今日实施,宁波楼市调控加码,新政会对接下来楼市有哪些影响?

昨晚宁波楼市新政出台，又在朋友圈掀起了一波热议，由宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，对当前我市房地产调控措施进行进一步完善，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。这也是继七月份后，宁波楼市第三次出台调控新政，目的为的就是在原有的政策基础上查漏补缺，位于假离婚实购房的行为以及父母投靠购房等行为进行了有效的约束，楼市平稳健康发展的主基调一直保持不变，对于刚需客来说，影响不是很大，还可能是利好因素，再一次踢出了投资买房的行为。《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。《补充通知》自12月11日起实施。

两类购买资格从严《补充通知》要求，父母投靠成年子女落户满2年、离异单身满2年的购房人，按照本市户籍居民家庭限购政策和无房家庭优先认购新建商品住房政策相关规定执行。父母投靠成年子女落户我市未满2年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足以下条件：父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域（以下简称“市五区”）无住房；父母之一自购房之日起前三年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税（含零申报）或者社会保险。父母投靠成年子女落户海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域（以下简称“市六区”）未满2年，申请在市六区优先购买一套新建商品住房，须满足以下条件：父母双方在市六区内无住房；父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。离异单身未满2年的购房人在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的，须满足以下条件：本市户籍购房人无住房，离异前家庭成员（配偶双方及未成年子女，下同）在市五区只有一套或无住房的，可申请在限购区域内购买一套住房；非本市户籍购房人离异前家庭成员在市五区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在本市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的，可申请在限购区域内购买一套住房；市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房的，可申请无房家庭优先认购资格；非市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的，可申请市六区无房家庭优先认购资格。

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规范合同更名和住房赠与行为为防止投资客利用无房家庭优先认购资格认购商品住房后，通过合同更名进行炒房，《补充通知》规定，无房家庭优先认购新建商品住房的，除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。同时，加强住房赠与交易管理。对限售房产的赠与交易提出限制条件，规定“除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外，属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易”。

调整二套房信贷首付比例《补充通知》对差别化住房信贷政策作了进一步的明确规定：市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%；市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%。“我们将始终坚持‘房住不炒’定位，保障刚需、抑制炒房、稳定预期，推动我市房地产市场平稳健康发展。”市住建局相关负责人表示。      

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政策解读总体而言，这次楼市调控加码是对7.7新政的一次查漏补缺，在有了前几次的“补丁”出台后面，明显看出楼市主要力保真正的刚需买到房，再一次限制了一部分购房者的购房资格，这次楼市调控主要对以下购房者买房行为产生影响。1.对假离婚实买房和父母投靠买房这两大人群买个资格有了进一步的约束，相应的政策还是学习了杭州，对于父母投靠买房，需要满足相应的社保要求。而对于假离婚实买房的，离婚两年内，只要买了房的，就被划分到有房家庭，如果买了两套，那么限购圈内没戏，没有买房的，则按照无房家庭来算，简单来说，离婚这两年时间内，就按照没有离婚家庭来算。2.对于购房合同更名和住房赠予的行为也做出了规定，对于以无房户资格购房后将购房合同更名为直系亲属及配偶的，想要继续套取无房户资格的人来说，以后购房合同更名只限制在配偶之间的更名，你有张良计我有过墙梯，想要借更名来骗取无房户资格的路算是行不通了。而对于住房赠予的行为也是进一步做出了限定，住房赠予只能直亲和共有人，对于想要在限售期内卖出房的房东来说，通过房产证上加上买家的名字，通过赠予的行为来达到自己抛售的房子，这样的办法也行不通了。3.对于首套房比例上调的影响，这是这次“补丁”中影响较大的政策，对于市六区已经有1套房且相应贷款结清想买第二套的，从原来30%的首付上调至40%，没有结清贷款的，从原来的40%的首付上调至60%。原来300万的房子，原本首付只需要90万，现在结清的首付需要120万，没结清的首付则需要180万，这个比例上调是相当大的。

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总结：此次楼市调控加码来说，也算是查漏补缺，对于首套无房的家庭来说，又是一次利好，踢出了一些假李逵的出现，买房的机会也大大增加，其次，对于二套房首付比例上调后，对于高总价投资的楼盘，门槛将大大提升，这次奉化也被纳入调控范围，这说明低总价的投资盘也会相对剔除一部分人。这些被拒之门外的人就会涌现到这次政策受益的地区，比如杭州湾、余姚、慈溪地区，如果想买在市六区的还会转向二手房市场，也算是一个政策利好的因素。有意思的是，这次调控新政，对于假离婚和投靠买房的行为并没有将奉化纳入实行范围内，而对于二套房首付比例上调政策中又将奉化纳入实行范围内，既想贯彻房主不炒的思想，又想让更多人买在奉化，加快发展起来，奉化真是一个神奇的地方。