宁波户籍新政对楼市影响:短期刺激小户型二手房销售

2月份恰逢春节假期，宁波大部分开发商减少营销推广，或暂停推盘，甬城楼市进入“半休眠”模式。来自克尔瑞、南天房产的数据显示，2月份市五区商品房和二手房成交量下降明显，环比均下降近五成。

在2月份的最后一天，宁波发布落户新政。与全国其他城市“抢人大战”一样，宁波吸引人才的举措也紧紧围绕落户买房等。这对购房人有何影响？对接下来宁波楼市和房企有何影响？宁波房地产市场的走向又将如何？

影响·二手房

短期利好小户型

据房产研究院统计，自2017年第四季度以来，全国约有20个城市与地区发布了落户及引进人才的新政策，武汉、长沙、青岛、厦门、杭州、南京等城市频频上演“抢人大战”。

自今天起，《宁波市区户口迁移实施细则（试行）》正式实施，细则中，“取消原100㎡住房面积要求和年龄要求，中专、高中学历在宁波工作满两年，无房也可以落户等政策措施大幅放宽落户的住房门槛和限制”，引起大众热议。

“这次的人才吸引政策看起来更像是针对特定人才的定向放松，100㎡住房面积要求取消后，短期内会刺激二手房小户型房源的销售，对后期的商品房购买力也可能增加支撑作用。”宁波容创房产咨询公司副总徐江涛说。

为什么这么说呢？徐江涛告诉记者，以镇海区某新楼盘90平方米左右的户型为例，目前在售均价19000元/平方米起，而周边80-90平方米的二手房（非学区房）的挂牌价是14000元/平方米起。对于经济能力有限的刚需人群，高单价的商品房购买力不足，考虑二手房的人群会更多。

南天房产副总经理郑桂良也认为，这对二手房市场是一大利好，会激发部分人群对50-90平方米二手房的购房需求。

腾讯房产宁波站薛敏强分析，户籍政策的放宽在近期的市场表现看，会活跃在城乡接合部（限购圈外）以外来务工租赁户为主的社区住宅交易上，对这部分人而言他们的购房门槛降低了，且能够解决孩子读书的落户问题，目前租住的小区环境及价格都在他们能够接受的范畴，所以会比较迫切地凑首付，以租金抵月供，“扎根”宁波。

数据·二手房

2月份二手房成交环比下降46.5%

根据南天房产数据平台显示，受春节影响，2月1日至25日，市中心城区二手住宅成交量下降明显，环比下降46.5%，成交均价为16415元/平方米，环比持平。

从各区域成交情况来看，鄞州区占比为36%，海曙区占比为29%，江北区占比22%。上月波动较大的为鄞州区，成交均价为18631元/平方米，环比上升11.23%。

从购房客户的年龄分布来看，购房和看房客户的年龄分布有显著差异。在购房客群中，特别主力购买群体为35岁以上的客户，占比超过一半以上；而看房客户中，有60%的人来自25-35岁年龄段，35岁以上的客户仅占23%。“也就是说，大量年轻的客户在积极看房，却因经济条件或其他原因的限制并未参与购买，而35岁以上的客户看房目的性更加明确，经济实力更加强劲，购房转化率远高于年轻客户。”南天房产副总经理郑桂良说。

从购房目的看，首次置业和改善型需求购房相对旺盛。“以目前的政策导向及实际情况来看，首次置业和改善型购房仍将成为2018年二手房市场的主力军。”郑桂良分析。

影响·商品房

楼市销售关键在资金

购房资格影响有限

房企在衡量一个城市是否值得布局有一个重要指标，就是人口的净流入。此次宁波户籍政策，对接下来宁波楼市和房企有何影响？

“普遍来讲，宁波低价的刚需新楼盘供应本来较少，基本上都是供不应求的状态，对开发商并没有大的影响。”徐江涛告诉记者。

部分市民认为，落户门槛过低，是否会引起非理性的购买。

薛敏强认为，对于人才落户这块确实有着少有的“先落户后就业”优惠，这样一来这部分人群确实可先落宁波户口，购房的时候就不受“限购政策”的限制，但终归只是解决了购房资格的问题，符合条件的购房者还要解决购房资金的问题（首付和月供）才能在楼市实现消费。“由于当前信贷政策依然紧张，宁波限购政策没有全面放松的背景下，短期来看对楼市没有实质影响。”

敏强指出，对于打算购房落户的客户而言，要明确政策中对“合法稳定住所”的界定。“不要错误地认为买个40年的公寓就能落户甚至能入读学区。”

数据·商品房

2月份成交量环比同比皆下降

只因春节“半休眠”模式

来自克尔瑞提供的数据，2月份（2月1日至27日）市五区新增商品房435套，成交套数1877套，环比下降47.5%，同比下降32.4%；成交均价21465元/平方米，与上月持平。

“2月份，大部分开发商减少营销推广，暂停推盘，进入‘半休眠’模式。”据了解，2月份新推项目仅有3个，分别为奥园誉湖湾、合能宁玥府、江北万象府，而且都选择在2月上旬。

而回顾去年春节期间，情况截然不同。某售楼处相关人士说：“当时市场政策和信贷政策相对宽松，没有限购，再加上各种市场‘催化剂’，客户的购买激情很高。今年春节之前，客户的购买情绪已经趋于理性，加上供应稀缺，春节楼市就显得有点清汤寡水了。”

随着春节长假结束，宁波楼市在2月最后一周迎来小回暖。记者走访市区多个楼盘，发现前来看房的人稍有回升，某楼盘业务人员告诉记者，这几日，平均每天有15组左右客户前来看房。“受春节假期影响，2月份的成交数据对2018年的楼市风向没有太大的市场参考性。每年三四月份是楼市的传统旺季，‘金三银四’能否再现，将对全年市场具有指导性意义。”某业内人士说。记者钟婷婷