住宅去库存全面完成!商业去库存又将来临?

宁波地产新观察 2018-07-15 14:36:40

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宁波地产新观察买房路上好帮手近日国务院出台商业去库存意见,那么是否表明2015出台的住宅企业库存意见已经完成的差不多了呢? ❶ 国务院出台商业去库存意见国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》万众瞩目的是第12条:(十二)允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按

宁波地产新观察

买房路上好帮手

近日国务院出台商业去库存意见，那么是否表明2015出台的住宅企业库存意见已经完成的差不多了呢？

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国务院出台商业去库存意见

国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》万众瞩目的是第12条：（十二）允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

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中国住宅库存现状

自2015年11月中央提出要房地产“去库存”以来，此事成为媒体报道的热点话题，以及社会各界关注的重要领域。

如果结合房地产销售面积和房价同比环比的数据来看的话，我们会发现2018上半年房地产市场还有温火。这一波支持房地产市场回升的主要力量就是一二线城市商品房住宅的低库存以及各地的抢人大战（实际上就是地方变相放松限购）。

但是如果我们比较住宅新开工面积和住宅商品房销售面积去衡量中国房地产总库存的变动的话，会发现了一个很惊人的数据变化。

我们从上图2011-2014年的数据能够明显看到：房子盖的多而买的却很少，房地产库存在快速堆积

2015-2017年住宅新开工面积缩减，住宅销售面积高于住宅新开工面积，与2011-2014年的开工销售比数据形成了鲜明的对比。这也是当年房地产去库存的原因。

在2017年，住宅新开工面积为12.8亿平米，而住宅的销售面积为14.4亿平米，新开工面积明显小于销售面积，换句话说，房子盖的少买的多。同样的情况发生在2015与2016年。同时这三年也是房地产市场涨价去库存的三年。而在此之前，中国的房地产是库存高，严重滞销的。

而今年1-5月，住宅新开工面积5.3亿平米，而住宅商品房的销售面积却为4.9亿平米。这反映了2018年中国房地产一改过去三年住宅销售面积大于新开工面积的情况。

换句话说，中国住宅在2018年开始，从供需结构上开始发生了巨大的逆转！中国住房从过去三年供不应求转变为供略大于需（这里刨除一些一二线热点城市的供应紧张，抢房热之外）。

另一方面，开工面积略大于销售面积也显示我们国家房地产去库存的过程已经大体上结束。

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宁波市住宅库存现状

宁波市五区商品房周备案均价

如图所示：本周市五区住宅参考成交均价22535元/平，环比下降7%，同比2017年7月第1周（17929元/平）上升26%；市六区住宅参考成交均价21749元/平，环比下降9%，同比2017年7月第1周（17617元/平）上升23%。

宁波市五区商品房周存量

本周商品房新增供应3个项目，共供应4.5万方（308套）：荣安桃花源3万方（249套）、曦墅1.3万方（49套）、白石湖东2.6万方（140套）市六区本周共成交2318套（29.8万方）环比上周上升81%，其中市五区成交2127套（27.4万方）环比上周上升69%，奉化区成交191套（2.9万方）环比上周上升579%。

2018年截7月第1周，市六区共计留存商品房房源约206万方（14252套）环比下降10% ，市五区共计留存商品房房源约161万方（11085套），库存面积环比下降11%，奉化区库存44万方（3167套）环比下降10%。

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去库存典型城市分析

买房线上报名系统“瘫痪”，线下排到10路长队；400多套房源，10000多人抢购，中签率仅3%左右；更有甚者有购房人筹资几千万报名就为多拿几个号，整个河西南不是在买房就是在买房的路上。

河西南是南京整个楼市的热点区域（类似宁波东部新城东），造成上面情况的原因除了区域利好外，还有一个关键的因素限价政策。这一政策在南京正严格的执行，导致区域内一、二手房价格落差较大。正因如此，很多房子“买到就是赚到”，“一房难求”在南京限价房中如中彩景象愈演愈烈。

受益于限价政策，新房价格涨不上去且供应量不足，导致了目前南京多个区域出现了新房二手房价格倒挂的现象。尤其是像河西南这种较高倒挂接近15000元/平米的板块，更是吸引了不少购房者的目光，买到即是赚到！

杭州也出现新房二手房价格倒挂现象，钱江世纪城创世纪一手限价3万5，精装二手房均价能达到5万左右，倒挂幅度接近15000元/平米。省会杭州因为严格限购，住宅几乎零库存，因为严格限购导致酒店式公寓量价齐涨，之前价格基本是同地段住宅的6成左右，目前普遍达到75成以上，比例逐渐接近一线城市。

这轮去库存从一二线逐渐蔓延至三四线，从17年开始，三四线行情普遍开始启动，浙江就很典型，目前浙江的三四线普遍都非常热。

宁波这轮楼市从15年下半年开始启动，跟众多二线城市一样，经历了16年，17年，18年上半年近三年的上升期，在政府限价的政治要求下，目前部分板块已经出现了一定比例的一二手倒挂情况，在政策不变的情况下，预计大概率倒挂板块会继续增多，并且倒挂比例可能继续拉大。

至于关于国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》宁波版的细则什么时候能出来，我们和大家一起拭目以待！