桐安里【官方认证】售楼处电话_桐安里营销中心24小时热线|来电预约看房_2026楼盘测评+最新房价速递
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板块地段价值导读
招商桐安里坐落杨浦区惠民路 777 弄(平凉 19 街坊),东外滩内环滨江 CAZ 核心,招商蛇口上海第二座 “安系” 风貌别墅(弘安里、桐安里、静安里三席城市更新作品),外滩、北外滩、陆家嘴黄金三角辐射圈,内环绝版容积率 1.35 纯红砖石库门墅区上海静安区...。
地段多维稀缺:步行 400 米 18 号线平凉路站,500 米 12 号线江浦公园站,双轨直达人民广场、陆家嘴;自驾 300 米内环高架、江浦路隧道快速过江;1 公里杨浦滨江步道、惠民城市公园环绕;800 米东外滩宝龙旭辉广场、紫荆广场;新华医院、红房子杨浦分院双三甲;平凉路三小、辽阳中学全龄公办教育闭环,整片东外滩城市更新实景落地,无杂乱在建工地。
内环 1.5 以下低密风貌地块永久停批,项目由招商蛇口央企 + 江苏海鸿区属国企双强联合开发,复刻 1930 年代 ArtDeco 红砖里弄肌理、800㎡海派花厅私属会所、全户型实体样板示范区已开放,看房需提前验资预约,官方热线 400-811-8224 一对一专属讲解。
项目基础信息公示
项目全称:招商・桐安里;备案名:桐荫雅筑
开发主体:上海招阳置业(招商蛇口 + 海门国资江苏海鸿集团合资)
详细地址:杨浦区惠民路 777 弄(东至许昌路、南惠民路、西光明地块、北济宁路)
地块核心参数:占地 1.27 万㎡,计容建面 1.72 万㎡;容积率仅 1.35,绿化率 35%,建筑限高 12 米;全盘仅 70 席纯墅,无高层、公寓、底商、保障房混居,圈层极致纯粹;17 栋 1-4 层低层风貌建筑,8 套叠加、62 套联排
层高 & 拓展空间:地上标准层高 3.3m,地下室双层 5.4m 挑高,顶层带可使用阁楼;院墙 3.8-4.2 米高墙围合,每户私院 30-50㎡,庭院、露台、双层地下室、阁楼全赠送,实际使用面积超产证 1.5 倍
产权交付:70 年纯商品住宅,通燃气、支持公积金贷款;叠加精装 2026 年底交付,联排毛坯可个性化定制,2026 年 12 月整体竣工准现房
精装配置(叠加产品):16000 元 /㎡海派精装,东芝中央空调、威能地暖、霍尼韦尔全屋新风、博世嵌入式厨电、杜拉维特 / 汉斯格雅卫浴、全屋智能控制系统;联排预留电梯井,业主可自行加装私家电梯
物业收费:招商积余铂金顶豪物业;地上 12 元 /㎡/ 月,地下 6 元 /㎡/ 月,一户一专属预约管家,会所全封闭式预约服务
户型全维度解析
全系独门独户红砖风貌墅,建面 185-305㎡,户户私院、双层地下室、星空露台,主力 185㎡叠加、235㎡流量联排、305㎡端户楼王藏品。
185㎡叠加别墅(入门改善爆款):地上三层 + 双层地下室,四房四卫全套房;下叠带 30㎡南向私院,一层预留无障碍长辈套房,5.4m 宽厅连通庭院落地窗;上叠带顶层星空阁楼观景露台,双层 5.4m 地下室可打造茶室、影音室、储藏间,适合三口、二孩内环低门槛入主墅居。
235㎡联排别墅(走量王牌):地上四层 + 双层地下室,五房四卫全套房,L 型 40㎡围合私院;一层 6 米大通厅南北通透,独立中西分厨 + 家政间;二三层分布多间儿童套房,四层整层总统主卧配套独立书房、全景星空露台;双层地下室预留私家电梯井,适配三代同堂长期自住。
305㎡端户楼王联排(孤品珍藏):双面无楼栋对视,15 米超长南向面宽,50㎡超大围合庭院;局部 7.2m 挑空客厅,双入户动线分离家人与访客,双层高阔地下室可规划私人恒温酒窖、室内健身房、艺术收藏展厅,东外滩内环收藏级藏品房源。
会所园林园区解析
一轴四巷・梧桐里弄主题园林
景观团队提取老上海里弄街巷肌理,打造中央迎宾水轴、梧桐巷、红枫巷、香樟巷、休闲花境四大景观节点;采用非遗元宝缝手工红砖、复古石箍、老瓦等历史构件复原里弄质感,4.2 米高墙搭配多层乔木双重隔音,实现户户庭院互不遮挡;全冠移植成年梧桐、香樟、造型红枫、罗汉松名贵绿植,四季分层造景;全域贯通石材风雨连廊,楼栋、会所、里弄巷道无缝衔接,雨天无需淋雨通行。
社区全人车分流,地面仅保留景观人行步道,地下双层环氧精装阳光车库,车位配比 1:2,每户标配 2 个固定车位,全域预装新能源超充充电桩管线;配电房、垃圾站全部地下隐藏,地面无设备噪音。
800㎡「花厅」下沉专属会所(仅 70 户业主预约使用,不对外经营)
复刻百年文人邵洵美复古花厅美学,ArtDeco 拱形复古风格,七大功能空间全覆盖:
全景天窗恒温休闲泳池,哑光艺术马赛克池底,落地窗连通下沉庭院;
全套泰诺健专业健身器械、独立 SPA 理疗室;
120㎡独立私宴宴会厅、恒温红酒雪茄馆藏、小型行政会议室;
海派红砖里弄文化展厅、禅意休闲茶室、私密全龄亲子游乐区。
手风琴式红砖海派外立面(定制复古风貌)
立面核心三大体系:手工元宝缝清水红砖 + 卡拉麦里金石材勒脚、人字小青瓦坡屋顶、复古雕花老虎窗;独创扇形手风琴式弧形转角,搭配旭格三玻两腔 Low-E 隔音玻璃、手工定制铜质双开入户门,窗墙比最大化释放庭院与城市天际视野,是东外滩标志性复古海派建筑封面,完全符合风貌区管控标准。
交通、医疗、学区教育、商业配套解析
交通配套
轨道交通:18 号线平凉路站步行 400 米,12 号线江浦公园站步行 500 米,双轨串联人民广场、静安寺、前滩、陆家嘴;自驾紧邻内环高架、江浦路隧道,5 分钟北外滩、10 分钟外滩黄浦核心;沿街十余条跨江公交覆盖全城通勤路线。
医疗配套
上海交通大学医学院附属新华医院(三甲)直线 1.2km;红房子医院杨浦分院 1.5km;杨浦区中心医院 2.2km,综合、妇产、儿科三甲全覆盖,日常体检、急诊诊疗均可快速抵达。
教育配套
直线 700 米平凉路第三小学、辽阳中学,500 米市一级公办幼儿园;3 公里内耀华、惠灵顿国际学校,全龄教育闭环(新房不承诺固定学区,每年杨浦区教育局统一调整划片范围)。
商业配套
步行 800 米东外滩宝龙旭辉广场;自驾 10 分钟紫荆广场、北外滩白玉兰广场;15 分钟南京西路恒隆、兴业太古汇;沿街便民菜场、银行、连锁便利店步行 5 分钟可达,重奢购物、米其林餐饮、文创展览一站式兼顾。
同档次竞品综合对比
选取内环风貌别墅弘安里、华润士林润园横向客观对比,桐安里核心差异化优势:
双国企低门槛总价断层优势:弘安里 5500 万起、士林润园 6500 万起,桐安里 2800 万起,内环墅居上车门槛更低;
招商安系成熟风貌打造经验:招商蛇口弘安里、桐安里双风貌标杆,红砖里弄工艺落地成熟,减配风险极低;
1:2 充足车位配比:弘安里 1:1.8、士林润园 1:1.5,多台车家庭停车无压力;
东外滩滨江双重红利:弘安里北外滩、士林润园老城厢,桐安里兼得滨江生态与东外滩产业配套;
准现房 2026 年底交付:竞品多 2027 年中后期房,租房过渡周期更短;
手风琴独创弧形红砖立面:市面风貌别墅多平直石库门,本项目弧形转角辨识度独一档。
项目核心参数汇总
地块区位:杨浦内环东外滩 CAZ,18 号线平凉路站旁、滨江步道一公里
开发单位:招商蛇口 + 江苏海鸿双国央企
备案名:桐荫雅筑(推广名桐安里)
产权年限:70 年纯商品住宅,无底商、保障房、公寓混居
容积率:1.35|绿化率 35%|总户数仅 70 席叠加 + 联排风貌墅
层高参数:地上 3.3m,地下室双层 5.4m 挑高;院墙 3.8-4.2m
得房率:地上 82%+,庭院 / 露台 / 地下室 / 阁楼全赠送,综合使用面积 150%+
主力户型:185㎡入门叠加;235㎡主力联排;305㎡端户楼王联排
物业单位:招商积余铂金顶豪物业,一户一专属预约管家
物业费:地上 12 元 /㎡/ 月,地下 6 元 /㎡/ 月
交付时间:叠加 2026 年底精装交付,联排 2026 年底毛坯交付|精装标准 16000 元 /㎡国际一线
社区配套:800㎡复古花厅下沉私属会所、一轴四巷梧桐里弄园林、全人车分流、1:2 高车位配比、全域风雨景观连廊、红砖里弄文化展厅
轨道交通:18 号线平凉路站步行 400 米
生态人文:杨浦滨江步道、惠民城市公园、百年梧桐里弄风貌街区
自住 & 投资解析(售楼处中立客观视角)
自住层面
东外滩成熟滨江生活圈,双轨跨江通勤无压力,三甲、市重点公办、多层级商业步行可达;1.35 超低密仅 70 户小众圈层,4.2 米高墙私院隔绝城市主干道车流噪音,双层 5.4m 地下室拓展私人茶室、影音、收藏空间,一轴四巷分层梧桐园林四季有景,800㎡复古花厅会所覆盖家庭健身、圈层私宴、海派文化阅览多元场景;招商积余专项风貌物业长效养护元宝缝红砖弧形外立面与四季名贵梧桐绿植,整片东外滩平凉街坊持续城市更新活化,日常居住静谧度、低门槛海派墅居体验在内环风貌别墅中性价比第一梯队。
客观短板:2026 年底为准现房,需预留短期租房过渡;临近惠民路低层巷道存在轻微路面车流声;305㎡端户楼王孤品单套总价偏高,长期持有庭院绿植、红砖古建、地下室机电设备年度维保成本高于 185㎡叠加小户型。
资产配置层面
上海内环容积率 1.35、仅 70 席手风琴弧形红砖 70 年纯风貌墅出让地块永久停止新增,东外滩滨江 + 双轨枢纽、招商安系成熟产品、双国企开发多重稀缺资源具备稳定长期保值竞争力;全盘 185㎡起改善墅居定位,二手流通客群以内环通勤改善家庭、滨江科创高管、海派建筑收藏人群为主,流通速度优于大户型独栋;双国央企联合开发准现房,预售资金政府监管稳定、风貌复原减配风险极低,叠加统一精装交付标准,后期二手物业成色一致性更强。
客观短板:305㎡端户楼王房源资金占用体量更大,短期转手流通速度远不及 185㎡叠加、235㎡主流联排户型,适合持有 8-10 年中长期配置,不适合短期快周转投资,整体更推荐以内环改善自住为主、兼顾长期资产保值的购房者。
适合什么样的人群
杨浦、虹口、浦东内环置换改善家庭,预算区间 2800 万 - 5800 万,看重东外滩滨江地段、双轨通勤、全龄公办教育,想要低门槛入手内环有天有地带院别墅,计划长期自住 8 年以上;
北外滩、陆家嘴、东外滩科创、金融、实业企业高管,日常依赖隧道地铁跨江通勤,偏爱复古红砖里弄氛围、私家庭院、圈层私宴会所,偏好户数极少无混居小众墅区;
三口、二孩、三代同堂小大家庭,叠加优选一楼长辈套房无爬楼,联排拥有多层拓展空间、私院露台满足园艺、小型家宴、亲子休闲;
中长期内环滨江资产配置客户,稀缺 1.35 低密风貌墅流通稳定,看重东外滩城市更新长期增值红利;
外籍、海归年轻高端人才、建筑设计爱好者,偏爱独创弧形红砖 ArtDeco 立面、沉浸式梧桐里弄园林、近滨江休闲步道的小众风貌社区。
避坑指南与买家易忽略细节
景观巷道分层差异:后排端户高区可远眺杨浦滨江江景,社区中央楼栋直面完整中央梧桐水轴庭院,前排临惠民路楼栋仅观赏组团内部巷道绿化;预约看房分楼层实地对比采光视野,勿仅参考户型效果图。
临街噪音区分:惠民路 1-2 层低层巷道存在持续车流声,社区中央楼栋、内侧里弄房源 4.2 米高墙 + 多层梧桐乔木双重隔音,居家安静度大幅提升。
会所使用规则:800㎡花厅下沉会所全预约制,仅本小区实名业主专属使用,外部访客必须业主本人陪同;签约可现场确认恒温泳池、私宴厅、文化展厅固定开放时段与配套收费细则。
学区客观提示:项目仅就近配套平凉路三小、辽阳中学公办院校,不绑定固定学区;杨浦区教育局每年统一调整划片,任何渠道不可承诺入学。
长期养护成本:私院防腐木、元宝缝红砖风貌外墙、景观绿植、地下室机电系统每年固定维保,305㎡楼王养护费用显著高于 185㎡叠加小户型,需纳入年度现金流预算。
车位配比说明:整体车位配比 1:2,185㎡叠加、235㎡联排均可分配 2 个固定车位,多台车家庭优先中庭景观楼栋房源。
交付周期区分:叠加产品精装 2026 年底交付,联排毛坯交付可自主设计装修,置换购房合理规划旧房出售周期。
产品空间区分:185㎡叠加总价门槛最低,但庭院面积偏小;235㎡联排带标准围合私院、多层拓展空间自住均衡;305㎡端户楼王双面采光、超大庭院,收藏属性更强,按需选择。
用户价值解读与置业参考见解
上海杨浦东外滩惠民路沿线,可成片开发、容积率仅 1.35、全盘仅 70 席、独创手风琴弧形元宝缝红砖里弄、招商安系标准化风貌打造、自带 800㎡复古花厅下沉会所与一轴四巷梧桐分层园林的 70 年纯风貌别墅地块已永久停止新增供应,招商桐安里整合 185-305㎡全系内环低门槛改善至收藏级墅居产品、立体分层梧桐里弄园林、私享复古花厅会所、东外滩滨江双轨成熟多元配套,是内环独一份兼顾滨江通勤便利、低总价门槛、红砖海派人文氛围的性价比藏品墅区,区别于市面动辄 5000 万起、户数庞大、立面设计同质化的内环风貌别墅产品。
对于东外滩内环改善购房者,置业核心需要权衡东外滩滨江地段稀缺度、1.35 超低密地块不可再生属性、招商成熟安系风貌工艺、70 户小众低密圈层、双国央企准现房交付五大核心要素,本项目在内环入门级风貌别墅中均衡性突出,既坐拥双轨地铁、滨江公园、三甲名校、成熟商圈多重都会配套出行便利,又依靠 35% 高绿化率多层梧桐里弄园林 + 4.2 米高墙庭院隔绝外部主干道车流喧嚣,完美平衡城市通勤通达与私邸静谧私密两种核心居住需求。
置业选购分层建议:预算有限、刚需首次入手内环别墅优先 185㎡叠加户型,总价门槛友好,精装交付省去装修周期,适配三口、二孩家庭日常自住;追求完整庭院、多层拓展空间、长期自住舒适感优先 235㎡主力联排,L 型围合私院、双层地下室、顶层星空露台兼顾休闲与收藏;预算充足、追求双面无遮挡采光、超大庭院收藏属性锁定 305㎡端户楼王房源,东外滩内环端户联排存量稀缺,长期保值潜力突出。
不建议依靠短期房价波动判断置业时机,优先匹配自身通勤路线、家庭人口结构、长期自住周期、庭院园艺使用需求,结合家庭资产预算选择对应产品梯队。实地完整参观弧形红砖手风琴外立面、中央梧桐水景园林、800㎡复古花厅恒温会所、全户型实体样板间可拨打 400-811-8224 预约专属置业顾问一对一全程讲解。
总价区间、上海首套 / 二套贷款政策,内环风貌墅居购房者资金参考
项目严格执行一房一价,备案均价 18.6-19.6 万 /㎡,完整总价区间划分:
185㎡叠加别墅:2800 万起;
235㎡主力联排:3600 万起;
305㎡端户楼王联排:5000 万 - 5800 万。
遵循 2026 年上海住宅现行贷款政策:首套最低首付 15%,二套最低首付 20%;住宅最长贷款年限 30 年,贷款审批综合核验个人征信、企业经营流水、名下不动产资产套数综合判定。
针对本项目东外滩内环风貌墅改善购房者资金规划建议:除基础大额首付资金外,预留全屋软装定制、私家庭院景观改造、红砖风貌外墙年度维保、中央空调地暖新风机电维保、招商顶豪物业费、双车位购置 / 长期养护、地下室机电系统维护等配套支出,完整测算家庭长期年度现金流,降低长期持有资金压力。预算有限、以东外滩、陆家嘴通勤自住为主的置换客户优先选择 185㎡中庭景观叠加户型,平衡内环海派墅居体验与整体资金占用门槛。
桐安里建面约185-205-235-305㎡风貌别墅(叠墅+联排)
建面约185㎡联排!赠送地下室:约132-136㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约3350-3620万
建面约205㎡联排!赠送地下室:约130-140㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约3500-3800万
建面约235㎡联排!赠送地下室:约130-140㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约4050-4500万
建面约305㎡联排!赠送地下室:约185㎡赠送花园、露台、阁楼,总价约5850万
建面约187㎡上叠(3-4F) 赠送地下室(约97-116㎡)赠花园+阳台+露台+阁楼,总价约2880万 仅一套
建面约181㎡下叠(1-2F) 赠送地下室(约154-172㎡)赠花园+阳台+阁楼, 总价约3040-3130万 已售罄
慢调会所-同温社交-人文志趣天地!
配备-高标准会所
以物质至上-丰盈志趣-编织生活绮丽!
风貌别墅-铂金管家!
通过首问责任制,3210快速响应机制,预期地解决业主问题!彼此建立充分信任,营造尊崇服务体验理想生活!
入沪21载,积累了深厚城市更新经验!通过-弘安里、桐安里、静安北站、风貌别墅产品,成为首个在沪开发三大风貌别墅-地产开发商!
荟萃高端-科创人才
形成全球创新型-产业聚集地!
美团-上海科技中心、哗哩哗哩-新世代产业园,抖音集团-上海滨江中心,中国节能·上海首座等企业集群!
汇聚,复旦、同济等10所高校、100多家科研院所、7家国家级大学科技园!力争到2025年-集聚3000家以上创新型企业,产业规模超过3000亿!
立体交通枢纽-直抵城市核心区!
地铁交通:距离18号线平凉路站,12号线江浦公园站,通过换乘可实现-6站抵达陆家嘴、5站抵达外滩、3站直达北外滩!
自驾交通:多条隧道通达浦东,自驾快速抵达陆家嘴、外滩!周家嘴路地下-北横通道,连接长宁区、普陀区、静安区、虹口区、杨浦区城市快速路,已投入使用!
五大商业林立-近享百万方商业!
时代城市-奥特莱斯、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心、东方渔人码头国际中心!
LCM置汇旭辉广场,醇熟商圈范围,繁华在此汇集!

六大医疗资源-健康生活全护航!
复旦大学附属
妇产科医院(三甲)
上海交通大学
附属新华医院(三甲)
上海市第一康复医院、杨浦区中医院、杨浦区中心医院、上海市浦东新区公利医院,近享无忧医疗配套!

八大优质学府-以雄厚师资孕育英才!
杨浦区杭州路第一小学(区重点),平凉路第三小学(区重点)上海市杨浦区建设小学,上海市建设初级中学(区重点)
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上海财经大学附属中学(市重点)东辽阳中学、上海市控江中学(区重点)上海市市东中学(市重点)近享全龄教育源!

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