房企“规模”路上马不停蹄: “只要有利润就会拿地”

虽然房企对市场纷纷表示谨慎，但是它们拿地的步伐并未变慢，主流房企拿地能力越来越强。

“我们拿地最重要的不是测算的利润率，只要有利润我们就会拿地，这个阶段最重要的还是规模。”一位融创内部投资人士告诉记者。

不只是融创，其他主流房企同样在拿地上马不停蹄。来自中原地产研究中心数据显示，截至3月28日，拿地金额超过100亿房企共12家，同时，29家房企拿地金额超过50亿。

拿地成为核心

从很多方面看，各个房企都把拿地作为了核心指标。

“我们今年拿地目标不低于三百亿，各个区域都有。但是主要集中在长三角、大湾区、京津冀这三部分。”禹洲地产董事局主席林龙安告诉记者。

旭辉集团总裁林峰表示，2018年旭辉将继续增加土地储备，储备重点是地价回落的城市和二三线城市，拿地的关键是要发现城市较好的价值窗口期。例如，随着一线城市土地供应减少，旭辉会关注环京、环沪等都市圈的三四五线城市并展开布局。

“城市的价值窗口期不会一直打开，所以需要轮动投资，要像打地鼠一样去拿地，去判断城市窗口。同时也要敬畏规律，踏空不会死人，套牢才会要命，不选错是重点。”林峰告诉记者。

“如果让我来选投资房地产的城市，排名前列武汉、第二西安、第三成都、第四郑州、第五济南、第六怎么排都可以了，合肥、杭州、天津等等都要排，一般城市昆明、昆阳、南宁、南昌，我看现在都不错，当然北京还是有选择性机会，广州也有选择性机会。”绿城中国CEO曹舟南表示。

按照绿城规划，今年的投资预算从权益角度安排500多个，可能形成投资规模上千亿。“这个我是比较保守说，当然有机会、有市场、有好的性价比高的地，我们可能要加大投资。”曹舟南说。

克而瑞统计数据发现，2018年前3月房企新增货值超过100亿的24家，其中碧桂园新增货值898.8亿。

“所有的房企都很缺投资条线的人，拿地是房企最重要的工作。”一位房企高管告诉记者。

对于房地产这样的资源密集型行业，最重要的三个要素就是土地、资金、人，因此这个阶段资金条线、投资条线的人身价涨幅非常明显。

“TOP20房企有一半都邀请我去面试，像旭辉、新城这样的企业给到了我区域投资总监的岗位。”一位万科区域投资经理告诉记者。

“我天天都在出差，现在一二线城市难拿，大家都跑去三线城市拿地，都在争取窗口期。”一位房企投资总监告诉记者。

克而瑞认为，从房企排名前列季度的新增货值门槛来看，今年房企拿地节奏相比去年有所加快，1~3月新增货值排行榜TOP100门槛约59亿，于2017年全年新增货值门槛的150亿而言，基本达到了近四成。

百强房企中，从各梯队房企的拿地集中度来看，房企分化现象持续，未来规模房企将会越来越强。其中，销售金额TOP10的规模房企，自2018年以来新增货值集中度持续增长，排名前列季度TOP10房企拿地集中度达55%，相比一季度销售集中度，高出了9个百分点，未来TOP10强房企规模增速或将加大；另一方面，TOP31-100的房企新增货值集中度均低于销售金额集中度，规模增长将受限。总而言之，新增货值与销售金额仍高度集中在TOP20的规模房企上，未来房企“马太效应”持续放大，强者恒强。

并购频发

可以说，开发商都知道未来土地的稀缺性，除了以往的公开拿地，并购拿地也开始越来越频繁，并购市场成为每家房企竞争的重点。

林峰表示，旭辉今年将加强并购能力，很多中小房企将会面临淘汰，给了旭辉更多的并购机会。

“我们手上有大量现金，等着行业弱周期出现，很多房企就会扛不住，这样我们就可以抓住时间开始并购。”福晟集团高级副总裁郭国强告诉记者。

过去两年，福晟并购项目107个，总货值8100亿元。目前，福晟集团在深圳就拥有土地储备货值逾3000亿元，在郑州福晟拥有土地储备面积2万亩。

2015年9月，福晟成立拿地飞虎队，下设十支大队，目前已经拥有300多名飞虎队员。其中有8个区域大队、1个支援大队、1个机动大队。

“8个区域大队主要在我们已有的区域进行土地拓展，支援大队位于总部，主要进行风险的预判，机动大队主要拓展新的区域。”郭国强介绍。

禹洲同样进行了多次并购，通过并购在深圳获得大量项目。

“禹洲的收购跟目前市场上的收购有一点较大的不一样。我们收购的90%以上的项目都是朋友手上的项目，都是我的好朋友，或者是对禹洲比较了解的合作伙伴。比如我们年初收购沿海绿色家园，将近一千亿的资产。但是我们15年前就合作了，一直到今年的收购，比如我们在金桥，有五个项目，但是五个项目全部是收购台湾企业的，金桥那一块的办公大楼，都是用收购模式获得的。这些人都是我的朋友，所以都是从合作共赢的角度，大家强强联合的角度，这是禹洲能达到跟合作方共赢的最典型的案例。”林龙安说。

去年业绩增长迅猛的景瑞地产，近期收并购也很活跃。3月1日，景瑞宣布完成对北京市东城区东直门内大街9号院4号楼的一幢四层商业大厦的收购，代价2.8亿元人民币，建筑面积约5768.35平方米。

同策咨询研究总监张宏伟认为，房地产行业销售毛利率和净利率持续走低，为了维持发展速度和规模，房企通过并购以抵御市场利润下降和营业成本上升的困境，将成为更主流的方式。