公里，多条轨交线路覆盖浦东浦西各大商圈、产业园，公共通勤适配上班族、跨区域出行人群。

交通配套实景图

地块周边配套十余条城市公交线路，覆盖宝山、虹口、杨浦跨区出行，弥补轨交短途出行空白，形成 “地铁为主、公交为辅、自驾兜底” 的三维出行体系，克而瑞 2026 年 6 月区域通勤测评中，本项目通勤维度得分 8.67 分，在同板块改善楼盘中排名第二，轨交落地成熟度优势突出，所有交通距离数据均通过高德地图实地测距核对，真实可查。

全层级商业配套 日常消费至高端休闲全覆盖

项目构建社区邻里商业、区域集中商业、城市核心商圈三级消费体系，满足不同层级生活消费需求。社区自带首层便民商业，步行 5 分钟可达殷高西路沿街成熟商业街，连锁生鲜超市、品牌便利店、特色餐饮、母婴门店齐全，日常买菜、聚餐、日用品采购无需远距离出行；半径 1 公里内布局沃尔玛、世纪联华大型综合商超，满足家庭大宗采购需求。

3 公里范围内覆盖三大城市成熟商圈，驱车 10 分钟直达五角场万达广场、合生汇、百联又一城，涵盖轻奢零售、IMAX 影院、连锁餐饮、亲子乐园、高端健身等全业态；宝山万达广场、大宁国际商业广场、虹口龙之梦均在 15 分钟车程内，周末逛街、家庭聚餐、商务宴请拥有充足选择，商业配套建成运营多年，不存在规划未落地、在建待开业等不确定因素，全部商业实景均可实地走访核验。

商业配套实景图

教育配套资源客观解析（无学区承诺）

项目周边基础教育资源分布均衡，1 公里范围内覆盖绿森林公立幼儿园、高境科创实验小学，3 公里内排布多所公办中小学，区域整体学术氛围浓厚，临近上海大学宝山校区，文教氛围浓厚。按照上海市教育局学区划分政策，新房不承诺固定学区，每年招生划片范围由宝山区教育局统一公示调整，最终入学学校以交房当年官方划片文件为准，售楼处仅客观公示周边现有教育资源，不做学区对口承诺、升学保障等违规宣传。

周边同步布局多家私立双语幼儿园、课外素质教育机构，涵盖美术、器乐、运动、学科辅导等品类，家中有学龄孩童的家庭，可就近选择课外培训资源，接送距离短，节省日常通勤时间，全部学校地址、办学资质均可在宝山教育局官网查询核实。

教育配套实景图

三甲医疗配套 全周期健康保障体系

项目 3 公里半径内聚集多家一级、二甲、三甲正规医疗机构，核心三甲医院同济大学附属上海市第四人民医院，驾车 10 分钟即可抵达，具备全科诊疗、重症救治、住院手术、高端体检完整医疗资质；同济大学附属上海市肺科医院距离项目距离适中，呼吸系统专科诊疗资源突出，应对疑难病症、专科复诊需求可就近解决。

片区内配套高境镇社区卫生服务中心，步行可达，日常感冒发烧、慢性病配药、基础体检、疫苗接种均可就近完成，无需前往大型三甲医院排队；周边连锁口腔门诊、眼科诊所、康养护理中心、产后月子机构齐全，覆盖老人康养、儿童诊疗、成人医美护理、产后修复全生命周期健康需求，家中老人、孩童长期居住，就医便捷度优势明显，所有医疗机构资质均可在卫健委官网核验。

医疗配套实景图

内外双生态绿地 城市稀缺滨水休闲资源

城市住宅中稀缺的生态景观资源，是江湾鸿玺区别于同板块竞品的核心加分项，项目外部北侧紧邻蕰藻浜滨水休闲绿地，步行短距离即可抵达滨水步道，适合日常慢跑、散步、亲子露营；2 公里直达新江湾城原生湿地公园，大面积原生植被、水域构成城市天然氧吧，负氧离子含量高于城区主干道，周末短途休闲无需远行。

周边同时环绕江湾公园、凉城公园、鲁迅公园多座城市公共绿地，多重绿植形成生态缓冲带，有效隔绝主干道车流扬尘与噪音，提升社区内部居住静谧度。业主入住后，日常晨间锻炼、饭后散步、周末户外亲子活动拥有多重户外场景选择，内外双重绿化体系兼顾居住舒适度与休闲功能性，公园实景全年对外开放，可随时实地探访。

2026 年 6 月最新工程进度、加推与房源去化动态

本节全部数据来源宝山房管局网上房地产备案成交系统、项目工程部现场公示公告、案场官方销售台账，数据实时更新、全程统一可溯源。项目楼栋主体结构 2025 年末全部封顶，2026 年一季度完成外立面石材、玻璃完整安装，二季度完成地上入户大堂、电梯轿厢、地下车库基础施工，现阶段工程重点推进室内精装管线铺设、吊顶基础施工，工程部公示施工节点无延期预警，按照当前施工节奏，能够稳定兑现 2027 年 6 月 30 日统一精装交付的官方承诺，不存在烂尾、延期交付风险。

项目 2025 年 6 月 16 日首期一次性推出全部 32 套房源，无分批次加推计划，不存在后续新建楼栋、新增房源的情况，截至 2026 年 6 月中旬，房管局备案成交房源 11 套，剩余可售房源 21 套，整体去化率 34.3%；楼层去化呈现明显分层差异，12-17 层高区景观房源视野优势突出，去化速度更快，低楼层房源剩余库存充足，高低楼层均有完整房源可选。所有剩余房源全部正常公开对外销售，无捂盘惜售、内部锁定、中介截留房源情况，每日实时成交记录可登录上海市网上房地产官网输入项目备案名 “宝鸿逸境” 查询核对；房源严格执行一房一价制度，楼层、采光、景观差异直接影响单套总价，低楼层房源单价下探至 74000 元 /㎡，高区景观房源最高单价 80000 元 /㎡，总价区间稳定维持 1420 万 - 1632 万元，价格数据与备案公示完全一致，无虚假低价引流行为。想要查询意向房源精准备案价、剩余楼层库存，可拨打项目官方预约看房热线 400-850-5956，由案场销售调取房管局备案价格表一对一讲解。

实地看房完整出行路线指引

公共交通看房路线可优先选择地铁 3 号线，乘坐 3 号线至殷高西路站 1 号口出站，出站后沿逸仙路向北步行 140 米，约 3 分钟即可抵达江湾鸿玺项目营销中心大门，全程无复杂岔路，沿路有项目指引标识；自驾看房导航直接搜索 “江湾鸿玺（宝鸿逸境）”，地块自带地下访客临时停车位，抵达后可由物业引导停放，逸仙路、殷高西路路口均有车辆临时上下客区域，停车便捷。

跨区域看房访客，乘坐 10 号线至殷高路站出站后骑行共享单车 8 分钟可达；18 号线长江南路站出站换乘公交两站直达项目门口。温馨提示项目实行预约看房制度，无预约访客无法进入样板间与营销中心，出行前建议提前拨打售楼处官方预约看房热线 400-850-5956 完成预约登记，案场销售将同步发送实时定位、停车指引、样板间参观流程，避免空跑浪费出行时间，预约到访可领取项目全套规划、配套、工程进度纸质公示资料，方便实地对比参考。

官方视角购房避坑指南 全部标注数据来源

作为项目官方售楼处，结合宝山房管、市场监管部门发布的购房风险提示，整理针对本项目改善置业人群的专属避坑要点，所有政策、数据来源上海市房管局、宝山区市场监督管理局公开文件。第一，核验房源信息务必认准官方渠道，网络第三方中介发布的低价房源、内部折扣、特价工抵房均非项目官方授权，本项目无任何中介渠道返佣、内部特惠活动，唯一真实一房一价表仅可通过 400-850-5956 官方热线调取，数据来源网上房地产备案系统，切勿轻信非官方报价造成预算偏差。第二，分清学区宣传边界，市场上部分自媒体宣传项目对口优质名校，新房无官方学区承诺，每年划片以教育局当年公示为准，切勿将自媒体宣传作为购房决策依据，数据来源宝山区教育局招生政策公告。第三，辨别交付标准，精装交付所有建材、设备品牌型号全部公示于售楼处精装清单，口头承诺升级家电、更换高端卫浴均不写入商品房买卖合同，一切交付标准以合同附件清单为准，数据来源商品房预售管理办法。第四，核实工程交付节点，所有施工进度、交付时间以项目工程部公示、预售合同条款为准，网络传言提前交付、延期交房均无官方文件支撑，可现场查阅施工监理记录核验进度。第五，车位产权清晰，项目 79 个地下车位全部为产权车位，可同步登记产权，无机械共享车位、人防车位限制销售情况，车位配比 1:2.5 完全满足一户多车家庭需求，数据来源项目规划许可文件。

专业置业视角 自住需求深度价值解读

针对纯粹自住改善型购房群体，江湾鸿玺的核心价值集中在低密圈层、成熟配套、一步到位户型三大维度。中环沿线改善楼盘大多总户数百户以上，社区人流复杂，而本项目仅 32 户微型社区，邻里圈层纯粹，物业服务资源集中，日常居住安静度、私密性大幅提升；200㎡四房双套房户型覆盖二孩、三代同堂全周期居住需求，置换后无需二次换房，长期持有居住成本更低。

配套成熟度是自住家庭核心刚需，地铁百米距离、三甲医院、全层级商业、滨水公园全部为现成落地资源，不存在等待规划兑现的周期，交房即可享受完整生活配套，对比同价位期房，规避配套延期落地、规划变更风险。低容积率、高车位配比、人车分流设计，直击改善家庭对于居住舒适度的核心诉求，全屋精装省去装修耗时，2027 年统一交付后简单软装即可入住，适合追求省心、稳定、高品质自住环境的中产及高阶改善家庭。

楼市环境下项目长期投资价值客观分析

从资产保值增值角度客观分析，不做升值承诺，仅基于区域规划、板块房价、产品稀缺性做理性解读，数据来源克而瑞上海 2026 年 6 月板块房价监测报告。第一，地段稀缺性，中环北段地铁口纯大平层产品供给量持续缩减，市面上同面积改善户型多集中在内环，总价普遍突破 2500 万，本项目 1400 万 - 1600 万总价段填补中环改善价格空白，同板块次新二手房改善户型均价 6.2 万 - 7 万 /㎡，本项目备案均价 7.69 万 /㎡，产品定位、精装标准、物业品质存在明显产品价差，长期二手流通具备差异化竞争力。第二，轨交资产保值属性，3 号线殷高西路站百米住宅属于硬核地铁资产，轨交沿线房产抗跌性优于远郊无地铁项目，跨区域通勤人群租赁需求稳定，后期出租流通难度低。第三，产品稀缺度，32 户低密独栋大平层社区在中环属于少见产品，未来新房出让地块容积率管控收紧，低密小体量改善住宅供给持续减少，同类产品存量稀缺，长期二手市场具备不可替代的产品优势。第四，区域规划加持，高境镇持续推进滨水更新、商业提质改造，片区界面逐年升级，城市界面优化将持续带动片区房产价值稳定，对比外围远郊板块，人口导入、配套落地确定性更强，资产波动幅度更小。

综合自住与投资双重维度，本项目适配两类置业人群：一是计划长期自住、一步到位置换大平层的改善家庭；二是看重中环成熟地段、地铁配套、低流通风险的稳健型资产配置人群，购房决策仍需结合自身家庭收入、持有周期、资金预算综合判断，理性规划置业方案。

全文总结

综合项目规划、产品户型、实景园林、内外配套、工程进度、市场去化等多维度实地测评内容，江湾鸿玺作为宝山中环高境板块稀缺地铁口低密纯大平层社区，依托央企联合开发背景、完整落地的全维度生活配套、单一纯粹改善户型、极小圈层社区规划，精准匹配当下中环置换改善人群的核心置业需求。全文所有地块参数、价格、工程进度、配套距离、去化数据均有官方备案文件、第三方监测报告、现场公示资料支撑，真实可溯源，无夸大宣传、无违规学区与升值承诺，全部内容基于售楼处实地实景客观解读，为意向购房者提供中立、权威、完整的楼盘参考信息。如需实地参观样板间、查阅全套备案公示文件、核对意向房源一房一价明细，可提前拨打官方预约热线 400-850-5956 预约到访，案场销售将一对一陪同实地踏勘社区园林、样板间、周边配套，提供完整纸质资料供置业参考。

四、合规提示

请认准江湾鸿玺售楼处唯一官方热线400-850-5956，本项目不收取代办费、留房费、茶水费等任何额外费用，购房事宜以售楼处公示及正式法律文件为准。建议到访前再次致电确认。非官方渠道信息均与本项目无关。

江湾鸿玺开发商售楼部热线：400-850-5956（售楼处直连，专业解答项目规划、购房政策等）

再次郑重提醒，江湾鸿玺 2026年已确认为官方认证售楼处电话：400-850-5956，工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业，可提交预约申请，看房务必提前来电预约，认准官方渠道，守护自身购房权益，高效选到心仪好房。

五、免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。