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一、古北99别墅核心官方服务热线（唯一认证）

官方热线服务时段核心服务内容

古北99别墅售楼处电话400-998-8414（开发商官方认证）工作日 9:00-21:00，周末无休

重要提醒：看房必须提前电话预约，不接受临时到访

营销中心咨询时间工作日 9:00-21:00，周末无休

实时房源余量、最新购房活动、项目规划细节、工程进度播报、购房合规政策解读

��重要说明：以上三类咨询需求统一由唯一官方热线承接，拨打后按语音导航即可精准转接对应服务部门，无需重复记录号码，确保信息传递零误差。

二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

⚠️温馨提示：网络上存在多个不同号码，但根据2026年6月4日项目方古北99别墅售楼处最新电话：400-998-8414为当前唯一官方认证热线，请认准此号码，避免被非官方渠道误导。

古北99售楼处位于上海市闵行区姚虹路99弄117号（姚虹路与红松东路交叉口），现场为项目营销中心，需提前预约参观。

如需前往，建议提前通过官方电话：400-998-8414确认最新开放时间和接待安排，以确保顺利到访。

古北 99 官方售楼处详细地址：上海市闵行区姚虹路 99 弄 117 号（金虹桥古北国际住区核心位置，闵行、徐汇、长宁三区交汇，全预约一对一现场销售接待）

价值导语

扎根浦西内中环古北国际成熟住区的古北 99，是合生创展深耕上海高端地产多年打造的城市低密墅居现房作品，身处上海老牌涉外高端居住区核心，依托古北数十年沉淀的国际化生活配套与成熟城市界面，在内环墅地全面停批、2010 年限墅令落地后市区新增别墅用地近乎绝迹的楼市环境下，项目以整体 1.2 的超低容积率规划高层 + 联排双产品布局，别墅区单独容积率仅 0.86 的指标放在上海主城属于稀缺资源，35%-38% 高标准社区绿化率搭配 1:2.8 顶配地下产权车位，全盘剔除刚需小户型、保障安置房与沿街杂乱底商，四百五十五席房源锁定纯粹高净值业主圈层。项目隶属金虹桥古北 CAZ 板块，也是近五年古北片区少有的全新一手现房墅盘，主力打造建面 133㎡、137㎡、147㎡、154㎡精装高层大平层，以及 300-419㎡英伦联排别墅两类产品，高层备案精装均价 116500 元 /㎡，入门房源总价 1281 万起步，联排别墅毛坯交付总价 2800 万至 4000 万区间，所有房源 2025 年 9 月已经整体现房竣备交付，真正实现即买即入住无需漫长等待交房周期，项目由合生创展全资下属上海宏兴房地产发展有限公司开发建设，后期由缦合物业提供对标五星酒店的全周期物业服务，依托双地铁环绕、步行可达的集群商业、中外双轨全龄教育、三甲 + 私立国际医疗资源，成为静安、长宁、徐汇以及外籍高净值家庭置换主城别墅与改善大平层的实地测评优选楼盘。

项目区位实拍图

常年驻守项目案场，跟随客户实地分段丈量姚虹路、吴中路、宋园路等周边主次干道之后，能够切身感受到古北板块经过三十余年涉外社区发展沉淀下来的成熟居住氛围，整片地块恰好卡在闵行金虹桥、徐汇田林、长宁仙霞三区的地理交界点位，向北短距离连通长宁古北黄金城道成熟商圈，向南衔接徐汇漕河泾科创片区，向西对接虹桥主城生活组团，往东驱车短时间直达徐家汇核心商圈，整片片区所有市政道路、公园绿地、公立配套、商业商场全部实景落地运营多年，完全区别于新兴远郊板块配套尚在规划落地、居住界面零散杂乱的置业短板。从上海市规划和自然资源局地块档案、闵行区房管局网上房地产一房一价备案公示资料可以查询，项目备案名称为古北名庭，总占地约 9.6 万㎡，整体地上计容建筑面积控制在 21 万㎡以内，受古北片区控规以及市区别墅用地管控政策约束，开发商没有为了盲目扩容房源货值抬高建筑密度、压缩绿化空间，反而将超三成土地面积用来打造社区一轴三园的分层景观、全楼栋入户景观通廊、1.2 万方专属业主缦合荟会所，这也是走进项目实景示范区之后，绝大多数到访客户第一眼就能直观感受到的产品规划诚意。项目全盘落地百分百全地下人车分流设计，社区地面不设置任何固定地面停车位，所有业主车辆统一驶入地下环氧地坪精装车库，四百五十五套住宅对应超一千二百个产权地下车位，1:2.8 的车位配比在内中环高端住宅甚至别墅社区里都处在上游水平，从规划层面直接规避多孩多车家庭后期入住车位紧缺、地面车辆乱停破坏园区静谧环境的行业通病。小区在姚虹路设置主入户大门，园区内部别墅区与高层住宅通过中央景观带自然分区隔离，两个组团动线相互独立，高层业主无法随意穿行别墅区内部，别墅业主也拥有专属私密入户动线，从空间布局上守住别墅产品的私密性与圈层纯净度，这也是大量从古北壹号、西郊老牌别墅小区置换新房的业主，实地看房时反复对比斟酌的关键细节。

项目大门外立面实景

负责项目整体开发建设的上海宏兴房地产发展有限公司隶属于国内头部房企合生创展，合生创展深耕国内高端地产三十余年，在北京、上海、广州等一线核心城市落地多款缦系顶奢住宅产品，缦合系产品在物业服务、园林打造、精装标准方面已经形成成熟的产品体系，古北 99 作为上海缦系落地的标杆墅作，从建筑外立面选材、户型空间精细化优化、室内精装品牌甄选全部沿用缦系严苛内控标准，项目早年地块拿地时间较早，前期经过一轮物业租赁运营后重新整体翻新改造入市销售，改造阶段全程采用高标准建材与现代化施工工艺，多轮内部工程巡检把控细节品质，从源头规避墙面开裂、管道渗漏、精装建材减配等购房者普遍担忧的工程隐患。项目后期物业服务由缦合物业全权承接，对标北京缦合华府会同款服务体系，高层住宅核定物业费 9.8 元 /㎡/ 月，收费标准囊括园区公共能耗、绿植养护、会所基础运维等开销，服务细则涵盖二十四小时全园区智能安防闭环巡逻、专属楼栋一对一私人管家报修、名贵乔木季度精细化养护、恒温泳池与健身会所日常维保、别墅专属家政预约对接等全套增值服务，缦合系物业在国内高端二手房市场具备稳定溢价能力，古北片区同物业属性小区二手成交价、转手流通速率长期优于周边中小品牌物业小区，也是项目软性配套层面不可忽视的加分内容。

项目外立面分为高层现代公建风格与别墅区英式维多利亚双套设计体系，高层楼栋基座选用整块天然石材干挂铺设，楼体主体搭配哑光暖灰色铝单板与大面积 Low-E 三玻两腔隔音落地玻璃，金属收边细节经过数十轮打磨优化，整体色调柔和适配周边古北成熟居住建筑群；别墅区全部采用红砖搭配德国米黄天然石材拼接外立面，坡屋顶搭配欧式烟囱、雕花檐口等英式建筑细节，全石材外立面抗风化能力更强，经过多年实景落地之后外立面成色完好，从已经实景呈现的别墅区入户区域能够直观看到石材拼接缝隙均匀规整，边角收口做工细腻，没有刚需楼盘用料粗糙、接缝杂乱的通病。社区内部依托 35%-38% 整体绿化率打造六百多米中央水景主轴串联三大主题园林，分别为法式迷宫花园、英式花境园、意式台地景观园，全冠移植胸径二十公分以上成年欧洲椴树、日本晚樱、丛生桂花、鸡爪槭等名贵成型乔木，搭配低矮灌木与四季时令花卉分层造景，做到一年四季移步异景的园林观赏效果。高层楼栋首层预留局部架空休闲空间，划分亲子游乐区、老年休闲书吧，别墅区每一户自带私家花园空间，项目额外配套约 1.2 万方缦合荟私享会所，内部配备国标恒温泳池、高端健身中心、私人宴会厅、红酒窖、儿童成长学堂等功能分区，阴雨天气业主足不出园区就能完成健身、会客、亲子休闲等活动，项目周边步行短距离可达古北黄金城道城市绿廊，把社区内部园林和片区公共绿地自然衔接，在内中环土地高度稀缺的主城地段，这样内外双绿化的居住配置稀缺属性突出。

园区中央园林实景

项目全盘规划 18 层高层住宅加 36 栋联排别墅两大产品形态，没有洋房、独栋等其他低密业态，合计 3 栋高层、36 栋联排，总房源 455 套，其中高层 285 套、联排别墅 172 套，高层全部精装交付，别墅统一毛坯交付方便业主按需个性化改造户型。高层室内层高统一做到 3.1 米，采用两梯两户私梯入户布局，独立电梯厅不计入产权面积，额外拓展业主私属入户使用空间，高层户型公摊经过多轮优化控制在 17%-20% 区间，实际得房率稳定在 79%-83%；联排别墅地上四层搭配地下双层拓展空间，首层层高 3.6 米，地下空间层高可达 7.2 米，预留大面积挑空改造区域，得房率普遍达到 85%-95%，部分边套别墅附赠超大私家花园与顶层观景露台，花园面积从 30㎡到 80㎡不等。高层全屋按照 12000 元 /㎡国际一线品牌精装标准统一交付，固定配齐中央空调、全屋水地暖、全热交换新风三大居家系统，厨房成套搭载进口嵌入式厨电四件套，卫浴选用国际一线五金洁具，客餐厅通铺进口大理石地砖，卧室铺设欧洲原装实木复合地板，全屋预埋全屋智能布线点位，业主收房之后仅需要添置软装家具即可直接入住；别墅毛坯交付只做好水电基础预埋与主体结构，留给业主自由改造空间，可按需规划私家电梯、室内泳池、私人影音室、收藏室等定制化空间。所有户型全部做到动静分区、厨卫全明无暗间，优化过道布局减少无效面积浪费，南向大面积落地玻璃窗直面社区中央园林，高层中高区房源开窗可俯瞰整片古北城市界面，别墅户户南向花园采光充足，是浦西内中环改善市场兼顾实用性与景观资源的标杆户型设计。

133㎡高层户型图

建面 133㎡两房两厅两卫是项目高层入门改善户型，也是预算一千三百万起步、外籍高管与静安上班族小家庭自住咨询量最高的产品，户型做到三开间朝南方正格局，LDK 一体化打通客餐厅形成连贯开阔的家庭活动动线，4.5 米开间南向客厅衔接全景落地飘窗，主卧做成独立豪华套房，拆分睡眠区、步入式通顶衣帽间、干湿分离专属卫浴，另一间次卧空间规整，可灵活作为儿童房、书房或者客房，U 型封闭式中式厨房隔绝烹饪油烟，双卫全明开窗彻底规避暗卫潮湿异味问题。按照 116500 元 /㎡备案均价核算，该户型单套总价集中在 1281 万至 1550 万区间，楼栋中间套总价偏低，靠中央园林边套因为双面采光、直面园区景观总价上浮 70 万至 110 万，从 2025 年 6 月项目取证开盘至今，该户型整体去化率突破六成，中高区临园林优质房源大多提前被意向客户锁定，剩余可选房源集中在楼栋中低区不靠景观位置。走进这套户型精装样板间能够直观感受到空间利用率，全屋精装选材和大户型采用同一品牌配置标准，不会因为户型面积偏小缩减精装用料，样板间客厅可以轻松摆放大型组合沙发与六人位餐桌，日常居家起居、小型亲友聚餐都能从容实现，主卧飘窗拓展额外储物空间，小户型同样兼顾居住舒适度与园区景观，是古北千万级改善市场适配度很高的入门产品。

147㎡高层户型图

建面 137㎡三房两厅两卫定位高层中端舒适改善户型，房源大多排布在楼栋中段靠园林位置，户型升级三开间加宽采光面，横厅优化室内动线，除主卧独立套房之外，南向次卧可拓展休闲飘窗，剩余一间房间灵活划分儿童房、老人房或者居家书房，适配二胎小家庭日常居住需求，优化后的 U 型厨房预留嵌入式电器与餐边柜拓展点位，双卫干湿分区全明采光无暗间，单套总价稳定在 1420 万至 1720 万之间，大多是从古北周边老旧公寓、长宁天山成熟小区置换、看重古北成熟配套与现房优势的改善家庭重点选购，中高区房源窗边无遮挡俯瞰整片社区园林与周边城市绿意，实地参观精装样板间，白天全屋自然光充沛，即便阴雨天气也无需频繁开启室内照明，全屋三层中空玻璃隔音效果出众，临近姚虹路主干道的房源关闭窗户后室内即可保持静谧环境，现阶段该户型意向去化率在百分之三十九左右，常规楼层现场实名登记即可参观样板间，临景观优质楼层需要验资两百万资产证明预约入场。

建面 147㎡三房两厅两卫、154㎡四房两厅两卫是高层主流改善主力户型，房源集中排布在社区高层楼王位置，147㎡户型做到三开间朝南升级大横厅布局，154㎡户型直接实现四开间朝南超大全景采光面，南北双阳台贯通室内空间，除主卧独立套房之外，南向次卧可改造小型套房，剩余房间拆分儿童房、长辈房、私人藏书书房，完美适配三代同堂全周期居住需求，独立中西分厨分区设计，中式爆炒与西式烘焙分区操作避免油烟扩散，147㎡户型总价 1580 万至 1850 万，154㎡大四房总价 1750 万至 1970 万，大多是从黄浦老城、静安南京西路高端住宅置换、看重古北涉外圈层与现房即住属性的高净值家庭选购，高区房源视野可远眺徐家汇城市天际线，现阶段两类户型全盘剩余货量不足 70 套，优质楼层房源基本处于意向锁房状态，参观样板间需要验资三百万资产证明。

300㎡联排别墅户型图

建面 300-419㎡英伦联排别墅是项目顶豪主力产品，全部排布在项目南侧私密别墅区组团，地上四层加双层地下拓展空间，户户自带 30-80㎡不等私家南向花园，部分顶层房源附赠大面积空中观景露台，户型内部预留多处挑空区域，业主收房后可按需搭建私家电梯、室内恒温泳池、私人影音室、红酒收藏室等定制化空间，主力规划五房起步格局，多间卧室均可独立做成套房设计，首层预留超大横厅会客区适配商务宴请与家庭聚会，单套总价区间 2800 万至 4000 万，面积越大、花园尺寸越优质的房源价格越高，大多是企业主、外企高管、外籍置业客群终极自住选购，别墅区整体 0.86 超低容积率保证楼栋间距开阔，邻里私密性极强，现阶段全盘 172 套别墅剩余在售房源不足 38 套，多数优质花园户型被提前锁定，想要实地进入别墅区参观样板间需要验资五百万资产证明，部分临中央水景的楼王别墅验资门槛提升至八百万。

别墅样板间客厅实景

从项目外围全维度配套实地走访测评能够清晰看到，交通、商业、教育、医疗、生态五大配套全部实景落地运营多年，没有纸面规划资源，也是支撑项目自住价值与不动产长期保值的核心根基。轨道交通层面项目坐拥双地铁加持，距离 15 号线姚虹路站步行实测 692 米，步行七分钟可达站点，三站直达徐家汇商圈，四站连通上海南站；10 号线宋园路站步行实测 1.3 公里，十号线串联虹桥火车站、新天地、五角场等主城核心节点，双轨无缝换乘串联上海各大城区；自驾出门紧邻吴中路、姚虹路城市主干道，三分钟快速驶入内环、中环高架入口，十五分钟通达静安寺、陆家嘴、虹桥枢纽，项目五百米范围之内布设七座公交站点，二十余条公交线路串联周边医院、学校与各大商圈，短途地面出行选择丰富，不管是上班族日常地铁通勤还是家庭自驾出行，出行便利性在内中环别墅楼盘梯队里稳居上游。

商业配套划分为步行日常商圈与驱车顶奢商圈两大层级，步行五百米直达古北 1699 商业广场、周边沿街生鲜商超、米其林特色餐饮，日常买菜、休闲聚餐一站式解决；步行 1.3 公里抵达高岛屋百货、黄金城道步行街，整片黄金城道聚集国际轻奢品牌、艺术画廊、涉外西餐；三公里半径之内集齐尚嘉中心、南丰城、光启城、徐家汇恒隆、新鸿基 ITC 等百万方成熟商业集群，从平价日用消费到全球顶奢购物、高端商务宴请全维度覆盖，下楼步行就能满足日常烟火需求，短途驱车即可享受一线高端商业资源，在古北同价位墅区楼盘里，如此密集成熟的商业资源属于稀缺配置。

教育资源依托古北老牌涉外教育积淀，一公里范围之内拥有闵行虹桥中心幼儿园等多所市一级公办园，三公里半径之内汇集协和双语高级中学、耀中国际学校、长宁国际学校、建青实验学校、娄山中学、西位实验小学等数十所中外优质院校，形成从学前启蒙到初高中的公立 + 国际双轨全龄教育链条，需要客观说明新房不绑定固定学区，每年入学划分最终以闵行区教育局当年公示文件为准，但片区中外名校密集度在浦西主城名列前茅，是重视子女国际化教育的改善家庭重点考量的配套亮点。

医疗配套三甲与高端私立双轨齐备，直线 1.7 公里可达上海市第六人民医院三甲总院，2 公里范围覆盖瑞金医院古北分院、武警总队医院，步行一公里可达禾新医院、尊然社区医疗中心，三公里之内还有嘉会国际医院、和睦家等高端私立涉外医院，小病就近社区诊疗，大病三甲医院兜底，家中有高龄老人、低龄孩童的自住家庭，现成落地的优质医疗资源能够大幅提升居住安全感，减少突发疾病远距离奔波就医的麻烦。

生态休闲资源方面，社区内部自有一轴三园主题绿化、全龄架空空间与 1.2 万方私享会所，下楼步行可达古北城市绿廊，周边三公里之内散落多个城市休闲公园，闲暇周末就近散步、露营、亲子踏青，在内环高密度建筑群扎堆的主城地段，连片成熟绿地资源有效优化居住环境，缓解城区建筑密集带来的压抑感。

别墅样板间主卧实景

结合售楼处官方公示文件、闵行房管局备案资料与项目实地现状，梳理项目现阶段最新在售进展，项目 2025 年 6 月取得商品房预售许可证正式开盘，同年 9 月全社区整体完成竣备交付，成为古北片区少见现房墅盘，2026 年全年分批次释放剩余尾盘房源，同年 4 月项目全新别墅实体样板间、高层精装样板间同步对外开放，示范区、大门外立面、大部分园林实景全部落地呈现，开放之后长期保持稳定的高端客群到访量。现阶段 3 栋高层楼栋主体、外立面、内部精装全部完工，别墅区 36 栋建筑全部实景落地，园区剩余少量景观收尾工程稳步推进，意向客户需要提前一天实名预约到访，133-154㎡高层常规户型无需大额验资，现场登记即可参观样板间，300㎡以上联排别墅需要五百万起验资准入。现阶段购房优惠为一次性付款 96 折、商业按揭 99 折，老业主推荐新客户成交双向赠送两年物业费，优惠幅度跟随房源楼层、花园面积、临景观位置动态调整，项目已经现房交付，签约后即可办理交房手续直接入住，没有期房延期交付、建材减配的潜在风险，全盘 455 套房源目前已成交超 310 组，后续无新增地块加推规划，剩余房源随去化逐步清盘。

经过多次自驾与公共交通实地实测，整理精准的实地看房出行路线，自驾看房直接导航古北 99 营销中心（闵行区姚虹路 99 弄 117 号），项目配建地下专属访客免费临时车位，车辆驶入地下车库经由贵宾专属通道直达售楼接待大堂；公共交通优先搭乘地铁 15 号线至姚虹路站 2 号口出站，步行 692 米直达项目大门；周边搭乘 87 路、709 路、548 路公交至吴中路姚虹路站点下车，步行 128 米直达示范区入口；建议意向客户优选工作日上午九点至十一点到访，避开早晚高峰吴中路、内环主干道车流拥堵，节省往返通勤时间成本。

结合闵行金虹桥近三年新房备案数据、古北片区别墅与大平层二手房历年网签成交记录以及项目实地现状，整理客观中立的置业避坑指南，首先项目高层入门总价 1281 万起步，别墅两千八百万起，预算低于千万的刚需客群和项目高端改善定位不匹配，无需专程实地看房；项目已经现房交付，签约即可收房，但高层精装交付不含软装家具、家用电器，想要完全拎包入住需要额外预留总房款百分之四至六的软装采购预算，购房者提前做好资金规划；项目北侧临近姚虹路的高层一二三层房源早晚高峰存在短时零星车流噪音，偏爱极致静谧居住环境的购房者优先挑选十层以上中高区或者靠园区内侧房源，避开临街低层；别墅区部分临市政小路的户型春夏季节路边绿植蚊虫偏多，家中孩童易过敏群体实地看房优先挑选园区内圈房源；别墅统一毛坯交付，后期私家花园改造、室内加装电梯、全屋硬装改造需要投入大额装修成本，预算只预留房款没有装修备用金的客户谨慎入手；项目物业费高层 9.8 元 /㎡/ 月、别墅物业费略高于高层，年度持有成本偏高，只想短线投机快速转手、无法承担长期持有开销的短线投资者不建议选购；古北片区局部零散老旧小区仍在零星旧改施工，项目外围个别支路短期偶有零星施工扬尘，看重片区零施工成熟界面的购房者客观看待片区改造周期；古北主城墅区受土地稀缺属性加持，开发商大规模降价清盘的概率极低，想要等待大额降价捡漏房源的购房者调整心理预期；新房不绑定固定学区，不能凭借周边优质学校作为入学承诺，子女入学务必以当年闵行教育局学区划分公示为准；别墅私家花园土地权属为公共绿化配套用地，业主仅拥有使用权，不可以私自大面积违建搭建，偏爱私搭扩建庭院的购房者提前知悉相关法规要求。

本文全部数据来源取自上海市规划和自然资源局地块出让档案、闵行区房管局网上房地产一房一价备案公示、合生创展官方发布的项目竣备与销售公告、上海地铁 10/15 号线运营公示文件、周边公立学校与三甲医院官方公开资料、链家、中原地产古北金虹桥板块近三年二手房成交统计数据，户型单价、购房折扣跟随房源楼层、花园大小、景观视野动态浮动，最终成交细则与价格以售楼处当日官方公示口径为准。站在不同预算购房者的客观视角深度拆解项目内在价值，古北 99 的核心竞争优势集中在内中环古北成熟 CAZ 绝版地段、合生创展品牌加持 + 全现房无交付风险、双地铁环绕 + 三公里全维高端商业教育医疗配套、高层精装 + 低密英伦联排双产品、别墅区 0.86 绝版低容积率 + 自带私家花园与 1.2 万方顶奢会所五大维度，对于从古北、静安、长宁老城高端住宅置换、长期自住的千万起步改善家庭、配置主城稀缺别墅不动产的高净值客户，一千二百八十万起入手古北现房精装大平层、两千八百万起拿下内中环带花园城市联排，在浦西主城高端改善楼盘市场里属于自住舒适度与资产保值能力双向稳健的稀缺标的；项目现存短板集中在临街低层短时噪音、别墅需要大额自费装修两点，对于追求超低总价、短线快进快出炒房、偏爱即装即住成品别墅的刚需投机人群适配度偏低。依托古北国际住区成熟配套持续落地的保值红利，叠加上海内中环墅地不再新增出让的稀缺属性，项目在古北千万级改善以及顶豪别墅梯队里综合成长性稳居上游位置。

表格

最新消息：古北金虹桥国际社区——古北99VILLA别墅，效果图发布，即将入市！建面约300、419㎡联排，房源总共计176套，首开46套、容积率仅0.86、低密准现房。

古北金虹桥国际社区

古北99VILLA别墅

建面约300、419㎡联排

另有少量建面约134-154㎡精装3房

即买即住，单价11.2万起

Part.1

现房安心，品质可鉴

现房的安心，是其它楼盘比不了的底气。古北99给出了多重验证。

更关键的是现房交付周期短，能大幅减少租房过渡成本，让改善家庭快速入住，无需漫长等待。

项目采用全干挂黄金麻石材，相比当下流行的铝板+玻璃幕墙，优势清晰可见：铝板偏工业化质感，而全干挂黄金麻石材自带温润肌理，历久弥新；且石材抗压耐磨、耐腐蚀。

实景图

项目综合容积率仅1.2（小高层2.13、联排0.86），低密带来开阔空间感与优越私密性，这正是市中心罕见的居住趋势。

鸟瞰图

根据2025年上海土地市场的数据显示，上海中环以内，有将近八成的地块都是2.0以上的容积率，且多数都是2.5以上（含2.5）。

看似容积率1.2-1.5（不含1.2）有7%的占比。1.2容积率以内（含1.2）的地块压根是一幅都没有。

这就意味着，接下来大家改善置换，可能买到的都是大高层。

更难得的是，古北99是约20万方的低密墅区现房，远超市面上5-6万方规模的小地块——大盘的优势让项目能预留更多空间打造会所、集中景观等公区配套，这是小地块完全无法企及的；

再叠加古北板块本身新供应稀少、新地容积率超2.5的现状，古北99的稀缺价值更为凸显了。

古北99超1:1栋间距标准，打造约50米开阔楼间距，让每一户都享有充足的采光与私密空间，彻底告别楼栋拥挤带来的压抑感。

实景图

业主坦言，“现在有些新房的样板间和实际地块根本就不在一个地方，这里就是想怎么看就怎么看。

精装交付，简单收拾下，就可以入住了。

约148㎡3房展示样板间

所有品质细节都明明白白。超5000㎡集中绿化园林，甄选乌桕、香樟等名贵树种，草木葱郁、步道蜿蜒，既是业主茶余饭后休憩漫步的场所，也是亲近自然、舒缓身心的秘境，满足全龄段业主的休闲需求。

园林景观实景图

更难得的是，地库、架空层、约1.2万方的99CLUB会所在内的所有公共空间均已实景呈现。

车库效果示意图

架空层实景图

双入户大堂实景图

这比看示范区更让人安心——你知道未来交付的，就是眼前所见的样子。

Part.2

同频意识形态，理想邻里氛围

对于改善家庭而言，买房早已不只是选择一处居所，更是选择一群志同道合的邻居、一种同频的生活方式。

古北99的纯粹圈层，正是众多业主渴望的理想状态，而这一切都源于项目对客群的天然筛选与板块基因的深度契合。

首先，古北99目前在售的134㎡以上三房，1500万起步门槛，从根源上规避了居住人群混杂的问题。

更难得的是，项目与亿级别墅为邻，进一步提升了圈层的纯粹性与高端性。

其次，作为上海首代国际住区，古北从规划之初就确立了高端定位。区域内流通的房源始终以130㎡以上大户型为主导，形成了天然的高净值客群准入门槛。

这种统一的高端规划底蕴，让古北成为公认的纯粹改善板块，圈层认可度远超新兴区域，也为古北99的纯粹邻里氛围提供了坚实的板块土壤。

更关键的是，二手市场的成交数据，直接印证了古北板块的纯粹改善属性与市场认可度。

一方面，根据克而瑞数据显示，2025年大古北板块在浦西内中环的成交总金额名列前茅，核心原因就在于板块套均面积领先（主力133㎡左右），精准匹配了二手改善家庭的核心需求，让板块内大户型房源成交始终保持活跃态势；

数据来源：克而瑞

另一方面，放眼整个上海内中环市场，近五年130-150㎡改善大户型的供应仅占10%。绝大多数新房以100㎡左右功能户型为主，凸显出大户型改善产品的极度稀缺。

数据来源：克而瑞

而古北99作为板块内稀缺的新房，未来进入存量市场后，具备极强的流通性，成为改善市场的硬通货。

租金收益方面，圈层纯粹性与板块优势也带来了稳定可观的回报。

古北99作为板块内稀缺新房，依托外企高管、国际学校家庭、领馆人员等优质租客群体，租金市场认可度高。

根据链家网数据显示，与古北99总价段相近、板块相邻的古北中央公园，130-150㎡户型租金水平居高不下。

一套约136㎡的房源，目前月租金约29500元/㎡，而目前的相似面积段的房源，挂牌总价约1800万。租赁回报率约2%。

图片来源：链家网

古北中央公园的租金水平，对比下来，也基本能看出同板块古北99一个基础的租金情况。

反观类似区域，长宁天山板块的仁恒河滨花园，一套约154.47㎡的房源，月租金为26500元/㎡，当下类似房源的挂牌总价为1750万。租赁回报率约1.8%，相对弱一些了。

图片来源：链家网

因此，古北99凭借更新的品质、更纯粹的圈层与更完善的配套，不仅能吸引同等优质租客，更能实现可观且稳定的租金回报。无论是自住还是资产配置，都有一定价值。

Part.3

低密方正，好住才是根本

对于改善家庭来说，买房的核心终究是要“好住”。

古北99之所以能打动业主，正是因为把低密、方正、采光、空间尺度这些居住本质需求，做到了实际的兑现。

第一、低密且地块方正，社区规划规整。

主力户型全南北朝向，采光通透、通风顺畅，彻底告别阴暗潮湿；同时，规避了超高层的压抑感，私密性与舒适度拉满，这样的低密朝南社区，在市中心已十分稀缺。

第二、约80%的高得房率，做到宽景尺度。

项目还剩2号楼景观楼王高区位置，建面约134-154㎡精装3房。

客厅约4.5米、主卧约4米面宽，搭配南北双阳台设计，空间开阔舒展，彻底杜绝市面上“140㎡做4房”的局促感。不会像是那种‘放大版小户型’的感觉。

户型图

业主坦言，它同步看过目前市面上的同面积做4房的设计，看似功能全，实则每个空间都很拥挤，根本达不到改善的核心需求。

古北99以134-154㎡纯三房配置，把每个空间的尺度做足，让改善一步到位。

Part.4

增值服务超配会所，全维解决生活需求

对于高净值家庭而言，好的居所不仅要“住得舒适”，更要“住得省心”。

古北99打造的“无边际服务”服务体系，不仅提升业主生活居住的幸福感，还能让社区长期“冻龄”，保持时间更久。

增值服务涵盖儿童校车接送、43项免费日常维修等贴心内容，能够帮助业主打理繁杂琐碎的生活。

有业主坦言：“家里老人和小孩都需要照顾，好的物业真的能分担很多生活压力。”

约1.2万方会所，对标顶豪、底气十足。

项目打造的约1.2万方「古北99CLUB」，设计风格同源京城十大会所之一的缦合北京「华府会」，是隐秘与魅力的代名词，被众多名流显贵所向往。

古北99club实景图

古北99CLUB延续其高端基因，从硬件配置到服务理念都尽显品质。

从规模来看，古北99CLUB仅次于古北壹号约1.8万方的会所，即便与市中心单价17万+/㎡、甚至20万+/㎡的顶豪项目对比。会所配置也完全具备“叫板”的底气。

正因为如此，不少业主正是冲着会所资源选择了古北99。

全场景功能覆盖，链接全球高定资源。

99CLUB会所涵盖社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题。精致私宴、恒温泳池、健身中心、儿童体适能、咖啡休闲、多功能厅等功能一应俱全，无论是商务洽谈、朋友小聚，还是亲子互动、运动健身，都能在家门口实现。

咖啡馆过程效果图

茶室过程效果图

健身房过程效果图

私宴厅过程效果图

恒温泳池过程效果图

更值得一提的是，会所还链接了缦合荟8类61项全球高定资源矩阵，从运动健身、子女教育，到高端旅行、优质医疗等多维度，为业主提供超越基础居住的增值体验，全方位满足高净值家庭的多元化需求。

上述为缦合会会籍付费项目，具体以服务合同约定为准

Part.5

三区交界、城市界面“闹中取静”

对于高净值人群而言，时间就是金钱。古北99坐落于长宁、徐汇、闵行三区交界的大古北核心板块，这一优势不仅能让业主精准掌控通勤节奏，更能沉浸式享受国际化成熟配套，兼得闹中取静的居住氛围，完美契合市中心改善的核心追求。

第一、立体交通网，通勤出差双高效。

项目坐拥“两环两横”立体自驾路网（内环、中环、吴中路和延安高架），2公里直达延安路高架，快速通达全城；6-7公里速达虹桥枢纽，机场、高铁无缝衔接，彻底解决出差赶时间的痛点。

区位示意图

双轨交出行同样便捷，步行约600米即达15号线姚虹路站，步行约1.3公里可达10号线宋园路站。（数据来源：百度地图）

第二、1.5公里黄金生活圈，解锁国际范City Walk体验。

得益于古北早年前瞻性的统一规划与成片开发，这里早已形成配套醇熟、格调在线的品质街区，即便如今看来依旧新潮。

核心亮点当属项目往北约670米的黄金城道步行街——这条自带国际人气的网红打卡地，遍布异域风情的咖啡馆、餐厅与酒吧，氛围感拉满；

春日樱花烂漫，秋日银杏铺金，每到春秋两季，皆是绝美盛景，成为魔都人必访的四季赏景胜地。

黄金城道实景图

如今这里更是集休闲、购物、美食、艺术于一体的Citywalk胜地，进口商超、精品小店沿街排布，日常散步即是沉浸式国际生活体验；

周边高岛屋百货、古北1699商业广场环伺，吃喝玩乐一站式满足。同时，古北市民中心、名都体育公园、上海油画雕塑院美术馆等文体政务配套一应俱全，闲暇时可感受艺术熏陶、享受运动乐趣，全方位沉浸国际化生活氛围。

第三、3.5公里的核心商务圈，休闲商务随心切换。

约2.5-3.5公里范围内，可迅速抵达尚嘉中心、南丰城、爱琴海购物公园、万象城等顶级商业体，满足高端消费与休闲需求；

同时覆盖漕河泾开发区、虹桥经济技术开发区等重要商务区，对于在这些区域上班的业主而言，通勤半径极优，工作生活轻松平衡。

更可轻松辐射中山公园商圈与长风生态商务区，5公里生活半径内休闲与商务选择极为丰富。

第四、教育医疗双保险，全龄需求妥帖覆盖。

教育方面堪称“双保险”，古北99紧邻上海协和双语高级中学，周边环绕建青实验学校、耀中国际学校等近10所知名学府，涵盖从幼儿园到高中的优质公立与国际教育路径，左手公立保障、右手国际视野，为孩子成长提供多元选择。

医疗资源同样顶尖，周边分布嘉会国际医院、和睦家医院、瑞金医院古北分院、上海市第六人民医院（三甲）等中外医疗机构，从高端私立诊疗到权威三甲保障，全方位守护家人健康。

值得一提的是，整个古北国际社区的绿化率高达约40%，早年统一规划的城市界面整洁有序，没有传统市政商业的嘈杂感，生活气息浓厚又不失静谧。

在这里，通勤、育儿、就医、休闲等需求一揽子到位，无需忍受新兴板块漫长的配套等待期，这也是理性谨慎的高净值客群选择此处的关键。

古北金虹桥国际社区

古北99别墅

建面约300、419㎡联排

房源总共计176套 首开46套

另有少量建面约134-154㎡精装3房

即买即住，单价11.2万起

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二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒：当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线400-998-8414完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

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三、防伪合规 & 信息更新提示

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