交易落定,远洋40亿拿下红星地产70%股权

来源：界面新闻 傅林林

此次收购为远洋补充了不少可售资源。

地产行业年内的又一笔重要收购案落定。

7月18日，远洋集团发布公告称，公司的全资附属公司远洋集团中国与瑞喜创投有限公司（远洋资本）订立合作框架协议。据此，双方已同意透过认购事项成立动发创投有限公司，以共同投资重庆红星美凯龙企业发展有限公司。

于合作框架协议日期前，瑞喜创投有限公司及天津远璞已就天津远璞向红星美凯龙控股收购重庆红星美凯龙企业发展有限公司合共70%股权订立收购框架协议，收购对价人民币40亿元。

在此之前的3月28日，红星地产引入远洋资本作为战略投资者，远洋资本获得红星地产18%的股权，交易对价10.3亿。而根据此次收购公告，剩下的52%的股权将分三次收购，最后一笔的日期为2022年1月。

而以此推算，红星美凯龙的整体估值为57亿元，截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

远洋对此称，交易对价是参考（其中包括）可分享红星地产净资产约40亿元，其他储备及少数股东权益，及由原股东红星美凯龙控股分享的未分配利润，再乘以持股比例，并加上双方经调整分享之未分配利润而计算、 后续利润分成安排，以及红星地产业务及发展前景后厘定。

另外，根据收购框架协议，目标公司的董事局应由七名董事组成，其中五名董事（包括主席）应由天津远璞委任，两名董事（包括副主席）应由红星美凯龙控股委任。

此次收购，无疑为远洋接下来的销售增长提供了支撑，今年上半年，远洋集团实现协议销售额人民币约523.7亿元，同比上升25%；协议销售面积约283.4万平方米，同比上升30%。其中，6月单月，远洋集团实现协议销售额人民币约115.4亿元，同比上升14%，协议销售面积约59.0万平米。

据了解，2020年红星地产取得销售额约400亿元（不含红星置业），根据收购框架协议，于完成收购事项后，重庆红星美凯龙企业发展有限公司连同其附属公司、合营企业及联营公司将于中国持有91个物业项目，合计住宅建筑面积2017.1万平米，商业建筑面积625.2万平米。

具体来看，红星的地产项目较大头是在华东和华西区域，华东一直是中国房地产行业最火热的区域，而华西则是远洋近两年重提的“南移西拓”的重点区域，除此之外，红星在北京和环渤海区域的项目也达到了24个。

远洋方面表示，红星的项目多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化；此外，红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取项目多，毛利率可达到25%至30%；2020年，红星地产结转净利率达到15%。

除了住宅用地外，此次收购远洋还能够获得21个商业项目，目前商业项目已有3个处于开业状态，预计今明两年新增开业数量十余个。不过，尽管远洋在商业领域已经有着远洋太古里等作品，但在运营管理上，红星地产原则上将继续委托爱琴海集团对21个商业项目进行运营管理。

同时，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年内，随着项目进入交付期，该物业管理平台在管面积有望突破2000万平方米。

另外值得一提的是远洋资本近两年的操作，去年11月，远洋资本从母公司手中接过港股平台盛洋投资，6月，远洋资本19亿收购了上海H88越虹广场项目。8月，远洋资本成功完成浙江省安吉经济开发区大数据中心产业园排名前列期100亩土地摘牌。远洋资本预计三年内完成安吉IDC项目20000个标准机柜、超2万平方米的数据中心建设。

而作为这次交易卖方的红星美凯龙控股，在出售股权后能补充一定现金流，缓解债务压力。

年报数据显示，2020年红星美凯龙实现营业收入142.36亿元，同比下降13.56%。归属于上市公司股东净利润为17.31亿元，同比下降61.37%，归属于上市公司股东扣非净利润为11.62亿元，同比下降55.53%。

2020年，红星美凯龙可用货币资金65.11亿元，但总负债达804.50亿元。其中流动负债316.4亿元，超过流动资产165.02亿元，其中一年内到期的非流动负债118.97亿元，偿债压力可见一斑。