融信“1+N”布局助力业绩稳增,抢占“管理红利”先机

搜狐焦点宁波站 2021-09-03 10:14:37
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上半年,在全国布局上,融信继续深化“1+N”战略布局,即扎根一二线核心城市,深耕高效能城市,并积极拓展已入驻城市周边具有发展潜力的卫星城市。

今年上半年,在房地产行业不确定性增强的背景下,融信中国(简称“融信”)对内发起管理变革,向管理要效益,对外坚守“1+N”的布局策略,仍然实现了业绩稳中有增。

中报显示,融信2021上半年实现营收217.4亿元;毛利约22亿元,净利润约10亿元,归母净利润约7亿元。上半年,融信合约销售829.66亿元,同比增长37.5%,以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半。

此外,上半年,融信净负债率为75%,扣除受限资金后的现金短债比1.09,扣除预收账款的资产负债率69.7%,“三道红线”继续全部达标,为“绿档”房企。

展望下半年,融信方面表示:“在销售和回款上,融信在下半年优势会比较明显,因为去年和今年的投资大部分在上海和杭州,基本都投在安全的区域,下半年去化率会保持高位。”

上半年,融信合约销售额同比增长近四成,其中长三角区域占比71%。图为上海融信海纳印象。

“1+N”布局优势显现

今年上半年,在全国布局上,融信继续深化“1+N”战略布局,即扎根一二线核心城市,深耕高效能城市,并积极拓展已入驻城市周边具有发展潜力的卫星城市。

其中,“1”是指一二线核心城市,即高效能城市,融信内部将其比喻为“锚点”,这也是融信销售额增长的主要抓手。这些一二线高效能城市并非“散点”分布于全国,而是重点聚集在长三角地区,比如上海、杭州、苏州等高效能城市。而“N”的指向则更为广阔,主要指具有发展潜力的都市圈中的卫星城市,在一二线城市拿地变难的背景下,“N”是“1”布局的有效补充。

凭借“1+N”的战略布局,2021年上半年,融信实现营收217.4亿元,合约销售额829.66亿元,同比增长37.5%,以52%的完成率超额达成全年销售目标的一半;合约建筑面积约403.45万平方米,平均合约售价为每平方米20564元。其中,长三角合约销售额占比达71%,发挥稳定。

上半年,长三角成为融信销售业绩的丰收区和保障区,也正是高效能城市的聚集地。融信方面表示:“关于布局,我们主要还是以长三角为主,因为从去年到今年来看,当全国销售市场趋冷的时候,杭州、上海几乎没受什么影响,所以这些城市的安全性相对还是比较高的。”

对于“1”的布局理念,即重点深耕高效能城市的战略优势,融信方面阐述称:“首先,基于之前的深耕,同样的盈利空间和产品配置,融信可以做到更低的成本;其次,通过团队的稳定性与开发链条的熟悉程度,可以让企业做到开发效率更高,资金成本下调;最后,深耕逻辑带来企业人员精英化,随着人员的平均能效更高,‘两费’(即管理费和营销费)可以得到有效的控制。”

今年上半年,在拿地策略中,融信高效能城市布局的重点依然在长三角。以上半年杭州集中供地为例,融信就与杭州本土龙头房企滨江集团联合拿下多宗地块,继续深耕杭州。

除了“1”之外,“N”的拓展布局也围绕“1”展开,比如在杭州这个高效能城市周边,融信还布局温州、湖州等地,由此在布局版图上,“1+N”连在一起就形成了“众星拱月”的态势。

上半年,融信的拿地方式更加多元化,这其中旧改拿地更为突出。截至目前,融信在全国已落地8个城市更新项目,涉及体量逾1200万平方米,覆盖福州、郑州、太原等地。

截至上半年末,融信新增土地项目39个,新增土地储备建筑面积约574万平方米。截至6月30日,融信在全国共计拥有282个项目,覆盖全国54个城市,总土储面积达3162万平方米。

筑造财务安全边界

上半年,融信积极主动降杠杆,改善财务指标。中报显示,融信净负债率为75%,相比2020年底的指标进一步下降8个百分点;扣除受限资金后的现金短债比为1.09,现金余额约321.83亿元,较2020年底进一步增长8%;扣除预收账款的资产负债率降至69.7%。按照 “三道红线”的监管规则,融信全部达标,为“绿档”房企。

融信方面表示:“去年底,融信‘三道红线’已全部达标,今年三个指标都略有进一步的优化。在行业变局之下,整个公司对流动性管理更加谨慎,一方面我们整个销售还是非常强劲的,今年经营现金流为正,在手现金是增加的,总债基本没有变化,所以净负债率有一定下降,结转有一定的上升。未来,我们会通过结转增厚权益,在总债上进行适当的控制,投资更加审慎。”

2021年以来,融信于1月份发行利率为7.1%的3亿美元债,2月、7月发行两只利率为6.5%的10亿元小公募债券;同时,在3月至4月间,先后3次回购合计7450万美元优先票据,保障了资金流动性。此外,融信平均融资成本进一步降低至6.52%,融资能力持续稳健提升。

融信方面表示,截至目前,融信已全额偿还5.6亿美元债及20亿的公司债,因此公司下半年仅剩下两笔金额较小的债券需要偿还,短期偿债压力较小,安全边际不断提升。

在财务水平持续改善的同时,融信的资本市场认可度也在不断积累。穆迪发布评级报告,维持公司“B1”企业家族评级,展望保持“稳定”;标普和惠誉分别维持对融信的评级B+与BB-;中诚信、中证鹏元、东方金城确认融信债券信用等级为AAA,评级展望为稳定。

提升“管理红利”

组织架构变革是上半年融信内部的重要变化之一。融信管理层认为,身处“管理红利”阶段,培育自身核心发展竞争力,才是新时代房企的决胜之道。

上半年,随着聚焦一、二线战略的深入布局,融信将此前的10大区域集团或公司调整为7大区域。通过精简组织架构,加强对所在城市及区域的深耕,进一步提升融信的综合经营能力。

对此,融信方面表示,战略调整方针始终为经营目标服务,“扁平化”“颗粒度”“高效”……已逐渐成为融信组织架构调整的关键词。

据新京报记者了解,除了组织架构调整外,融信还在上半年全面推行大运营体系,以“运营意识”,向“投、融、管、退”等全部环节,做深度渗透,确保组织实现高效能。

向管理要效益,融信在内部提出了更多指标:例如,对利润和回款的管理要求提售价、提流速和降费率;将拿地到销售的周期控制在平均6-7个月;设立专项回款小组和考核制度抓回款力度等。

“从整个未来发展能力,目前,融信的努力方向是向内管理,提高经营效率。未来,在现金流安全的基础上,融信的盈利能力也会进一步提升。”融信方面表示。

新京报记者 徐倩 图片来源 企业供图

编辑 杨娟娟 校对 危卓

来源:新京报

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